林瑩

摘要：經濟的發(fā)展離不開房地產行業(yè)的發(fā)展，房地產企業(yè)的發(fā)展更是關乎國家經濟的基礎，所以政府對房地產行業(yè)的宏觀調控也進一步加強，稅收成為調控房地產行業(yè)在社會經濟中方向的重要方式之一。房地產企業(yè)預售模式下的財務和稅務工作成為大家關注的焦點問題，稅收的籌劃是根據財務工作的安排進行的，財務戰(zhàn)略與稅收的籌劃相結合有著十分重要的意義，使房地產企業(yè)在預售模式下可以找到一條合理的有者美好前景的道路。

關鍵詞：房地產企業(yè);預售模式;財務工作;稅務工作

中圖分類號：F812.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2019）012-0283-01

一、房地產企業(yè)預售模式下的財務工作

1.收入的確認

在房地產企業(yè)的開發(fā)過程中，會出現兩種銷售模式，一種是現房的銷售，一種是期房的銷售（即預售），在銷售過程中就會出現錢款的收取等業(yè)務行為。預售模式下，確認收入是財務工作中的重要環(huán)節(jié)，也是一個重要的時間節(jié)點，如果掌握不好會在稅收過程中產生風險。在商品房實際交付給購房者（且購房者對此驗收確認）之后，應該確認商品房銷售收入。當開發(fā)商向購房者發(fā)出入伙通知，但購房者在合理期限內不來辦理相關驗收、入伙手續(xù)時，在該約定期限屆滿時，相關風險轉移，可以確認收入。在這之前，即使收取了客戶的部分房款，但房屋的實際風險沒有轉移，還是不能確認收入。

2.財務工作中的合同判斷

財務工作中的合同有很多種類，履行合同的過程也會出現很多問題，確保財務工作中合同履行的真實性和可靠性，財務人員通過專業(yè)知識對合同履行情況做出判斷，執(zhí)行相關付款事宜，是財務工作中的重要環(huán)節(jié)。房地產商在預售前主要是開發(fā)商與各供應商簽訂的采購合同，施工合同，專業(yè)分包合同，財務人員處理付款事宜，需要仔細核對付款明細與合同簽訂履行情況是否一致，需要相關的職業(yè)判斷，保證每一筆對外支付的款項都是項目真實合理有依據的成本，確保日后的土地增值稅和企業(yè)所得稅的清算工作順利進行。

二、房地產企業(yè)預售模式下的稅務工作

2016年5月開始實行“營改增”的稅務模式，房地產企業(yè)的稅務工作發(fā)生了很大的變化，房地產企業(yè)在預售模式下更要對企業(yè)的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這幾大稅種加大重視，及時應對發(fā)生的問題。

1.增值稅的處理

“營改增”后房地產行業(yè)原有的稅務管理模式將面臨巨大變革，按照財稅36號及18號公告，房地產企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。預繳義務的時間為實際收到預收款時，預繳的基數為實際收到的全部預收款，強調是收到。應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，一般計稅方法下適用11%的稅率，簡易計稅方法下適用5%的征收率。選擇一般計稅的項目，與供應商簽訂購銷合同時，需注意讓對方提供增值稅專用發(fā)票，以用于項目的增值稅進項抵扣，減少項目增值稅稅負成本。

2.土地增值稅的處理

土地增值稅的處理方式遵循最根本的稅務處理方式，對于轉讓的國有土地使用權以及地上的所有建筑物的單位和個人，當其進行轉讓房地產時所進行的一種增值額征收的一種稅務，當房地產企業(yè)符合銷售房屋繳納土地增值稅的條件時，就要按時繳納土地增值稅。房地產企業(yè)需要先對應該繳納的土地增值稅的稅額進行計算核對，對房地產企業(yè)的銷售增長額要做到及時更新，而增值額需要先計算出該項目的成本開發(fā)等費用，但是在銷售時房地產項目還未竣工，所以成本核算工作無法完成，土地增值稅也就無法計算出來。對于這種情況土地增值稅的暫行條例有先關規(guī)定，納稅人在房地產項目全部竣工前無法結算涉及成本的相關款項，導致無法進行土地增值稅的計算可以先預征稅款，待此項目全部竣工后再進行結算多退少補。營改增后轉讓房地產所產生的土地增值稅收入不再含增值稅銷項稅，適用增值稅一般納稅方法。

3.所得稅的處理

房地產企業(yè)在預售模式下的財務處理是企業(yè)財務工作的重點，為了進一步規(guī)范房地產企業(yè)的稅收管理工作，加強所得稅的日程管理，我國的稅務總局特別為了房地產企業(yè)的稅務征收問題做出了規(guī)定，關于加強房地產企業(yè)預售模式下的稅務監(jiān)管給出了相關處理辦法。房地產企業(yè)的開發(fā)、建造住宅、商業(yè)用房和其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，關于這些建筑需要在預售時先按預計計稅毛利率分季計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產品結算計稅收成本后再行調整。房地產企業(yè)預售模式下的所得稅處理更需要細致有條理的分類處理，做好監(jiān)管，防止房地產企業(yè)因為稅務工作不夠完善而漏繳不繳所得稅款項。在建設過程中產生的貸款利息應該在最初就確定好是費用化還是資本化，一旦確定不要隨意變更，對于項目可售面積和非可售面積的成本要做到合理分攤，才能平衡好所得稅和土地增值稅這兩大稅種可扣除成本的確認。

三、結語

房地產企業(yè)預售模式下的財務工作和稅務工作都是企業(yè)運行中必不可少的一個環(huán)節(jié)，對于整體稅負較大的房地產行業(yè)來說更是顯得尤為重要，稅務籌劃對應的財務安排使房地產企業(yè)的健康穩(wěn)定運行，房地產行業(yè)受到政府的正常和社會環(huán)境變化影響很大，稅務籌劃工作需要上升到房地產企業(yè)的戰(zhàn)略思考，注重日常的財務和稅務工作，才是給房地產企業(yè)預售模式下一個更加有有利的營銷環(huán)境。