李莉

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)登記是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的證明，并且不動(dòng)產(chǎn)登記檔案在國(guó)土資源保護(hù)、地籍調(diào)查、住房保障、法院訴訟、國(guó)家稅收、戶籍管理、個(gè)人信用管理等方面均發(fā)揮著重要作用，為交易安全，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展及領(lǐng)導(dǎo)決策提供了有力支持，基于此，本文概述了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的主要特征，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理模式及其作用進(jìn)行了論述分析，旨在加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記檔案；管理；模式；作用

一、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的概述

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是指不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)整、變更以及登記和專業(yè)等行為，其前提是擁有不動(dòng)產(chǎn)物使用權(quán)或者是所有權(quán)發(fā)生了變化，這種登記行為是一種真實(shí)記錄，以便更好的管理不動(dòng)產(chǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)登記行為中，會(huì)產(chǎn)生眾多的資料，比如登記檔案，登記簿等，這些都隸屬于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的主要特征

不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特征主要表現(xiàn)為：（1）獨(dú)特性特征。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理同傳統(tǒng)的圖書(shū)檔案、史料文獻(xiàn)管理不同，具有很強(qiáng)的專業(yè)性特征，是其他相關(guān)工作所不能取代的。在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的資料中，其包含的載體有契約文件、權(quán)證說(shuō)明、圖紙表冊(cè)等，這些資料最客觀全面真實(shí)地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行了記載，這些資料具有自身的專業(yè)性、唯一性和真實(shí)性，和其他管理工作是有本質(zhì)區(qū)別的，必須進(jìn)行專門的管理。（2）實(shí)時(shí)性特征。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)化的深化推進(jìn)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨成熟，也相對(duì)火熱起來(lái)，尤其是在房產(chǎn)交易這一塊，相關(guān)的市場(chǎng)活動(dòng)十分熱烈。而面對(duì)不斷增多的市場(chǎng)活動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬所有也處在一個(gè)不斷變化的過(guò)程當(dāng)中，這也使相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作處于一個(gè)實(shí)時(shí)變化狀態(tài)。以二手房交易市場(chǎng)為例，每一次的房屋交易都會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的所有權(quán)變更，而每次變更都需要不動(dòng)產(chǎn)登記檔案做好清晰明確的記錄，確保檔案資料的真實(shí)準(zhǔn)確，這也為法律意義上的權(quán)益變更提供了一種契約保證。（3）復(fù)雜性特征。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理內(nèi)容種類眾多，且數(shù)量很大。其內(nèi)容主要包括土地、房屋、農(nóng)場(chǎng)林場(chǎng)、礦產(chǎn)資源、河流等，并且每一類不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容都牽涉到規(guī)模龐大的群體，如果對(duì)其中的任何一項(xiàng)開(kāi)展調(diào)查，都會(huì)形成數(shù)量紛繁復(fù)雜的數(shù)據(jù)資料。以房屋登記為例，需要對(duì)城市的常住人口和已售房屋包括相關(guān)的土地信息進(jìn)行調(diào)查處理，其中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，都會(huì)出現(xiàn)相關(guān)的檔案資料，說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有復(fù)雜性特征。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的主要模式及其作用

