宋 婧

(湘潭大學(xué) 商學(xué)院，湖南 湘潭 411105)

一、引言

收入差距居高不下與房價持續(xù)上漲是當(dāng)今我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最受關(guān)注的問題。改革開放以來，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展帶動了居民收入連續(xù)跨越式提升，但由于個人稟賦差異和相關(guān)體制改革滯后，不同收入群體在這一過程中的受益程度并不相同，最為直觀的表現(xiàn)就是城鄉(xiāng)、地區(qū)、行業(yè)間收入差距的快速擴(kuò)大。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，自1985年開始，我國收入基尼系數(shù)在波動中不斷上升，2008年達(dá)到近期峰值0.491，此后雖然不斷惡化的趨勢得到一定程度的抑制，但仍處于0.4的警戒線上方，呈高位滯漲狀態(tài)(見圖1)，在世界主要經(jīng)濟(jì)體中偏高。

與此同時，房價的快速上漲也成為困擾我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。自1998年城鎮(zhèn)住房開啟市場化改革后，房地產(chǎn)市場迅速繁榮并成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，全國范圍內(nèi)商品房價總體上快速上漲(見圖2)，擁有房產(chǎn)的家庭也在逐年增加，居民家庭房產(chǎn)配置狀況迅速改變。

CHFS、CHIP多個數(shù)據(jù)顯示，2017年我國家庭住房自有率為85%，位于全球前列，其中城鎮(zhèn)家庭住房自有率為80.8%，多套房擁有率為22.1%，[1]，[2]1-90由此可見，盡管房價不斷攀升，但我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求依然強(qiáng)勁，房產(chǎn)始終在居民家庭資產(chǎn)配置中占有極其重要的地位。[3]2-33

收入差距擴(kuò)大與房價快速上升作為新時期我國經(jīng)濟(jì)社會生活中的兩大焦點(diǎn)現(xiàn)象，值得引人深思。本文認(rèn)為，由于我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在不平衡性，收入差距對房價的影響既有全局的共性，又有局部的特性，因此系統(tǒng)分析收入差距對房價的影響應(yīng)從全國層面和區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行。收入差距主要通過消費(fèi)、信貸、投資等渠道影響房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求，高收入群體的消費(fèi)能力、信貸優(yōu)勢和投資需求均強(qiáng)于中低收入群體，極易在市場中取得優(yōu)勢地位，將低收入群體的住房需求擠出商品房市場，推高房價；但由于我國各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段不同，收入差距對房價的影響在區(qū)域間又表現(xiàn)出不同的特征。

二、理論分析

(一)文獻(xiàn)回顧

梳理國內(nèi)外關(guān)于收入差距對房價影響的相關(guān)文獻(xiàn)，可歸納出兩種不同的結(jié)論：(1)收入差距能夠推動房價上漲；(2)收入差距對房價的影響不確定。大部分學(xué)者認(rèn)為收入差距能夠推動房價上漲：M??tt?nen和Tervi?認(rèn)為，人口密度加大、人均抵押貸款增多和收入差距變大都會導(dǎo)致公寓價格上漲，但收入差距影響相對溫和。[4]381-410況偉大使用兩步法SYS-GMM對我國35個大中城市1996年至2003年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)利率政策、收入和人口均能引起房價波動。[5]67-78陳健、高波將城鄉(xiāng)收入差距對數(shù)化作為城市收入差距的代理變量，通過對我國2000—2008年省級面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，收入差距與房價之間存在著正向互動關(guān)系。[6]53-62李勇剛建立面板聯(lián)立方程模型，采用1999—2013年我國31省市面板數(shù)據(jù)分析收入差距、房價與農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)收入差距和房價存在正向的互動關(guān)系，且收入差距對房價作用程度更大。[7]83-91徐舒、陳珣通過研究2003—2009年除新疆和西藏外的省級及縣市級層面的數(shù)據(jù)，認(rèn)為收入差距擴(kuò)大會直接引起房價上升，且住房市場競爭越弱的省份收入差距的推動作用越強(qiáng)。[8]549-570尹向飛等通過使用1992—2006年的宏觀數(shù)據(jù)，對我國城鎮(zhèn)收入差距、財富差距和房價進(jìn)行因果關(guān)系檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)收入差距促進(jìn)房價迅速上漲，且財富向前20%收入階層集中。[9]16-21周小寒通過構(gòu)建動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型分析了2001—2015年38個大中城市的面板數(shù)據(jù)，認(rèn)為在房價存在上漲預(yù)期的情況下，城鎮(zhèn)居民收入差距拉大能促進(jìn)房價上漲，上漲預(yù)期越強(qiáng)，促進(jìn)作用越強(qiáng)。[10]75-80

