【摘要】 ?自“營改增”實施以來，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策發(fā)生了許多新的變化。怎樣利用好“營改增”的稅收優(yōu)惠政策，做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，使企業(yè)受益，已成為房地產(chǎn)企業(yè)當前的重要課題。文章分析了“營改增”政策對北部灣經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)稅負產(chǎn)生的影響，就當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一些問題提出了相應(yīng)的稅務(wù)籌劃策略，有益于房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展和經(jīng)濟效益的提升。

【關(guān)鍵詞】 ?營改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃

【中圖分類號】 ?F275 ?【文獻標識碼】 ?A ?【文章編號】 ?1002-5812（2019）11-0099-02

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著重要地位。從近期公布的數(shù)據(jù)來看，北部灣經(jīng)濟區(qū)各市的房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長勢頭，2018年1—11月，南寧、北海、防城港、欽州累計同比增長率為16.5%、14.5%、-2.97%、24.3%，分別排名全區(qū)第三、第五、第十、第二。南寧市2018年前兩個季度5 000萬元以上的施工項目完成投資同比提升了14.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投入提升了23.1%，與去年同期相比增長了9.5%。北海市2018年1—11月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資上升了14.5%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的49%，進一步鞏固了投資主體的地位。防城港市2018年房地產(chǎn)投資額達到73.58億元，庫存量從2017年的268.68萬平方米（去庫存周期約為14.86個月），下降至2018年末的236.2萬平方米（去庫存周期為8.26個月），處于全區(qū)平均水平以下，屬于合理的去庫存區(qū)間范圍。2018年欽州市的商品房成交量為305.65萬平方米，同比增加了63.3%;商品房銷售收入為143.8億元，增加了108.4%。

由于房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋范圍較廣，涉及的行業(yè)較多，在各種項目經(jīng)費的構(gòu)成上也比較復(fù)雜?！盃I改增”是事關(guān)國家稅制改革的重要舉措，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了深遠影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好“營改增”后的稅務(wù)籌劃工作。

二、“營改增”政策的實施對北部灣經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的稅負影響

（一）“營改增”對土地成本的抵扣還沒有明晰的標準

“營改增”政策下，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)納稅額增減變化的核心在于土地成本的抵扣;也就是說，成本架構(gòu)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負變動。如果能夠?qū)①徶猛恋氐馁M用進行抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)進項稅抵扣的問題就會得到有效解決。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中成本占比較大的部分主要包括土地出讓、建筑安裝、財務(wù)費用等方面。根據(jù)以往的稅收政策，土地成本不屬于抵扣范疇，這就意味著土地出讓金越高，房地產(chǎn)企業(yè)所需繳納的稅費也就越高。隨著“營改增”政策的實施，假如土地成本能夠抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負將呈下降趨勢。著眼未來，“營改增”政策實施的主要目的就是降低企業(yè)稅負，政策上的紅利將緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅負壓力，有助于房地產(chǎn)企業(yè)以更加合理的價格取得土地，使土地的價格趨于理性。近年來，北部灣經(jīng)濟區(qū)多數(shù)競價地塊實際成交成本不降反升，以南寧市最為顯著，房地產(chǎn)企業(yè)則通過“毛改精”等銷售手段使房價有所上漲。

（二）“營改增”下的建筑安裝成本抵扣并不明顯

2019年4月1日起，建筑業(yè)增值稅稅率下調(diào)至9%。由于建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)，且處于在產(chǎn)業(yè)鏈中靠前的有利位置，“營改增”對建筑業(yè)產(chǎn)生的作用必然會對房地產(chǎn)企業(yè)造成影響，突出體現(xiàn)在增值稅發(fā)票的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)很難從建筑業(yè)取得足額的增值稅專用發(fā)票用于抵扣，形成了較大的稅負壓力，主要體現(xiàn)在兩方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)涉足廣闊的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，需要的建材種類繁多，除了向具備開具增值稅專用發(fā)票資格的大中型企業(yè)進行采購，必要時也要向無法提供增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模企業(yè)采購，從而出現(xiàn)不能抵扣的情況。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)施工過程中，參與度最高的施工人員就是農(nóng)民工，這部分用工成本并不能帶來進項稅的抵扣，目前國家的稅收政策中也沒有相關(guān)的抵扣標準，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負進一步提升。不難看出，在“營改增”以后，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額變相增加了。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作需要經(jīng)歷漫長的周期，在此期間房地產(chǎn)企業(yè)最常用的營銷模式就是預(yù)先銷售，通過預(yù)售的方式獲得收入并繳納稅款。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中發(fā)生的建筑成本以及各種財務(wù)成本都與工期有著密切的聯(lián)系，工期越長，企業(yè)耗費的成本就越大，并且還會不斷增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項目前期準備足夠的資金以墊付增值稅銷項稅，這就造成大量的流動資金滯留，無法發(fā)揮更大的效用。這些墊付的銷項稅需要等到年度結(jié)束，在核算增值稅進項稅以后才能進行抵扣。由于大量的資金被占用，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)在項目的后續(xù)施工過程中出現(xiàn)資金不足的情況，導(dǎo)致企業(yè)無法正常運作。

