朱增洪

摘要：最近幾年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)的房地產(chǎn)交易總量年年攀升，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)價格是由房產(chǎn)面積來確定的，房產(chǎn)的面積直接關(guān)乎著房產(chǎn)業(yè)主的切身利益，因此房產(chǎn)業(yè)主對于房產(chǎn)的實(shí)際面積測繪精確度要求越發(fā)嚴(yán)格，房產(chǎn)的測繪面積是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門實(shí)行產(chǎn)權(quán)管理和維護(hù)業(yè)主利益的重要依據(jù)，是核發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)組成部分。所以在進(jìn)行房產(chǎn)面積測繪過程中嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，保障房產(chǎn)測繪面積與實(shí)際面積之間具有較小的誤差，維護(hù)業(yè)主的合法利益。本文主要闡述了房產(chǎn)面積測繪的特點(diǎn)，對于房產(chǎn)面積測繪中的常見測繪問題進(jìn)行分析，并就此提出相應(yīng)的解決對策供同行指正。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；面積測繪；問題分析；解決對策

房產(chǎn)測繪中的主要矛盾就是測繪面積的誤差，關(guān)于房產(chǎn)測繪的過程是把常規(guī)的技術(shù)測繪和房產(chǎn)的管理進(jìn)行統(tǒng)一，房產(chǎn)面積的測繪結(jié)果對于房屋的產(chǎn)權(quán)所有者有著重要的利益關(guān)聯(lián)。最近幾年，我國關(guān)于房產(chǎn)測繪面積問題出臺了相關(guān)的政策規(guī)范，比如：《房產(chǎn)測量規(guī)范》等，雖然從法律政策上支持房產(chǎn)面積測繪的規(guī)范性，但是實(shí)際的房產(chǎn)面積測繪過程中也常常出現(xiàn)多種測繪糾紛問題，對于這些測繪糾紛問題，業(yè)主、開發(fā)商都是各有各的理，房產(chǎn)面積測繪人員無法正視房產(chǎn)測繪過程，導(dǎo)致的測繪結(jié)果至少有一方持反對意見。對于房產(chǎn)面積測繪過程中如何精確測量房產(chǎn)面積，減少房產(chǎn)面積測繪數(shù)值的誤差是每一哥測繪技術(shù)人員的職責(zé)。

一、概述

（一）房產(chǎn)預(yù)測面積

房產(chǎn)預(yù)測面積就是指房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行商品房建造期間，房產(chǎn)測繪部門根據(jù)商品房的前期的設(shè)計圖紙計算而得出的房產(chǎn)面積，但是在房屋建筑過程中，由于改建等原因造成的房產(chǎn)面積誤差是不計算在內(nèi)的，房產(chǎn)預(yù)測面積也可以作為商品房掛牌營銷的廣告資料和銷售依據(jù)。

（二）房產(chǎn)實(shí)測面積

房產(chǎn)實(shí)測面積是在房屋建筑完成以后再進(jìn)行測繪計算的。通常房產(chǎn)建設(shè)完成以后，房地產(chǎn)開發(fā)公司會委托第三方具有測繪資格的專業(yè)測繪單位進(jìn)行房產(chǎn)面積測繪，房產(chǎn)面積測繪人員會根據(jù)相關(guān)房產(chǎn)政策法規(guī)，結(jié)合房屋建筑設(shè)計圖紙、房屋改建圖紙以及工程聯(lián)系單進(jìn)行實(shí)際測量，并對房產(chǎn)的實(shí)際測繪面積進(jìn)行確認(rèn)公證，房產(chǎn)實(shí)測面積是進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記的重要依據(jù)。

