文/幾言

德國住房租賃市場的發(fā)展引人注目。很長時間以來，德國的住房自有率在發(fā)達經(jīng)濟體中一直偏低，選擇住房租賃方式的家庭占比超過了50%。發(fā)展程度較高的住房租賃市場，不僅較好地保障和改善了居住條件，而且促進了住房市場的穩(wěn)定（Voigtlander，2012）。

對于德國住房租賃市場的發(fā)展機制，研究者已從不同角度開展了大量論述。Lerbs（2014）認為德國租賃市場的發(fā)展與兩個時期的歷史密切相關(guān)。一是19世紀下半葉工業(yè)化初期，當時德國一些大型企業(yè)（比如克虜伯公司和西門子公司等）會為員工建造大量工人宿舍，工業(yè)生產(chǎn)的需要既影響了城市規(guī)劃，也為后續(xù)住房政策奠定了基礎(chǔ)；二是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，為了加快住房建設(shè)，推行了一種“公共住房管控體系”（public housing control system），推動非營利的住房公司建設(shè)租賃住房。世界銀行在一項研究中提出，德國住房租賃市場中的機構(gòu)投資者和私人業(yè)主，都不是以租金收入最大化為目標（Peppercorn & Taffin,2013）。但這是相關(guān)政策的實施結(jié)果，而不是其實施的原因。凱梅尼（2010）從社會政策導向角度將德國住房租賃市場界定為一種“社會型市場”，與英美等國的“營利型市場”相對。Voigtlander（2009,2012）在研究中將住房租賃市場放在德國住房體系中開展了很有意義的考察。

一、德國住房租賃市場的基本情況

德國2011年人口為8052萬人，全國人口密度為225人/平方公里，人均GDP在4.4萬美元左右，人均居住面積為44平方米。全國有家庭戶4148.9萬戶，其中43.46%為單身戶。2011年，德國的住房自有率為46%，一些大城市更低，比如柏林和漢堡的自有率分別僅為16%和24%，是州一級行政單位中最低的。全國住房空置率是4.4%，柏林和漢堡的空置率分別為3.5%和1.5%，在州一級行政單位中分別位列倒數(shù)第三和倒數(shù)第一。（除非特別說明，德國住房數(shù)據(jù)都來自《德國統(tǒng)計年鑒2014》。德國在2011年開展了一次人口普查，德國聯(lián)邦統(tǒng)計局在此后若干年的統(tǒng)計年鑒中有很多住房數(shù)據(jù)都以2011年普查情況為基礎(chǔ)。）

（一）租賃住房占比超過半數(shù)

2011年，德國的住房總量是3876.84萬套，其中自住住房占比為43.61%，租賃住房占比51.44%，度假和休閑式住房占比0.56%，空置住房占比4.39%。相較而言，大城市租賃住房的占比更高。比如，柏林租賃住房的占比高達81.36%，漢堡的占比也接近75%。

2011年，德國接受住房補助的家庭共有78.28萬戶，占所有家庭戶的1.9%。按補助方式分，接受租金補助的家庭有72.16萬戶，接受住房消費開支補助的家庭有6.12萬戶。按補助范圍分，全部家庭成員接受住房補助的家庭有69.01萬戶，部分家庭成員接受住房補助的家庭有9.27萬戶。相較而言，柏林和漢堡這些大城市接受住房補助的家庭比例更低。比如：柏林接受住房補助的家庭共有3.21萬戶，占所有家庭戶的1.6%，比全國平均水平低了0.3個百分點；漢堡接受住房補助的家庭共有1.55萬戶，占所有家庭戶的1.5%，比柏林還要低0.1個百分點。

（二）租賃住房結(jié)構(gòu)多元

1.供應(yīng)主體。德國租賃市場的供應(yīng)者主要包括小規(guī)模私人房東（private small landlords）、私營住房公司（private commercial owners）、公共住房公司（public housing companies）、市政住房公司（communal housing companies）、住房合作社（housing cooperatives）、教會（churches）等。其中，小規(guī)模私人房東是租賃市場最主要的供應(yīng)者，所提供的房屋占比約為61%。私營住房公司是一些市場化的機構(gòu)投資者，包括金融機構(gòu)、保險公司、基金公司等，在德國住房租賃市場所提供的房屋中占比為18.48%。公共住房公司和市政住房公司都具有“公共性”，在住房租賃經(jīng)營活動中有地域限制，但是它們與私營住房公司遵從相同的稅收規(guī)定和租金法規(guī)，兩者合計提供11%左右的租賃住房。住房合作社持有超過200萬套的租賃住房，教會等其他機構(gòu)持有16萬套租賃住房。

