劉淵澤

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)揮著重大的作用，并且與居民生活息息相關(guān)。在理論研究的基礎(chǔ)上，構(gòu)建影響我國(guó)房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系，以我國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為研究對(duì)象，選取1992年至2016年數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。首先，通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行因子分析，提取2個(gè)代表性的因子，然后與房?jī)r(jià)構(gòu)建多元線性回歸模型，分析兩種因素對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響，結(jié)果表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展和供需因素是影響我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要因素。最后根據(jù)結(jié)論提出通過(guò)宏觀調(diào)控和實(shí)現(xiàn)供求平衡來(lái)控制房?jī)r(jià)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；因子分析；多元回歸分析

中圖分類(lèi)號(hào)：F2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672]3198.2018.27.002

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要。除此之外，房地產(chǎn)與人民生活密切相關(guān)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，會(huì)導(dǎo)致很多家庭無(wú)法負(fù)擔(dān)，也會(huì)降低居民的生活質(zhì)量，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，我國(guó)商品住宅價(jià)格居高不下，而與此同時(shí)，老百姓“購(gòu)房難”的問(wèn)題日趨嚴(yán)重，住房問(wèn)題不僅關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還與社會(huì)穩(wěn)定息息相關(guān)。因此，政府需采取一系列措施，有效控制我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康綠色發(fā)展，也同時(shí)確保和諧社會(huì)的順利推進(jìn)。

1房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

眾多學(xué)者對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行了相關(guān)研究：

高波、毛豐付（1999）對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)進(jìn)行研究后認(rèn)為，在短期內(nèi)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)與土地價(jià)格的變動(dòng)有一定關(guān)系，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，價(jià)格走勢(shì)是由土地價(jià)格決定的。

夏海峰（2011）通過(guò)依據(jù)商品供求原理，構(gòu)建均衡價(jià)格模型，認(rèn)為我國(guó)目前房?jī)r(jià)過(guò)高的原因更多是體質(zhì)上的缺陷以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)和居民消費(fèi)習(xí)慣的差異，并提出了針對(duì)以上問(wèn)題的解決措施。

張家驥（2014） 首先從政策、供需、成本、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等六個(gè)方面對(duì)南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行定性研究，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)證分析，最后并結(jié)合市當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，給出政府相關(guān)調(diào)控建議。

根據(jù)前期文獻(xiàn)的研究，我們?cè)诤暧^經(jīng)濟(jì)變量中找主要影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要因素有：

（1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展也勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定影響。

（2）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。CPI的上漲將會(huì)造成房?jī)r(jià)成本的上漲，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)增加。

（3）貸款利率。而當(dāng)利率上升時(shí)，從供給方面來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其投資成本會(huì)增加，供給減少，而從需求方面，居民買(mǎi)房貸款的成本會(huì)增加，同時(shí)儲(chǔ)蓄收益也會(huì)增加。因此，利率會(huì)影響房?jī)r(jià)變化。當(dāng)利率下降時(shí)正好相反。

（4）人口數(shù)量。人口數(shù)增加，需求總量會(huì)提升，而在供給不變下，將推高房?jī)r(jià)。

（5）人均可支配收入。隨著人們生活水平的不斷提高，居民也會(huì)越來(lái)越看重住房環(huán)境、質(zhì)量等方面，從而促使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)品質(zhì)更高的住房滿(mǎn)足消費(fèi)者需求。

（6）貨幣供應(yīng)量。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)銀行信貸資金的支持，當(dāng)央行采取擴(kuò)張性貨幣政策，增加貨幣供應(yīng)量，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)獲得更多的信貸支持，從而影響住房供求。

（7）房屋竣工面積。房屋完工面積的大小將直接會(huì)影響房地產(chǎn)供給數(shù)量的變化，在需求量保持不變的情況下，供給的變化直接會(huì)影響房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格。

（8）土地購(gòu)置費(fèi)、建筑材料價(jià)格的成本方面。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，土地資源日益緊缺，供求矛盾進(jìn)一步深化，會(huì)造成土地的交易價(jià)格持續(xù)上漲。

2模型介紹

2.1因子分析

因子分析是一種有用得多變量分析技術(shù)，它使用減少維數(shù)的思想，從一些變量組中提取共性因子，并將多個(gè)測(cè)量變量轉(zhuǎn)換為幾個(gè)綜合指標(biāo)。它是通過(guò)一定的結(jié)構(gòu)或模型來(lái)找到少量的基本因素來(lái)表達(dá)或解釋大量的可觀察變量，許多相關(guān)變量之間的相對(duì)關(guān)系由相對(duì)較少的因素解釋。

2.2多元線性回歸分析

多元線性回歸分析是分析一個(gè)變量的變動(dòng)是受到了多個(gè)方面共同變動(dòng)的影響。

多元線性回歸模型的公式表示如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+…βKXK+μ（1）

在該公式中，解釋變量的數(shù)量是k，βj（j=1，2，…k）是偏回歸系數(shù)。

3房?jī)r(jià)影響因素實(shí)證分析

3.1數(shù)據(jù)選取

本文將選取2000年至2016年的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，分析影響房?jī)r(jià)的主要因素， 數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

本文以房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象，由于商品房在房地產(chǎn)中所占比例最大，因此以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）作為因變量Y，解釋變量為主要影響房?jī)r(jià)的16個(gè)指標(biāo)。

3.2因子分析

（1）數(shù)據(jù)的相關(guān)性檢驗(yàn)。

從表1的KMO和Bartlett 的檢驗(yàn)的結(jié)果可以看出：KMO的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為0.610，大于0.6，說(shuō)明變量之間的偏相關(guān)性強(qiáng)，適合進(jìn)行因子分析。與此同時(shí)，巴特利特的球形度測(cè)試是顯著的，sig=0，表明存在因子結(jié)構(gòu)。綜合這兩個(gè)指標(biāo)顯示，變量之間存在一定的相關(guān)性，并且適合進(jìn)行因子分析。

