(北京聯(lián)合大學(xué)，北京 100101)

1 引 言

近年來，首都人口疏解成為全國關(guān)注的熱點話題。根據(jù)《北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2017年末，北京市常住人口2170.7萬人，其中常住外來人口794.3萬人，占比36.6%。受“首都光環(huán)”的影響，北京人口密度飛速增長，近十年增長了將近20%，2017年末，常住人口密度為每平方公里1323人。人口的快速聚集，導(dǎo)致北京的城市吸納能力和承載能力之間的嚴重不均衡發(fā)展，這種長期的不均衡發(fā)展進一步導(dǎo)致就業(yè)、住房、安全、環(huán)境等諸多問題。2015年3月，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第九次會議審議研究了《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，明確提出計劃在 2020 年將北京市常住人口控制在2300萬人以內(nèi)。在京津冀協(xié)同發(fā)展的大背景下，中央明確提出北京市首都功能的“四個中心”，即我國的政治中心、文化中心、科技創(chuàng)新中心和國際交往中心。為確保首都疏解工作的順利開展，北京市政府于2017年1月發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于組織開展“疏解整治促提升”專項行動(2017-2020年)的實施意見》(京政發(fā)〔2017〕8號)，旨在通過“疏解整治促提升”專項行動疏解非首都功能，優(yōu)化首都發(fā)展布局，降低中心城區(qū)人口密度，推動京津冀協(xié)同發(fā)展，治理北京的“大城市病”。隨著產(chǎn)業(yè)調(diào)整與人口疏解行動的推進，房地產(chǎn)市場必將受到影響，本文結(jié)合市場調(diào)研，分析疏解非首都功能相關(guān)政策的實施對于房地產(chǎn)市場帶來的影響。

2 調(diào)查分析

本文采取問卷調(diào)研的形式，于2018年8月，在北京市內(nèi)隨機發(fā)放問卷300份，回收有效問卷267份，具體情況如下。

2.1 基本情況

調(diào)查對象中有48.55%男性，51.45%的女性，90%的受訪者為20到50周歲，正是與首都疏解人口具有直接利害關(guān)系的對象。他們當(dāng)中82.61%是北京當(dāng)?shù)鼐用瘢?7.39%是外來人口。56.52%未婚，41.3%已經(jīng)結(jié)婚。在就業(yè)情況上，受訪者主要來自服務(wù)業(yè)，部分為建筑、工廠等勞動從業(yè)者，86.95%的受訪者月工資在6000以下。他們中67%了解一些疏解首都功能的相關(guān)信息，33%表示對此不了解。

2.2 住房現(xiàn)狀

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，74.64%的受訪者擁有自有住房，9.42%的受訪者由單位提供住房，15.94%的在租房。從戶籍?dāng)?shù)據(jù)來看，擁有自有住房的主要為北京居民，租房則是非京籍人口在京的主要居住方式。且調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受首都疏解政策影響， 15.94%的受訪者表示租房成本因此而增加。從自由住房的購買情況來看，除農(nóng)村自建房屋外，90%的房產(chǎn)購買時間在2013年之前，近五年內(nèi)只有10%的被調(diào)查者購買了房產(chǎn)。事實上，絕大部分受訪者表示北京房價太貴，近期內(nèi)沒有能力購買房產(chǎn)，雖以租房為主，但從2017年底開始，租房價格一路攀升，找到能支付得起且條件尚可的房子非常困難。

2.3 工作現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，首都疏解的主要途徑是通過疏解部分行業(yè)、企業(yè)的聚集度，從而帶動人口的疏解，無論是污染性高的企業(yè)外遷，還是因區(qū)域規(guī)劃造成的企業(yè)區(qū)域性變動，都有效地促進了人口的疏解工作。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首次疏解政策以來，有12.32%的企業(yè)外遷，有17.39%的人因此失業(yè)或更換工作，調(diào)研中，有25.36%的受訪者表示因此而增加了在京就業(yè)的難度。然而，有75.36%的受訪者認為北京就業(yè)機會相對于外地更多，因此仍舊決定在北京工作；31.16%的受訪者表示即使不在京工作，也將選擇在環(huán)京地區(qū)工作?？梢钥闯鲈谌绱舜罅Χ鹊氖杞庹呦?，人們的留京工作意愿依舊非常強烈。因此，未來北京市內(nèi)人口的數(shù)量以及分布很大程度上仍將受到行業(yè)和企業(yè)的用人需求影響。

