摘要：房地產(chǎn)行業(yè)直接影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于增值快、收益高，因此成為一個投資熱點(diǎn)，評估房地產(chǎn)價值成為人們關(guān)注的重點(diǎn)。本文首先指出房地產(chǎn)價值評估體系，然后介紹了市場法在房地產(chǎn)價值評估中的應(yīng)用，最后總結(jié)了幾點(diǎn)改進(jìn)措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價值評估；市場法；改進(jìn)措施

房地產(chǎn)價值評估，指的是按照規(guī)范的流程，采用科學(xué)的原則，在法律、法規(guī)、政策的范圍內(nèi)，評價房地產(chǎn)在特定時間的特定價值。新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，準(zhǔn)確評估房地產(chǎn)的價值，才能維護(hù)投資人的合法利益。以下結(jié)合個人實(shí)踐，探討了市場法在房地產(chǎn)價值評估中的應(yīng)用。

一、房地產(chǎn)價值評估體系

評估房地產(chǎn)的價值，目前主要分為兩種形式：一是采用成本法、收益法、市場法，注重數(shù)學(xué)計量，建立數(shù)學(xué)模型，在投入產(chǎn)出的角度評價房地產(chǎn)的價值，其評估結(jié)果更加公平合理。二是采用利潤法、剩余法，結(jié)合市場交易信息和以往經(jīng)驗，來推算出房地產(chǎn)的價格。我國房地產(chǎn)評估體系的應(yīng)用，傾向于第二種方法，基本不會使用數(shù)學(xué)模型。

二、市場法在房地產(chǎn)價值評估中的應(yīng)用

簡單來說，市場法就是在房地產(chǎn)交易中，選擇一定數(shù)量符合相關(guān)條件的交易案例，和評估對象進(jìn)行比較，然后調(diào)整成交價格，得到房地產(chǎn)的參考價值。結(jié)合實(shí)踐，市場法的適用范圍比較廣泛，一是成套住宅，例如普通住宅、高級公寓、別墅等；二是商業(yè)用房，例如寫字樓、商鋪、廠房等。

（一）實(shí)施步驟

在房地產(chǎn)價值評估中，市場法的實(shí)施步驟如下：①搜集案例，選擇符合條件的房地產(chǎn)交易案例，記錄成交價格、成交日期等信息。②選取案例，在所有搜集到的案例中，選擇至少3個最接近的交易案例。③處理成交價格，影響房地產(chǎn)價格的因素較多，例如正常交易和特殊交易、成交日期和估價時間、實(shí)例狀況和估價對象狀況。結(jié)合這些因素，對成交價格進(jìn)行處理，消除實(shí)例成交價格和估價對象之間的差異。④計算比準(zhǔn)價格，采用數(shù)學(xué)方法，計算多個可比實(shí)例的比準(zhǔn)價值，利用均值獲得比準(zhǔn)價格。

（二）不足之處

第一，不滿足房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。為了刺激房地產(chǎn)交易，不少開發(fā)商會采用贈送面積的形式，來提高交易人的積極性。本質(zhì)上來看，贈送面積會促使實(shí)際開發(fā)面積超額，但不用繳納土地出讓金，雖然提高了少量成本，但能獲得較大收益。相比于取得的建筑面積，開發(fā)商獲得贈送面積，基本沒有支付土地出讓金，而只是付出施工成本，因此會影響交易價格。

第二，交易案例收集難度大。在普通商品房中，評估人員采用市場法時，會選擇至少三個相近的產(chǎn)品進(jìn)行參照。為了方便工作，大多選擇同一個小區(qū)內(nèi)、戶型相同、位置相近的房產(chǎn)案例。然而，實(shí)際收集案例時，受到贈送面積、樓盤復(fù)合化的影響，收集難度會不斷提高。此外，完成交易的案例，其成交價格具有歷史性；利用這個價格評價待估房產(chǎn)，會影響評估的準(zhǔn)確性。

第三，法律法規(guī)不斷變化。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》出臺前，贈送面積不計入購房款項，且房產(chǎn)證上的建筑面積沒有涵蓋這一項。在此影響下，不少開發(fā)商鉆法律的空白區(qū)域，樓盤實(shí)際面積超過土地出讓金取得的面積；同時也帶來了產(chǎn)權(quán)糾紛問題。對于這種情況，評價人員只能根據(jù)實(shí)際情況和自身經(jīng)驗開展工作。隨著法律法規(guī)的更新，對房地產(chǎn)價值評估工作提出了新要求，評估人員不得不注意其中的變化。

第四，具有較強(qiáng)的形式感。資產(chǎn)評估屬于會計工作的一個分支，法律法規(guī)并不能真實(shí)反映出交易的實(shí)際內(nèi)容，必須依靠交易實(shí)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。評估人員評價房地產(chǎn)的價值時，主要依據(jù)購房合同或房產(chǎn)證上的建筑面積，一旦評估面積小于實(shí)際可以利用的面積，就會影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