也有研究認(rèn)為收入差距對房價的影響并不確定。Matlack和Vigdor通過運(yùn)用一般均衡模型分析1970—2000年美國大都市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在景氣的房地產(chǎn)市場中，收入差距擴(kuò)大促進(jìn)房價上漲；不景氣的市場條件下結(jié)果則相反。[11]212-224駱永民和徐明星運(yùn)用Panel VAR模型分析我國30個省份1998—2012年省級面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)收入差距對房價的影響存在區(qū)域差異，西部地區(qū)收入差距對房價存在顯著的負(fù)影響。[12]1-9李仲飛等認(rèn)為從整體來看我國收入差距和房價之間并無顯著的相關(guān)關(guān)系，收入差距在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的省份推動房價上漲，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的省份抑制房價上漲。[13]122-133

綜上，學(xué)界關(guān)于收入差距對房價的影響并未得出一致結(jié)論，且在研究中采用的變量仍存在爭論。相關(guān)文獻(xiàn)的研究多集中于2012年以前，2008年金融危機(jī)后經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境發(fā)生了很大變化，收入分配領(lǐng)域與商品房市場均出現(xiàn)許多新特征，但對這一時期的追蹤研究相對較少；同時改革開放尤其是十八大以來，我國城鎮(zhèn)化率大幅提升，大批農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，這一現(xiàn)象必然對收入差距和房價產(chǎn)生影響，但近期相關(guān)文獻(xiàn)研究多關(guān)注城鎮(zhèn)居民收入差距，涉及城鄉(xiāng)收入差距對房價影響的文獻(xiàn)非常缺乏。我國發(fā)展具有不平衡性，在當(dāng)前國情條件下，收入差距對房價的影響既有全局的共性，又有局部的特性，但現(xiàn)有文獻(xiàn)對區(qū)域?qū)用娣治霾蛔?。本文選取我國30個省市2004—2017年的面板數(shù)據(jù)從全國和區(qū)域兩個層面分析收入差距對房價影響，從時間和空間上豐富了這一領(lǐng)域的研究。

(二)研究假設(shè)

結(jié)合前文分析，本文提出如下研究假設(shè)：

假設(shè)一：從全國層面分析，給定其他條件不變，收入差距的擴(kuò)大使高收入群體在商品房市場獲取有利地位，中等收入群體被迫負(fù)擔(dān)高額的住房成本，低收入群體的住房需求則被逐步擠出商品房市場，收入差距的馬太效應(yīng)與房地產(chǎn)市場的分化效應(yīng)共同推高了房價。如不加以政策調(diào)節(jié)，只要收入差距仍在高位，其對房價的助推就會持續(xù)發(fā)揮作用。

假設(shè)二：從區(qū)域?qū)用娣治?，收入差距對房價的影響由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異而有所不同。當(dāng)區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平較高時，收入差距對房價的影響更為顯著，建房成本對房價的影響不大；區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低時，成本因素對房價的影響則較為顯著。

三、變量選取與數(shù)據(jù)分析

本文實(shí)證研究基于2004—2017年我國30個省市區(qū)省級層面宏觀數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)主要來源于EPS數(shù)據(jù)庫。

