萬立

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)近年來快速發(fā)展，經(jīng)歷了房地產(chǎn)暴利時代，現(xiàn)在由于國家政策的出臺、土地和人工成本增加等原因，房地產(chǎn)市場利潤空間逐漸減小，這直接加大了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。本文通過分析WH房地產(chǎn)企業(yè)山水名城項目開發(fā)的不足，并針對這些不足提出解決方案，為企業(yè)進(jìn)行后面項目提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；項目成本；開發(fā)流程；成本控制

一、房地產(chǎn)項目成本控制理論概述

房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成：

1.取得土地使用權(quán)所支付的費用

在我國，土地的所有權(quán)歸國家所有，企業(yè)只能購買土地一定期限的使用權(quán)。取得土地使用權(quán)所支付的費用主要是企業(yè)為取得土地使用權(quán)通過招標(biāo)、掛牌、拍賣等方式所支付的土地出讓金、拍賣費以及國家統(tǒng)一規(guī)定的契稅等相關(guān)稅費。

2.土地征用及拆遷補償費

企業(yè)通過征用農(nóng)村集體土地取得土地，要支付征用費用以及土地上相關(guān)附著物的拆遷補償費用、相關(guān)人員的搬遷安置費用和相關(guān)稅費等。

3.前期工程費

前期工程費是指企業(yè)在取得土地使用權(quán)之后，進(jìn)行項目開發(fā)前期的設(shè)計費、勞動保險費、測繪費、報建費、勘察費、三通一平、項目可行性研究、市政配套設(shè)施、墻改基金等。

4.建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是房地產(chǎn)企業(yè)完成前期工作，進(jìn)入建設(shè)階段，在項目施工建設(shè)過程中發(fā)生的費用。包括建筑安裝工程費、建筑材料費、消防工程和水電工程的支出以及相關(guān)建筑設(shè)備的費用。

二、WH房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制現(xiàn)狀

WH房地產(chǎn)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，成本控制也有了明顯的提升。企業(yè)意識到成本控制在整個項目開發(fā)過程中，具有關(guān)鍵作用，一個科學(xué)的成本控制方法對于每個房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺。其次，成本控制本是一項技術(shù)活，WH房地產(chǎn)廣招這方面的人才，也取得了不錯的效果。雖然進(jìn)步明顯，但未形成一套完善的體系，還有很多需要改善的地方。具體表現(xiàn)在：

1.組織機構(gòu)方面

在進(jìn)行該項目之前，文華企業(yè)對該項目設(shè)立了專門的成本控制管理機構(gòu)，負(fù)責(zé)對該項目各個階段進(jìn)行成本控制管理。

2.項目成本控制管理

WH企業(yè)在山水名城項目成本控制方面主要是針對施工建設(shè)階段，企業(yè)對施工建設(shè)階段制定了一系列方式方法來進(jìn)行成本控制，特別是對于該階段中鋼筋、水泥、沙石以及機器設(shè)備等看得見的材料的價格和消耗進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

三、WH房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制存在的問題

（一）項目決策階段存在的問題

1.前期調(diào)研不完全

房地產(chǎn)在項目開發(fā)之前，都要進(jìn)行該塊土地位置、環(huán)境等調(diào)研，從而評估土地取得、開發(fā)等成本。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)對前期調(diào)研不夠重視而簡化甚至忽略這個步驟，直接按照企業(yè)其他項目的數(shù)據(jù)進(jìn)行成本估算。WH房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行山水名城項目開發(fā)時，雖也組織人員進(jìn)行了相關(guān)調(diào)研，但他們調(diào)研結(jié)果只搜集到這塊土地的招拍掛的起拍價，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施繳費標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)企業(yè)以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進(jìn)行成本估算，而忽略了該項目背后更多的成本影響因素，使得企業(yè)投資決策的根據(jù)出現(xiàn)偏差。

2.盲目根據(jù)地價進(jìn)行決策

前面我們得出取得土地成本和施工建筑成本是房地產(chǎn)項目成本的主要組成部分，其中取得土地成本在整個項目成本中占相當(dāng)大的比重，因此，在進(jìn)行項目成本控制時，首要考慮的是取得土地成本。在很多地方，項目所處位置起著關(guān)鍵性的作用，不同的位置土地價格可能相差十萬八千里，這給企業(yè)項目開發(fā)成本帶來很大影響，但是盲目根據(jù)土地價格進(jìn)行決策也是很不科學(xué)的，因為投資環(huán)境這個因素也對成本有著巨大的影響，例如偏遠(yuǎn)的郊區(qū)土地價格雖然便宜，但是由于地處偏僻，人流量小以及項目周邊交通不便，這會對商品房的銷售造成困難，影響整個項目的收益。

