李女貴

摘要：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國發(fā)揮著越來越重要的作用，尤其是對于青年人來說，房產(chǎn)更是一種重要的剛需產(chǎn)品，在我國具有廣大的市場。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高負債、周期長和資金密集型等特點導致房地產(chǎn)經(jīng)營具有高風險性，在經(jīng)營過程中非常容易出現(xiàn)資金鏈斷裂和房產(chǎn)價格波動較大等問題，因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制管理、降低經(jīng)營風險就顯得尤其重要，但是當前我國的房地產(chǎn)公司在追求利益最大化的同時并沒能很好的兼顧企業(yè)長遠利益，在內(nèi)部控制方面表現(xiàn)出成本預算不嚴謹、員工風險意識薄弱等問題，這將嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，更阻礙了地區(qū)經(jīng)濟增長。本文首先簡要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的作用，闡明良好的內(nèi)部控制對企業(yè)的重要性，然后指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在的主要問題，最后提出了完善內(nèi)部控制管理的相關(guān)對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);內(nèi)部控制;管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)介紹

近年來，國家在號召企業(yè)“走出去”的同時，不斷加強對房地產(chǎn)項目的宏觀調(diào)控，尤其是政府提倡的生態(tài)環(huán)保新理念更提高了許多房地產(chǎn)項目的建設(shè)水平，成為房產(chǎn)建設(shè)與經(jīng)營的重要挑戰(zhàn)。在這種情況下，強化房產(chǎn)開發(fā)公司的內(nèi)部控制管理，提高應對內(nèi)部與外部環(huán)境變化的能力成為促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制一般包括成本控制、人員控制和項目控制等。建立完善的內(nèi)部控制管理體系可以及時準確了解市場信息，進而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策科學合理，由于房地產(chǎn)公司項目工期長、資金密集等特點，加強內(nèi)部控制管理可以隨時監(jiān)控房產(chǎn)開發(fā)情況、項目建設(shè)情況和房產(chǎn)銷售情況，有助于及時發(fā)現(xiàn)并應對房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的各種問題，降低項目建設(shè)中的財務(wù)風險，緊跟市場腳步調(diào)整銷售政策，提高房產(chǎn)銷量。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理方面存在的主要問題

雖然良好的內(nèi)部控制管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要，但是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制方面并非盡善盡美，隨著市場環(huán)境波動的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制逐步暴露出很多問題，如果得不到及時解決，很容易引發(fā)一系列的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部控制存在的主要問題如下：

（一）成本預算體系不嚴謹，成本控制執(zhí)行不力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制缺乏計劃性，成本預算不夠嚴謹，一方面，房地產(chǎn)項目不同于一般的制造加工業(yè)，從項目投標到項目結(jié)束需要經(jīng)歷很長時間，項目開發(fā)周期長的特點導致企業(yè)在開發(fā)過程中會遇到不同情況，比如建筑材料價格波動造成成本升高、銷售過程中政府政策發(fā)生變化導致房屋銷售出現(xiàn)問題、項目投標階段遇到更有競爭力的對手被迫壓低項目整體價格等，同時由于以上情況導致的各種資金鏈斷裂問題，房地產(chǎn)項目開發(fā)的這種特殊性加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本預算制定方面的難度;另一方面，隨著金融領(lǐng)域的變化以及人口老齡化加重，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更多挑戰(zhàn)，需要提高對自身經(jīng)營管理水平的要求，很多房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)習慣于之前的“溫水”環(huán)境，面對外部環(huán)境變化的劇烈變化，難以在短期內(nèi)提高自身成本管控能力，暴露出成本預算不嚴謹?shù)膯栴}。同時，少數(shù)大的房地產(chǎn)企業(yè)雖然能夠及時向國外學習并聘請財務(wù)管理專家，但是企業(yè)管理體系不夠完善，面對陌生的成本預算方式與決策，員工不能完全領(lǐng)會，預算決策得不到很好的執(zhí)行。

（二）管理層對內(nèi)部控制的重要性認識不足，風險意識弱

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高額利潤，很多專業(yè)并非是房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，也紛紛進駐該領(lǐng)域賺取利潤，這也導致房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域魚龍混雜，管理問題嚴重，尤其是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司對內(nèi)部控制的認識不足，當然這也與我國房地產(chǎn)市場一直得到政府支持而經(jīng)營順利有關(guān)。長期的穩(wěn)定環(huán)境該企業(yè)帶來利潤的同時，也弱化了高層管理對經(jīng)營風險的防范意識，降低了內(nèi)部控制在企業(yè)管理整個過程中應有的重要地位。很多公司的員工沒有認識到加強內(nèi)部控制管理的重要性，各個部門之間仍然以各自為戰(zhàn)的方式進行工作，缺乏必要的溝通與交流，高層管理者的精力更多的放在房產(chǎn)項目投標與銷售方面，對于決定房地產(chǎn)企業(yè)生存關(guān)鍵的項目控制卻少有關(guān)注，兼之市場環(huán)境波動較大，這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險。