表1 德國住房租賃市場供應(yīng)主體結(jié)構(gòu) （%）

2.房型和面積結(jié)構(gòu)。租賃住房的平均套型面積為70.8平方米，既低于自住住房的套型面積（117.5平方米），也低于所有住房的平均套型面積（91.4平方米）。租賃住房的平均房間數(shù)量為3.6間，低于自住住房的平均房間數(shù)量（5.5間）和所有住房的平均房間數(shù)量（4.4間）。

德國住房租賃市場中，主要的戶型是三室和四室，兩者合計占所有租賃住房的比例約為63%。與之相比，所有住房中三室和四室房型的占比只有48%，而自住住房中占比最高的房型是七室及以上。

面積分布方面，租賃住房中最主要的是40平方米至80平方米，占比超過了62%。與之相比，所有住房中40平方米至80平方米的占比只有42%，而自住住房中占比最高的是140平方米以上，這與戶型分布狀況相一致。

表2 德國住房的戶型和面積結(jié)構(gòu)（%）

（三）租金較為穩(wěn)定

德國租賃住房平均每月每平方米的租金為6.37歐元。按照租賃住房的平均套型面積為70.8平方米計算，每套租賃住房每月的租金約為451歐元，租金支出約占家庭收入的22.8%。

30多年來，德國房價的波動較小。從1970年到2007年，德國真實房價的季度標準差僅為0.81，同期荷蘭房價的季度標準差為2.55，英國和西班牙分別為2.19和2.79。與房價走勢相一致，德國住房租賃市場的價格變動也較小。以房價租金比為指標，可以看出，從1970年到2007年，德國房價租金比的季度標準差僅為2.09，同期荷蘭、英國和西班牙的季度標準差分別為2.85、2.89和2.81。

表3 四個歐洲國家的真實房價和房價租金比

在2008年全球金融危機期間，德國的房地產(chǎn)市場也保持了相對穩(wěn)定?！白饨鹕蠞q了1%左右，由于其他商品價格有所下降，因而租金上漲幅度只比通脹率略高。相較經(jīng)濟危機前的時期，房價停滯甚至有所下降?！保∕aenning,2012）這種情形與其他發(fā)達經(jīng)濟體形成了鮮明對比。美國、英國、西班牙、北歐國家以及一些東亞國家，都在20世紀90年代出現(xiàn)了房價快速上漲，隨后在2008年出現(xiàn)大幅下跌，房地產(chǎn)市場的波動觸發(fā)并加劇了經(jīng)濟下行壓力。

從住房市場平穩(wěn)運行的角度看，德國在過去40年左右時間里的確創(chuàng)造了奇跡。

二、德國住房租賃市場的主要發(fā)展階段

在德國統(tǒng)計年鑒中，現(xiàn)代住房建設(shè)的歷史階段一般被劃分為1949年前、1949-1978年、1979-1990年以及1991年以后。

表4 存量住房的建筑年代（%）

從存量住房的建筑年代分布看，接近一半的租賃住房是建造于1949-1978年之間。相較而言，自住住房的建筑年代分布更加均勻。

（一）增加住房供給（1949-1978年）

1.發(fā)展背景。第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，德國面臨嚴重的住房短缺問題。當時的西德有225萬套住房在戰(zhàn)爭中被摧毀，相當于當時住房存量的20%左右。另外，還有200萬至250萬套住房被損壞。后來隨著大量難民從東德涌入，西德的住房短缺狀況更加惡化。據(jù)估計，到1959年，西德要安置的難民、移民和無家可歸者大約在123萬人左右，僅1950年，住房短缺量就接近450萬套。（Voigtlander，2009）由于當時百廢待興，資本市場無法向市場提供足夠融資，僅靠私營部門難以快速、大規(guī)模地建設(shè)、供應(yīng)住房。