3.土地競拍價控制不利

在獲取土地過程中，競拍的價格直接影響項目成本，也是對項目成本能造成極大影響的因素。而在這方面，文華房地產(chǎn)企業(yè)由于公司缺乏經(jīng)驗，在競拍前沒有做好項目設(shè)計方案，因此在山水名城這個項目的土地競拍上沒有實現(xiàn)以最小的競拍價來取得利潤最大化的目標(biāo)。

（二）項目施工建設(shè)階段存在的問題

1.對合同的管理力度不夠

企業(yè)簽訂規(guī)范的合同的目的是為了避免產(chǎn)生責(zé)任糾紛，并且能有效降低各項成本。而在合同管理方面WH房地產(chǎn)企業(yè)在山水名城項目存在些許問題：合同本身不夠完善，部分合同規(guī)定條款不夠清楚。

2.工程簽證問題

房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長，且不可逆轉(zhuǎn)的特點，因此在項目施工建設(shè)階段，會因為合同問題或者天氣等不可抗拒等原因，會經(jīng)常出現(xiàn)工程變更的現(xiàn)象。同時，它也常伴隨著工程費用的增加，導(dǎo)致項目的停工，從而引起項目額外費用和總成本的增加。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是通過加強監(jiān)控在施工階段的“一磚一瓦”來進(jìn)行項目成本控制，卻忽視了對項目總成本也具有極大影響的“對工程變更的控制”。

3.工程發(fā)包成本控制不準(zhǔn)確

企業(yè)項目成本負(fù)責(zé)人對當(dāng)?shù)貏趧?wù)市場的人工單價進(jìn)行了調(diào)研并進(jìn)行預(yù)算，與勞務(wù)公司簽訂承包合同。但是在施工過程中才發(fā)現(xiàn)項目的單價所采用的系數(shù)與原來施工圖所計算出來的不一致，實際計算出來的單價要高于之前測算的，導(dǎo)致勞務(wù)公司出現(xiàn)巨大虧損。

四、WH房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制對策

（一）項目決策階段成本控制對策

1.成立調(diào)研小組，進(jìn)行充分的市場調(diào)研

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)背景下，企業(yè)要想控制后面階段項目成本，就必須在項目決策階段明確客戶所需，按照客戶的需求設(shè)計、規(guī)劃、銷售。在取得土地時，項目的土地實地調(diào)研非常重要，這樣可以更加清楚地知道土地位置、形象和周邊情況。對文華房地產(chǎn)企業(yè)山水名城項目來說，在初次調(diào)研時因未進(jìn)行充分的調(diào)研而沒有考慮到需要修建的隔離防護(hù)帶以及綠化設(shè)施。如果進(jìn)行了充分的實地調(diào)研，稍微仔細(xì)一點就可以避免此問題的產(chǎn)生。

（二）項目規(guī)劃設(shè)計階段成本控制對策

項目規(guī)劃設(shè)計階段在整個成本控制的地位十分重要，設(shè)計方案一經(jīng)確定，整個項目成本也已大致確定。規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制可以在項目開發(fā)之前提前預(yù)防不可預(yù)見的風(fēng)險和提出解決超支風(fēng)險的措施，使得成本控制在整個項目開發(fā)中事半功倍，減少后期開發(fā)成本管理的偏差。

（三）項目施工建設(shè)階段成本控制對策

1.嚴(yán)格簽訂建設(shè)施工合同

為預(yù)防施工糾紛，減少施工索賠，減少施工成本，必須完善工程施工合同，增加合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性。因此，對于合同中的措詞用語企業(yè)人員必須仔細(xì)推敲，準(zhǔn)確把握合同條款內(nèi)容，并自覺學(xué)習(xí)相關(guān)法律知識來完善自己，以確保合同中內(nèi)、內(nèi)容能依法履行，這樣能達(dá)到事先防止施工出現(xiàn)索賠、防止及減少糾紛等情形，從而減少額外的項目成本。在合同履行期間，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制合同變更，并建立與合同變更有關(guān)的審核程序，和合同履行跟蹤檢查程序。這樣企業(yè)可以嚴(yán)格地控制項目工程建設(shè)的進(jìn)度和節(jié)奏，提高資金利用率和加快資金的回籠速度，減少額外的項目成本。

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)暴利時代已不復(fù)存在，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭早已不是簡單的售房之戰(zhàn)，而是成本之間的競爭。本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將項目成本控制看作一項系統(tǒng)性的工作，從整個項目的角度建立一套以成本構(gòu)成和成本影響因素為核心的成本控制體系，再根據(jù)項目開發(fā)各階段分析各個階段存在的問題并提出解決改善措施。

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