2.4 政策對于房地產(chǎn)消費者的影響

以疏解產(chǎn)業(yè)帶動人口疏解是北京市疏解現(xiàn)行的主要方式，結(jié)合上文，北京市內(nèi)的區(qū)域重組，促進了這一疏解方式的進行。事實上，人口疏解導(dǎo)致人口數(shù)量下降，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的買賣市場和租房市場都將產(chǎn)生沖擊。根據(jù)調(diào)查，有54.35%的受訪者希望在京買房，9.42%希望在外地買房，4.35%希望在京租房，31.16%的受訪者還處于觀望狀態(tài)。關(guān)于在目前的政策現(xiàn)狀下房地產(chǎn)價格的走勢，他們當(dāng)中25.36%認為房價會上漲，41.3%認為房價會下降，33.33%認為房價會保持平穩(wěn)；對于租房來說，31.16%的人認為房價會上升，42.75%的人認為房價會下降，26.09%的人認為會保持平穩(wěn)。由此可見，受首都疏解政策的影響，更多的人傾向于認為未來房地產(chǎn)銷售和租賃價格都將下降。

3 政策對房地產(chǎn)市場的影響

3.1 區(qū)域規(guī)劃，市場重組

根據(jù)《北京市主體功能區(qū)規(guī)劃》，未來西城區(qū)和東城區(qū)被定義為功能核心區(qū)；朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)將被定義為城市功能拓展區(qū)；通州區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)被定位為城市發(fā)展新區(qū)；門頭溝區(qū)、平谷區(qū)、懷柔區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)以及昌平區(qū)、房山區(qū)的山區(qū)部分，被定位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)。作為功能核心區(qū)的東城、西城兩區(qū)將被作為國家金融管理核心區(qū)、文化旅游、文化服務(wù)以及總部企業(yè)的聚集地，其功能更多的是文化以及金融的發(fā)展和匯聚。朝陽區(qū)、海淀區(qū)等城市功能拓展區(qū)將作為重要的承載區(qū)，承載金融、行政、房地產(chǎn)等重要行業(yè)。通州區(qū)等城市發(fā)展新區(qū)將更多的是承接首都疏解的重要區(qū)域，包括人口以及城市功能的轉(zhuǎn)移和承接部分核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)的外遷。門頭溝區(qū)等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)也被定位于北京可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)域，保證了“綠色北京”的切實體現(xiàn)。因此，未來在東城西城將以存量住房為主，城市更新可能是未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。在其他區(qū)域，仍以新增房地產(chǎn)為主，但相對于之前的中心式房地產(chǎn)市場集中式發(fā)展，房地產(chǎn)市場將會在規(guī)劃區(qū)域的細分領(lǐng)域進行競爭。

3.2 人口減少，供求改變

由于北京市政府向各區(qū)政府做出了明確的人口限制指標(biāo)，明確了截止日期以及疏解人口數(shù)量——東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)分別要完成疏解人口14萬、 20萬、60萬、55萬、35萬和10萬，六區(qū)總計194萬，在 2020 年將常住人口控制在2300萬人以內(nèi)。房地產(chǎn)市場一方面可能存在上百萬潛在客戶的流失；另一方面還將面臨人們對于房地產(chǎn)市場預(yù)期的下降。相對于之前的房地產(chǎn)市場，無論是買賣市場還是租賃市場，供求數(shù)量都會做出重大調(diào)整。目前，政府推行“建設(shè)用地增減掛鉤”，將人與地進行掛鉤；在農(nóng)村集體土地試點建設(shè)公租房，增加公租房的供應(yīng)；鼓勵企業(yè)自建職工住房，改善職工住房問題。這些政策都將進一步為住房市場提供更多的供應(yīng)量，從而能逐步緩解住房市場的供應(yīng)壓力。

