安光系

一個(gè)月前，我回湖北老家，一個(gè)老同事不解地問(wèn)我：前段時(shí)間國(guó)內(nèi)有一個(gè)爭(zhēng)論房子被洪水沖走了，還該不該還銀行貸款？

三年前，我在倫敦市郊區(qū)買(mǎi)了一處房，最近恰好想要換房子。在看房買(mǎi)房的過(guò)程中，我有了許多感觸。

一

在英國(guó)買(mǎi)房，中介僅僅充當(dāng)真正的發(fā)布信息的作用。買(mǎi)房雙方有意向并談好價(jià)格后，都會(huì)找各自的律師。律師與律師之間的交易則安全得多。因?yàn)殡p方各為其主，都在法律的框架下進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

如果雙方依賴于某個(gè)中介，情況則會(huì)危險(xiǎn)得多。盡管每個(gè)中介都宣稱自己如何講信譽(yù)，如何安全，但誰(shuí)也無(wú)法保證他不會(huì)為了促成交易而故意掩蓋房屋的某些缺點(diǎn)。而英國(guó)在房產(chǎn)交易方面，因?yàn)槁蓭煹膮⑴c和這種各為其主的設(shè)計(jì)，從制度上就防范了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

英國(guó)的律師會(huì)為你檢查所有與交易房屋相關(guān)的情況，并提示你可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。比如，我此前買(mǎi)房時(shí)，律師曾提醒我說(shuō)，我家后面的陽(yáng)光房在很多年前搭建時(shí)，是沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)的。盡管按照新修改的政策，目前是合法的，但仍需向政府申請(qǐng)相關(guān)證件。申請(qǐng)費(fèi)用大約是250英鎊，律師指出來(lái)后，對(duì)方主動(dòng)把這筆錢(qián)扣除了。再如，我前同事買(mǎi)房時(shí)，家里的Boiler供熱水和暖氣的小鍋爐，每家都有）當(dāng)年未經(jīng)過(guò)燃?xì)獠块T(mén)的安全檢查，對(duì)方必須把這個(gè)程序進(jìn)行完后才有可能成交。

買(mǎi)房的款項(xiàng)也并非直接打給賣(mài)方。我需轉(zhuǎn)給對(duì)方律師，在此之后，對(duì)方律師再把款項(xiàng)打給賣(mài)方。我則在當(dāng)天從中介手上拿到鑰匙。所有的錢(qián)款都在當(dāng)天進(jìn)行，因而不會(huì)出現(xiàn)房東拿了錢(qián)后又生出其它變故的情況。

經(jīng)過(guò)這么多道程序，會(huì)不會(huì)有律師把我的錢(qián)卷走？他們要是見(jiàn)錢(qián)眼開(kāi)，把這么大一筆款項(xiàng)拿走，我可怎么辦？中介見(jiàn)我提出這樣的問(wèn)題，跟我解釋說(shuō)：不會(huì)出現(xiàn)那些情況，這里每家公司都是有信譽(yù)的。中介說(shuō)這話的時(shí)候，我心里冷笑著：這話我聽(tīng)得太多了。他接著說(shuō)，不用擔(dān)心，英國(guó)有個(gè)律師協(xié)會(huì)，如果出現(xiàn)這種情況，會(huì)賠償你全部損失，買(mǎi)房者不會(huì)出現(xiàn)任何損失。

那如果買(mǎi)新房呢？開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)卷款逃走？朋友說(shuō)，這樣的事情也不可能發(fā)生。因?yàn)榧幢隳憬涣祟A(yù)付款或定金，這筆錢(qián)也不在開(kāi)發(fā)商手里。它先由第三方保管，在新房建成后，購(gòu)買(mǎi)者拿到鑰匙的當(dāng)天，開(kāi)發(fā)商才能拿到那筆錢(qián)。這樣的設(shè)計(jì)，在制度上讓開(kāi)發(fā)商無(wú)空可鉆。

律師和中介作用這么大，律師費(fèi)會(huì)貴嗎？中介費(fèi)價(jià)格又如何？在英國(guó)買(mǎi)房，買(mǎi)主是不需要支付任何中介費(fèi)用的，賣(mài)方的中介費(fèi)占房屋總價(jià)的1%～1.5%（另外加稅）。三年前，我買(mǎi)房花了37萬(wàn)英鎊，律師費(fèi)用為700英鎊左右（1英鎊約為8.68元人民幣，6月底數(shù)據(jù)——筆者注）。

