摘 要：房?jī)r(jià)高企問(wèn)題關(guān)乎著國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與廣大民眾的切身利益，而要解決房?jī)r(jià)高企問(wèn)題，我們必須首先找準(zhǔn)它的根源，如此方能對(duì)癥下藥。對(duì)此，本文從土地用途管制的角度出發(fā)，從供給側(cè)提出解決房?jī)r(jià)高企問(wèn)題的政策建議，以期避免房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，促使包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；土地用途；管制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2018）08-0004-02

當(dāng)今中國(guó)要說(shuō)大眾所關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，那么房?jī)r(jià)高企無(wú)疑是焦點(diǎn)之最，它關(guān)乎著國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與廣大民眾的切身利益。十余年持續(xù)高企不下的房?jī)r(jià)，從直接引發(fā)民眾居住成本不斷攀升，進(jìn)而極大地?fù)p耗民眾消費(fèi)能力。在此過(guò)程中，誘發(fā)通貨膨脹與增加金融風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)嚴(yán)重的資源、能源消耗以及增大節(jié)能減排壓力，導(dǎo)致社會(huì)分配不公。而要解決房?jī)r(jià)高企問(wèn)題，我們必須首先找準(zhǔn)它的根源，如此方能對(duì)癥下藥。對(duì)此，本文從土地用途管制的角度出發(fā)，從供給側(cè)提出解決房?jī)r(jià)高企問(wèn)題的政策建議，以期避免房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，促使包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。

一、 關(guān)于房?jī)r(jià)高企的原因的幾個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知

（一）地價(jià)推高論

這種觀點(diǎn)認(rèn)為隨著城市化速度的加快，建設(shè)用地日趨稀缺，土地的收購(gòu)儲(chǔ)備制度使土地增值收益成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。這種以地方政府為推手的“土地財(cái)政”，導(dǎo)致土地價(jià)格只漲不跌，直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的高漲。

（二）建材價(jià)格上漲論

作為房屋本身的重要組成部分，建筑裝飾材料的價(jià)格隨著成本的增加，也在不斷提升。原材料和建安工程費(fèi)用在房屋價(jià)格中的比重也在不斷增加。這些也成為房屋價(jià)格不斷上漲的內(nèi)在動(dòng)力之一。

（三）投機(jī)論

除了居住，房子也是一種投資品，它具有保值增值性的特性，致使部分人用自有資金或杠桿囤積房產(chǎn)待價(jià)而沽?！皽刂莩捶繄F(tuán)”“山西炒房團(tuán)”成為“全民炒房時(shí)代”的鮮明符號(hào)，這種投機(jī)因素也會(huì)促使房?jī)r(jià)上升。

以上幾點(diǎn)認(rèn)知顯然是搞錯(cuò)了因果關(guān)系，高地價(jià)、高建材價(jià)格、大量投機(jī)恰恰是高房?jī)r(jià)的結(jié)果而不是原因?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們：某種物品與勞務(wù)的真實(shí)價(jià)格是由其供給與需求共同決定的，供給與需求的關(guān)系不變，價(jià)格就不變。正確的因果關(guān)系是價(jià)格決定成本，正是因?yàn)閷?duì)住房的剛需與住房用地管制共同決定了房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)狀。高漲的房?jī)r(jià)使得開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為通過(guò)投資房地產(chǎn)，可以獲得更加豐厚的利潤(rùn)，隨著大量的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)使得土地價(jià)格和建筑材料價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，而限制住房用地供給、超發(fā)貨幣與剛需又引發(fā)了高房?jī)r(jià)預(yù)期，進(jìn)而引起人們投機(jī)炒房。

二、 土地用途管制才是房?jī)r(jià)高企的主因

在土地用途管制之下造成了住房用地的稀缺，而物以稀為貴，所以政府可以獲得高昂的土地出讓金，財(cái)政收入增加，加上潛在購(gòu)房者的剛需，開(kāi)發(fā)商為了獲得稀缺的土地必會(huì)賄賂相關(guān)部門的官員并最終把各種交易成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上去。

（一）現(xiàn)有土地用途管制制度對(duì)地方政府行為的影響

首先，從地方政府的整體發(fā)展來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)有土地政策下，“買地”已經(jīng)成為許多地方政府提高其財(cái)政收入的不二法門。因?yàn)樵诂F(xiàn)有制度里，地方政府是土地的雙邊壟斷者，即作為土地的唯一的征收者和售賣者，只需要控制住房用地?cái)?shù)量，就能夠輕易地在市場(chǎng)上形成供不應(yīng)求的局面，引發(fā)民眾購(gòu)房的狂潮，從而獲取高昂的土地出讓金，增加地方政府的財(cái)政收入。

其次，從政府官員的個(gè)人發(fā)展來(lái)說(shuō)，官員的績(jī)效考核機(jī)制也決定了管理者會(huì)采用管制土地用途的方式。在唯GDP論英雄的背景下，為了提高自己的政績(jī)，哪怕是飲鴆止渴，他們也會(huì)通過(guò)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，拉動(dòng)與之相關(guān)聯(lián)的鋼鐵、水泥、建材、家用電器、紡織業(yè)等一百多個(gè)相關(guān)行業(yè)，形成“以地創(chuàng)收”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。這些因素，客觀上對(duì)房?jī)r(jià)的上漲也起到了推波助瀾的作用。

