□丁雅雯

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的稅收在國民生產(chǎn)總值里達(dá)到了10%，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)增長具有重要影響，成為新國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展重心。房地產(chǎn)具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資具有很大的籌資風(fēng)險(xiǎn),再加上頻繁變化的房地產(chǎn)政策,房地產(chǎn)行業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)變得十分巨大。

信達(dá)地產(chǎn)是一家在上海證交所上市的上市公司，2008年12月29日，北大青鳥被信達(dá)投資有限公司重組后，從原來的信息技術(shù)型企業(yè)發(fā)展為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更名為信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司。隨著各類政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著成本增加、利潤率下降、籌資困難等情況，盡管信達(dá)地產(chǎn)通過借助上市公司平臺(tái)，近年來利潤穩(wěn)步增長，不斷拓展籌資渠道，在行業(yè)競爭和資源整合的當(dāng)下，信達(dá)地產(chǎn)依然存在一些籌資問題，對(duì)其進(jìn)行研究具有一定的價(jià)值和意義。

二、信達(dá)地產(chǎn)籌資現(xiàn)狀及主要籌資問題

(一)信達(dá)地產(chǎn)籌資現(xiàn)狀。根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)2018年出具的第三季度報(bào)告表明，信達(dá)地產(chǎn)籌資渠道主要體現(xiàn)為三種，分別是債券籌資、銀行貸款和股權(quán)籌資。

1.債券籌資。如表1所示。

2.銀行貸款。信達(dá)地產(chǎn)的資信情況在當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)表現(xiàn)良好，與本土的幾家商業(yè)銀行保持著密切的合作伙伴關(guān)系，企業(yè)的融資能力較強(qiáng)，公司授信額度納入控股股東中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司中，公司可以在上述集團(tuán)授信總額度內(nèi)開展籌資，以支持業(yè)務(wù)的發(fā)展。截至2018年9月31日，公司已獲400多億元借款。

表1 信達(dá)地產(chǎn)2018年公司債券基本情況

3.股權(quán)融資。信達(dá)地產(chǎn)的融資方式之一就是股權(quán)融資，從公司上市以來，信達(dá)地產(chǎn)采用派發(fā)股票、資本公積轉(zhuǎn)增資本等方式來增發(fā)股票。截至目前，公司最大的股東仍然是中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司，持有27.93%的股份份額，信達(dá)地產(chǎn)整體的股本結(jié)構(gòu)中，前十大股東累計(jì)占總股本比80.59%，其余部分為其他股東所有。

通過對(duì)信達(dá)地產(chǎn)的融資渠道和融資主要活動(dòng)進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論：信達(dá)房地產(chǎn)的主要融資渠道相對(duì)穩(wěn)定，正在努力開發(fā)和使用新的融資渠道?？偟膩碚f，信達(dá)房地產(chǎn)的融資預(yù)期是建立一個(gè)多元化、低成本的融資渠道。根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，信達(dá)地產(chǎn)想要憑借雄厚的經(jīng)營實(shí)力，在穩(wěn)固傳統(tǒng)銀行合作渠道的同時(shí)，積極拓展長期低成本融資渠道，如中期票據(jù)和公司債券。信達(dá)地產(chǎn)注重資產(chǎn)質(zhì)量，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)比例，通過公司債券、中期票據(jù)等成本較低的融資方式，有效降低公司整體融資成本。根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)的季報(bào)來看，公司的籌資情況尚好，但是這不只是信達(dá)地產(chǎn)在變好，由于2014年以來金融環(huán)境變得寬松，房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資狀況都有所好轉(zhuǎn)，這樣信達(dá)地產(chǎn)也就沒有特別的優(yōu)勢(shì)了。

(二)信達(dá)地產(chǎn)主要籌資問題。

1.資產(chǎn)負(fù)債率較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率從2012年的50%多增長到2018年的80%多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出行業(yè)合理范圍。高資產(chǎn)負(fù)債率一直是我國房地產(chǎn)行業(yè)的通病，這體現(xiàn)了企業(yè)負(fù)債過多，存在著較高的由財(cái)務(wù)杠桿引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)企業(yè)的銷售資金不能及時(shí)回籠時(shí)，就會(huì)使企業(yè)的資金鏈條斷裂，從而企業(yè)的資金陷入兩難的境地。

