雷杰峰

摘要：新型委托公證的應(yīng)用場(chǎng)景新穎，買賣和委托代理法律關(guān)系交織，當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)不清晰，情況較復(fù)雜。涉及眾多當(dāng)事人，容易引起群體維權(quán)和觸發(fā)群體上訪事件。根據(jù)各地發(fā)生的以防養(yǎng)老詐騙事件、套路貸以及返租騙局，結(jié)合司法部關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”規(guī)定，從法律上、經(jīng)濟(jì)上、社會(huì)穩(wěn)定上的角度分析新型委托公證存在的風(fēng)險(xiǎn)、隱患并提出應(yīng)對(duì)防范措施。

關(guān)鍵詞：新型委托;風(fēng)險(xiǎn);預(yù)防對(duì)策

近日，廣東省廣州、珠海、中山等地公證機(jī)構(gòu)均接到咨詢，要求公證機(jī)構(gòu)派員對(duì)數(shù)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目批量委托書(shū)進(jìn)行公證，委托書(shū)用途是商業(yè)項(xiàng)目業(yè)主將二手商鋪轉(zhuǎn)讓至買受人即委托人名下，買受人購(gòu)買二手商鋪附條件必須出具購(gòu)買委托書(shū)，委托業(yè)主指定的第三人代為購(gòu)買商鋪、代辦過(guò)戶手續(xù)、代繳稅費(fèi)、代領(lǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

筆者了解到如下信息：商業(yè)項(xiàng)目均屬于商城綜合體，業(yè)主將商城用玻璃間隔成約5～20平方米作為商鋪出售。商鋪總量1000多卡，每卡位銷售總價(jià)20萬(wàn)～

100萬(wàn)左右。付款方式可以選擇通過(guò)一次性付款或銀行貸款按揭方式付款。辦理購(gòu)買委托書(shū)公證書(shū)（俗稱買委公證）的目的是方便辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和繳納稅費(fèi)，避免買受人來(lái)回多次跑。鑒于商鋪銷售新業(yè)態(tài)和此新型委托公證的新應(yīng)用場(chǎng)景，公證機(jī)構(gòu)對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)判不足。近期部分當(dāng)事人已經(jīng)向人民法院提起訴訟，要求解除買賣合同，也有當(dāng)事人向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷委托，不再委托第三人代辦購(gòu)買商鋪等手續(xù)。結(jié)合近年來(lái)各地發(fā)生以房養(yǎng)老、套路貸等詐騙事件，根據(jù)司法部關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”規(guī)定，筆者從法律上、經(jīng)濟(jì)上、社會(huì)穩(wěn)定的角度分析新型委托公證存在的風(fēng)險(xiǎn)、隱患并提出應(yīng)對(duì)防范措施，化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

一、可能存在的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

（一）法律上的風(fēng)險(xiǎn)

買受人與商鋪業(yè)主之間簽訂了買賣合同，買受人同時(shí)又作為委托人，委托業(yè)主指定的第三人為代理人，可以說(shuō)是買賣和委托代理法律關(guān)系交織在一起，當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)不清晰。由于代理人是業(yè)主指定，買受人即委托人與代理人互不相識(shí)，存在不信任基礎(chǔ)而造成情況更復(fù)雜。

（二）經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)

為了營(yíng)銷，帶租約出售，出賣人已經(jīng)將上述商鋪已出租給關(guān)聯(lián)的第三方公司。但由于互聯(lián)網(wǎng)對(duì)零售業(yè)態(tài)沖擊，此商城項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式、商業(yè)業(yè)態(tài)存在巨大的不確定性，經(jīng)營(yíng)不可持續(xù)性，租約履行存在重大違約可能。因此，一旦商鋪不能持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，買受人會(huì)面臨巨大投資風(fēng)險(xiǎn)和租金經(jīng)濟(jì)損失。

（三）社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)

一方面，由于代理人是業(yè)主指定，代理人存在按商鋪業(yè)主指示或更傾向有利于商鋪業(yè)主方向行使代理權(quán)，存在不信任基礎(chǔ)。另一方面，從過(guò)戶到買受人名下的進(jìn)度視乎代理人的主動(dòng)作為，如代理人故意拖延，那么會(huì)嚴(yán)重影響甚至侵害買受人合法權(quán)益。涉及眾多購(gòu)買二手商鋪的當(dāng)事人，容易會(huì)引起群體維權(quán)和觸發(fā)群體上訪事件，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。

