黃佳怡 李雅煌 李靜綿 鐘雨桐 張伊琪

摘要：2017年10月18日，十九大報告中提到 “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！毙聲r代下，住房回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。經(jīng)過三十余年的發(fā)展，萬科已成為我國領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，其業(yè)務(wù)包括我國經(jīng)濟最具活力的三大經(jīng)濟圈及中西部重點城市。本文對萬科集團的財務(wù)指標(biāo)進行綜合分析，從而發(fā)現(xiàn)萬科目前存在一系列問題，并且提出針對性建議。

Abstract： On October 18， 2017， the report of the 19th national congress of the communist party of China mentioned that "we should stick to the position that houses are for people to live in， not for speculation，and speed up the establishment of a multi-subject supply， multi-channel security， and simultaneous rent and purchase， so that all people can live in houses."In the new era， it has become an irreversible trend for housing to return to residential property and real estate to industrial property.After more than 30 years of development， Vanke has become China's leading urban and rural construction and life service providers， its business includes China's most dynamic three economic circle and the central and western key cities. This paper made a comprehensive analysis of the financial indicators of Vanke group， so as to find a series of problems in Vanke and put forward targeted suggestions.

關(guān)鍵詞：萬科集團;財務(wù)分析;因子分析;對策

Key words：Vanke group;financial analysis;factor analysis;countermeasures

中圖分類號：F275 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）09-0066-03

0 ?引言

國土資源部部長姜大明1月15日在全國國土資源工作會議上說的這句話“改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況”，一石激起千層浪。接下來房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢將會如何，是值得我們討論研究的。

1 ?萬科簡介

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，是一家始終堅持為普通人提供好產(chǎn)品、好服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。萬科在2016年首次躋身《財富》“世界500強”，排名第356位，2017年再度上榜，排名為第307位。2018年，租賃住宅業(yè)務(wù)被萬科確立為核心業(yè)務(wù)，為實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

2 ?利用傳統(tǒng)指標(biāo)對萬科進行績效評價

2.1 償債能力分析

在房地產(chǎn)行業(yè)中，負(fù)債一直是企業(yè)資金來源的重要組成部分，其及時償還性是反映企業(yè)財務(wù)狀況好壞的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在流動資產(chǎn)占比較大，因此速動比率更能反映房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性水平。[1]萬科的速動比率在2015-2017年有小幅度提升，而在2017-2018年有所下降，說明公司短期償債能力提高后又下降了。萬科近三年資產(chǎn)負(fù)債率漲幅為7.23%，表明公司加大了負(fù)債籌資規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)長期償債能力較之前年度有所下降。總體而言，萬科的償債能力有所下降。

2.2 營運能力分析

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，存貨周轉(zhuǎn)率是非常特殊關(guān)鍵的指標(biāo)，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度就越快，企業(yè)的獲利能力就越強。[2]但是萬科近三年的存貨周轉(zhuǎn)率降幅高達(dá)56.3%，獲利能力不斷下降。同時，萬科流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的降幅為59.15%，亦知萬科流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度逐年變慢，應(yīng)當(dāng)引起管理者的注意。在2015-2017年間，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所上升，銷售能力增強，利潤絕對額增加。但是2017年以后，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大幅度下降，表明2018年萬科銷售能力下降，利潤絕對額大幅度降低。

2.3 盈利能力分析

公司經(jīng)營狀況的好壞很大一部分反映在盈利水平上。由圖可知，截至2018年9月，萬科營業(yè)利潤率同比上年增長1.8%，營業(yè)凈利潤率同比下降2%，綜合毛利率回升的情況知，造成公司利潤增速低于收入增速的主要原因是財務(wù)費用與資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的提高。但是營業(yè)毛利率有所上升，可能的原因是萬科繼續(xù)推進“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，保持了良好的財務(wù)狀況和行業(yè)領(lǐng)先的信用評級。

2.4 發(fā)展能力分析

企業(yè)成長能力分析是為了說明企業(yè)未來的生產(chǎn)經(jīng)營實力。由圖可知，萬科發(fā)展能力指標(biāo)數(shù)據(jù)整體呈上升趨勢，其中營業(yè)收入增長率增幅為4882%，營業(yè)利潤增長率增幅為75.41%，均顯著增加?？赡艿脑蚴侨f科拿地逆周期適度擴張，且未來利潤空間良好。但凈利潤增長率有下降的趨勢，從2017年12月到2018年9月的降幅為22%?？赡艿脑蚴侨f科將目光瞄準(zhǔn)租賃市場，投資了長租公寓，而通過貸款建好房子再租出去回報率只有1%，且租賃市場回款慢，因此導(dǎo)致萬科凈利潤率下降。