4 相關(guān)建議

4.1 政府政策的制定

對政府來說，首都疏解運行必將是一項短期的拉鋸戰(zhàn)，這場戰(zhàn)爭的關(guān)鍵就在于如何解決民生問題，雖然政府做了很多人性化管理與計劃，但僅僅依靠行政命令是遠遠不夠的。

同時還需要關(guān)注兩個問題：一是就業(yè)問題，隨著企業(yè)和人員的遷移，部分京籍人員可能會因此而失去許多就業(yè)機會，就業(yè)壓力增加，政府應(yīng)向人們提供一項切實有效的解決就業(yè)的方案；二是住房問題，雖然政府切實的提出了公租房等保障性住房的供應(yīng)，但保障性住房在供應(yīng)上和制度上仍具有局限性，仍有許多“夾心層”無法獲得住房保障。

因此政府一方面需要增加保障性住房的存儲量和供應(yīng)量；另一方面需要做好前期規(guī)劃，方便居民的工作與生活，做好后期租賃服務(wù)，方便居民選房和入住。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)今社會既是機遇又是挑戰(zhàn)。首先是機遇，首都的疏解政策造就了租房市場的火熱，并且這也符合目前國家的住房市場發(fā)展方向，因此，租房市場將會是未來房地產(chǎn)市場的重要組成部分。其次是挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)將面對諸多壓力：一是企業(yè)的外遷問題，企業(yè)外遷涉及諸多方面，不僅僅是地理位置的遷移，產(chǎn)業(yè)的遷移將帶動人員的遷移，導(dǎo)致潛在客戶流失，對住房市場、商業(yè)房地產(chǎn)市場以及物流、工業(yè)房地產(chǎn)市場，都可能產(chǎn)生影響；二是來自全球經(jīng)濟形式的變化和政府的宏觀政策調(diào)控，將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多不確定性。從目前來看，政府對建設(shè)用地的審批逐漸嚴格，土地出讓的限制性條件增多，如自住房、公租房等保障性住房的配置比例限制，房地產(chǎn)銷售期間對于價格變動的嚴控等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)一方面需要去發(fā)展?jié)撛诳蛻簦涣硪环矫孢€應(yīng)將主要精力投入在房地產(chǎn)質(zhì)量和功能的開發(fā)上。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)緊跟政府在產(chǎn)業(yè)布局、人口、用地等方面的規(guī)劃，做好企業(yè)長遠規(guī)劃，合理選擇對應(yīng)的區(qū)域土地市場進行提前布局。

4.3 留京疏解人員

針對于依舊想留在北京的被疏解人員，需要合理分析自身被疏解的原因，是因企業(yè)外遷、自身競爭力不夠還是其他原因。本文建議，如果不是因為自身原因，下一步就可以考慮留在北京。應(yīng)該根據(jù)政府的發(fā)展區(qū)域規(guī)劃和自身職業(yè)發(fā)展定位，來選擇就業(yè)區(qū)域和購房、租房區(qū)域。自身競爭力強的就業(yè)者主要的謀職區(qū)域依舊是城市核心區(qū)域，自身競爭力略差者應(yīng)以城市疏解承載區(qū)、周邊重點發(fā)展區(qū)、環(huán)京區(qū)域為主，也可以考慮返鄉(xiāng)就業(yè)。總之，留京疏解人員應(yīng)以積極的態(tài)度面對疏解運動，正確面對政策的實施，并且關(guān)注政府的相關(guān)政策以及切實嘗試政府的以公租房為主的保障性住房等惠民政策。

5 總 結(jié)

綜上所述，首都疏解運行，無論是對政府、房地產(chǎn)市場、企業(yè)還是人口都是一次未知的挑戰(zhàn)，政府需要立足民生，靈活調(diào)整，做好疏解工作的保障工作，努力提升人民幸福感。對于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)主動迎合政策，配合政府公租房政策，保證市場活躍性的同時，提升自身形象，根據(jù)市場調(diào)整“賣和租”的比例。對于一般企業(yè)來說，根據(jù)定位謀劃企業(yè)遷址，盡量保障員工就業(yè)率，減少失業(yè)率，為疏解出一份力。對于就業(yè)人員來說，應(yīng)以積極態(tài)度面對疏解，努力提升自身競爭力，并需要實時關(guān)注政府的惠民政策。