文/王偉

近年來，各大城市紛紛引入大型主題公園。實(shí)證研究表明，主題公園是帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的利好因素，周邊的房?jī)r(jià)往往隨之上揚(yáng)。但主題公園往往吸引的是以旅游為目的的流動(dòng)人口，而非以就業(yè)為目的的常住人口。有些主題公園如上海迪士尼項(xiàng)目在立項(xiàng)籌建時(shí)，周邊3公里半徑內(nèi)并無居住小區(qū)，隨著該項(xiàng)目的竣工開業(yè)，周邊房地產(chǎn)逐步開發(fā)成若干個(gè)板塊，并很快形成輻射效應(yīng)。周邊房?jī)r(jià)是受炒作的影響，還是受主題公園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的帶動(dòng)？周邊房?jī)r(jià)因?yàn)橹黝}公園的籌建進(jìn)程受到哪些積極因素的影響?這些正是當(dāng)前迫切需要研究的問題。筆者以迪士尼主題公園為例深入研究，得出如下結(jié)論。

一、迪士尼概念是影響周邊房?jī)r(jià)的首要因素

上海迪士尼自開業(yè)就吸引了大量游客，運(yùn)營(yíng)第一年（2016.6-2017.7）就實(shí)現(xiàn)游客接待量超過1100萬人次，當(dāng)年國(guó)慶期間，對(duì)上海新增游客貢獻(xiàn)率達(dá)到60.6%。截至2018年4月，上海迪士尼累計(jì)接待游客數(shù)量突破了3400萬人次，成為中國(guó)乃至全球發(fā)展速度最快的主題樂園之一，如果按照每人平均門票400元計(jì)算，至2018年4月上海迪士尼門票收入就達(dá)到136億元，加之迪士尼產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)帶動(dòng)的餐飲住宿、購(gòu)物消費(fèi)等，1元門票保守估計(jì)帶動(dòng)8元的消費(fèi)，估算其總產(chǎn)值高達(dá)1224億元。2016年，上海旅游產(chǎn)業(yè)因此增加1689.7億元，同比增長(zhǎng)6.9%，高于2011年至2015年年均2.1%的增速。迪士尼主題公園的經(jīng)營(yíng)收入貢獻(xiàn)占浦東新區(qū)2016年GDP的4.54%左右，極大地帶動(dòng)了區(qū)域GDP的增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，浦東新區(qū)住宅的市場(chǎng)價(jià)格自2009年至2017年連續(xù)9年增長(zhǎng)率都呈現(xiàn)顯著高于上海整體房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，其中川沙板塊每平方米的房?jī)r(jià)從2009年的9378元飆升至2017年的40804元。2008年至2009年，迪士尼主題公園是否落戶上海還懸而未決，唐鎮(zhèn)板塊、川沙板塊、張江板塊、北蔡板塊、花木板塊、金橋板塊、南碼頭板塊、三林板塊的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率就已經(jīng)高于浦東新區(qū)的整體增長(zhǎng)率，其中川沙板塊和唐鎮(zhèn)板塊的溢價(jià)增勢(shì)遠(yuǎn)強(qiáng)于其他板塊，如圖1所示。

圖1 2009年浦東及部分板塊房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率

作為主題公園，盡管迪士尼極大地帶動(dòng)了區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了區(qū)域GDP的增長(zhǎng)，但它是旅游房地產(chǎn)，吸引的是具有流動(dòng)性的旅游人群，為什么會(huì)引致常住性的居住人群的集聚呢？迪士尼項(xiàng)目究竟有什么特殊性使得相鄰板塊住宅價(jià)格增勢(shì)顯著呢？是市場(chǎng)盲目投機(jī)心理的作用，還是存在更深刻的理論依據(jù)，是值得探討的問題。此外，隨著上海迪士尼項(xiàng)目二期工程的開發(fā)，周邊住宅價(jià)格的增勢(shì)是否會(huì)隨之改變，同樣是值得研究的問題。