二、防范和應(yīng)對(duì)措施

（一）關(guān)于審查形式問(wèn)題

委托書(shū)公證是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法證明委托人授權(quán)他人以自己的名義實(shí)施某種法律行為的意思表示的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。眾多公證機(jī)構(gòu)或公證員均強(qiáng)調(diào)并認(rèn)為基本底線要求是眼見(jiàn)為實(shí)，只要詢問(wèn)當(dāng)事人時(shí)，當(dāng)事人口頭確認(rèn)委托意思表示真實(shí)即可，不用了解用途、物權(quán)狀況、信任基礎(chǔ)等。其實(shí)，根據(jù)司法部關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”規(guī)定，嚴(yán)格且詳細(xì)規(guī)定了公證機(jī)構(gòu)和公證員須履行實(shí)質(zhì)審查職責(zé)，否定了僅證明簽名屬實(shí)的形式審查方式。實(shí)質(zhì)審查內(nèi)容和環(huán)節(jié)包括但不限于委托人主體資格、委托人婚姻狀況、物權(quán)狀況、是否存在權(quán)利共有人和存在抵押查封等瑕疵？還要通過(guò)交叉詢問(wèn)了解辦理公證真實(shí)用途，有無(wú)信任基礎(chǔ)以及不能存在代收房款委托事項(xiàng)。

（二）關(guān)于審查標(biāo)準(zhǔn)和邊界問(wèn)題

現(xiàn)在部分執(zhí)業(yè)公證員認(rèn)為，買委公證屬于純收益、不屬于處分類公證事項(xiàng)，不用過(guò)多審查意思表示。上述委托購(gòu)買二手商鋪的買委公證事項(xiàng)，委托書(shū)權(quán)限是普通事項(xiàng)，代理人僅限于代辦購(gòu)買過(guò)戶、代繳納稅費(fèi)、代辦登記并領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，完全是純收益的委托書(shū)，沒(méi)有重大處分行為，不屬于處分類公證事項(xiàng)，不屬于“五不準(zhǔn)”規(guī)范范圍。因此，公證機(jī)構(gòu)在核實(shí)主體資格和意思表示均真實(shí)基礎(chǔ)上就可以出具委托書(shū)公證書(shū)。筆者認(rèn)為，我國(guó)公證制度是預(yù)防性法律制度，公證機(jī)構(gòu)的定位和職能必然是預(yù)防糾紛，通過(guò)辦理具體公證案例去發(fā)揮溝通、服務(wù)、監(jiān)督、證明職能。因此，公證員在辦理任何一個(gè)公證事項(xiàng)包括買委公證，都必須按照《中華人民共和國(guó)公證法》《公證程序規(guī)則》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，從主體資格適格、意思表示真實(shí)、沒(méi)有違反法律規(guī)定三個(gè)方面范圍內(nèi)重點(diǎn)審查。

（三）關(guān)于審查當(dāng)事人真實(shí)的意思表示問(wèn)題

對(duì)于二手商鋪出賣人來(lái)說(shuō)，規(guī)定二手商鋪買受人必須委托出賣人指定的第三人作為受托人，代理辦理相關(guān)事宜。由于雙方互不認(rèn)識(shí)，不存在互相信任基礎(chǔ)，是基于出賣人規(guī)定，有強(qiáng)迫的情況，不是買受人即委托人自愿委托，委托意思表示存在不信任，存在瑕疵。公證機(jī)構(gòu)在遇到此類公證申請(qǐng)時(shí)，公證員應(yīng)該是與委托人單獨(dú)面談，了解是否認(rèn)識(shí)，是否自愿，是否了解二手商鋪物業(yè)的狀況，履行充分的告知義務(wù)，特別是委托書(shū)的法律意義和法律后果。為防范公證機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)公證員依法執(zhí)業(yè)，建議公證員對(duì)辦理新型委托書(shū)時(shí)全程錄音錄像，全流程留痕，反復(fù)提示和告知，不遺漏重點(diǎn)詢問(wèn)事項(xiàng)。

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