2.發(fā)展目標。德國制定《第一住房法》（1950年）的目的就在于推動建設(shè)“在設(shè)施、面積和租金等方面都適合廣大群眾”的住房，并且提出6年內(nèi)建設(shè)180萬套社會住房的目標。這標志著德國社會住房或補貼型住房建設(shè)的開端。

這個階段推動社會住房建設(shè)的措施主要包括直接補貼、公共部門提供融資擔保、住房投資加速折舊、免繳房產(chǎn)稅等。社會資本要獲得這些補貼，投資者必須達到相關(guān)標準和要求。而且，房東不能隨意設(shè)定租金和選擇租客。對于接受補貼而投資建設(shè)的租賃住房，如果政府設(shè)定了標準租金，房東就只能按照建設(shè)成本收取租金。通常情況下，這種成本租金要明顯低于市場租金。這些對社會資本的補貼措施取得了很好的效果。在20世紀50年代初，只有很少部分的新建住房完全由私營金融機構(gòu)或房東個人提供融資。到1959年，超過50%的新建住房由公共住房基金提供融資。

3.發(fā)展效果。由于及時啟動了社會住房的建設(shè)，而且相關(guān)措施取得了較好效果，德國在較短的時間內(nèi)就大大緩解了住房短缺問題。到1956年，已經(jīng)完成了230萬套住房建設(shè)；到1962年，盡管家庭戶數(shù)有較大幅度增加，但只剩下65.8萬套住房的缺口。

由于承租人從社會住房中得益甚多，形成了一種有利于租賃市場發(fā)展的社會氛圍，即相較建造或購買自有住房，租房更加合算。這為租賃市場的發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。因而，盡管1956年的《第二住房法》按照建造社會住房的相似原則鼓勵自有住房建設(shè)，但是出租住房的新建數(shù)量總是遠遠大于自有住房的新建數(shù)量。其中原因可能在于，私人住房抵押貸款市場尚未成型，這意味著居民家庭必須籌集35%-40%的資金。但是在第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，私人財富還沒有快速地積累，因而很少有居民家庭能提供如此大額的建房資金。只有在農(nóng)村地區(qū)，由于地價相對較低，而且能獲得近鄰的幫助，自有住房建設(shè)的發(fā)展相對快一些。直到20世紀60年代中期，自有住房的新建規(guī)模才趕上社會住房的新建量（Voigtlander，2009）。

進入20世紀70年代，德國經(jīng)濟社會發(fā)展非常平穩(wěn)。1970-1978年，GDP年均增速為2.66%，失業(yè)率平均為1.93%。住房方面，年均新增供應(yīng)51萬套左右，其中社會住房年均新增供應(yīng)5萬套左右。全國的住房緊張狀況基本得到解決，居住條件得到明顯改善。到1978年,德國的住房存量套數(shù)與家庭戶數(shù)之比已達到1.02。

（二）鼓勵社會投資（1979-1990年）

1.發(fā)展背景。經(jīng)過戰(zhàn)后30年的發(fā)展，德國的住房體系基本形成，居住條件大為改善，住房短缺問題已基本緩解。但是，受國際政治經(jīng)濟的影響，德國在住房領(lǐng)域面臨著許多新的問題。一方面，宏觀經(jīng)濟運行出現(xiàn)了新的形勢。在20世紀70年代末，德國的失業(yè)率逐漸上升，經(jīng)濟增長的波動加大。1971-1975年，失業(yè)率平均為1.46%，同期GDP增速的極差為5.03個百分點，而在1976-1980年，失業(yè)率平均為3%，比前5年提高了1倍多，同期GDP增速的極差為7.12個百分點，比前5年提高了2.09個百分點。另一方面，德國對社會住房建設(shè)的大力支持給聯(lián)邦財政帶來了不少壓力。尤其是20世紀80年代初，包括英國和美國等國家開始推行新自由主義政策，在住房領(lǐng)域主要表現(xiàn)為減少政府對住房市場的干預，將大量公共住房私有化。這些施政潮流對德國重新審視住房政策產(chǎn)生了一些影響。