二、要素資源集聚提升促使配套環(huán)境持續(xù)優(yōu)化

（一）已建迪士尼項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)存在顯著的帶動(dòng)作用

在上海迪士尼建成之前，全球一共有五家迪士尼主題公園，分別在洛杉磯、奧蘭多、東京、巴黎和香港，這五家主題公園都成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的有力引擎。例如，美國(guó)奧蘭多迪士尼年均迎來1600萬人次的游客；東京迪士尼年消費(fèi)金額達(dá)到170億美元；香港迪士尼在工程進(jìn)行期間創(chuàng)造了1萬多個(gè)就業(yè)崗位，擴(kuò)展工程結(jié)束后又將創(chuàng)造2萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)解決香港結(jié)構(gòu)性失業(yè)問題提供了很大幫助；巴黎迪士尼年稅收收入高達(dá)4.35億美元（張婷婷,王承云,張晶磊，2010）……其實(shí)稅收收入以及解決就業(yè)問題只是對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響的一部分，更為重要的是迪士尼的正外溢貢獻(xiàn)，比如區(qū)域交通組織的改善、區(qū)域文化實(shí)力的增強(qiáng)、區(qū)域旅游形象的提升等，迪士尼能從方方面面帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）迪士尼項(xiàng)目的外溢效應(yīng)鼓勵(lì)政府對(duì)公共配套提前投資

迪士尼項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的外溢效應(yīng)極大地激發(fā)了地方政府對(duì)公共基礎(chǔ)配套持續(xù)投資的熱情。自項(xiàng)目批準(zhǔn)之后，浦東新區(qū)政府就針對(duì)迪士尼主題公園進(jìn)行外圍配套設(shè)施的建設(shè)投入：在2010年6月全面啟動(dòng)川沙地區(qū)的拆遷安置工程；2011年市政配套項(xiàng)目建設(shè)開工并開始進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，包括場(chǎng)地填筑、公交樞紐、外部河道和公路交通的建設(shè)；2012年外部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)移交完成。與此同時(shí)，浦東政府還因?yàn)榈鲜磕岬穆鋺魧?duì)其他區(qū)域的交通配套設(shè)施進(jìn)行升級(jí)：11號(hào)線羅山路至迪士尼站于2013年公示規(guī)劃建造，2016年4月開通試運(yùn)營(yíng)；16號(hào)線滴水湖至羅山路站于2013年開通，羅山路至龍陽路站于2014年開通；2號(hào)線龍陽站至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)站于2010年開通。地方政府圍繞迪士尼項(xiàng)目的投入，是系統(tǒng)性的長(zhǎng)期工程。因?yàn)樯虾Ｅc這五座迪士尼主題公園所處的城市特征一致，都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的特大城市，客源市場(chǎng)龐大，消費(fèi)水平位居高位，這也有利于政府回收前期投入成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）迪士尼產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)要素資源產(chǎn)生強(qiáng)大的集聚效應(yīng)

迪士尼的品牌優(yōu)勢(shì)、良好的企業(yè)與產(chǎn)品形象、特有的營(yíng)銷管理方式、持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新和擴(kuò)張努力，已經(jīng)形成一條集影視制作、主題公園、消費(fèi)產(chǎn)品和媒體網(wǎng)絡(luò)于一體的，有世界輻射影響力的完整的產(chǎn)業(yè)鏈。這些進(jìn)一步吸引其他企業(yè)直接對(duì)迪士尼樂園及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資，比如周邊酒店、動(dòng)漫游戲業(yè)和影視制作業(yè)的投資發(fā)展。大規(guī)模的勞動(dòng)力隨著產(chǎn)業(yè)和投資項(xiàng)目在浦東新區(qū)落戶設(shè)廠而聚集在迪士尼周邊板塊及浦東新區(qū)各個(gè)區(qū)域。涌入的新增勞動(dòng)力需要選擇更適宜的居住地點(diǎn)，于是對(duì)住宅的需求以及對(duì)服務(wù)于居住功能的商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷高漲。

