陳露

摘要：改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起，逐步成為了推動我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，為我國經(jīng)濟(jì)的騰飛做出了卓越的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對資金的依賴性極強(qiáng)，在企業(yè)開發(fā)過程中，首先要做好的就是資金的籌措，為企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)打好基礎(chǔ)。本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題及創(chuàng)新措施進(jìn)行分析，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，建立良好的融資環(huán)境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；問題；創(chuàng)新措施

從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，融資對房地產(chǎn)的影響是相當(dāng)關(guān)鍵的，任何對資金總量和配置有影響的方式都會使房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨變。房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目需要經(jīng)過前期籌劃、土地審批、房屋建造、房屋營銷以及資金的后續(xù)管理等程序后才能獲得收益，由此可知，拓寬融資渠道是對房地產(chǎn)后續(xù)環(huán)節(jié)的有力支撐，一旦企業(yè)的資金不足、資金鏈斷裂，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)會因受不了沖擊而倒閉，因此，房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，最首要的問題就是要解決融資渠道的困境。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

（一）融資渠道單一

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快，主要是依靠足夠的資金進(jìn)行支撐。行業(yè)發(fā)展初期，其資金來源主要以銀行貸款為主，企業(yè)將土地或固定資產(chǎn)作為抵押，向銀行申請貸款，這種融資方式不但渠道單一，而且成本高、風(fēng)險大，為了能夠支付銀行貸款和利息，居民房價一直都要保持在一定的水平上，國家對住房的調(diào)控效果也不十分明顯，地產(chǎn)商如果進(jìn)行反復(fù)銀貸融資，則容易造成資金鏈的斷裂。隨著經(jīng)濟(jì)改革的深入，雖然銀行貸款仍處于房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的主導(dǎo)地位，但大型的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)行債券融資，這種方式在一定程度上能夠緩解一些大型、信譽(yù)較高的地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言仍然是望而卻步。

（二）國家政策影響較大

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國重要經(jīng)濟(jì)支柱，其經(jīng)營管理必定要受到國家政策的制約，首先是供需失衡。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于高房價、高庫存、高杠桿的尷尬局面，再加上不少投機(jī)、炒房者，使得地產(chǎn)企業(yè)庫存積壓，貸款拖欠的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)，國家雖然出臺一些調(diào)控措施，但一些地方領(lǐng)導(dǎo)干部存在嚴(yán)重的思想腐化及官僚主義現(xiàn)象，使得土地供給計劃與住房需求出現(xiàn)嚴(yán)重失衡。其次是硬性“門檻”較高。為了清理房地產(chǎn)的僵尸企業(yè)，淘汰落后產(chǎn)能，使房地產(chǎn)企業(yè)向著更新的領(lǐng)域發(fā)展，國家出臺了一些限購、限貸等調(diào)控政策勞控制房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，但地產(chǎn)業(yè)的投資大、周期長，限購、限貸政策使得銀行信貸收緊，這樣的高“門檻”無疑會使很多地產(chǎn)企業(yè)陷入到融資的困境當(dāng)中。

（三）融資成本高、風(fēng)險大

在2013年之前，央行曾連續(xù)四年上調(diào)銀行貸款的利息金額，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款要支付高額的成本，2013年，由于國家宏觀政策的調(diào)控，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，有效的緩解了大型地產(chǎn)企業(yè)的信貸壓力，但中小型地產(chǎn)的信貸利息仍然很高。債券融資雖然不用償還，但也存在利息高、費(fèi)用多的因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道困境在成本這一塊也是十分凸顯的。除了融資成本高以外，融資風(fēng)險也不容忽視，房地產(chǎn)企業(yè)的融資與國家的宏觀調(diào)控政策及及相關(guān)，國家為了降低信貸風(fēng)險，會出臺一些吃緊政策，限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資貸款，沒有銀行的支持，地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險就會增大，對于債券融資，一方面融資范圍會受限，另一方面即便是融資成功，也會使企業(yè)存在巨大的財務(wù)風(fēng)險，因此，融資成本高、風(fēng)險大也是使房產(chǎn)企業(yè)陷入融資渠道困境的重要原因。