（四）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生的影響

“營改增”是稅收體制的變革，是營業(yè)稅制向增值稅制的轉(zhuǎn)變，對于不同領(lǐng)域及各個行業(yè)的財務(wù)管理工作而言都是全新的挑戰(zhàn)。在過去，營業(yè)稅容易計算，會計科目相對較少，會計核算并不復(fù)雜，易于房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)管理。與營業(yè)稅相比，增值稅的計算相對繁瑣，會計科目也有所增加，會計核算的難度提高了，增加了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的難度。此外，由于“營改增”要求房地產(chǎn)企業(yè)必須通過增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅，所以發(fā)票管理工作不僅直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負變化，而且進一步擴大了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的潛在風(fēng)險。

綜上，新的稅收政策需要房地產(chǎn)企業(yè)重新去熟悉和適應(yīng)，只有充分了解“營改增”政策，加強對發(fā)票的管理，掌握新政策下具體業(yè)務(wù)的核算方法，才能更好地完成新舊稅制的過渡工作。

三、北部灣經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃分析

（一）控制項目開發(fā)用地成本，降低稅負

根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，從2016年5月1日起，國家行政管理部門委托的單位直接支付的土地價格可以從銷售額中扣除。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)之前應(yīng)明確待購?fù)恋氐拈_發(fā)情況，盡量選擇已經(jīng)拆遷完畢的土地進行投資，不但可以避免由于拆遷引發(fā)的各種糾紛，還可以把拆遷的償還款包括在應(yīng)付給政府的地價中予以抵扣，從而減輕企業(yè)的稅負。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在與政府簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的過程中，一定要厘清協(xié)議中涉及到的政府向某些部門提供的免贈條款，這就要求企業(yè)做好與政府部門的協(xié)調(diào)工作，盡量做到把事項拆解后再簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議和銷售合同，通過獲取財政部門提供的財政票據(jù)，避免企業(yè)承擔難以彌補的稅務(wù)虧損。

（二）做好企業(yè)采購籌劃方面的工作

實施“營改增”的目的主要是為了減輕企業(yè)的稅負，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分把握新政策的利好方向，做好項目開發(fā)和推進過程中的統(tǒng)籌工作，以實現(xiàn)合理的稅額抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目的進程做好稅務(wù)籌劃，把握和控制好材料的采購成本，在項目開始之前做好材料采購規(guī)劃，針對采購材料的成本對進貨渠道進行比較和選擇，優(yōu)先考慮能夠提供可抵扣專用發(fā)票的供應(yīng)商作為合作方，通過選擇既能夠保證材料質(zhì)量又能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，做好采購環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃工作，以達到節(jié)約采購成本、降低稅負的目的。假如房地產(chǎn)企業(yè)在材料采購的過程中遇到小規(guī)模納稅人無法提供增值稅專用發(fā)票的情況，也應(yīng)要求對方提供稅率為3%的增值稅發(fā)票，以最大限度地降低稅負。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以把建筑安裝成本通過合理的方式放入采購成本中，通過更多的抵扣額度減少土地增值率，實現(xiàn)稅收優(yōu)惠政策的合理利用。

（三）強化增值稅發(fā)票管理力度

由于“營改增”的實施關(guān)系到增值稅專用發(fā)票的使用和抵扣，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負變化，因此，加強增值稅發(fā)票管控也成為房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要任務(wù)，最好的管理方式就是選擇業(yè)務(wù)過硬、可靠負責(zé)的員工對發(fā)票實行專人專管。通過強化財務(wù)人員對稅務(wù)知識的學(xué)習(xí)及培訓(xùn)，進一步提升企業(yè)內(nèi)部管理水平。加強施工環(huán)節(jié)的票據(jù)監(jiān)管，與建筑企業(yè)形成良好的合作關(guān)系，以利于增值稅專用發(fā)票以及相關(guān)抵扣票據(jù)的按時獲取。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與具備正規(guī)資質(zhì)的建筑公司進行施工合作，因為在項目施工過程中涉及到的建安成本、公共設(shè)施費用以及勞務(wù)成本在總成本中占據(jù)著相當大的比重，選擇具備正規(guī)資質(zhì)的建筑公司不僅能夠確保工程的完成質(zhì)量，還能取得增值稅專用發(fā)票用以抵扣，有效降低建設(shè)成本。