（四）居住人口的大規(guī)模聚集與投資者樂觀的預(yù)期推高了房?jī)r(jià)

迪士尼主題公園的建設(shè)涉及3.9平方公里范圍的居民動(dòng)遷，大范圍舊城區(qū)居民房屋的拆遷和人口的遷移居住，帶動(dòng)了以新川沙板塊為主的迪士尼周邊板塊住宅價(jià)格的迅猛上漲。與此同時(shí)，浦東新區(qū)住宅土地成交量和住宅供應(yīng)量盡管一直持續(xù)上升，但原住民在新城區(qū)的聚集和定居、新住民的安居和樂業(yè)，引起了人口在新居住區(qū)的規(guī)模增長(zhǎng)和住宅需求的整體上升，使浦東新區(qū)整體住宅市場(chǎng)在過去幾年一直呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。增值預(yù)期進(jìn)一步引起投資需求的激增。因此，人們對(duì)迪士尼度假區(qū)周邊住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了房?jī)r(jià)增速?gòu)?qiáng)勁的心理預(yù)期。

（五）迪士尼對(duì)人口與資本的集聚具有持續(xù)推動(dòng)力

未來10年迪士尼對(duì)周邊住宅的拉動(dòng)作用是否持續(xù)和穩(wěn)定，是否具有長(zhǎng)效性？筆者試圖從兩方面進(jìn)行探討。第一，地方政府對(duì)迪士尼公園在浦東新區(qū)乃至上海市的旅游版圖中如何進(jìn)行戰(zhàn)略定位？從迪士尼的后續(xù)建設(shè)以及浦東新區(qū)的最新旅游政策規(guī)劃來看，浦東新區(qū)正在以迪士尼度假區(qū)為中心打造上海國(guó)際旅游度假區(qū)板塊。浦東新區(qū)旅游業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃顯示，上海國(guó)際旅游度假區(qū)包括以鄉(xiāng)村旅游為特色的周浦新場(chǎng)鄉(xiāng)村休閑帶和連民村特色民宿項(xiàng)目、以生態(tài)休閑為特色的宣橋郊野公園和川沙南郊野公園，以及以古鎮(zhèn)旅游為特色的新場(chǎng)古鎮(zhèn)、川沙古鎮(zhèn)和橫沔古鎮(zhèn)等三大類板塊。上海國(guó)際旅游度假區(qū)以“迪士尼主題公園”為核心功能區(qū)，以“東方之悅”為意向?qū)б?，?4.7平方公里以外的范圍構(gòu)建度假旅游“緩沖區(qū)”，一方面形成迪士尼游玩線路的輔助旅游項(xiàng)目，保障迪士尼的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，同時(shí)起到客流分散、景區(qū)消納、住宿供給的作用，另一方面借助迪士尼的帶動(dòng)效應(yīng)，集聚產(chǎn)業(yè)要素，打造產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新活躍的文化娛樂新地標(biāo)，努力形成環(huán)境優(yōu)越、功能齊全的國(guó)際旅游度假區(qū)。