（2）運(yùn)用主成分分析的方法提取因子：對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行公因子的提取。

依據(jù)特征根大于1的原理進(jìn)行提取主成分，由表可知，第一主成分為13.451，大于1 ，第二主成分1579，它也大于1，而從第三主成分開(kāi)始，特征值都小于1并且不符合要求，因此，可以提取兩個(gè)主要成分。兩因子累計(jì)貢獻(xiàn)率高達(dá)百分之93.940。

（3）因子旋轉(zhuǎn)并命名。

由旋轉(zhuǎn)成分矩陣中可以看出，第一主成分是 GDP、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)住宅投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住房竣工面積、土地購(gòu)置費(fèi)用、竣工房屋造價(jià)、房屋建筑施工面積、貨幣和準(zhǔn)貨幣、貨幣、常住人口、流通中現(xiàn)金、年末就業(yè)人員數(shù)、居民消費(fèi)水平、城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入可支配收入方面上的載荷較大，而這些因素大多數(shù)是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的相關(guān)指標(biāo)，因此，將第一主成分命名為經(jīng)濟(jì)發(fā)展因子；第二主成分在利率和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積兩方面的載荷較大，這兩個(gè)因素主要是有關(guān)房地產(chǎn)供給與需求的變量，因此，把第二主成分命名為供求因素。

3.3回歸分析

以商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格作為被解釋變量Y，以所提取的兩個(gè)大因子F1、F2作為解釋變量，構(gòu)建多元線性回歸模型，使用EVIWES軟件估算參數(shù)，結(jié)果如下所示：

（2）

該模型的檢驗(yàn)結(jié)果如下：

擬合度檢驗(yàn)：R2=0.9923，調(diào)整R2=0.9916，都接近于1，表明回歸模型擬合非常好，通過(guò)了大部分樣本點(diǎn)。

方程的顯著性檢驗(yàn)：F檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值為1350.837，大于臨界值，從而拒絕原假設(shè)，表明方程整體顯著，解釋變量聯(lián)合起來(lái)影響顯著。

變量的顯著性檢驗(yàn)：F1和F2的T檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量均大于臨界值（顯著性水平0.1），F(xiàn)1、F2對(duì)Y有顯著影響。

多重共線性檢驗(yàn)：由于解釋變量為旋轉(zhuǎn)之后的，因此相關(guān)性較低，因此不存在多重共線性。

異方差檢驗(yàn)：從white看，檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的伴隨概率大于0.1的顯著性水平，并沒(méi)有異方差性。

自相關(guān)檢驗(yàn)：從LM檢驗(yàn)中，檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量的伴隨概率大于0.1，并沒(méi)有自相關(guān)。

3.4總結(jié)

根據(jù)以上分析，可以以下結(jié)論：

（1）Y與F1同向變化，F(xiàn)1每增加一個(gè)單位，Y平均增加0.9943個(gè)單位，第一主成分為經(jīng)濟(jì)發(fā)展因子，因此表明，經(jīng)濟(jì)沒(méi)發(fā)展每發(fā)展一個(gè)單位，房?jī)r(jià)會(huì)平均增加0.9943個(gè)單位，房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷的上漲。

（2） Y與F2反向變化，F(xiàn)2每增加一個(gè)單位，Y平均減少0.0506個(gè)單位，第一主成分為供求因素，因此表明，供求每增加一個(gè)單位，房?jī)r(jià)會(huì)平均減少0.6448個(gè)單位，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)的面積越來(lái)越少，供給減少而需求增加，就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷的攀升。

4結(jié)論及政策建議

4.1結(jié)論

首先通過(guò)因子分析在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中提取兩個(gè)因子，一個(gè)因子代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，一個(gè)因子代表市場(chǎng)供求方面；然后，用這兩個(gè)提出的因素作為解釋變量，將商品房?jī)r(jià)格作為被解釋變量，構(gòu)建多元線性回歸模型來(lái)分析宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，通過(guò)上述分析研究可以發(fā)現(xiàn)：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響顯著而積極的。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平提高，收入增加，消費(fèi)觀念發(fā)生改變，由原來(lái)的基本居住性需求轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜃非蟾咂肺?、更高檔次的改善性需求，從而影響房?jī)r(jià)；供求因素也對(duì)房?jī)r(jià)有重大影響，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，人口將繼續(xù)增加，客觀上推動(dòng)了住房需求的增長(zhǎng)。

消費(fèi)者需求的這種變化將導(dǎo)致投資者增加投資成本，導(dǎo)致價(jià)格持續(xù)上漲； 價(jià)格變動(dòng)的供求因素也非常顯著，但也有積極的影響，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，人口將繼續(xù)增加，客觀上推動(dòng)了住房需求的增長(zhǎng)。

4.2建議

為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，結(jié)合上述分析，得出以下建議：

（1）適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)銀行貸款利率，實(shí)施合理的貨幣政策，由于近些年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，國(guó)家可以通過(guò)適當(dāng)?shù)氖站o貨幣政策；加快房產(chǎn)稅試點(diǎn)，并逐步在全國(guó)推廣。

（2）調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求，實(shí)現(xiàn)供求平衡。一方面要加大商品房，尤其是居民保障住房等的供應(yīng)，另一方面也要抑制投機(jī)行為，拓寬居民投資渠道。只有當(dāng)市場(chǎng)達(dá)到供求平衡，才能遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)

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