（三）內(nèi)部控制監(jiān)督體系不夠完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督不足主要是指內(nèi)部控制的執(zhí)行方面，能夠縱觀全局的高層管理者雖然可以制定出嚴謹?shù)捻椖款A算，并時刻根據(jù)項目進展情況調(diào)節(jié)企業(yè)的執(zhí)行方案，但是方案與計劃的效果來源于員工的認真執(zhí)行。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，由于周期較長，難免會遇到原材料價格波動和外部政策變化等情況，公司可以根據(jù)各個部門的反饋進行適當?shù)挠媱澬薷模腔鶎訂T工可能會因為一些利益關(guān)系而抵制這種方案變化，如果沒有完善的監(jiān)督體系，很難保證上層的決策能夠很好的執(zhí)行，特別是存在利益關(guān)系的情況下，比如采購部門負責人與原材料供應商之間、銷售部門相關(guān)人員與消費者之間等。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督體系有待完善，如果監(jiān)督工作沒有得到保證，那么最終的利潤核算就會存在模糊不清的情況，導致項目成本加大，從而降低了企業(yè)的整體競爭力。

三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的關(guān)鍵措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理在防范風險、降低成本等方面起著至關(guān)重要的作用，本節(jié)在分析探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制方面主要問題的基礎(chǔ)上，提出了解決內(nèi)部控制問題的針對性措施。

（一）健全成本費用管控體系，提升成本預算嚴謹度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在健全成本管控體系方面，首先需要在企業(yè)內(nèi)部以規(guī)章制度方式規(guī)定成本費用控制的相關(guān)流程，使成本控制成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要部分，然后根據(jù)企業(yè)規(guī)模和實際運行中成本管控的具體情況成立有關(guān)成本管控的部門或者在財務(wù)部門中選拔專業(yè)人員成立成本管控小組，并具體落實成本管控方面的工作，實行工作負責制，提高成本管控的質(zhì)量和員工積極性。同時，不斷加強同行業(yè)之間的溝通與交流，吸取其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本預算和控制的寶貴經(jīng)驗，并密切關(guān)注市場變化信息，隨時調(diào)節(jié)成本管控政策，避免公司的成本管控體系建立陷入“閉門造車”的窘境，必要時，可以聘請外部專家和學者進入本企業(yè)講座，幫助公司診斷問題和傳授關(guān)于提高成本預算準確性和執(zhí)行力的有效途徑，為整個企業(yè)注入新鮮血液。

（二）加強對內(nèi)部控制管理的認識，強化員工風險意識

員工對內(nèi)部管理控制的認識決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管控的整體效果，也影響著企業(yè)的進一步發(fā)展。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面應該加強對員工內(nèi)部控制管理有關(guān)知識的培訓，讓企業(yè)員工準確及時地理解內(nèi)部控制管理的重要性以及內(nèi)部管控不當帶來的嚴重問題，提高員工的風險意識和危機意識，同時，選拔中高層領(lǐng)導作為代表去內(nèi)部管控比較成功的企業(yè)進行實地學習與考察，通過真實案例提高領(lǐng)導者對相關(guān)管理的認識高度，并定期在各個部門舉辦內(nèi)部控制主要部分的座談會，比如財務(wù)部門可以舉辦成本控制的會議，采購部門與銷售部門可以舉辦銷量控制與原材料控制的相關(guān)座談會，回顧項目建設(shè)期間的有關(guān)事項，及時發(fā)現(xiàn)問題。最后，加強內(nèi)部控制管理知識的企業(yè)宣傳，比如張貼海報，利用宣傳欄和企業(yè)內(nèi)部報刊等，通過大力宣傳內(nèi)部控制的重要性，提高員工的風險意識和對內(nèi)部控制管理的重視。

（三）完善內(nèi)部控制監(jiān)督體系，加強調(diào)節(jié)方案執(zhí)行力度

內(nèi)部控制管理的對象是整個企業(yè)，并非企業(yè)領(lǐng)導者，針對項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題提出改良方案之后，需要企業(yè)所用員工的認真執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強內(nèi)部控制的監(jiān)督體系建設(shè)，在內(nèi)部控制調(diào)整方案執(zhí)行方面制定方案負責制，具體計劃交給具體某個人或者某個團隊負責，并與之配套地設(shè)置合理的獎懲制度，對于業(yè)績突出者和認真執(zhí)行者給予一定獎勵，同時在規(guī)定時間沒有完成任務(wù)或者成功執(zhí)行調(diào)劑方案的員工可以適當懲罰。除此之外，在內(nèi)部控制和調(diào)節(jié)方案方面需要借鑒其他企業(yè)并聽取相關(guān)管理專家建議，總結(jié)出執(zhí)行的具體途徑和方法，幫助員工提高工作與執(zhí)行效率，加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制管理改善進程，還可以借助互聯(lián)網(wǎng)分享發(fā)現(xiàn)問題、做出決策和執(zhí)行方案的小技巧和經(jīng)驗，完善內(nèi)部控制監(jiān)督體系。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制管理的好壞直接影響到了企業(yè)最終績效，本文結(jié)合相關(guān)研究指出了當前房地產(chǎn)公司在內(nèi)部控制方面存在的問題，并提出了具有針對性的改進建議，希望有助于我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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