2.發(fā)展目標。與英國和美國等國家相反，德國在這個階段沒有將提高住房自有率作為住房政策的首要目標，而是促進社會力量參與租賃住房的供應(yīng)。

這個階段采取的主要措施包括減少政府對社會住房建設(shè)的投資，通過稅收減免等手段鼓勵各類機構(gòu)投資建設(shè)租賃住房。

3.發(fā)展效果。1970-1978年州政府和一些公共住房公司投資建設(shè)的社會租賃住房占住房供應(yīng)總量的平均比重為18.12%，而在1979-1990年，該比重降為9.74%，幾乎減少了一半。1970-1978年自住住房占住房供應(yīng)總量的平均比重為43.04%，1979-1990年該比重為47.49%，只提高了4.45個百分點。由此可見，企業(yè)、機構(gòu)和個人投資的租賃住房占比有所增加。

（三）保持市場平穩(wěn)（1991-2010年）

1.發(fā)展背景。1990年10月，德國統(tǒng)一。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，德國的人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟情況等方面發(fā)生了很大變化，給住房發(fā)展帶來了一系列新的問題。

首先，人口總量呈減少態(tài)勢，而且老齡化問題逐漸凸顯。自2003年起，德國人口總量每年以0.1%左右的速度逐年減少，而且根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局的預測，未來德國人口還將繼續(xù)減少。另外，德國的人口老齡化問題越來越嚴重。1990年，65歲以上人口占總?cè)丝诘?4.9%，2000年上升至16.6%，2010年升至20.6%，2012年為20.7%。

其次，經(jīng)濟運行波動較大。從1991年到2008年，GDP增速的極差有近4個百分點。尤其在2008年遭遇全球金融危機之后，經(jīng)濟增速出現(xiàn)了持續(xù)下跌。另外，失業(yè)率在1991年以后長期保持在10%左右，2005年甚至高達13%。

2.發(fā)展目標。在20世紀90年代，由于人口結(jié)構(gòu)變化以及人口遷徙等原因，德國面臨階段性的住房供應(yīng)緊張局面，因而著力加強住房供應(yīng)。在2008年之后，由于受全球金融危機的影響，德國住房市場也受到了較大沖擊，因而著力穩(wěn)定住房市場。

3.發(fā)展效果。20世紀90年代，政府對住房建設(shè)提供建房補貼、稅收優(yōu)惠以及低息貸款，新房建設(shè)量快速增加。1995年，房屋建設(shè)完成數(shù)量從1990年的25.7萬套激增到了將近60萬套。

2008年前后，德國房價延續(xù)了穩(wěn)定態(tài)勢。有研究者對比了一些OECD國家從1970年至2010年的房價變動情況，發(fā)現(xiàn)無論是名義房價，還是實際房價，德國的波動幅度最小。

表5 1970年至2010年一些國家房價增幅的標準差（%）

（四）應(yīng)對新挑戰(zhàn)（2010年以來）

1.發(fā)展背景。受2008年全球金融危機的影響，歐洲部分國家陸續(xù)出現(xiàn)主權(quán)債務(wù)危機（簡稱為“歐債危機”）。盡管德國經(jīng)濟運行依然保持了相對平穩(wěn)，而且成為歐洲應(yīng)對債務(wù)危機的主導力量，但相關(guān)影響仍然較為明顯。在房地產(chǎn)市場運行中主要表現(xiàn)就是總體房價出現(xiàn)較大幅度上漲。根據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，自2011年以來，德國370個城市的新建住房價格連續(xù)六年保持上漲（圖1）。2015年3月至2016年3月，全國平均房價上漲了6%。其中，大城市房價的上漲幅度尤為明顯，50萬人口以上城市在該時期內(nèi)房價漲幅高達9.4%，創(chuàng)下近20年來的最高紀錄。

這段時期房價快速上漲的主要原因有三：低利率、人口結(jié)構(gòu)變動、外來避險投資。首先，歐洲央行的低利率政策在一定程度上刺激了貸款購房。為了應(yīng)對歐債危機，歐洲央行不斷降低利率，到2016年3月基本維持在零的水平。由此，德國的貸款利率也逐漸降到歷史最低點。在2016年底，德國各年期的房貸利率均已下跌至2個百分點以下，10年以上貸款利率僅為1.66%。貸款利率不斷下降有效地減少了貸款購房成本，從而在一定程度上刺激了購房需求。

