陳怡

摘要：近年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場潛在金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。2019年中國人民銀行工作會(huì)議上提出加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。梳理總結(jié)英國房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策的具體實(shí)踐，分析我國房地產(chǎn)宏觀審慎管理發(fā)展歷程和政策框架，建議完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具，加快房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控向制度化、科學(xué)化、有序化方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);宏觀審慎管理;政策工具

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）05-0053-57

收稿日期：2019-03-02

英格蘭銀行金融政策委員會(huì)（FPC）于2016年11月公布了《金融政策委員會(huì)在住房政策工具上的權(quán)力》（政策聲明草案），詳細(xì)闡述了英國在房地產(chǎn)金融上的宏觀審慎政策工具。高效的宏觀審慎政策工具對(duì)于金融政策委員會(huì)促進(jìn)英格蘭銀行實(shí)現(xiàn)其金融穩(wěn)定目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。本文旨在通過總結(jié)分析英國經(jīng)驗(yàn)，為完善我國住房宏觀審慎政策提供參考和借鑒。

1 英國宏觀審慎政策框架

2012年，英國全面調(diào)整金融監(jiān)管框架，在央行內(nèi)部設(shè)立金融政策委員會(huì)（FPC）負(fù)責(zé)宏觀審慎監(jiān)管，設(shè)立審慎監(jiān)管局（PRA）負(fù)責(zé)微觀審慎監(jiān)管;并設(shè)立獨(dú)立的金融行為局（FCA）負(fù)責(zé)行為監(jiān)管，如圖1所示。

金融政策委員會(huì)的第一要?jiǎng)?wù)是維護(hù)金融穩(wěn)定，有權(quán)根據(jù)巴塞爾協(xié)議Ⅲ，制定資本要求規(guī)定（逆周期資本緩沖和特定部門資本要求），以及住房抵押貸款借款人準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等，由PRA和FCA具體執(zhí)行。2016年金融政策委員會(huì)出版更新后的政策聲明草案表明在房地產(chǎn)金融方面，金融政策委員會(huì)對(duì)審慎監(jiān)管局（PRA）和金融市場行為監(jiān)管局（FCA）的指揮權(quán)，旨在明確對(duì)住房抵押貸款（包括業(yè)務(wù)自住房屋貸款和購房租賃貸款）的限制，在必要時(shí)維護(hù)金融穩(wěn)定。

2 英國房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策工具

2.1 主要工具及其基本原理

2.1.1 貸款價(jià)值比（LTV）

貸款抵押物的價(jià)值與其擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)價(jià)值的比率。通過限制貸款價(jià)值比最大值，即要求借款人支付最低比例的押金（首付款），進(jìn)而降低貸款銀行的潛在損失，可提高金融穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)市場售價(jià)走弱的情況下，貸款價(jià)值比貸款越高，借款人拖欠債務(wù)率通常則越高（拖欠債務(wù)的可能性越高），則貸款銀行更可能面臨較高的貸款損失。

2.1.2 債務(wù)收入比（DTI）

借款人的未償債務(wù)與其年收入的比率。債務(wù)收入比的限制可通過限制家庭負(fù)債來提高金融穩(wěn)定性，旨在限制高負(fù)債率家庭的數(shù)量。如果更多的借款人無法償還債務(wù)并且可能拖欠償還抵押貸款，或者如果家庭因努力償還債務(wù)而減少消費(fèi)支出，進(jìn)而將下行壓力施加到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)上，則會(huì)給利率或收入帶來直接或間接的沖擊。隨之，高負(fù)債家庭所占比例的增長給金融體系帶來風(fēng)險(xiǎn)。國際上的證據(jù)表明家庭負(fù)債高的區(qū)域會(huì)在產(chǎn)出和失業(yè)方面受到更為顯著的影響。

2.1.3 利息覆蓋率（ICR）

利息覆蓋率是購房租賃貸款下的工具，指購買可出租房產(chǎn)的預(yù)期租金收入與一段時(shí)間內(nèi)估計(jì)按揭利息支付的比率。購房出租借款人的資產(chǎn)負(fù)債易受借款利率的潛在升高或出租收入下降的影響，利息覆蓋率工具可解決此類弱點(diǎn)，使購房出租投資者更容易償還貸款。反過來，也會(huì)使購房出租借款人拖欠貸款的可能性（對(duì)銀行資產(chǎn)負(fù)債表的影響）、被迫減少消費(fèi)（在廣泛的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)上施加下行壓力）可能性、銷售房產(chǎn)（促進(jìn)房價(jià)周期的延期）可能性更低。