三、市場法應(yīng)用在房地產(chǎn)價值評估中的改進(jìn)措施

（一）參考最新法律法規(guī)

在國內(nèi)，最新版的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》于2014年出臺，針對贈送面積這一問題，做出明確的解釋和規(guī)定，例如：贈送面積是否計入建筑面積，計入或不計入的條件，計入面積的比例等。對此，應(yīng)該結(jié)合贈送面積的形式、規(guī)格，明確需要計入建筑面積的大小、不需計入建筑面積的大小，然后才能開展下一步工作。該項法律法規(guī)的使用，雖然處于應(yīng)用初期，但具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，因此評估人員必須按照最新法律法規(guī)執(zhí)行，為評估工作打下堅實(shí)基礎(chǔ)。

（二）依據(jù)使用面積計算

結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，對于含有贈送面積的房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，開發(fā)商沒付或少付土地出讓金，且這部分贈送的面積沒有在購房合同、房產(chǎn)證上顯示。結(jié)合實(shí)際情況，有沒有贈送面積，成為開發(fā)商、投資者共同關(guān)注的一個內(nèi)容；從使用功能上來看，贈送面積和銷售面積的功能是相同的。在支付款項中，贈送面積費(fèi)用已經(jīng)支付，因此這部分面積的擁有人、使用人均是投資者。由此可見，評估人員開展工作時，不應(yīng)該只拘泥于法律法規(guī)，還要依據(jù)使用面積進(jìn)行計算。

（三） 拆分評估對象

搜集案例時，首先拆分評估對象，做法如下：第一，先計算贈送面積的成本，扣除這部分面積后，搜集剩余建筑面積相近的參照物。選取案例時，不一定和待估房產(chǎn)的戶型相同，去除贈送面積后的建筑面積相近即可。第二，對評估對象進(jìn)行拆分后，計算分為兩個部分，步驟和公式入下：①計算贈送面積的成本，公式是：價格=贈送面積×不計入建筑面積的比例×單位成本；建筑面積單價=（成交價-贈送面積價格）÷（建筑面積+贈送面積×計入建筑面積的比例）。②采用市場法，計算建筑面積。③計算待估對象的價格，公式是：價格=評估對象單價×（建筑面積+贈送面積×計入建筑面積的比例）+贈送面積×不計入建筑面積的比例×單位成本。

（四）建立比較基礎(chǔ)

第一，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。確定可比實(shí)例的成交價是否包含債權(quán)債務(wù)，是否包含建（構(gòu)）筑物以外的其他資產(chǎn)或權(quán)益，是房地合一還是房地分離，是否存在附帶建（構(gòu)）筑物或權(quán)益，以及上述情況與估價對象是否一致或存在差異。第二，統(tǒng)一付款方式。確定可比實(shí)例成交價的付款方式是否存在分期，確定分期長短、分期次數(shù)，通常以一次性全額付款為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行折算。第三，統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)應(yīng)由交易雙方負(fù)擔(dān)，但實(shí)際交易中常有一方負(fù)擔(dān)的情況，應(yīng)確定并折算為一致。第四，統(tǒng)一計價單位。確定是采用單價還是總價，幣種一般采用人民幣，確定面積的內(nèi)涵及計量單位并折算為一致。

（五） 利用數(shù)學(xué)模型

針對因素差異問題，調(diào)整后才能減少人員主觀性的影響。具體操作時，可以采用層次分析法，建立數(shù)學(xué)模型，分析待估房產(chǎn)和對比實(shí)例之間的差異。簡單來說，首先按照各項因素的重要程度，將重要的分為一組，次要的分為一組，待估房產(chǎn)涉及的因素分為一組。然后對每一組計算線性代數(shù)，確定優(yōu)先權(quán)重。最后將各個優(yōu)先權(quán)重相加，用來調(diào)整因素的差異性，可以解決這個問題。如此，能提高價值評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，減少相關(guān)因素的干擾。

四、結(jié)語：

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，評估房地產(chǎn)的價值成為投資者的關(guān)注要點(diǎn)。本文以市場法為核心，介紹了實(shí)施步驟，指出目前存在的問題。對此，評估人員只有參考最新法律法規(guī)，依據(jù)使用面積計算，拆分評估對象，建立比較基礎(chǔ)，并利用數(shù)學(xué)模型，才能提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

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作者簡介：曹民偉，出生年月：1986年11月，籍貫：蘇州，學(xué)歷：本科，職稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，通信工程師， 職業(yè)資格：注冊資產(chǎn)評估師，注冊咨詢工程師（投資）。