（四）提高財務(wù)人員素質(zhì)及技能

與過去相比，“營改增”政策使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作發(fā)生了許多新的變化，這就要求企業(yè)財務(wù)人員盡快適應(yīng)和應(yīng)對這些變化，以完成相關(guān)任務(wù)。同時，為了保證企業(yè)財務(wù)部門能夠順暢運作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)新的變化重新調(diào)整崗位，把具備相應(yīng)能力的財務(wù)人員安排到對應(yīng)的崗位上。另外，企業(yè)應(yīng)從知識和技能上有針對性地對財務(wù)人員進行培訓(xùn)，及時更新和拓展財務(wù)人員的業(yè)務(wù)知識儲備;通過企業(yè)間的相互交流和合作，了解和學(xué)習(xí)先進的稅務(wù)籌劃方法，提升財務(wù)人員的整體素質(zhì)，使財務(wù)人員能夠盡快勝任增值稅體制下的賬務(wù)處理流程。

（五）對財務(wù)管理和會計核算進行規(guī)范

“營改增”之后，做好財務(wù)管理和會計核算工作是房地產(chǎn)企業(yè)有效進行稅務(wù)籌劃的前提。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)理順各項業(yè)務(wù)之間的關(guān)系和流程，把好風(fēng)險控制關(guān)，盡量使銷項稅和進項稅處于最合理的狀態(tài)。對企業(yè)財務(wù)實行規(guī)范化管理，從“營改增”入手，對資金管理進行科學(xué)系統(tǒng)的籌劃，實現(xiàn)對稅負的有效控制。根據(jù)不同項目的需要，在適當?shù)臅r機也可以選擇外包一些業(yè)務(wù)，這不僅是比較好的稅務(wù)籌劃方式，也是稅費轉(zhuǎn)移的合理途徑。“營改增”的實施使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計科目設(shè)置以及賬務(wù)處理流程變得更為復(fù)雜，不僅對企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力提出了更高要求，也迫使企業(yè)對財務(wù)核算體系做出進一步的優(yōu)化和完善。另外，稅務(wù)籌劃應(yīng)切實可行，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實際情況盡量創(chuàng)造和完備符合實施稅務(wù)籌劃方案的條件;考慮到稅收政策的變動因素，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員應(yīng)密切留意稅收政策變化中的有利因素，確保稅收籌劃方案的機動性。

（六）商業(yè)地產(chǎn)與住宅項目兼而有之

在城鎮(zhèn)一體化進程的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場競爭中獲得了空前的發(fā)展，而伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)各項新政的頒布，房地產(chǎn)的價格也在調(diào)控中趨于合理。參照普通住宅價格，房地產(chǎn)企業(yè)顯然無法通過價格使購房者成為高額稅負的接納者，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)社會的發(fā)展變化，以開拓的視野和立體的視角權(quán)衡產(chǎn)品的多樣化問題。由于廣闊的市場前景，社會對于商業(yè)地產(chǎn)有著旺盛的消費需求，而這些商業(yè)地產(chǎn)的定價權(quán)基本由開發(fā)商掌握;當交易發(fā)生后，商業(yè)地產(chǎn)的購買者可以取得地產(chǎn)增值稅發(fā)票，在進行有效抵扣后達到降低稅負的目的。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量拓寬面對企業(yè)客戶的銷售渠道，以轉(zhuǎn)嫁高額稅負，降低自身的運作成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用“營改增”帶來的機遇，在完成自身轉(zhuǎn)型升級的同時，針對產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)以及種類進行優(yōu)化，著眼于產(chǎn)品多業(yè)態(tài)方向布局，不僅有益于房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”下的稅務(wù)籌劃，也能最大限度地把稅務(wù)風(fēng)險局限于可控范圍之內(nèi)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)對北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的重要性不言而喻，“營改增”作為國家的科學(xué)決策，目的是幫助企業(yè)減輕稅負壓力。面對“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入研究相關(guān)政策，充分做好稅務(wù)籌劃，并在日常工作中進行科學(xué)合理的規(guī)劃和落實，通過采取積極的應(yīng)對措施，最大限度地利用“營改增”帶來的利好，實現(xiàn)企業(yè)稅收減負，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。S

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