2.2 對(duì)金融穩(wěn)定性的影響路徑

2.2.1 通過貸款銀行的資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)金融穩(wěn)定性的影響

貸款價(jià)值比、債務(wù)收入比和利息覆蓋率限制通過對(duì)抵押貸款的數(shù)量、價(jià)值和分布的影響而可以直接影響貸款銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。英國證據(jù)表明，高貸款價(jià)值比抵押貸款的拖欠債務(wù)率較高，因此通常貸款價(jià)值比限制可降低貸款銀行資產(chǎn)負(fù)債表的風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)收入比和利息覆蓋率限制也可能同樣適用，相對(duì)于收入承擔(dān)較高債務(wù)的家庭（無論是表示為債務(wù)收入比、償債比率還是利息覆蓋率，它們都體現(xiàn)了相對(duì)于租金收入的償債承諾）后續(xù)抵押貸款拖欠的可能性更高。

2.2.2 通過借款人資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)金融穩(wěn)定性的影響

貸款價(jià)值比、債務(wù)收入比和利息覆蓋率限制通過對(duì)抵押貸款的數(shù)量、價(jià)值和分布的影響可以直接影響到家庭對(duì)收入、房價(jià)和利率變化的脆弱性。經(jīng)驗(yàn)證據(jù)表明，與家庭債務(wù)上升相關(guān)的房價(jià)上漲更有可能以更高代價(jià)的經(jīng)濟(jì)衰退而結(jié)束。在房屋或信貸周期上升期間，對(duì)貸款施加限制可減少自住家庭的負(fù)債累積對(duì)金融穩(wěn)定性的間接威脅。家庭負(fù)債增加可能與家庭貧困的可能性增加有關(guān)，隨后在利率或收入受到?jīng)_擊后消費(fèi)者支出下降，最終對(duì)GDP造成影響。

2.2.3 對(duì)放大機(jī)制的影響

抵押貸款、未來房價(jià)上漲預(yù)期和住房市場之間可能存在自我強(qiáng)化的循環(huán)，因?yàn)樽》渴菍?shí)體經(jīng)濟(jì)中抵押品的主要來源。隨著估值升高，現(xiàn)有業(yè)主的財(cái)富增加及貸款銀行的抵押品價(jià)值上升可能會(huì)增加信貸的需求和供應(yīng)，從而反饋更高的估值。負(fù)債和信貸的快速增長與隨后的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定和金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，此種放大機(jī)制的原理正好與之相反，房價(jià)的潛在下跌越大，既定水平的貸款資本或家庭債務(wù)的金融穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)就越大。放大渠道與貸款鍛行和家庭資產(chǎn)負(fù)債表之間的相互作用。貸款價(jià)值比、債務(wù)收入比和利息覆蓋率限制可有效地解決這些放大的風(fēng)險(xiǎn)。如果使用這些工具導(dǎo)致抵押貸款相對(duì)于實(shí)際有所減少，房價(jià)上漲可能會(huì)在短期內(nèi)放緩，對(duì)未來房價(jià)增長的預(yù)期也可能下降。

3 我國房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策發(fā)展歷程

3.1 我國房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的發(fā)展概況

結(jié)合對(duì)全球金融危機(jī)教訓(xùn)的總結(jié)和對(duì)國際經(jīng)驗(yàn)的參考，人民銀行在構(gòu)建符合中國國情的宏觀審慎政策框架方面進(jìn)行了一系列探索，形成了貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架。2017年，中國設(shè)立了國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)，委員會(huì)辦公室設(shè)在人民銀行。2019年2月，人民銀行成立宏觀審慎管理局，牽頭建立宏觀審慎政策框架和基本制度，以及系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)評(píng)估、識(shí)別和處置機(jī)制。在住房貸款方面，強(qiáng)化并豐富了房地產(chǎn)市場宏觀審慎管理措施，形成了以因城施策差別化住房信貸政策為主要內(nèi)容的住房金融宏觀審慎政策框架。