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拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記

2019-10-18 09:30:21
中國房地產(chǎn)·綜合版 2019年9期
關(guān)鍵詞:抵押權(quán)人單方買受人

某市不動產(chǎn)登記機構(gòu)詢問:現(xiàn)我單位遇到一起業(yè)務(wù):某公司因營業(yè)執(zhí)照被吊銷,已成立清算小組開始進(jìn)行清算,清算中將公司房屋拍賣以償還債務(wù)?,F(xiàn)在清算小組協(xié)助買受人來我單位辦理轉(zhuǎn)移登記,申請人只提交了成交確認(rèn)書,而無法提供法院出具的拍賣成交裁定書。此外,該房屋上還設(shè)有抵押權(quán),我們在受理時通過詢問得知,該抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)得到優(yōu)先受償,但是抵押權(quán)人并未前來申請抵押權(quán)的注銷登記,對此,我們應(yīng)當(dāng)如何辦理?可否由抵押人申請抵押權(quán)的注銷登記?

金紹達(dá):《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》(法釋[2016]18號)第1條規(guī)定:“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣,是指人民法院依法通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺,以網(wǎng)絡(luò)電子競價方式公開處置財產(chǎn)的行為”;第22條第2項規(guī)定:“拍賣財產(chǎn)所有權(quán)自拍賣成交裁定送達(dá)買受人時轉(zhuǎn)移”。所以,對于人民法院強制拍賣的,可以由買受人憑拍賣成交裁定書直接申請。企業(yè)在清算程序中拍賣企業(yè)財產(chǎn)的,雖然不同于人民法院強制拍賣,但只要申請人提供的登記文件符合登記申請的要求,我們可以受理。

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被吊銷后,在沒有完成清算前,企業(yè)的法人資格并未消滅,仍然可以從事與清算有關(guān)的活動。但是此時這一企業(yè)的權(quán)利已經(jīng)受到限制,因此,在申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時,出賣一方不能僅由企業(yè)或清算組織申請,在申請表上應(yīng)當(dāng)同時加蓋企業(yè)和清算組織的印章。

設(shè)有抵押權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓,必須先滌除其上所設(shè)定的抵押權(quán),因為買受人取得的應(yīng)當(dāng)是一個沒有負(fù)擔(dān)的權(quán)利?!恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》在規(guī)定國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點中,也明確了“設(shè)有抵押權(quán)的,是否已經(jīng)辦理抵押權(quán)注銷登記”(9.3.4第5項),把抵押權(quán)的注銷登記作為辦理轉(zhuǎn)移登記的前置條件。所以,這一起業(yè)務(wù)必須先辦理抵押權(quán)注銷登記。

按前述規(guī)范規(guī)定:抵押權(quán)人與抵押人可以共同申請抵押權(quán)的注銷登記,債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的,抵押權(quán)人可以單方申請抵押權(quán)的注銷登記,但只有在“人民法院、仲裁委員會生效法律文書確認(rèn)抵押權(quán)消滅的,抵押人等當(dāng)事人可以單方申請抵押權(quán)的注銷登記”(14.4.2申請主體)。所以,本例中抵押權(quán)的注銷登記應(yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人參與申請,而不能由抵押人單方申請。

抵押權(quán)一經(jīng)行使,無論其債權(quán)是否全部得到清償,抵押權(quán)即告消滅。我國臺灣地區(qū)著名學(xué)者謝在全認(rèn)為:“抵押權(quán)消滅后,抵押權(quán)人自負(fù)有涂銷抵押權(quán)登記之義務(wù),法律就此雖無明文,然此應(yīng)為當(dāng)然之理”(《民法物權(quán)論》第684頁)。而對于登記機關(guān)來說,按目前規(guī)定,本例需待抵押權(quán)的注銷登記完成后。方可辦理轉(zhuǎn)移登記。

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