除了有律師這道程序來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，銀行還需要購(gòu)房者做兩個(gè)強(qiáng)制性檢查。一是房屋本身的檢查，包括電線和墻體等是否安全，都會(huì)被專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)出來(lái)；二是房屋之外的檢查，包括周邊環(huán)境、周邊建設(shè)對(duì)房屋的影響等。這樣，兩個(gè)檢查從內(nèi)到外確保了房屋本身的安全?！扒f(wàn)別以為這些公司會(huì)收點(diǎn)錢(qián)糊弄你。它們都是要負(fù)法律責(zé)任的，如果馬虎應(yīng)對(duì)，是要破產(chǎn)的?！币晃辉谟?guó)多年的朋友這樣跟我解釋。

二

如果進(jìn)一步了解英國(guó)政府的房屋管理運(yùn)作方式，我們也許會(huì)對(duì)英國(guó)的房屋安全有更多的理解。一個(gè)在英國(guó)給別人建房子和裝修房屋的中國(guó)師傅跟我說(shuō)：房子盡管是你買(mǎi)的，但房屋內(nèi)的重要裝修或改造都必須經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。能具體到什么地步呢？如果你要打掉一面墻，政府不光要批，批完后還得讓人來(lái)看每個(gè)重要節(jié)點(diǎn)的施工情況，達(dá)到要求后，才能進(jìn)行下一步。這位中國(guó)師傅也跟我抱怨說(shuō)：擴(kuò)建一個(gè)房子，哪有那么精準(zhǔn)，誤差兩三厘米不是很正常么？但這里就是死板，不讓你通過(guò)檢查，非得要達(dá)到他們的要求。

政府在監(jiān)督房屋裝修和擴(kuò)建方面的要求近乎苛刻，但這也確保了英國(guó)房屋得以比較安全地保存。也許因?yàn)槿绱耍壹抑苓吥芙灰椎姆课荻际菐资晟踔辽习倌甑睦戏孔?，你根本不需要?dān)心房屋質(zhì)量。幾年前，我曾在一個(gè)地方看房，房屋中介跟我解釋說(shuō)：很對(duì)不起，這里的房子比較新，都是二戰(zhàn)以后才建起來(lái)的，只有60多年。同樣是上面那位中國(guó)師傅，在給我家裝修時(shí)說(shuō)，英國(guó)的房屋質(zhì)量的確是不錯(cuò)的?！斑@兒的房屋，電線都是幾十年甚至上百年前的，一直用到今天。”他說(shuō)。

還有其它保護(hù)方式。比如我的鄰居安迪想在后院擴(kuò)建一個(gè)廚房，他就需要到當(dāng)?shù)卣ド暾?qǐng)。當(dāng)?shù)卣髸?huì)給我來(lái)一封信，征求我的意見(jiàn)，問(wèn)他擴(kuò)建會(huì)否會(huì)對(duì)我家產(chǎn)生影響。根據(jù)英國(guó)法律，會(huì)有一些施工監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)給我寫(xiě)信，希望我來(lái)挑選他們充當(dāng)我的監(jiān)測(cè)方，以便在對(duì)方施工時(shí)，保護(hù)我家墻體或其它方面不因施工而產(chǎn)生負(fù)面影響。

更有意思的是，我可以隨便挑選監(jiān)測(cè)方，而這筆費(fèi)用則由我的鄰居支付，我是零成本的。也許正因有這樣的監(jiān)測(cè)方，施工方就不敢為所欲為，因而監(jiān)測(cè)方能和當(dāng)?shù)卣块T(mén)一起監(jiān)督，從而保障施工質(zhì)量，最終確保建筑安全。

銀行還有一個(gè)要求，就是需要購(gòu)房者買(mǎi)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)中有一項(xiàng)是強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)，即房屋受損保險(xiǎn)。比如，遇到了災(zāi)害房屋倒塌，保險(xiǎn)公司會(huì)賠付蓋房子的錢(qián)（房?jī)r(jià)包括地價(jià)和房屋造價(jià)），從而確保房主的生活安全，當(dāng)然也保證了銀行的貸款安全。

另一個(gè)需要自愿購(gòu)買(mǎi)的是人身保險(xiǎn)。如果購(gòu)房者在這期間遭遇意外傷亡，保險(xiǎn)公司會(huì)把他所欠的銀行貸款全部還清。這意味著，除了銀行的貸款是安全的，夫妻中健在的一方也是安全的。

如果我做生意失敗了，欠了債或有未還完的貸款，銀行會(huì)不會(huì)收走我的房子？我曾就這個(gè)問(wèn)題咨詢過(guò)英國(guó)銀行負(fù)責(zé)貸款的業(yè)務(wù)員。他當(dāng)時(shí)告訴了我“借錢(qián)”和“貸款”的區(qū)別所在：你如果是從銀行借錢(qián)（Borrowing），萬(wàn)一還不上了，只是會(huì)喪失信譽(yù)，銀行拿你一點(diǎn)辦法都沒(méi)有。而如果你選擇了貸款（Mortgage），還不上款的話，房子是會(huì)被收走拍賣(mài)的。

