宋丹丹

【摘要】近年來我國房價(jià)再次大幅上升，尤其一、二線城市房價(jià)居高不下，新進(jìn)入城市者越來越難以通過購房的方式解決居住問題，租房成為了更為現(xiàn)實(shí)的選擇，同時(shí)“租售同權(quán)”、《城市房屋租賃管理辦法》 的相關(guān)政策及法規(guī)也陸續(xù)頒布，為城市居民租房提供了更多保障，在未來市民租房問題也將成為新的研究熱點(diǎn)。對(duì)此本文以南京市居民為對(duì)象，引入消費(fèi)感知、租房傾向變量，共同研究各類因素對(duì)城市居民租房選擇的影響。

【關(guān)鍵詞】租房傾向;感知價(jià)值;感知風(fēng)險(xiǎn);影響因素;交互關(guān)系

1、引言

為了進(jìn)一步滿足居民的居住需求，近年來國家也越來越重視對(duì)住房租賃市場的管理，截止到2018年底，對(duì)住房租賃市場影響較大的政策有：支持住房租賃產(chǎn)品的證券化發(fā)展;租售同權(quán)政策;以及北京市住建委率先推出的規(guī)范住房租賃市場的通知，推進(jìn)住房租賃市場的合規(guī)化，通過法律手段保障租戶的合法權(quán)益。這代表著未來中國城市住房租賃市場將更加正規(guī)化，租戶的權(quán)益將得到更好的保護(hù)，也使得通過租賃形式滿足住房需求成為一種更為現(xiàn)實(shí)的選擇。

2、理論基礎(chǔ)與研究假設(shè)

2.1人口學(xué)特征與租房傾向

個(gè)人特征是影響城市居民選擇租房的重要影響因素。

首先是年齡，錢瑛瑛（2018）對(duì)上海公租房用戶的調(diào)查中顯示，公租房用戶存在年齡差異，61.8%的用戶集中在26～35歲之間25.8%的用戶集中在18歲到25歲之間，36歲以上的用戶合計(jì)為12.3%，公租房的居民主要集中在年輕群體中。其次是性別，史學(xué)斌（2018）對(duì)重慶農(nóng)民工租用公租房的調(diào)查顯示，農(nóng)民工使用公租房傾向的性別差異不顯著。第三是家庭收入或月收入，月收入對(duì)租房的影響直接體現(xiàn)在了租金的支付能力上，但我國居民有很高的購房偏好，在面臨租購選擇時(shí)，高收入群體更傾向于購房而非租房（羅憶寧，2018）。

第四是同住家庭結(jié)構(gòu)，及共同居住的家庭成員人數(shù)。陳多長等（2011）對(duì)杭州居民的調(diào)查顯示家庭成員結(jié)構(gòu)對(duì)居民的購房傾向有顯著影響。第五是受教育程度。一般認(rèn)為收入水平與受教育程度顯著正相關(guān)而收入水平又與租房傾向有顯著相關(guān)性。

2.2情感特征與租房傾向

城市居民在租房時(shí)需要探討個(gè)人偏好因素對(duì)其租房選擇的影響。

首先是租購偏好。鄧?yán)伲?011）對(duì)上海市外地青年的調(diào)查顯示，在租房中年輕人普遍缺乏歸屬感，而且租房時(shí)間越久越不會(huì)將租房作為自己的家，63%的年輕人認(rèn)為租房是暫時(shí)的選擇，未來一定要買房。

其次是租房原因。不同租房原因下對(duì)租房傾向的偏好是不同的，例如剛畢業(yè)的學(xué)生租房主要是為了解決基本的居住需求，他們對(duì)于租房租金、公共交通狀況較為重視，但對(duì)于裝修、房屋內(nèi)的配套不太重視，表現(xiàn)為剛性的居住需求（劉曉紅，2016）。

2.3空間特征與租房傾向

租房空間選擇（Space Choice）是與租房產(chǎn)品本身關(guān)聯(lián)最為緊密的一個(gè)維度。結(jié)合文獻(xiàn)本文認(rèn)為住宅的空間特征主要包括區(qū)位特征、鄰里特征和建筑特征。三者從宏觀到微觀、從大環(huán)境到小環(huán)境基本囊括了消費(fèi)者租房空間選擇的全部考慮因素。