圖1 德國新建住房價格指數(shù)（2010-2016）

其次，人口老齡化程度加劇以及外來移民增加，一方面提高了住房自有率，另一方面增加了住房需求。由于老年人口的住房自有率相對較高，隨著德國人口老齡化程度不斷提高，全國的住房自有率也有所提高。2012年，18歲至60歲的人口占德國總?cè)丝诘谋戎貫?6.9%，比1990年下降了3.4個百分點，而60歲以上的人口占比為26.9%，比1990年提高了6.5個百分點。2012年和2013年德國的住房自有率分別達到53.4%和53.3%，隨后有所下降，2016年為51.9%。另外，隨著人口老齡化加劇和勞動力短缺，德國通過放寬移民政策和大量接納難民填補勞動力缺口，由此使住房需求有所增加。

再次，國外避險投資需求的增加對德國房價具有助漲作用。在金融危機以及歐債危機期間，德國房地產(chǎn)市場因其長期穩(wěn)定以及風險較低等因素吸引了一部分避險資金，部分歐洲和亞洲的房地產(chǎn)投資資金轉(zhuǎn)向了德國市場，在一定程度上推動了德國房價的上漲。

2.發(fā)展目標。面對住房需求有所增加以及房價出現(xiàn)明顯上漲的情形，德國的政策目標在于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，抑制房價和租金過快上漲。

3.主要措施。2015年4月21日，德國通過了《阻止住房緊張的市場中租金過快上漲的法律》。該法律規(guī)定，在住房緊張的市場中，租金不可以超過當?shù)氐湫妥饨鸬?0%。如果租金增長過快，當?shù)卣梢栽谧》烤o張地區(qū)啟動最長5年的“租金剎車”機制。而住房緊張市場的標準是：（1）當?shù)刈饨饾q幅高于全國平均水平；（2）當?shù)刈饨鹋c收入之比顯著高于全國平均水平；（3）人口在增加，但住房供應(yīng)不足；（4）空置率較低，而需求旺盛。

與此同時，德國加大了住房建設(shè)力度。2016年，德國新建住房27.77萬套，比2015年增加12.1%，創(chuàng)下2004年以來新建住房數(shù)量的新高。（彭睿婕，2017）

三、德國住房租賃市場發(fā)展的經(jīng)驗啟示

租賃市場深深嵌入各國政治經(jīng)濟和社會制度之中。從這種意義上說，租賃市場的發(fā)展是經(jīng)濟社會制度框架的體現(xiàn)和產(chǎn)物。盡管政策工具和手段相似，但其在不同制度結(jié)構(gòu)中的實施方式和效果會有明顯差異。因而，在總結(jié)德國住房租賃市場的發(fā)展經(jīng)驗時，既不能脫離其歷史背景，也不能脫離其制度結(jié)構(gòu)。

（一）社會市場經(jīng)濟理念與住房供應(yīng)體系

第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，聯(lián)邦德國建立了一種“社會市場經(jīng)濟體制”。這種體制及其理論的主要理念是：經(jīng)濟發(fā)展是社會發(fā)展的一部分，經(jīng)濟發(fā)展最終要為社會發(fā)展服務(wù)；市場機制是唯一的調(diào)控機制，供給和需求決定市場價格；政府致力于完善市場機制，而不是干擾市場機制；對于經(jīng)濟社會發(fā)展中的弱勢群體，政府需要提供幫助，但同時要激勵他們盡快通過自身努力走出貧困。凱梅尼將“社會型市場”的原則概括為“對于市場的干預是必需的而且也是市場所需要的，但是這種干預必須是與市場原則相一致的”。（凱梅尼，2010）

艾克豪夫認為：“德國的住房政策，大體上也是按照以下的思路制定，即市場機制解決大多數(shù)人的住房需求，針對貧困群體，政府則予以資助?！保ò撕婪?，2012年）。