第二，迪士尼項(xiàng)目自身更新和改造的能力是否能持續(xù)吸引游客的大量涌入？2018年4月，迪士尼的首個(gè)主要擴(kuò)建項(xiàng)目——“迪士尼·皮克斯玩具總動(dòng)員”園區(qū)開幕。香港迪士尼開業(yè)6年后才有擴(kuò)建項(xiàng)目，而上海迪士尼開業(yè)一周年就迎客超千萬人次，現(xiàn)在僅兩年不到的時(shí)間，同主題的新園區(qū)就已面世，展示出更為強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。不僅是迪士尼，整個(gè)國(guó)際旅游度假區(qū)的發(fā)展也才剛剛開始。僅上海迪士尼一期，就將繼續(xù)建造一座酒店，至少擴(kuò)建2-3個(gè)主題園區(qū)，一期在2020年前落成，未來還將擴(kuò)建二期、三期。一期開幕時(shí)占地面積約3.9平方公里，而二期工程將在規(guī)劃剩余的約3.1平方公里上展開。所以將來，上海迪士尼的規(guī)模還將比現(xiàn)在大一倍！而擴(kuò)大的規(guī)模效應(yīng)對(duì)周邊的輻射，遠(yuǎn)不是現(xiàn)在約3400萬人次的游客可比擬的。在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，迪士尼為控制客流量、提供更好的服務(wù)，于2018年實(shí)行三級(jí)票價(jià)、季卡、半年卡等票務(wù)新策，雖高峰期票價(jià)上漲近33%，但游客熱度不減，園內(nèi)客流絡(luò)繹不絕。此外，迪士尼度假區(qū)APP的數(shù)據(jù)分析直擊景區(qū)的痛點(diǎn)和游客的需求，為迪士尼的發(fā)展提供積極的數(shù)據(jù)支撐。

隨著主題公園項(xiàng)目的不斷更新和相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)的落戶投資，政府對(duì)迪士尼周邊及浦東新區(qū)其他旅游板塊持續(xù)、成片、規(guī)?；拈_發(fā)，浦東新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，軌道交通不斷發(fā)展，這些都將對(duì)居住物業(yè)價(jià)值的長(zhǎng)期增長(zhǎng)提供持久動(dòng)力。

三、周邊配套優(yōu)化的滯后透支周邊房?jī)r(jià)的增勢(shì)

迪士尼樂園自2016年4月試運(yùn)營(yíng)至今已有兩年多時(shí)間，迪士尼概念板塊的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，相對(duì)于浦東新區(qū)的其他板塊，是否依然如2009年的數(shù)據(jù)那般增勢(shì)顯著？實(shí)際市場(chǎng)數(shù)據(jù)是否能夠支持學(xué)者的理論判斷和投資者的增值預(yù)期呢？筆者繼續(xù)用數(shù)據(jù)來作實(shí)證探討。

（一）實(shí)證研究的基本思路

第一，將浦東新區(qū)22個(gè)主要板塊分為迪士尼板塊和非迪士尼板塊。根據(jù)理論闡述，遵從該板塊市政配套的優(yōu)化是否直接受惠于迪士尼項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、近年是否有大規(guī)模的投入的原則，筆者將川沙板塊、祝橋板塊、周浦板塊、康橋板塊、唐鎮(zhèn)板塊、張江板塊和惠南板塊7個(gè)板塊視為迪士尼概念板塊，將浦東新區(qū)的其他15個(gè)板塊作為非迪士尼概念板塊。按照分布空間的均勻性，選擇了共計(jì)300個(gè)小區(qū)，其中迪士尼板塊群有60個(gè)小區(qū)，非迪士尼板塊群有240個(gè)小區(qū)。

第二，搜集小區(qū)的季度均價(jià)和區(qū)位特征信息。經(jīng)調(diào)查，2017年3月25日，上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（簡(jiǎn)稱“滬九條”），限購(gòu)令的壓力使得上海樓市熱度下降，房?jī)r(jià)一路走跌，房地產(chǎn)交易量急劇下降，如圖2、圖3所示。

圖2 上海房?jī)r(jià)走勢(shì)（2017.4-2018.3）

圖3 上海房地產(chǎn)交易量走勢(shì)（2007-2017）

考慮到上海限購(gòu)政策造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及交易量整體異常、偏離預(yù)期，也改變了價(jià)格市場(chǎng)決定機(jī)制，故本研究采用的小區(qū)從2014年第3季度至2017年第2季度這12個(gè)季度的季度均價(jià)。根據(jù)住宅價(jià)格微觀特征因素理論，選擇影響小區(qū)均價(jià)、小區(qū)自身以及周邊公共配套水平的共計(jì)15個(gè)特征因素，同時(shí)增設(shè)了一個(gè)啞元變量信息——“小區(qū)是否在迪士尼板塊群中”。