（四）融資環(huán)境欠佳

房地產(chǎn)企業(yè)融資的創(chuàng)新主要依賴良好的融資環(huán)境，我國目前的融資環(huán)境極大的制約了融資渠道的創(chuàng)新與發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是融資結(jié)構(gòu)不合理。目前我國房產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較單一，主要是內(nèi)部集資和外部融資，內(nèi)部集資的金額較小，主要還是靠外部融資為主，這使得企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)比例不協(xié)調(diào)，存在著嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。二是管理體制的制約。國家為了方便對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，出臺了一些嚴(yán)格的管理制度，這些制度使得企業(yè)在融資渠道上受到了制約，在一定程度上阻礙了地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是國際競爭的加劇。國外發(fā)達(dá)國家的地產(chǎn)行業(yè)起步較早，資金實(shí)力雄厚、融資渠道廣泛、管理經(jīng)驗(yàn)豐富，很多外商地產(chǎn)已進(jìn)駐了中國市場，這對我國地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成了極大的威脅，因此，如何脫離融資渠道的困境是目前亟待解決的問題。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道創(chuàng)新的措施

（一）依據(jù)政府調(diào)控政策及市場機(jī)制來拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道必然要以國家政策和市場機(jī)制為依托，要依據(jù)這一走向制定合理的融資方案，具體制定方式有以下兩種：一是債券市場低迷情況下的融資選擇。隨著金融市場的開放，債券融資已成為了房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式，一旦出現(xiàn)股市低迷，債券市場流動性差的情況，投資者也不會把資金投入到地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券上，這就會導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)融資陷入困境，針對這一情況，地產(chǎn)企業(yè)要樹立企業(yè)自身在行業(yè)中的信譽(yù)，通過制定滿足不同投資需求的投資計劃來吸引消費(fèi)者的投資，從而增加企業(yè)的資金來源。二是人民幣貶值的融資選擇。在人民幣匯率下降的情況下，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇合適的外資企業(yè)作為融資對象，一方面可以優(yōu)勢互補(bǔ)，吸取國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，另一方面可以使外資流入國內(nèi)，進(jìn)而來提升人民幣的匯率。不論是那種融資渠道，政府在的融資過程中都要起到調(diào)控、監(jiān)督的作用，而且松緊要適度，以確保地產(chǎn)行業(yè)融資的穩(wěn)步發(fā)展。

（二）多元化融資渠道的創(chuàng)新

為了降低信貸風(fēng)險，國家一再的采取貨幣緊縮的調(diào)控政策，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取資金的需求。缺少銀行信貸的支撐，地產(chǎn)企業(yè)要充分挖掘其他的融資渠道來填補(bǔ)資金的短缺，其主要方式有房地產(chǎn)投資信托基金，私募股權(quán)融資及夾層融資法等。投資信托基金屬于證券融資的一種，不過其準(zhǔn)入門檻低、便于管理、買賣自由，比較適合中小地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資。私募股權(quán)融資可以通過讓投資者入股或者以合作的方式進(jìn)行融資，這樣既優(yōu)化了企業(yè)結(jié)構(gòu)，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，又可以以靈活變動入股方式，使股權(quán)比例自由分配。夾層融資法是由美國發(fā)展而來的，是介于股份而優(yōu)于債券之間的一種融資方式，雖然在我國應(yīng)用還不是很廣泛，但這種進(jìn)退方便、收益穩(wěn)定、無需抵押物的融資方式在不久的將來也會被廣泛采納，我國也會相繼出臺一些相關(guān)的法律法規(guī)予以制約。

（三）利用自身資源進(jìn)行融資

利用自身資源進(jìn)行內(nèi)源融資也是拓寬融資渠道的一種方式，具體包括以下兩方面：首先是自有資金的利用。自有資金除了銀行存款和現(xiàn)金外，還要加上企業(yè)的應(yīng)收賬款和票據(jù)等，地產(chǎn)企業(yè)可以將這些自有資金通過金融公司或者中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行貼現(xiàn)，來擴(kuò)充企業(yè)的資金需求，這種融資方式的優(yōu)勢是成本低、風(fēng)險小，但所獲取的資金量是有限的，要根據(jù)企業(yè)的自身實(shí)力而定。其次是“互聯(lián)網(wǎng)+”的合作形式。“互聯(lián)網(wǎng)+”這種發(fā)展新形態(tài)，也可以有效的運(yùn)用的地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道上，一些大型的地產(chǎn)企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)招商、合作的形式進(jìn)行融資，例如中國人壽入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、招商銀行與招商地產(chǎn)進(jìn)行合作等，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”的形式進(jìn)行合作、參股，以達(dá)到資本融合、實(shí)現(xiàn)雙贏的目的。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的當(dāng)今時代，地產(chǎn)企業(yè)都要以國家政策和市場機(jī)制為導(dǎo)向，進(jìn)行戰(zhàn)略的調(diào)整，通過拓寬融資渠道、降低融資成本、創(chuàng)新融資方式、完善融資制度等方式，來促進(jìn)資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，以適應(yīng)我國社會發(fā)展的需求。

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