這種簡單描述似乎適用于所有發(fā)達經(jīng)濟體在20世紀50年代以來的住房發(fā)展情況。但是，基于發(fā)達經(jīng)濟體不同的社會政策取向，凱梅尼提出了“營利型市場”和“社會型市場”兩種概念，并認為這種區(qū)分在租賃市場上表現(xiàn)得最為清晰和持久。在以英、美為主要代表的營利型市場中，租賃市場的發(fā)展會經(jīng)歷這樣幾個步驟：“公共政策鼓勵發(fā)展不受限制的營利型租賃市場，其結(jié)果是一部分社會階層的邊緣化，這迫使政府出面幫助那些受影響的家庭，國家建立一個成本型租賃部門來解決這個問題，這個部門被營利型租賃市場隔離以避免競爭威脅，但是這樣不足以降低對租賃住房的需求，隨著公共成本型部門的增長與成熟，相對租金開始下降，國家控制變得更加嚴格，以阻止成本型租賃進一步發(fā)展，對于租賃住房的需求被迫轉(zhuǎn)向了購買私有住房，政府進一步鼓勵住房私有化。” （凱梅尼，2010年）

在以德國、瑞典為主要代表的社會型市場中，鼓勵成本型租賃住房與營利型租賃住房進行競爭，從而建立一個多樣化的、充滿競爭的住房租賃市場。在這種市場中，存量規(guī)模較大的成本型租賃住房既可以避免在過剩和短缺之間的劇烈搖擺，又可以降低市場的租金水平，從而為各種住房所有形式提供一個公平的競技場，既不壓制租賃住房，也不鼓勵私有住房。

在住房領(lǐng)域，不同的發(fā)展理念表現(xiàn)為差異甚大的住房供應(yīng)體系。比如，英國的住房體系截然分為社會租賃市場和私營出租住房或自住住房兩大部分，兩大部分的投資建設(shè)主體、資金渠道以及供應(yīng)對象都不同，因此也被凱梅尼稱為“二元制”住房體系。與此相對，德國的住房供應(yīng)體系雖然也有不同的供應(yīng)主體，但其供應(yīng)對象卻是混合的，私營機構(gòu)和個人也參與投資供應(yīng)社會租賃住房，這被凱梅尼稱為“單一制”住房體系。

圖2 英國的住房供應(yīng)體系

圖3 德國的住房供應(yīng)體系

（二）政府促進住房租賃市場發(fā)展

在不同發(fā)展時期，德國政府先后采用了不同措施推動租賃市場發(fā)展。主要特征有：（1）在住房短缺時期，政府通過資金支持、稅收優(yōu)惠、金融扶持等手段鼓勵租賃住房供應(yīng)，比如在20世紀50年代和60年代；（2）在住房供應(yīng)相對充足后，政府通過調(diào)整法律法規(guī)，提高出租住房的品質(zhì)標準，適當放松終止租賃合同的條件，平衡租賃關(guān)系當事人的權(quán)益；（3）在租賃市場發(fā)展相對穩(wěn)定后，政府主要采取措施促進租金價格的穩(wěn)定，避免大起大落。

比如，從1974年《第二部住房解約保護法》實施以來，德國逐漸形成了一套租金編制體系，在租賃市場的穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。根據(jù)法律規(guī)定，各個城市的住房管理機構(gòu)、租房者協(xié)會以及住房中介商協(xié)會等機構(gòu)對住房情況進行綜合評估后共同制定租金標準。這種租金在租賃市場中很有權(quán)威性，被稱為“房租明鏡”（Mietspiegel）。

租金編制主要參考的因素包括住房類型（如是否獨立住房）、面積、設(shè)施設(shè)備、房齡、區(qū)位等。通過相應(yīng)評估和計算后，形成租金一覽表，對社會公布。房東可以參照當?shù)叵鄳?yīng)類型住房的參考租金設(shè)定房租或提高房租，承租人對房租有異議的處理，也以參考租金作為重要依據(jù)。