最后，為政商合謀滋生了土壤。在住房用地管制之下造成了土地稀缺，為了競(jìng)爭(zhēng)到稀缺的住房用地，開(kāi)發(fā)商之間必然會(huì)展開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。為了在競(jìng)爭(zhēng)中勝出，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相采用賄賂的方式，這種行為使得腐敗和社會(huì)矛盾愈演愈烈。而官員則會(huì)故意監(jiān)管不力，以權(quán)謀私，甚至與開(kāi)發(fā)商通過(guò)炒賣地皮、造城運(yùn)動(dòng)、扭曲住房結(jié)構(gòu)等合謀手段推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

（二）現(xiàn)有土地用途管制制度對(duì)開(kāi)發(fā)商行為的影響

一是捂盤惜售。當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，供給者將自己的樓盤“捂起來(lái)”，通過(guò)“饑餓營(yíng)銷”的方式，有意壓低自己的供給，同時(shí)通過(guò)輿論宣傳，制造消費(fèi)者恐慌，致使房屋價(jià)格持續(xù)升高。開(kāi)發(fā)商則待價(jià)而沽，不惜造成價(jià)格虛高。二是開(kāi)發(fā)商的各項(xiàng)非正常成本，如與權(quán)力交換的成本、腐敗競(jìng)爭(zhēng)成本以及效率損失的成本，這些隱性成本毫無(wú)疑問(wèn)也會(huì)被轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。

（三）現(xiàn)有土地用途管制制度對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的影響

在現(xiàn)有土地管制之下引發(fā)的地方政府和開(kāi)發(fā)商的行為一定會(huì)被購(gòu)房者看到，這會(huì)促使他們預(yù)期房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲。這種對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期將促使那些無(wú)房者爭(zhēng)相購(gòu)買，尤其是在一二線城市為了擁有一套自己的房產(chǎn)，爭(zhēng)取獲得優(yōu)質(zhì)的各項(xiàng)資源，多少人把幾代人的積蓄都?jí)荷狭?；而那些有機(jī)會(huì)或有條件的人則在剛需與住房用地管制雙重作用下去炒房，加上住房信貸政策的傾斜，房地產(chǎn)投機(jī)的成本也大大降低，剛需與高房屋空置率并存的現(xiàn)象說(shuō)明投機(jī)所占的比例不小，這種現(xiàn)象如果不能妥善處理，就會(huì)反過(guò)來(lái)對(duì)市場(chǎng)需求形成壓力，并進(jìn)一步加劇市場(chǎng)上的供求矛盾。

三、 解決房?jī)r(jià)高企的對(duì)策

（一）增加住房用地供給

首先，加大城市土地供應(yīng)。土地和住宅的有效供給不足是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要因素。通過(guò)增加廉租房、普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的有效供給，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率，從源頭上釜底抽薪，降低地價(jià)，推動(dòng)住房?jī)r(jià)格降低。

其次，改變房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例。出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房企改進(jìn)銷售策略，通過(guò)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)比率，擴(kuò)大限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，使中低收入居民有能力、有可能購(gòu)買到住房，從供給側(cè)改變當(dāng)前的供給需求失衡關(guān)系。

再次，盤活城市存量建設(shè)用地。城市中普遍存在大量的閑置土地，這既包括近年來(lái)地方政府圈占過(guò)大規(guī)模用地、浪費(fèi)的新城新區(qū)，也包括需要進(jìn)行改造的舊城區(qū)。通過(guò)高效利用這些閑置土地，讓原土地使用者參與盤活過(guò)程，改變政府維持的一個(gè)池子蓄水與一個(gè)龍頭放水的壟斷供應(yīng)局面。

最后，反思18億畝耕地紅線的必要性。這一人為的土地供應(yīng)制度從預(yù)期上牢牢地建立起了土地稀缺，從而房產(chǎn)稀缺的概念，加上城市人口數(shù)量和人們真實(shí)收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)肯定要上去。這就要求我們破除糧食取決于耕地的錯(cuò)誤思想，必須清楚糧食問(wèn)題是收入問(wèn)題而不是耕地問(wèn)題。

（二）官員績(jī)效考核機(jī)制創(chuàng)新

首先，改變以GDP為導(dǎo)向的地方政府官員政績(jī)觀。以GDP為導(dǎo)向的政績(jī)觀，在改革發(fā)展初期，的確起到了催動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，高歌猛進(jìn)的粗放式發(fā)展已經(jīng)不再適合人民的需求。樹(shù)立更加科學(xué)的政績(jī)觀，首先有利于政府在政策上，合理引導(dǎo)民眾的住房需求和消費(fèi)模式；在管理上，控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，在程度上，減緩被動(dòng)性住房需求。