二、房產(chǎn)面積測繪中存在的問題分析

（一）測量問題

1、 房屋圖紙變更

在房產(chǎn)銷售中，銷售人員會注重房產(chǎn)的預(yù)測面積，而忽視房產(chǎn)實(shí)測面積，特別是一些預(yù)售房產(chǎn)中，這種現(xiàn)象非常普遍，房產(chǎn)預(yù)測面積和房產(chǎn)實(shí)測面積兩者之間的測繪數(shù)值可能會有較大的差距，造成這一差異結(jié)果的原因是多種多樣，主要誤差原因是針對同一測繪項(xiàng)目而進(jìn)行了不同的測繪過程，房屋建筑過程中，開發(fā)商可能因?yàn)槎喾N原因臨時更改了設(shè)計施工圖，結(jié)果會造成房產(chǎn)實(shí)測面積出現(xiàn)差異。

2、 測繪人員技術(shù)素質(zhì)

造成房產(chǎn)測繪另外一個原因就是房產(chǎn)測繪人員的技術(shù)素質(zhì)達(dá)不到實(shí)際測繪要求，測繪人員執(zhí)行的測繪標(biāo)準(zhǔn)單位有差異，進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)測面積和房產(chǎn)實(shí)測面積的測繪流程不規(guī)范，對于測繪的數(shù)據(jù)采集和記錄有誤差等等。

3、房產(chǎn)圖紙和相關(guān)資料數(shù)據(jù)完整性

不管是房產(chǎn)預(yù)測面積還是房產(chǎn)實(shí)測面積都以房產(chǎn)的設(shè)計建造圖紙為主要的參考對象，可以認(rèn)為房產(chǎn)的設(shè)計建筑圖紙的質(zhì)量直接影響了房產(chǎn)面積測繪的精確度，因此在進(jìn)行相關(guān)的房產(chǎn)面積測繪過程的時候一定要檢查房產(chǎn)設(shè)計建筑圖紙的完整性，具體的檢查內(nèi)容包含圖紙核心筒設(shè)計是否清楚明了，各種單位數(shù)值是否準(zhǔn)確以及房產(chǎn)的消防、樓梯等相關(guān)配套設(shè)施是否標(biāo)記明確。

（二）特殊部位面積計算問題

1 、陽臺

現(xiàn)代房產(chǎn)設(shè)計和建筑都會增加陽臺設(shè)計，陽臺是房產(chǎn)室內(nèi)面積的延伸，是隔絕室內(nèi)與室外的一個重要部位，通常陽臺根據(jù)封閉狀況氛圍全封閉和半封閉兩種，下面就針對兩種陽臺類型進(jìn)行具體分析。

（1）全封閉陽臺

對于我國的房產(chǎn)中全封閉陽臺的測繪面積是否計算在房產(chǎn)總面積中，已經(jīng)有了相關(guān)的政策規(guī)定，其中《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確表示在房屋建筑主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的陽臺要按照陽臺外圍的水平投影來計算面積的?，F(xiàn)有的陽臺主要有三種形式，一是陽臺處于房產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的凹陽臺，房產(chǎn)預(yù)測面積和房產(chǎn)實(shí)測面積是相同的，都是根據(jù)全面積進(jìn)行計算的；二是陽臺部分處于房產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的半凸半挑陽臺，進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)測面積的時候，只計算處于房產(chǎn)結(jié)構(gòu)以內(nèi)的陽臺面積，而房產(chǎn)實(shí)測面積是和凹陽臺是一樣都依據(jù)陽臺外圍的水平投影進(jìn)行測量；三是陽臺在游離在房產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)以外的凸陽臺，其測繪面積是和半凸半挑陽臺一樣。

（2）半封閉陽臺

我國的《房產(chǎn)測量規(guī)范》指出對于未封閉的陽臺進(jìn)行面積測繪的時候，要依據(jù)陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半來進(jìn)行計算的，如果是露臺都是不計算房產(chǎn)面積的，其中半封閉陽臺在進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)測面積的時候，其測繪過程是和全封閉陽臺一樣的，可以看出半封閉陽臺的預(yù)測面積范圍一定超過陽臺結(jié)構(gòu)底板投影面積的一半。而咱進(jìn)行房產(chǎn)實(shí)測面積的時候，是根據(jù)維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍的水平投影面積的一半來進(jìn)行計算的。所以相對全封閉陽臺來說，半封閉陽臺只有凸陽臺不會出現(xiàn)預(yù)測面積和實(shí)測面積的誤差，其余兩種一定會出現(xiàn)樂從測繪面積差。

