吳桂興 張 婧

（1.廣西西江金控投資有限公司房地產(chǎn)投資部 廣西 南寧 530022；2.廣西投資集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)部 廣西 南寧530022）

一、南寧市工礦棚戶區(qū)改造勢(shì)在必行

（一）響應(yīng)國(guó)家要求，把握政策導(dǎo)向

為切實(shí)加快解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題，國(guó)務(wù)院及廣西自治區(qū)政府出臺(tái)和頒發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)的通知》（桂政辦發(fā)[2010]94號(hào)）等多項(xiàng)政策文件，并在配套政策和工作機(jī)制等方面加強(qiáng)完善，全力推進(jìn)社會(huì)保障性住房建設(shè)。為積極響應(yīng)國(guó)家和自治區(qū)政策精神，南寧市政府出臺(tái)《南寧市住房保障規(guī)劃（2011—2015）》等相關(guān)文件，對(duì)包括國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障性住房建設(shè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，為推進(jìn)住房保障工作提供政策依據(jù)。

南寧市作為廣西首府，城鎮(zhèn)化步伐日益加快，但仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中，二塘煤礦片區(qū)就屬于危舊房居多的棚戶區(qū)之一。這些棚戶區(qū)存在房屋密度大、房屋質(zhì)量差、使用年限久、人均建筑面積小、配套設(shè)施不齊全、交通不便，消防和治安隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等諸多問(wèn)題?？傮w上，南寧市棚戶區(qū)改造住房供應(yīng)仍有較大缺口，無(wú)法滿足大部分中低收入、貧困家庭對(duì)改造住房的迫切需求。

（二）社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)收益明顯

隨著人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的快速集中，以交通擁堵、環(huán)境污染、住房緊張等為癥狀的城市病嚴(yán)重制約城市的良性發(fā)展。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，如何有效解決城市病，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平，是各級(jí)政府一直以來(lái)努力解決的重要問(wèn)題。棚戶區(qū)改造不僅是民生工程，而且是發(fā)展工程，能夠保障社會(huì)穩(wěn)定，并拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，破解城市二元結(jié)構(gòu)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，發(fā)揮助推民生不斷改善和經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的積極效應(yīng)。南寧市工礦棚戶區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，將有助于加快城市保障性住房建設(shè)，不斷完善城鎮(zhèn)規(guī)劃體系，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，帶動(dòng)就業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)，兼顧社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，加快提升南寧市新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

二、南寧市工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

工礦棚戶區(qū)改造相關(guān)政策變化及執(zhí)行不到位。工礦棚戶區(qū)改造是改善民生、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的重要工程，近年來(lái)，國(guó)家、各地區(qū)從土地供應(yīng)、財(cái)政、金融等多方面加大對(duì)棚戶區(qū)改造的支持力度。這里的政策風(fēng)險(xiǎn)，一方面是指國(guó)家及地方政府相關(guān)棚改新政策的出臺(tái)可能對(duì)已在推進(jìn)的項(xiàng)目造成影響；另一方面是指現(xiàn)有政策在具體執(zhí)行中，可能存在落實(shí)不到位的情況，這些對(duì)棚戶區(qū)改造過(guò)程中的拆遷、住戶安置等可能造成一定影響。

針對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)，防范措施有：一是密切關(guān)注國(guó)務(wù)院、地方政府最新制定的關(guān)于棚戶區(qū)改造涉及的土地供應(yīng)、財(cái)政、金融、稅收等政策變化，根據(jù)政策變化及時(shí)與政府、銀行等相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，并制定應(yīng)對(duì)措施；二是多渠道了解自治區(qū)、南寧市相關(guān)政府機(jī)構(gòu)在涉及棚改項(xiàng)目的政策落實(shí)情況，針對(duì)可能面臨的潛在政策落實(shí)不及時(shí)做好預(yù)案，確保棚改項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。

（二）征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

實(shí)施工礦棚戶區(qū)改造能有效解決低收入人群的住房問(wèn)題，也能改善城市面貌、提升城市品位。但隨著工礦棚戶區(qū)改造工作的不斷推進(jìn)和深入，工礦棚戶區(qū)住戶對(duì)征拆補(bǔ)償款的期望不斷提高，政府面臨的拆遷補(bǔ)償款支付壓力不斷增大。目前仍存在部分工礦棚改項(xiàng)目遭遇住戶拒不動(dòng)遷、惡意阻工、索要高價(jià)、敲詐勒索等情況，這些給項(xiàng)目推進(jìn)帶來(lái)不確定性。