2.5 財務(wù)狀況綜合評分

以上單個的財務(wù)分析雖然具體，但不能從總體上反映萬科的財務(wù)狀況，因此本文采用因子分析法對萬科近四個季度的財務(wù)狀況進行評分，以全面的評價公司的財務(wù)狀況。通常情況下構(gòu)建評分體系需要大量的樣本數(shù)據(jù)，因此本文選取了萬科、招商蛇口、保利地產(chǎn)、華夏幸福、綠地控股、新城控股、華僑城A、金地集團、陸家嘴和榮盛發(fā)展共10家房地產(chǎn)企業(yè)從2017年第四季度到2018年第三季度每季的營業(yè)利潤率（X1）、銷售凈利率（X2）、營業(yè)毛利率（X3）、凈資產(chǎn)收益率（X4）、總資產(chǎn)收益率（X5）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X6）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X7）、流動比率（X8）、速動比率（X9）、凈資產(chǎn)增長率（X10）、凈利潤現(xiàn)金含量（X11）、營業(yè)收入增長率（X12）共12個財務(wù)指標(biāo)作為研究對象。

2.5.1 可行性分析

由于數(shù)據(jù)存在不同量綱，使用SPSS對各指標(biāo)數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，而后對標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進行KMO檢驗，以判斷各指標(biāo)的偏相關(guān)性，結(jié)果如表1。

F值等于299.243，F(xiàn)值顯著，Sig 為0，該值小于 0.005，這說明使用的數(shù)據(jù)符合正態(tài)總體分布，且KMO值等于0.517，該值大于0.5，可以接受。因此可進行因子分析。

2.5.2 方差解釋

選取主成分的條件之一是初始特征值大于或者接近 1，由表2可知，成分1、2、3、4、5的初始特征值均大于1，前5個公共因子解釋的累計方差達(dá)到了84.555%，所以這五個成分即為本次分析的公因子。

2.5.3 因子載荷矩陣的確定

在提取了5個公共因子之后，將初始因子載荷矩陣旋轉(zhuǎn)以突出各因子對公共因子的載荷效果，如表3所示。

根據(jù)成分旋轉(zhuǎn)矩陣，F(xiàn)1在X1、X2、X3具有較大的公共因子，命名為盈利能力因子。F2在X4、X5具有較大的公共因子，命名為綜合能力因子。F3在X6、X7具有較大的公共因子，命名為營運能力因子。F4在X8、X9有較大的公共因子，命名為償債能力因子。F5在X10、X11、X12具有比較大的公共載荷因子，命名為成長能力因子。因此，這5個公共因子可以反映原來12個指標(biāo)所包含的財務(wù)信息。

2.5.4 確定因子載荷

我們以旋轉(zhuǎn)因子載荷矩陣為基礎(chǔ)，運用SPSS24.0求出各成分得分系數(shù)矩陣，進而求解，結(jié)果如表4。

由表4中的各因子得分得出公共因子的具體的得分，若F1、F2、F3、F4、F5為分別的得分值，我們以5個公共因子的方差貢獻度作為權(quán)重，計算出綜合評分：

2.5.5 確定財務(wù)狀況得分

運用以下公式根據(jù)企業(yè)公布的季報數(shù)據(jù)可以計算出企業(yè)的財務(wù)綜合評分，排名前五的企業(yè)評分結(jié)果如表5。

2.5.6 得分分析

根據(jù)表5中的綜合財務(wù)得分，可以發(fā)現(xiàn)得分最高的是金地集團，新城控股次之，萬科排第三名。目前萬科的整體財務(wù)狀況在行業(yè)中表現(xiàn)一般，但萬科不僅研發(fā)出中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利——情景花園洋房，還打造出了“泊寓”系列長租公寓產(chǎn)品，這都將會使萬科的綜合財務(wù)評分上升。