第三，從兩個(gè)方面進(jìn)行深入研究：一是運(yùn)用描述性統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析探討，基于小區(qū)季度均價(jià)的環(huán)比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)，迪士尼板塊群的房?jī)r(jià)及其周邊配套品質(zhì)是否顯著優(yōu)于非迪士尼板塊群的水平；二是運(yùn)用多元回歸模型分析探討，對(duì)于小區(qū)季度環(huán)比增長(zhǎng)率平均值的高低，迪士尼是否影響顯著，還有其他哪些特征因素影響顯著。

（二）描述性統(tǒng)計(jì)的研究結(jié)果

1. 迪士尼板塊小區(qū)總體處于價(jià)格洼地，但增勢(shì)并不低。從300個(gè)小區(qū)12個(gè)季度價(jià)格的中位數(shù)和波動(dòng)幅度對(duì)比統(tǒng)計(jì)可知：（1）迪士尼板塊住宅的季度價(jià)格中位數(shù)比同期非迪士尼板塊要低；（2）迪士尼板塊近三年內(nèi)最高季度價(jià)與最低季度價(jià)都比同期的非迪士尼板塊要低。也就是說，迪士尼板塊住宅價(jià)格的平均水平整體依然處于浦東新區(qū)住宅價(jià)格的洼地，同時(shí)價(jià)格的漲跌波動(dòng)性并沒有超過浦東新區(qū)其他板塊，顯示出相對(duì)較平穩(wěn)的特征，如圖4所示。

圖4 22個(gè)板塊價(jià)格箱形圖

2. 迪士尼板塊小區(qū)周邊配套總體較落后，但交通較便捷。根據(jù)配套設(shè)施的經(jīng)緯度信息，運(yùn)用R程序計(jì)算、統(tǒng)計(jì)小區(qū)1-3公里半徑范圍內(nèi)的學(xué)區(qū)狀況、交通便捷度狀況、生活配套狀況、商業(yè)配套狀況、醫(yī)療服務(wù)狀況以及人文景觀狀況等6類信息，以不同半徑面積內(nèi)周邊配套的密集度、重要配套設(shè)施距離等指標(biāo)反映以上6個(gè)方面的品質(zhì)差異，確定了15個(gè)價(jià)格特征變量X2- X16，如表1所示，其中不包括啞元變量X1。

表1 迪士尼板塊與非迪士尼板塊小區(qū)物業(yè)特征及區(qū)域品質(zhì)狀況對(duì)比表

由表1可知：（1）60個(gè)迪士尼板塊小區(qū)的季度環(huán)比增長(zhǎng)率在12個(gè)季度中的平均值是9.07%，240個(gè)非迪士尼板塊小區(qū)為6.86%，說明迪士尼板塊住宅價(jià)格整體增長(zhǎng)在這3年里比非迪士尼板塊住宅價(jià)格更快；（2）迪士尼板塊住宅周邊的商業(yè)配套設(shè)施個(gè)數(shù)明顯少于非迪士尼板塊住宅周邊商業(yè)配套的數(shù)量，其中公共服務(wù)、休閑娛樂、景點(diǎn)、菜市場(chǎng)與美食在一定半徑范圍內(nèi)的密集度等都比非迪士尼板塊小區(qū)少，這說明迪士尼板塊住宅的商業(yè)配套設(shè)施還不夠完備；（3）迪士尼板塊住宅1公里內(nèi)的公交站點(diǎn)數(shù)較多，公交出行的交通便捷度較高，這也許一定程度地彌補(bǔ)了其他配套設(shè)施的不足。