英國在1965年就引入了公平租金體系。在該體系中，租金水平由獨立的租務(wù)專員（rent officer）設(shè)定。但是，租務(wù)專員往往按照市場理論，依市場運行的理想狀態(tài)設(shè)定租金水平，因而不僅難以反映市場真實的供求狀況和價格走勢，而且不利于引導租賃市場發(fā)展。1981年54%的租金低于市場水平。從1970年到1986年，公平租金的增幅比消費價格漲幅少了18%。起初，租金管制只適用于沒有家具的住房，有家具的住房直到1974年才被納入管制范圍。（Voigtlander，2009）由此造成的結(jié)果就是，許多房東為了規(guī)避管制，都將自己的出租房配上家具或者以度假房的名義出租。本來希望通過設(shè)定公平租金引導租賃市場發(fā)展，帶來的結(jié)果卻是出租住房供應(yīng)減少，使得本來要租賃的人由于難以找到合適的房源而只好去購房。

（三）對市場的柔性管理

基于社會市場經(jīng)濟的理念，德國在住房領(lǐng)域非常重要的政策出發(fā)點就是讓居民家庭在自有和租賃之間有充分的自由選擇權(quán)。由此，需要通過相應(yīng)措施促進租賃住房的有效供應(yīng)，同時避免租賃市場被擾亂，否則許多家庭就無法自由選擇，最后只能被迫選擇購買住房。

以租金管控為例：這是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后許多歐洲國家都選擇的政策。畢竟，當時最主要的問題是住房短缺，如果放任市場自主運行，房價和租金都會快速上漲。因此，絕大多數(shù)歐洲國家不僅將老舊住房的租金固定在戰(zhàn)前的水平，而且新建住房的租金也受到嚴格管控。但是，隨著住房供應(yīng)量不斷增加，德國逐步選擇放松對租金的管控。實際上，早在1958年，時任德國住房部長Paul Lucke就主張廢除住房統(tǒng)制經(jīng)濟，解除對住房租金的嚴格管控。1961年，他開始在“白區(qū)”解除對租金的管制。所謂“白區(qū)”，是指住房短缺比重低于3%的區(qū)域。起初，只有52個這樣的白區(qū)，但是到20世紀60年代末，除了少數(shù)像柏林這樣的中心城市，其他所有區(qū)域都解除了租金管制。

在1974年《第二部住房解約保護法》實施后，德國推行了租金比較體系。在這種體系中，只有下列情形才能提高租金：前一年沒有提高租金，并且房東通過“明鏡租金”或類似的標準能證明其租金低于恰當水平。由于租金指數(shù)總是根據(jù)以往的租金而計算的，即便整體租金在不斷上漲，實際收取的租金也總是低于市場的真實水平。所以，對于長期租住的承租人而言，重新租賃或購買住房的吸引力不大，因為他們目前的住房成本低于市場價格。

一些住房自有率較高的歐洲國家的情況就大不相同了。比如，在西班牙，管制給投資者和房東帶來了很嚴重的問題。直到1994年，西班牙才允許對1964年以前簽訂的租賃合同提高租金。由于西班牙允許將租賃合同傳遞給下一代，房東常常無法從其房產(chǎn)中得到任何經(jīng)濟利益。而且，在很長時間里，住房的維護和改造成本都不能轉(zhuǎn)嫁給承租人。結(jié)果，越來越多的住房年久失修，直到最后退出市場或被買斷。1985年，西班牙開始對租金放松管制，但是1985年之前的租賃合同仍然受到嚴格管制。2005年，此類租賃合同在巴塞羅那的比重是接近50%。而且，1994年租賃法律規(guī)定，租賃合同的最低期限是5年。面對這些管制，許多房東寧愿空置房屋等待買家，也不愿意將其出租。這樣的結(jié)果是，西班牙住房市場的空置率高達14%，遠高于歐盟的平均水平。（Voigtlander，2009）

（四）增強社會支持

租賃市場的發(fā)展，無論是供應(yīng)，還是需求，都需要社會廣泛參與和支持。

首先，在租賃住房供應(yīng)方面，德國鼓勵社會主體廣泛參與。德國住房租賃市場的供應(yīng)主體非常多元，既有大量的個體房東（其中既有單獨出租，也有與承租人合住的），也有種類多樣的機構(gòu)，包括公共性質(zhì)的住房公司、私營性質(zhì)的住房公司，還有非營利的機構(gòu)（如合作社、教會等）。凱梅尼認為：德國的房屋租賃市場因此嚴格遵循奧爾多派（Ordo）自由主義者的主張，即市場應(yīng)當有多種多樣的供應(yīng)者，他們可以將對安全網(wǎng)式的社會保障體系的需求降到最低程度，因此，德國“形成了一個如萬花筒般豐富與復雜的住房租賃市場” 。（凱梅尼，2010）按照其性質(zhì)，可將供應(yīng)主體大致分為政府、企業(yè)和社會主體三類。由圖3可見，從1970-1993年，社會主體對租賃住房的投資建設(shè)始終發(fā)揮著重要作用。