2.籌資渠道單一。信達(dá)地產(chǎn)主要籌資方式主要有債券籌資、銀行貸款和股權(quán)籌資三種。其中，銀行貸款的金額最高，從長短期考慮，銀行貸款都能很好地滿足企業(yè)資金需求。加上銀行貸款有著低成本、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)，更是受到許多資金需求量大的房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。當(dāng)然，為了減少對(duì)銀行的依賴，信達(dá)地產(chǎn)近幾年也在嘗試通過債券籌資來獲取現(xiàn)金流。但是，籌資渠道還是相對(duì)固化單一，并沒有實(shí)現(xiàn)其多元化籌資布局。

3.內(nèi)源籌資較少。根據(jù)部門的類型，企業(yè)融資可分為多個(gè)類別：內(nèi)部和外部(內(nèi)部融資和外部融資)。信達(dá)房地產(chǎn)最依賴的股權(quán)融資、債券融資和銀行貸款是外部融資。內(nèi)部融資也可以稱為內(nèi)生融資，其主要資金來源是公司預(yù)收款和股東權(quán)益。企業(yè)具有低成本和內(nèi)部融資靈活性的優(yōu)勢(shì)，但實(shí)施內(nèi)生融資并不容易。一般來講，企業(yè)能否進(jìn)行內(nèi)源籌資會(huì)受到盈利能力及自身資金積累的影響，只有具備較強(qiáng)盈利能力和較多現(xiàn)金流的企業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)自身資金向籌資資金的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而成為企業(yè)投資的資金構(gòu)成。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的歐美國家來講，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)源籌資已經(jīng)非常成熟，在籌資總額占比上也很大。我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都偏向于外部籌資，內(nèi)源籌資占比很小甚至沒有。從信達(dá)地產(chǎn)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)和相關(guān)籌資數(shù)據(jù)可以看出其內(nèi)源籌資比例很小，相比于龐大的債務(wù)來講可以說是微乎其微。內(nèi)源籌資不僅有利于企業(yè)籌資，對(duì)于企業(yè)整體的經(jīng)營和管理也有深遠(yuǎn)意義。所以，僅僅依靠外部籌資是不行的，增加內(nèi)源籌資的占比勢(shì)在必行。

三、信達(dá)地產(chǎn)籌資問題產(chǎn)生的原因

(一)籌資結(jié)構(gòu)不合理。根據(jù)對(duì)信達(dá)地產(chǎn)的籌資狀況的分析，不難看出信達(dá)地產(chǎn)的籌資結(jié)構(gòu)存在缺陷。信達(dá)地產(chǎn)主要依賴于銀行貸款、股權(quán)融資和債券融資，內(nèi)部籌資的比例很小，由此說明內(nèi)部籌資沒有被充分利用。

(二)缺乏對(duì)籌資方式的創(chuàng)新。信達(dá)地產(chǎn)現(xiàn)有的籌資模式整體相對(duì)單一，這對(duì)于公司的資金安全和可持續(xù)發(fā)展是不利的。信達(dá)地產(chǎn)現(xiàn)有的籌資渠道不僅沒有多元化，同時(shí)也沒有多層次和互補(bǔ)性?；I資結(jié)構(gòu)合理是說那些具有多層次和互補(bǔ)性的籌資，他們籌資成本低，可以使長短期資金實(shí)現(xiàn)及時(shí)供應(yīng)和相互替代，信達(dá)地產(chǎn)籌資只有實(shí)現(xiàn)出多元化和多層次，才能為企業(yè)提供大量優(yōu)質(zhì)的資金，并降低成本和風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前企業(yè)的中期資金的問題開始使用債券籌資來解決，但是長短期資金，仍存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)內(nèi)源籌資意識(shí)薄弱。信達(dá)地產(chǎn)除了三大主要籌資渠道之外，雖也有所嘗試其他籌資渠道，但效果不明顯，主要是因?yàn)槠髽I(yè)的自我籌資能力較為薄弱，具體可分為兩個(gè)方面：第一，企業(yè)整體的經(jīng)營狀況、盈利能力不太理想，自我籌資無法順利進(jìn)行或者有很大阻力；第二，信達(dá)地產(chǎn)尚未形成具體的內(nèi)源籌資策略。