2.4情感特征與空間特征的交互

本文中情感特征、空間特征、個(gè)人特征3維度的交互關(guān)系為：情感特征與空間特征，情感特征與個(gè)人特征，空間特征與個(gè)人特征，情感特征、空間特征與個(gè)人特征。此外，消費(fèi)者需全面衡量未來收入和規(guī)劃、對(duì)比租房與買房的租房成本、并經(jīng)過長期財(cái)富積累之后，才能對(duì)租房做出選擇。

2.5個(gè)人特征和空間特征的交互關(guān)系

租房選擇中的經(jīng)濟(jì)選擇和個(gè)人特征具有較為顯著的相互影響。租房相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)：在老年時(shí)期前，個(gè)人特征與租金狀況具有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，年齡、持久收入、暫時(shí)性收入等因素對(duì)租房者有顯著影響（張明，2016）。隨著年齡的增大，城市居民對(duì)住房的要求提高、支付能力增強(qiáng)，因此對(duì)于購買住房幸福感更強(qiáng)，即增強(qiáng)了情感特征對(duì)感知價(jià)值和感知風(fēng)險(xiǎn)的影響能力。

根據(jù)以上研究，本文做出如下假設(shè)：H1：個(gè)人特征與租房傾向具有顯著相關(guān)性。H2：用戶情感特征與感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、租房傾向具有顯著相關(guān)性。H3：租房的空間效用與消費(fèi)感知、租房傾向顯著正相關(guān)。H4：消費(fèi)感知與租房傾向具有顯著相關(guān)性。H5：用戶情感特征會(huì)調(diào)節(jié)空間特征對(duì)消費(fèi)感知、租房傾向的影響。H6：用戶個(gè)人特征會(huì)調(diào)節(jié)空間特征對(duì)消費(fèi)感知、租房傾向的影響。

3、實(shí)證分析

3.1數(shù)據(jù)獲取

本文對(duì)南京市的居民個(gè)人特征（年齡、年收入）、經(jīng)濟(jì)特征（租購偏好、租房原因）、空間特征（建筑面積，建筑形式、裝修、小區(qū)配套）、感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、租房傾向進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查對(duì)象為有租房經(jīng)驗(yàn)的居住在南京市的居民，篩選后得到有效問卷208份，有效問卷率為93.6%。

然后對(duì)問卷進(jìn)行信效度檢驗(yàn)：使用Cronbachα系數(shù)檢驗(yàn)變量的信度，使用統(tǒng)計(jì)軟件計(jì)算感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、租房傾向的可靠性，3個(gè)變量的Cronbachα系數(shù)值分別為0.909、0.829、0.738，租房傾向整體的信度為0.909，說明問卷有著良好的可靠性。

綜上所述，本文設(shè)計(jì)的感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、租房傾向的信效度合理。

3.2城市居民租房影響因素的回歸分析

通過前文得知個(gè)人特征中的年齡、年收入與租房傾向顯著相關(guān)，因此在相關(guān)性分析中，使用pearson雙變量相關(guān)性檢驗(yàn)，分析個(gè)人特征、經(jīng)濟(jì)特征、空間特征、感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、租房傾向的相關(guān)性。

可以發(fā)現(xiàn)年齡、年收入與租房偏好顯著正相關(guān)，與空間特征的各個(gè)因素都有顯著相關(guān)性，與租房傾向沒有顯著相關(guān)性，年齡、年收入與感知價(jià)值顯著正相關(guān)，年齡與感知風(fēng)險(xiǎn)顯著負(fù)相關(guān)。因此假設(shè)H1沒有得到驗(yàn)證。租購偏好與建筑面積、小區(qū)裝修顯著相關(guān)，傾向租房者傾向于小面積、低配裝修的租房。租房原因建筑形式負(fù)相關(guān)，改善性需求者傾向于低層住宅。情感特征與感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、租房傾向都沒有顯著相關(guān)性。因此假設(shè)H2沒有得到驗(yàn)證。感知價(jià)值與空間特征的各個(gè)因素都有顯著相關(guān)性，感知風(fēng)險(xiǎn)與空間特征除了建筑形式之外的其他因素有顯著相關(guān)性。因此假設(shè)H3得到驗(yàn)證。感知價(jià)值與租房傾向有顯著正相關(guān)性，感知風(fēng)險(xiǎn)與租房傾向有顯著負(fù)相關(guān)性。因此假設(shè)H4得到驗(yàn)證。