(一)變量選取與數(shù)據(jù)描述

被解釋變量：商品房均價(Price)。本文主要研究收入差距對商品房價格的影響，考慮到高收入群體的房地產(chǎn)投資呈多樣化，因此本文實(shí)證分析中采用包括住宅、商業(yè)用房等的年度商品房銷售均價，由于該變量絕對值明顯過大，實(shí)證分析中對其進(jìn)行對數(shù)處理。

解釋變量：收入差距最常用的衡量指標(biāo)是基尼系數(shù)，但是我國省級層面的基尼系數(shù)一直缺少權(quán)威數(shù)據(jù)；考慮到我國最貧窮的群體基本上集中在農(nóng)村，最富裕的群體一般居住在城市，當(dāng)前我國進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)村居民到城市購房數(shù)量逐年增加，農(nóng)村居民對城市房價也具有一定的影響，因此本文利用城鄉(xiāng)收入比，即城市居民的人均可支配收入與農(nóng)村居民人均純收入之比來衡量城鄉(xiāng)收入差距(gap)。

控制變量：經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場成本和銷售情況是影響房價的重要環(huán)境因素。本文選取人均可支配收入(income)和人口城鎮(zhèn)化率(urp)兩個指標(biāo)代表區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平差異；選取竣工房屋造價(jgzj)、土地價格(pland)和商品房待售/空置3年以上面積(kzmj)反映房地產(chǎn)市場成本和銷售情況。

表1 變量定義表

(二)描述性統(tǒng)計分析

本文選取全國和各省份相關(guān)面板數(shù)據(jù)從全國層面和區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行實(shí)證分析和結(jié)果比較。區(qū)域?qū)用媸紫纫允〖壭姓^(qū)域(包括自治區(qū)、直轄市)為單位來統(tǒng)計相關(guān)數(shù)據(jù)；然后在區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)上參考統(tǒng)計局2017年1月公布的2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況中對東、中、西的劃分：東部地區(qū)包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南11個省(市)；中部地區(qū)包括山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8個省；西部地區(qū)包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆11個省(市、自治區(qū))，由于部分變量數(shù)據(jù)統(tǒng)計年份存在缺失，本文選取以上30個省市2004—2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行區(qū)域?qū)用娴幕貧w分析。為剔除價格因素的影響，對價值類數(shù)據(jù)均以2004年為基數(shù)進(jìn)行了平減，各變量描述性統(tǒng)計分析結(jié)果見表2：

表2 各變量描述性統(tǒng)計

描述性統(tǒng)計結(jié)果表明：首先，從房價來看，東部地區(qū)房價均值是中西部的2倍多，且標(biāo)準(zhǔn)差較大，說明東部地區(qū)整體房價水平領(lǐng)先全國，區(qū)域內(nèi)部房價水平差異較大；中西部房價均值和標(biāo)準(zhǔn)差較為接近，均值低于全國平均水平，與東部商品房價格差異明顯。其次，從收入差距來看，西部地區(qū)收入差距最大，中部次之，東部最?。蝗珖杖氩罹嗑禐?.879 8，標(biāo)準(zhǔn)差為0.559 2，說明在全國層面收入差距形勢依然嚴(yán)峻。最后，從經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平看，東部地區(qū)城鎮(zhèn)化率和人均可支配收入均高于中西部，中西部發(fā)展水平較為相近，均低于全國平均水平；從商品房成本與銷售指標(biāo)看，東部地區(qū)商品房市場最為活躍，中西部商品房市場發(fā)展情況較為接近，中部略優(yōu)于西部。綜合描述性統(tǒng)計分析結(jié)果，說明東部地區(qū)房地產(chǎn)市場化水平高于中西部地區(qū)，中西部發(fā)展水平整體比較接近且大部分指標(biāo)低于全國平均水平，西部收入差距情況最為嚴(yán)重，可能的原因是西部目前仍處于經(jīng)濟(jì)增長起步階段，部分人群已經(jīng)先富起來，但尚未集聚形成力量帶動區(qū)域走向集體富裕。