2、 突出墻面面積

在現(xiàn)實(shí)的生活中，特別是商業(yè)繁華地區(qū)常常會出現(xiàn)許多的沿街高層建筑，通常這類建筑都是底部一層或者兩層是商鋪，考慮到實(shí)際的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計需求，這類建筑的結(jié)構(gòu)需要設(shè)計到底層中，為了承受建筑上部的重力，在進(jìn)行這類建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的時候會另外添加獨(dú)立的重力承受柱，如果只把重力承受柱計算在某一戶或者某幾戶的業(yè)主房產(chǎn)中是很不公平的，而《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積 三部分組成”，所以考慮實(shí)際，可以把這些重力承受柱的面積公攤在這棟建筑的所有業(yè)主房產(chǎn)面積內(nèi)。

三、增強(qiáng)房產(chǎn)面積測繪精度對策

（一）嚴(yán)格遵循相關(guān)房產(chǎn)面積測繪政策

我國對于房產(chǎn)面積測繪已經(jīng)出臺了多個相關(guān)政策規(guī)定，其中就有《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》等，針對一些房產(chǎn)特殊部門進(jìn)行面積計算的時候，房產(chǎn)測繪人員在進(jìn)行房產(chǎn)測繪的過程中要嚴(yán)格遵循相關(guān)的房產(chǎn)面積測繪政策，測繪過程要有理有據(jù)，規(guī)范房產(chǎn)面積測繪過程，降低房產(chǎn)面積測繪的誤差。

（二）做好房產(chǎn)面積尺寸數(shù)據(jù)采集

房產(chǎn)面積測繪過程離不開測繪人員，首先需要提供測繪人員的職業(yè)素養(yǎng)，提升測繪技術(shù)水平，在進(jìn)行房產(chǎn)面積測繪過程，要詳細(xì)對于相關(guān)的房產(chǎn)設(shè)計施工圖紙，核實(shí)房產(chǎn)設(shè)計施工圖紙中的柱軸向尺寸、房產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)以及各個房產(chǎn)部件結(jié)構(gòu)等等，在不考慮特殊情況下，房產(chǎn)的實(shí)測面積肯定要小于預(yù)算面積，所以在房產(chǎn)面積測繪過程中，要詳細(xì)進(jìn)行面積測量，并記錄測量數(shù)據(jù)，做好房產(chǎn)面積尺寸數(shù)據(jù)采集工作。

（三）提高圖紙預(yù)算和預(yù)算犯錯面積精確性

對于房產(chǎn)預(yù)測面積與實(shí)測面積之間存在的差異問題，提高實(shí)測面積精確度的同時也要想辦法提高預(yù)測面積精確度。特別是在面積預(yù)測過程中，不但要在方案圖紙上測量面積，還應(yīng)該增加施工圖面積測量過程，做到預(yù)測面積測繪的雙通道，將面積誤差降低至最低值。

四、結(jié)語：

在房產(chǎn)測繪期間，對預(yù)測面積進(jìn)行二次測算，收集完整的數(shù)據(jù)，采用適合的測繪方法，確保測繪面積的準(zhǔn)確性和可靠性。收集檢查成果資料，及時檢查成果資料，保證在誤差過大不滿足精確度要求的情況下及時糾正，確保測繪成果準(zhǔn)確性。最后在測繪完成后，收集整理特殊部位的處理方法，建立經(jīng)驗(yàn)體系，為后續(xù)類似情況提供指導(dǎo)依據(jù)和處理經(jīng)驗(yàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》.北京.中國計劃出版社，2014.

[2] 國家測繪局測繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所.《房產(chǎn)測量規(guī)范》.北京.中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.