3 ?萬科集團發(fā)展存在的問題

3.1 資產(chǎn)負(fù)債率呈上升趨勢

近三年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，在較高的資產(chǎn)負(fù)債率和財務(wù)風(fēng)險下，很有可能會造成企業(yè)缺乏現(xiàn)金流、資金鏈斷裂、償債時間延遲乃至企業(yè)破產(chǎn)的后果，企業(yè)籌資壓力將會加大。因此，為了提高企業(yè)資金運行的安全性，企業(yè)要結(jié)合自身實際情況，把資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理的范圍。

3.2 營運能力下降

2015-2018年間，萬科集團的存貨在資產(chǎn)中所占比重逐年增加，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年下降，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也有所起落，表明公司銷售能力、營運能力的下降及利潤的減少，這將會導(dǎo)致公司的獲利能力下降。因此，為了提高營運能力，萬科集團一方面要加強對資產(chǎn)使用的管理，提高資產(chǎn)的利用率，另一方面要重視對產(chǎn)品的銷售管理。

3.3 營業(yè)利潤增長率波動較大

房地產(chǎn)市場受國家宏觀調(diào)控政策、消費者的態(tài)度等影響較大，仍面臨著較為嚴(yán)峻的政策環(huán)境。在2015-2018年間，萬科集團的營業(yè)利潤增長率有一定的起落，表明政策變化對萬科的發(fā)展能力產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊?，這就要求萬科集團具有較強的應(yīng)對能力和良好的整體發(fā)展能力，方能在不容樂觀的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境中穩(wěn)步發(fā)展。

4 ?萬科集團發(fā)展中應(yīng)采取的對策

4.1 制定資產(chǎn)管理措施，注重多元化發(fā)展

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢說明萬科的資產(chǎn)管理出現(xiàn)問題，資產(chǎn)利用效率降低，銷售能力下降。因此，萬科不僅應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下，嚴(yán)格控制成本，提高資產(chǎn)利用效率，增加營業(yè)總額;還應(yīng)注重創(chuàng)新營銷策略，刺激消費者的需求，降低存貨所占的比重，提高經(jīng)營質(zhì)量。[3]同時，萬科還應(yīng)在核心業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的同時，有序發(fā)展租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運動、養(yǎng)老等拓展業(yè)務(wù)，增強公司實力，從而提高利潤水平。

4.2 加強內(nèi)源融資，優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)

萬科的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升是因為其融資渠道相對單一。而自2016年房地產(chǎn)調(diào)控以來，證監(jiān)會等監(jiān)管機構(gòu)對融資的管理持續(xù)加強，在短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資成本的下降空間不大。因此，萬科應(yīng)堅持將內(nèi)源融資作為公司首選的融資方式，將融資成本控制在較低的范圍內(nèi)，增強公司使用資金的自主性[4]。同時，萬科還應(yīng)考慮將融資方式從以債務(wù)融資為主向以股權(quán)融資為重的轉(zhuǎn)化，雖然股權(quán)融資的成本較高，但由于不用承擔(dān)利息費用，能降低財務(wù)風(fēng)險，也有利于公司對融資規(guī)模的調(diào)整，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

4.3 關(guān)注政策導(dǎo)向，精準(zhǔn)把握市場需求

萬科作為一家非國有企業(yè)，土地資源的獲取、主營業(yè)務(wù)的發(fā)展易受國家政策影響。[3]因此，萬科應(yīng)堅持發(fā)展參與國企混改的業(yè)務(wù)，開辟新的土地資源獲取途徑;且可積極加強與政府的合作，促進雙贏局面的形成。此外，由于市場需求是市場活動的開始，萬科要穩(wěn)固營業(yè)利潤率的持續(xù)增長，應(yīng)加大對市場的調(diào)查力度，深入剖析各個城市的需求，針對每個城市的具體需求制定不同的發(fā)展策略，從而不斷吸引新的消費者，提高銷售量。

參考文獻：

[1]王玉倩，韓明雪.萬科企業(yè)股份有限公司償債能力研究[J].河北企業(yè)，2018（9）：109-110.

[2]林永強.房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法淺析[J].納稅，2018，12（30）：66-67.

[3]楊卉，許紹雙.基于財務(wù)報告的萬科集團發(fā)展?fàn)顩r分析[J].廣西民族師范學(xué)院學(xué)報，2018，35（06）：43-46.

[4]張新毅.企業(yè)可持續(xù)增長角度下的融資策略研究——以萬科集團為例[J].時代金融，2018（32）：360-361.