(三)面板數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

回歸建模之前必須首先保證數(shù)據(jù)平穩(wěn)性，本文采用LLC檢驗(yàn)、IPS檢驗(yàn)兩種方法對各變量序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，表3報告了單位根檢驗(yàn)結(jié)果。對原序列進(jìn)行一階差分后，所有變量表現(xiàn)平穩(wěn)，即所有變量為一階單整。

表3 面板單位根檢驗(yàn)結(jié)果

四、模型設(shè)定與實(shí)證結(jié)果分析

(一)模型設(shè)定

本文的主要研究目的是檢驗(yàn)收入差距對房價的影響，結(jié)合前文的理論研究，建立如下面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行估計:

lnpriceit=α+β*Xit+γ*Uit+εit

(1)

其中，lnpriceit是被解釋變量；Xit是解釋變量，即收入差距gap；Uit為控制變量，包括：人均可支配收入lnincome、人口城鎮(zhèn)化率urp、竣工房屋造價lnjgzj、土地價格lnpland、商品房待售/空置3年以上面積(平方米)lnkzmj五個指標(biāo)，α是常數(shù)項(xiàng)，εit是隨機(jī)擾動項(xiàng)，下標(biāo)it分別表示省份和年度。

面板數(shù)據(jù)模型的主要方法有混合效應(yīng)模型、隨機(jī)效應(yīng)模型和固定效應(yīng)模型。在模型選擇上，通過hausman檢驗(yàn)、LM檢驗(yàn)，強(qiáng)烈拒絕混合效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，最終選擇面板固定效應(yīng)模型。與固定效應(yīng)模型相比，動態(tài)面板模型控制了滯后期商品銷售均價對當(dāng)前商品房銷售的影響，且在考慮固定效應(yīng)模型的基礎(chǔ)上克服了計量模型可能存在的內(nèi)生性問題，同時考慮到兩步法SYS-GMM估計的標(biāo)準(zhǔn)差存在向下偏倚，因而本文在參考Arellano和Bond(1991)提出的一階差分模型的基礎(chǔ)上擴(kuò)展使用一步法SYS-GMM模型消除內(nèi)生性問題：

lnpriceit=α+β1lnpriceit-1+β*Xit+γ*Uit+fi+εit

(2)

lnpriceit表示商品房平均售價，lnpriceit-1表示上一年度商品房平均售價，Xit為解釋變量，Uit為控制變量，fi表示地區(qū)固定效應(yīng)，εit是隨機(jī)擾動項(xiàng)。

(二)實(shí)證結(jié)果及分析

表4報告了全國、分東中西區(qū)域的固定效應(yīng)靜態(tài)面板回歸結(jié)果和SYS-GMM動態(tài)面板回歸結(jié)果。表4模型M1主要考察全國層面收入差距對商品房銷售均價的影響；模型M2、M3、M4分別考察東、中、西部收入差距對商品房銷售均價的影響；模型SYS1～SYS4分別是相應(yīng)的動態(tài)模型結(jié)果。

從靜態(tài)面板結(jié)果分析：解釋變量方面，全國層面收入差距對商品房銷售均價有顯著的正向影響；東中部地區(qū)收入差距對房價有微弱的負(fù)影響，西部地區(qū)則呈微弱正向影響?？刂谱兞糠矫妫瑥慕?jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平看，全國層面人均可支配收入與城鎮(zhèn)化率均對房價有正向影響，且人均可支配收入影響系數(shù)較大，表明收入的上漲更能直接刺激房地產(chǎn)需求的釋放，促進(jìn)房價上漲。城鎮(zhèn)化率在東西部對房價有正的影響，且在西部系數(shù)達(dá)到0.697，表明城鎮(zhèn)化率對西部房價的影響更為顯著；這一指標(biāo)在中部則表現(xiàn)出微弱的抑制作用。從商品房成本與銷售來看，土地成本與商品房竣工造價對房價均有正向影響，其中土地成本在東部系數(shù)最高，竣工造價在中西部更為顯著。