1、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理模式。主要有：一是虛擬管理模式，二是物理管理模式，其中物理管理模式按集中程度劃分，又可以分為高度集中管理模式和相對(duì)集中管理模式兩種。具體表現(xiàn)為：（1）虛擬管理模式分析。在我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理中，采用虛擬管理模式需要建立專門的信息平臺(tái)基礎(chǔ)，并且要能夠在此平臺(tái)上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行審批、交易。然后依照我國(guó)在2015年出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行管理，并借助信息化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)這些信息資源的共建共享，以此來(lái)消除各管理層級(jí)間存在的信息孤島問(wèn)題。并且，采用虛擬管理模式還需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源建立專門的查詢系統(tǒng)，通過(guò)設(shè)置訪問(wèn)權(quán)限的形式，來(lái)增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性，以便保護(hù)好擁有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的合法權(quán)益。由于我國(guó)地大物博，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行虛擬管理時(shí)，也需要在其管理基礎(chǔ)平臺(tái)上設(shè)立相應(yīng)的行政區(qū)劃，以此登記收集不同地區(qū)、不同類別的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息。并且要在此基礎(chǔ)上建立綜合性的檔案數(shù)據(jù)中心和查詢系統(tǒng)，在保障個(gè)體權(quán)益隱私的同時(shí)保證所有信息數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性。（2）物理管理模式分析。物理管理模式主要是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的管理，比如紙質(zhì)資料，權(quán)籍圖冊(cè)等，從我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息管理現(xiàn)狀來(lái)看，各地區(qū)的管理水平發(fā)展規(guī)模都不盡相同。為了增強(qiáng)管理的有效性，需要立足地方實(shí)情，具體情況具體對(duì)待，在統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)的基礎(chǔ)上對(duì)各地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行分級(jí)管理，以增強(qiáng)檔案信息管理的專業(yè)性。在管理過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源的物理管理模式通常分為高度集中和相對(duì)集中兩種方式。其中，高度集中方式就是建設(shè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案庫(kù)，對(duì)各地區(qū)各種類的不動(dòng)產(chǎn)信息資源進(jìn)行集中統(tǒng)一管理。這種管理方式能夠有效維護(hù)檔案信息的完整性和安全性，但是其在實(shí)踐過(guò)程中會(huì)受到資金和人員的影響。相對(duì)集中管理模式主要是指對(duì)不同種類的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源進(jìn)行集中管理，也就是對(duì)房屋建筑、土地以及林地等不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行分別管理。在采用相對(duì)管理模式時(shí)，可以充分利用現(xiàn)代化技術(shù)，比如二維碼和互聯(lián)網(wǎng)，將不同種類的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息資源關(guān)聯(lián)起來(lái)，將房屋建筑、林木與土地海域等不動(dòng)產(chǎn)種類聯(lián)系在一起，以便更好的進(jìn)行綜合管理。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的主要作用。具體表現(xiàn)為：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理是保證物權(quán)所有者合法權(quán)益的法律憑證。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)交易內(nèi)容和形式也日趨多樣化，物權(quán)的所有權(quán)變更更呈現(xiàn)流動(dòng)性加強(qiáng)的趨勢(shì)，而其交易過(guò)程又充滿了風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)判的特點(diǎn)，需要一個(gè)可信度比較高的機(jī)制予以保障，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案應(yīng)運(yùn)而生，為人民群眾和國(guó)家的財(cái)產(chǎn)安全保駕護(hù)航。通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記管理，使不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公開(kāi)和透明，能夠?yàn)橄嚓P(guān)的交易活動(dòng)提供依據(jù)和監(jiān)督。并且國(guó)家在法律上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案公示后的約束力也給予了保證，這給一些經(jīng)濟(jì)糾紛案件提供了相關(guān)的法律依據(jù)，也保證了物權(quán)所有者的合法權(quán)益。（2）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理一定程度上體現(xiàn)了城市發(fā)展變遷。城市發(fā)展的印記一定程度上能在不動(dòng)產(chǎn)登記檔案中得到體現(xiàn)，土地的使用屬性變化、建筑的所有權(quán)更迭等等，都是在社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步當(dāng)中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)文化屬性的一種體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案既具有法律意義上的經(jīng)濟(jì)屬性，也具有社會(huì)意義上的文化屬性，在特定時(shí)期對(duì)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)、社會(huì)發(fā)展變化都能在一定程度上進(jìn)行體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在進(jìn)入到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式變化、社會(huì)情況復(fù)雜多變下的一個(gè)產(chǎn)物，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。（3）不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理具有穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記的程序和管理權(quán)是有國(guó)家單位進(jìn)行負(fù)責(zé)辦理的，主要是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)信息進(jìn)行登記管理，在時(shí)間效果上，具有相對(duì)的穩(wěn)定性。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和交易行為使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不斷發(fā)生所有權(quán)變更，而通過(guò)國(guó)家機(jī)構(gòu)對(duì)這種實(shí)際交易安全采取強(qiáng)制約束，可以很好地穩(wěn)定市場(chǎng)，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)惡化。不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)登記檔案對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)的歸屬問(wèn)題已經(jīng)進(jìn)行了法律上的界定，可以從根本上解決相關(guān)糾紛，避免交易行為的欺詐性和操作風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)的所屬權(quán)只有在經(jīng)過(guò)依法登記的情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的建立、變更、轉(zhuǎn)讓和注銷才能產(chǎn)生法律效力。而加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理不僅能夠在不動(dòng)產(chǎn)管理上節(jié)省時(shí)間，提高工作效率，而且還能優(yōu)化資源管理，減少不必要的資源浪費(fèi)，因此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行分析具有重要意義。

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