回歸結(jié)果如表1所示。

模型1，感知價(jià)值為因變量，個(gè)人收入特征、空間特征為解釋變量的回歸方程中，只有年齡（beta=0.12，p<0.01）和小區(qū)配套（beta=0.65，p<0.01）進(jìn)入方程，正向預(yù)測(cè)感知價(jià)值（F=37.68，p<0.01）。

模型2，感知風(fēng)險(xiǎn)為因變量，個(gè)人收入特征、空間特征為解釋變量的回歸方程中，只有年齡（beta= -0.23，p<0.01）和小區(qū)配套（beta= -0.40，p<0.01）進(jìn)入方程，負(fù)向預(yù)測(cè)感知風(fēng)險(xiǎn)（F=8.83，p<0.01）。

模型3，租房傾向?yàn)橐蜃兞浚瑐€(gè)人收入特征、空間特征為解釋變量的回歸方程中，只有小區(qū)配套（beta=0.53，p<0.01）進(jìn)入方程，正向預(yù)測(cè)租房傾向（F=13.57，p<0.01）。

模型4，租房傾向?yàn)橐蜃兞?，感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)為解釋變量的回歸方程中，只有感知價(jià)值（beta=0.77，p<0.01）進(jìn)入方程，正向預(yù)測(cè)租房傾向（F=141.70，p<0.01）。

在感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)對(duì)多個(gè)影響因素的回歸中，只有年齡和小區(qū)配套2個(gè)變量特征顯著，因此本文只研究年齡和小區(qū)配套的交互作用，回歸結(jié)果如表2所示。

模型5，感知價(jià)值為因變量，年齡和小區(qū)配套、年齡*小區(qū)配套進(jìn)入方程，正向預(yù)測(cè)感知價(jià)值（F=197.52，p<0.01），年齡*小區(qū)配套交互項(xiàng)的作用顯著（beta= 0.55，p<0.01），且擬合系數(shù)R2=0.744> 模型1的R2=0.53。

模型6，感知風(fēng)險(xiǎn)為因變量，年齡和小區(qū)配套、年齡*小區(qū)配套進(jìn)入方程，負(fù)向預(yù)測(cè)感知風(fēng)險(xiǎn)（F=32.73，p<0.01），年齡*小區(qū)配套交互項(xiàng)的作用顯著（beta= 0.70，p<0.01），且擬合系數(shù)R2=0.33> 模型2的R2=0.21。

模型7，租房傾向?yàn)橐蜃兞?，小區(qū)配套、年齡*小區(qū)配套進(jìn)入方程，正向預(yù)測(cè)租房傾向（F=212.95，p<0.01），年齡*小區(qū)配套交互項(xiàng)的作用顯著（beta= 0.76，p<0.01），且擬合系數(shù)R2=0.76> 模型1的R2=0.29。

因此個(gè)人特征的年齡與空間特征的小區(qū)配套交互作用項(xiàng)，對(duì)消費(fèi)感知、租房傾向有預(yù)測(cè)作用。假設(shè)H6得到驗(yàn)證，其中H61證實(shí)、H62證偽。由于情感特征的租購選擇、租房原因與感知價(jià)值、感知風(fēng)險(xiǎn)、租房傾向，感知風(fēng)險(xiǎn)，因此情感特征也不與其他特征存在交互作用，H5沒有得到驗(yàn)證。

4、政策建議

根據(jù)研究結(jié)果，我們對(duì)政府提出建議，在城市規(guī)劃和住房租賃產(chǎn)品開發(fā)的引導(dǎo)上，要重視周邊配套完善小區(qū)公共服務(wù)，土地出讓時(shí)以配套成熟地塊為主，要有側(cè)重的進(jìn)行租賃住房資源投入，引導(dǎo)小面積、高層、精裝修住房租賃產(chǎn)品的開發(fā)，提供的公共服務(wù)也應(yīng)當(dāng)以規(guī)模化方案為主，滿足高密度、高流動(dòng)性人口的公共服務(wù)需要。對(duì)住房租賃運(yùn)營商提出建議，盡量選擇成熟小區(qū)的住房作為房源。對(duì)租房者提出建議，以更理性的態(tài)度進(jìn)行租房，在租房時(shí)盡量按照配套、裝修、面積的順序選擇租房產(chǎn)品。

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