針對(duì)面臨的征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)，防范措施主要有：一是高度重視，全員參與及配合政府征收部門做好征收工作，積極和被征收人溝通，耐心聽(tīng)取被征收人的意見(jiàn)和講解房屋征收補(bǔ)償安置的法律政策規(guī)定，做好被征收人的思想動(dòng)員工作，在政策范圍內(nèi)滿足他們的合理訴求，切實(shí)幫助并妥善解決被征收人的實(shí)際困難，加快推進(jìn)征地拆遷進(jìn)度。二是根據(jù)工作需要，聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的律師協(xié)助房屋征收補(bǔ)償安置工作，正確理解和準(zhǔn)確把握征地拆遷涉及的相關(guān)法律政策，使房屋征收補(bǔ)償安置工作依法有序開(kāi)展，及時(shí)有效避免和解決可能出現(xiàn)的糾紛。三是做到深入調(diào)查、主動(dòng)協(xié)調(diào)和積極預(yù)防，制定切實(shí)可行的應(yīng)急措施，及時(shí)妥善處置突發(fā)事件，有效避免或消除影響社會(huì)穩(wěn)定因素。

（三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要指棚改項(xiàng)目公司在經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)因決策和管理失誤而導(dǎo)致公司盈利水平達(dá)不到預(yù)期甚至出現(xiàn)資金斷裂、項(xiàng)目停工等風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)可能面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，防范措施有：一是項(xiàng)目公司應(yīng)對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的政策規(guī)定、商業(yè)模式、經(jīng)營(yíng)模式等認(rèn)真研究，并做好戰(zhàn)略規(guī)劃，包括設(shè)計(jì)、施工等。二是做好籌融資安排，可通過(guò)項(xiàng)目公司自有資本金、施工方墊資、爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)授信支持、與政府溝通提前返還征拆款等方式解決，并嚴(yán)格用于指定項(xiàng)目建設(shè)。三是打造高效的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)內(nèi)部培養(yǎng)、外部引進(jìn)，加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)等，逐步打造一支懂管理、善經(jīng)營(yíng)的隊(duì)伍，盡可能規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（四）操作風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

操作風(fēng)險(xiǎn)主要為資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目公司在融資公司資金進(jìn)入后，沒(méi)有按規(guī)定將資金用于征地拆遷補(bǔ)償、繳納土地出讓金以及后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)等，而是挪作他用，從而影響整體棚改項(xiàng)目投資計(jì)劃的完成。

針對(duì)潛在的操作風(fēng)險(xiǎn)，防范措施主要是采取全過(guò)程控制措施。通過(guò)融資公司參股、派駐高管、修改章程、資金和證照共管等實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的全封閉運(yùn)行，確保項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)，保障各方合法權(quán)益。

（五）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2017年“十一“后，全國(guó)部分城市在此前調(diào)控收緊政策基礎(chǔ)上，繼續(xù)出臺(tái)升級(jí)政策，嚴(yán)格落實(shí)樓市調(diào)控政策、提高購(gòu)房門檻、規(guī)范商品房明碼標(biāo)價(jià)、調(diào)整公積金政策、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面加碼調(diào)控。包括上海、杭州、成都、天津、深圳、福州、東莞公、石家莊、天津、西安等地均進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2017年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房”。表明中央明確房地產(chǎn)的居住屬性和消費(fèi)屬性，否定投資投機(jī)屬性。未來(lái)中央采取的全國(guó)性房地產(chǎn)調(diào)控政策勢(shì)必給項(xiàng)目的后續(xù)銷售帶來(lái)一定影響。

南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)南寧統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年1—11月，南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資859.32億元，同比增長(zhǎng)15.08%，1—11月實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1298.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.2%，增幅比1—10月回落2.07個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，南寧市目前房地產(chǎn)投資增速和銷售增速仍較快，但未來(lái)2—3年南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況能否保持現(xiàn)有成交量存在一定不確定性。

針對(duì)可能面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，防范措施主要有：一是南寧作為廣西首府，城市開(kāi)放程度不斷提升，區(qū)域升級(jí)推動(dòng)城市框架大幅延伸，發(fā)達(dá)的立體交通路網(wǎng)建設(shè)加速。隨著南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速提升，整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)活躍，領(lǐng)先區(qū)內(nèi)城市及區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，對(duì)區(qū)內(nèi)乃至東盟國(guó)家的吸引力不斷加大，產(chǎn)業(yè)升級(jí)及城市化進(jìn)程加速等因素，為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二是就工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目而言，其項(xiàng)目土地取得價(jià)格、銷售保障、地理位置等將有助于其抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。首先是地價(jià)低，抵御風(fēng)險(xiǎn)水平高。根據(jù)南寧市以往情況，工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相對(duì)于其他項(xiàng)目，其土地成本較低，具有較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；其次是市場(chǎng)銷售較有保障，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一般以政府回購(gòu)安置住房為主，該部分銷售可實(shí)現(xiàn)資金快速回籠；第三是隨著城市的擴(kuò)張發(fā)展，原棚戶區(qū)所在地已成為區(qū)位交通便利、周邊配套逐步完善，未來(lái)升值潛力較大。