四、信達(dá)地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

(一)優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)。目前，信達(dá)地產(chǎn)存貨較多，可以將開發(fā)的房地產(chǎn)銷售出去，使資金流動(dòng)起來，實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)。如果信達(dá)地產(chǎn)出現(xiàn)滯銷情況，借來的資金就無法償還，為了開發(fā)新的項(xiàng)目，企業(yè)又不得不進(jìn)行籌資，負(fù)債規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。為了調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，信達(dá)地產(chǎn)應(yīng)制定合理的銷售策略，將房地產(chǎn)存貨銷售出去，加速資金的周轉(zhuǎn)，增加自有資金。信達(dá)地產(chǎn)可以通過降價(jià)、委托機(jī)構(gòu)代理促銷等方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)存貨的銷售。理性的增加土地資源，信達(dá)地產(chǎn)在買地時(shí)要加強(qiáng)控制現(xiàn)金流，確保資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)合理；加快資金周轉(zhuǎn)率，提高長期貸款比例，合理配置長短期貸款比例，增加償還時(shí)間，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(二)拓展多元化籌資渠道。在多變的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)要想取得優(yōu)勢(shì)，在籌資上必須注重創(chuàng)新并改變現(xiàn)有的籌資狀況，降低銀行貸款比例的同時(shí)也要提升非信貸和直接籌資的比例，這對(duì)籌資渠道單一的信達(dá)地產(chǎn)來說是至關(guān)重要的。企業(yè)可采用一些創(chuàng)新的籌資方式，如房地產(chǎn)信托、合作與開發(fā)、資產(chǎn)證券化等。

(三)改善經(jīng)營管理水平，提高自身實(shí)力。一個(gè)企業(yè)不能只依賴外部籌資生存發(fā)展，增強(qiáng)自身實(shí)力也很重要。針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的去庫存能力差、盈利能力不強(qiáng)等問題，信達(dá)地產(chǎn)應(yīng)該深度探索分析原因并采取相應(yīng)措施。信達(dá)地產(chǎn)在購入新地塊前，應(yīng)充分做好相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)研和開發(fā)可行性研究工作，選擇優(yōu)質(zhì)有發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，避免資產(chǎn)的浪費(fèi)。同時(shí)，還應(yīng)該提升相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)和營銷意識(shí)，盤活銷售環(huán)節(jié)，讓資金流通起來。另外，企業(yè)可以根據(jù)不同的市場(chǎng)需求來開發(fā)項(xiàng)目，提升自身經(jīng)營效果。

(四)建立籌資風(fēng)險(xiǎn)防范體系。從某種程度上說，房地產(chǎn)投資具有一定風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)投資過程中，需要采用各種有效的籌資渠道，客觀地說，房地產(chǎn)籌資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。信達(dá)地產(chǎn)需要構(gòu)建有效的籌資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，以應(yīng)對(duì)各種籌資風(fēng)險(xiǎn)，盡最大可能降低和規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)信達(dá)地產(chǎn)的籌資分析，具體可以從五個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析。第一，國家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整給暴力房地產(chǎn)業(yè)帶來了融資風(fēng)險(xiǎn);第二，現(xiàn)有的籌資模式過于依賴陳舊，給信達(dá)地產(chǎn)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和壓力；第三，企業(yè)經(jīng)營存在一定的問題，自籌資金比重小，帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);第四，不合理的籌資結(jié)構(gòu)帶來的成本風(fēng)險(xiǎn)；第五，不健全的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)可能給企業(yè)帶來各種運(yùn)營和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)必須提前預(yù)警并加以控制防范。