這意味著，如果對(duì)方是生意上的欠款，法院是無(wú)法收走他的自住房屋的；但如果對(duì)方是因?yàn)檫€不上貸款，而法院要進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)的話，由于交房與交款在同一天進(jìn)行，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降至最低。

三

在英國(guó)生活，只允許有一處房屋自住。第二處或更多的房屋則屬于投資出租的房屋，購(gòu)買(mǎi)時(shí)所交的稅額不一樣。如果有獲益，則需要交上一筆約占總利潤(rùn)20%左右（具體比例比較復(fù)雜，要減掉一定的減免額。應(yīng)繳的得利稅，數(shù)額小的是減免之后的18%，數(shù)字大的是28%，海外投資者屬后者）的得利稅。當(dāng)然，如果購(gòu)房者在這些房屋中有投入，那么，投入是可以折抵成本的。交得利稅的前提是獲益了。

如果虧損了呢？如果投資的這處房子虧損了，買(mǎi)賣(mài)其它投資房賺了，那么，這處房屋的虧損是可以和賺錢(qián)的那處房子相抵的。比如，此處虧損了100萬(wàn)，另一處賺了100萬(wàn)。這意味著不用交任何得利稅。值得一提的是，在英國(guó)買(mǎi)房，如果是用來(lái)自住的普通房屋，是不用交稅的。

如果我炒股虧損了呢？能不能拿來(lái)折抵虧損？在英國(guó)可以。如果炒股虧損了100萬(wàn)，炒房賺了100萬(wàn)，同樣意味著不用交稅。

不過(guò)，在英國(guó)買(mǎi)的房子，確實(shí)是沒(méi)有一個(gè)像樣的房產(chǎn)證。因?yàn)榉慨a(chǎn)的所有信息都能在房產(chǎn)網(wǎng)站上找到。這個(gè)房子什么時(shí)候交易的，賣(mài)了多少錢(qián)，周邊鄰居房屋的成交價(jià)是多少，一目了然。任何人，任何時(shí)候，只要愿意花上兩三英鎊在政府網(wǎng)站上注冊(cè)一下，就可以查到每處房屋的相關(guān)信息，包括房屋所有者的名字及交易的時(shí)間和價(jià)格。如果還想知道更多，可以再花上兩英鎊，把地理位置和房型圖都下載下來(lái)。再把電子版本存下來(lái)，打印一份——這就是房產(chǎn)證。夸張地說(shuō)，除了你自己，這世界上的任何人，只要花上兩三英鎊，就可以查看你的房屋信息，不需經(jīng)過(guò)任何人同意。

各種各樣的做法，目的只有一個(gè)：讓購(gòu)房者的權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。它也許并不完美，但相對(duì)而言，可以讓人們感到安全。

在英國(guó)買(mǎi)房讓我感受到私有產(chǎn)權(quán)受到保護(hù)。它同時(shí)也讓我懂得，良善的制度是如此重要。要求人們有好的道德是一方面，但更重要的是，法律制度得好。最近，一個(gè)在英國(guó)生活了16年的朋友和我聊天，聊他對(duì)英國(guó)法律制定準(zhǔn)則的理解：它假設(shè)每個(gè)人都是惡人。只有這樣，制定出來(lái)的法律才能防止各種各樣的人或公司為非作歹；也只有如此，百姓的利益才能在最大程度上得到保護(hù)。得不到保護(hù)，人們就會(huì)有怨言，這就不太容易安定。

現(xiàn)在讓我來(lái)回答文章開(kāi)頭的問(wèn)題。在英國(guó)，如果房子被洪水沖走了，貸款該怎么辦？第一，已經(jīng)買(mǎi)了的強(qiáng)制性保險(xiǎn)會(huì)讓保險(xiǎn)公司賠付建房子的錢(qián)。第二，銀行與百姓之間的貸款關(guān)系，屬于生意關(guān)系。房子是貸款的抵押物，房子不在了，不用再還貸款。銀行做生意，享受利潤(rùn)的同時(shí)，也得承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。它作為企業(yè)可以再去買(mǎi)保險(xiǎn)來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)。如果讓一個(gè)在洪災(zāi)中失去房產(chǎn)的人再接著還銀行房貸，肯定是不合公理的。不合公理的規(guī)定，當(dāng)然不應(yīng)存在。

（作者系旅英學(xué)者）