（三）特征價(jià)格模型回歸的研究結(jié)果

1. 特征價(jià)格模型的基本思想。特征價(jià)格模型（Hedonic Price Model）是一種處理異質(zhì)產(chǎn)品特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系的模型。依據(jù)該模型，消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)等商品的投入，是基于所獲得效用的大小，而效用依賴于商品所包含的特征或?qū)傩缘臓顩r。房地產(chǎn)特征價(jià)格模型應(yīng)當(dāng)包括影響房地產(chǎn)價(jià)格的三類微觀因素：區(qū)位因素、環(huán)境因素和建筑物自身因素。筆者依據(jù)房地產(chǎn)特征價(jià)格模型的思想建立多元線性回歸模型，如：

其中γi為被解釋變量，即小區(qū)季度均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)率在12個(gè)季度中的平均值，代表價(jià)格波動(dòng)的溢價(jià)增勢(shì)，αi為常數(shù)，Xj,i為第j個(gè)解釋變量，βj,i為各特征解釋變量Xj,i的系數(shù)，εi為殘差。

2. 回歸結(jié)果分析。通過逐步回歸，剔除共線性變量和影響不顯著的變量，形成擬合優(yōu)度最高0.508的模型，如表2所示。其中：?jiǎn)≡兞縓1“是否在迪士尼板塊”對(duì)季度價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)率平均值Y的影響顯著； “購(gòu)物商場(chǎng)個(gè)數(shù)X9”、“1公里內(nèi)公交站點(diǎn)數(shù)X14”、“300米內(nèi)是否有公交或地鐵直達(dá)迪士尼X16”與Y呈正相關(guān)；“物業(yè)費(fèi)X2”、“休閑娛樂個(gè)數(shù)X10”與Y呈負(fù)相關(guān)。

表2 多元線性回歸結(jié)果

以上結(jié)論說明：（1）迪士尼的存在對(duì)住宅溢價(jià)增勢(shì)有顯著拉動(dòng)效應(yīng)；（2）交通便捷度狀況——“1公里內(nèi)公交站點(diǎn)數(shù)”與“300米內(nèi)直達(dá)迪士尼公交或地鐵數(shù)”等因素對(duì)價(jià)格增長(zhǎng)呈顯著正效應(yīng)；（3）商業(yè)配套的繁華度狀況對(duì)價(jià)格增長(zhǎng)呈現(xiàn)弱效應(yīng)，比如“3公里半徑內(nèi)休閑娛樂個(gè)數(shù)X10”因素的β系數(shù)僅為-0.003，“購(gòu)物商場(chǎng)個(gè)數(shù)X9”因素的β系數(shù)僅為+0.002；（4）小區(qū)物業(yè)費(fèi)與價(jià)格增長(zhǎng)呈負(fù)相關(guān)，主要因?yàn)樵绞墙ǔ赡甏眠h(yuǎn)、物業(yè)費(fèi)較低的小區(qū)區(qū)位越優(yōu)，周邊交通越便捷。

四、結(jié)論

通過理論與實(shí)證探討，筆者認(rèn)為：第一，迪士尼概念的確顯著推動(dòng)了周邊住宅價(jià)格的增長(zhǎng)；第二，迪士尼板塊內(nèi)居住配套建設(shè)并不成熟，但是地鐵交通和更加密集的公交配套建設(shè)彌補(bǔ)了環(huán)境的不足，支撐房?jī)r(jià)的穩(wěn)定增長(zhǎng)；第三，政府對(duì)于以迪士尼主題公園為核心的浦東新區(qū)旅游圈有著長(zhǎng)期的配套建設(shè)規(guī)劃，迪士尼公司對(duì)上海迪士尼產(chǎn)業(yè)的投資也戰(zhàn)略性地持續(xù)增長(zhǎng)，這些都將為浦東新區(qū)居住環(huán)境的優(yōu)化提供持久動(dòng)力；第四，配套建設(shè)對(duì)居住環(huán)境優(yōu)化的滯后性與房?jī)r(jià)提前高漲的透支現(xiàn)象客觀存在。