其次，有利于改變地方政府“以地創(chuàng)收”的單一經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，即將土地作為增加地方財(cái)政收入的重要手段，甚至當(dāng)做一種投資手段，將保障性住房用地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)獲得高額回報(bào)。這些行為，造成商業(yè)用地占了每年城市土地供應(yīng)的大部分，破壞了市場(chǎng)供求關(guān)系。只有將政府的財(cái)政收入由現(xiàn)行的土地財(cái)政逐漸轉(zhuǎn)向公共財(cái)政，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，加快解決低收入家庭住房困難的責(zé)任，降低地價(jià)進(jìn)而降低房?jī)r(jià)。

（三）加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的反腐力度

1. 公開(kāi)房地產(chǎn)真實(shí)成本

隨著一個(gè)個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的腐敗官員落馬，可以發(fā)現(xiàn)在官員與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)中，房地產(chǎn)成本已經(jīng)成了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要方面。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)稱，房地產(chǎn)商用于“公關(guān)”的成本占到樓盤總成本的3%—5%甚至更高，這些都會(huì)加到房?jī)r(jià)中，最終由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。這些房地產(chǎn)領(lǐng)域的尋租行為，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)厘清房?jī)r(jià)高企所隱含的腐敗成本，在房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)加大反腐力度，才能最終降低開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，使房?jī)r(jià)回歸合理。

2. 加強(qiáng)土地市場(chǎng)交易監(jiān)督

在招拍掛制度下，中央政府與地方政府合理加大監(jiān)督力度，土地市場(chǎng)交易應(yīng)做到信息公開(kāi)化透明化，除了通過(guò)制定相關(guān)法律政策，杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府的權(quán)力尋租行為之外，還應(yīng)該警惕地方政府領(lǐng)導(dǎo)干部中存在的“一家兩制”問(wèn)題，即在同一個(gè)家族或者家庭之中，既有擔(dān)任黨政干部的成員，又有下海經(jīng)商的成員。這種隱秘的現(xiàn)象，在缺乏有力監(jiān)督下，極其容易使公共權(quán)力“家族化”。這更需要建立更加嚴(yán)格的黨政干部親屬經(jīng)商影響力評(píng)估制度，防止權(quán)力染指市場(chǎng)，破壞公平競(jìng)爭(zhēng)。

（四）推進(jìn)地區(qū)之間與城鄉(xiāng)之間的平衡發(fā)展

習(xí)近平主席在十九大報(bào)告中指出：“我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”這就要求把地區(qū)間、城鄉(xiāng)間的不平衡不充分發(fā)展問(wèn)題作為今后的一個(gè)重點(diǎn)工作來(lái)抓。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，首當(dāng)其沖應(yīng)該對(duì)中小城市和農(nóng)村實(shí)行優(yōu)惠的土地供應(yīng)政策，引導(dǎo)大城市的人口回流，使得各地人口比例趨于合理化以及促進(jìn)人力資源在地區(qū)間和城鄉(xiāng)間的動(dòng)態(tài)平衡。

（五）其他配套措施

一是穩(wěn)定貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)速度。多年來(lái)貨幣供給的大幅增長(zhǎng)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的推動(dòng)不言而喻，所以要消除人民幣供給的相對(duì)過(guò)剩。二是適度調(diào)整住房信貸政策與銀行存貸款利率。比如，提高商業(yè)銀行存款的基準(zhǔn)利率，使投資于房地產(chǎn)的資金有一部分回流到儲(chǔ)蓄存款和債券投資；嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸政策，提高房貸利率，并提高購(gòu)房的首付比例。三是減稅降費(fèi)。通過(guò)減稅降費(fèi)措施，降低制造業(yè)的成本，鼓勵(lì)企業(yè)家創(chuàng)業(yè)，并盡最大努力把企業(yè)家留在國(guó)內(nèi)，遏制制造業(yè)向外轉(zhuǎn)移。當(dāng)一部分資本流向制造業(yè)時(shí)，流向房地產(chǎn)的資本必然會(huì)下降，這在客觀上也會(huì)促使房?jī)r(jià)回歸到合理的水平。

先前通過(guò)需求側(cè)的調(diào)控措施一再證明，它們無(wú)法降低房?jī)r(jià)。壓抑需求只能穩(wěn)住房?jī)r(jià)一時(shí)，隨后引發(fā)的又是大幅上漲，“調(diào)控”變成了“空調(diào)”?？梢?jiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路必須要重點(diǎn)放在供給側(cè)，即要想抑制房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是要有足夠的供給，大規(guī)模土地供應(yīng)必將增加商品房與保障房供應(yīng)，結(jié)合促使房地產(chǎn)市場(chǎng)公開(kāi)化透明化的措施與反腐敗向縱深發(fā)展的新常態(tài)，這才是解決高房?jī)r(jià)的根本舉措。當(dāng)房地產(chǎn)的供求關(guān)系得到扭轉(zhuǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)勢(shì)必得到平抑，從而惠及眾生。

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作者簡(jiǎn)介：

馬海波，男，延安大學(xué)政治與法學(xué)學(xué)院政治經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)碩士研究生、講師，研究方向：新政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。