其次，社會對租賃住房的認可是租賃需求較為穩(wěn)定的重要原因。租賃市場平穩(wěn)發(fā)展，需要以較為穩(wěn)定的租賃需求為基礎(chǔ)，否則不僅租賃住房的投資難以收回成本，還會造成大量租賃住房空置。以社會住房為例，一些國家在發(fā)展過程中雖然投入了不少支持，但由于在社會住房的成本和租金之間存在差距，建設(shè)投資機構(gòu)被迫通過犧牲舒適度和居住空間來壓縮成本，從而使社會住房與私人住房在質(zhì)量上存在較大區(qū)別，由此導致社會住房的承租人感覺低人一等。

但是，德國的社會住房廣受歡迎，原因在于其相對較高的質(zhì)量標準，無論是面積，還是設(shè)施設(shè)備。隨著時間的推移，質(zhì)量標準越來越高，直到無法區(qū)別社會住房與私人住房。由于這個原因，在其他國家經(jīng)常出現(xiàn)的“將社會住房等同于低劣住房”的現(xiàn)象在德國沒有發(fā)生。相反，德國的社會住房吸引了很多來自中產(chǎn)階層的承租人。因為社會住房的對象較廣泛，而且只有在入住時才核對其收入狀況，所以收入方面的準入門檻較為寬松。如果在承租期的收入增加了，承租人不會受到任何影響。所以，新興的中產(chǎn)階層特別愿意租賃此類住房，這也就抑制了購房的潛在需求。

（五）租賃住房與自住住房相互補充

基于促進市場而不是擾亂市場的社會市場經(jīng)濟理念，讓租房與購房所得到的住房服務(wù)能相互替代，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，讓居民在租房與購房享有充分的自主選擇權(quán)，由此形成了租賃住房與自住住房相互補充的狀態(tài)。

首先，根據(jù)不同時期面臨的突出問題聚焦發(fā)展重點。德國統(tǒng)計年鑒中將住房主要分為自住住房、租賃住房、度假住房和空置住房四大類。從不同年代各類住房的占比及其變化情況可以看出，不同時代各有側(cè)重，但總體是促進自住住房與租賃住房形成相對平衡。

表6 按年代劃分的各類住房占比情況（%）

其次，小戶型住房以租賃住房為主，而大戶型住房以自住住房為主。在40平方米以下以及40-60平方米的住房中，租賃住房占比分別為84.81%和82.98%；在80-100平方米的住房中，租賃住房和自住住房的占比基本相當；而在120-140平方米以及140平方米以上的住房中，自住住房占比分別為81.24%和86.79%。自住住房與租賃住房相互補充，形成了一種較為均衡的結(jié)構(gòu)。

表7 按單套住房面積劃分的各類住房占比情況（%）

表8 不同居住類型家庭的住房負擔狀況（%）

再次，住房負擔較為合理。德國統(tǒng)計年鑒中對部分家庭開展了住房負擔情況的抽樣調(diào)查。2013年，總體上有18.1%的家庭戶覺得住房負擔較重，57.4%的家庭覺得有一定壓力，另有24.5%的家庭覺得沒什么壓力。從購買和租賃兩種居住選擇的情況看，都是接近1/4的家庭覺得沒什么壓力，但在覺得壓力較大的家庭中，租賃住房家庭比自住住房家庭高出4.1個百分點，而占比更多的自住住房家庭覺得有一定壓力?？傮w看，德國居民家庭在購買和租賃的兩種選擇上面臨的負擔情況較為均衡，這既是德國租購并舉住房體系建設(shè)相對較為完善的結(jié)果，也是進一步促進租購并舉住房體系發(fā)展的重要基礎(chǔ)。