動態(tài)模型結(jié)果分析。表4后四列為動態(tài)面板模型回歸結(jié)果，房價滯后項(xiàng)在全國和東中西部均有正向影響，系數(shù)分別為0.513、0.525、0.425、0.507，且均在1%的置信水平下通過了顯著性檢驗(yàn)，表明商品房銷售均價具有較強(qiáng)的“慣性”。收入差距在全國及東中西部對房價均呈正向影響，對東部地區(qū)的房價影響最為顯著。從經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平來看，人均可支配收入無論從全國層面還是區(qū)域?qū)用鎸Ψ績r均有正向影響，且在東中西部的影響程度大致相當(dāng)。城鎮(zhèn)化率在中東部地區(qū)對房價有正向影響，西部地區(qū)則呈微弱的抑制作用，可能的原因在于西部地區(qū)快速的城鎮(zhèn)化將造成短期內(nèi)大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，雖然帶來住房剛性需求的上升，但由于新流入人口一般以低收入群體為主，住房支付能力有限，短期內(nèi)將對房價產(chǎn)生稀釋作用；從全國層面看，城鎮(zhèn)化率對房價有顯著的正向效應(yīng)。從商品房成本與銷售來看，土地成本與商品房竣工造價在全國層面和區(qū)域?qū)用鎸Ψ績r均有正向影響，地價和商品房竣工造價在中西部的顯著性高于東部，且在全國層面顯著，表明房價在中西部地區(qū)更多受建房成本影響。空置面積在全國層面和區(qū)域?qū)用婢鶎Ψ績r有負(fù)向影響。整體而言回歸結(jié)果基本符合預(yù)期。

表4 收入差距對房價影響回歸結(jié)果

注：***、**、*分別表示在1%、5%、10%水平下顯著。

五、主要結(jié)論及政策建議

(一)主要結(jié)論

從全國和區(qū)域?qū)用鎭砜?，收入差距對房價均有正向影響，但因區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的不同而呈現(xiàn)出多樣化的外部特征。從區(qū)域?qū)用鎭砜?，東部地區(qū)整體收入水平較高，區(qū)域內(nèi)收入差距較小，但收入差距對房價的影響更為顯著，此外，人均可支配收入和人口城鎮(zhèn)化率對房價的影響也比較顯著；中西部地區(qū)整體收入水平較低，區(qū)域內(nèi)收入差距較大，但收入差距對房價的影響沒有東部地區(qū)顯著，竣工造價和土地價格等成本性因素對房價的影響較為顯著?？梢?，收入差距能影響房價，但經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房價還受經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平的影響，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房價則主要受成本的影響。實(shí)證結(jié)果證明了全國層面和區(qū)域?qū)用媸杖氩罹鄬Ψ績r的影響。

(二)政策建議

第一，區(qū)域?qū)用嫔?，制定差異化政策是防止房價分化的重要保障。當(dāng)前中西部地區(qū)在制定政策時應(yīng)致力于通過經(jīng)濟(jì)增長提高居民收入水平，縮小收入差距，使居民釋放更多的住房需求，推動區(qū)域商品房市場良性發(fā)展，緩解區(qū)域結(jié)構(gòu)性失衡；東部地區(qū)則應(yīng)警惕收入差距擴(kuò)大引發(fā)房價持續(xù)上漲的可能，避免由此引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

第二，宏觀層面上，縮小收入差距、完善市場結(jié)構(gòu)是抑制房價暴漲的重要手段。當(dāng)前我國收入差距總體仍然保持較高水平，高收入群體在商品房市場上仍然保持強(qiáng)勢地位，政府應(yīng)出臺政策組合增加房產(chǎn)持有成本，防止高收入群體跨區(qū)域囤積炒作房價，同時加快保障房、租房市場的發(fā)展和完善，向無任何住房支付能力的最低收入群體提供最基本的住房保障，通過健全商品房市場使房價回歸正常的理性波動。