孫志岳

【摘 要】本文整理了行為金融學(xué)對房地產(chǎn)市場異?，F(xiàn)象的分析解釋，為房地產(chǎn)的研究提供了清晰的新思路，并且從行為經(jīng)融學(xué)角度為房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展提出了合理化建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展；行為金融學(xué)；建議

一、研究意義

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，其發(fā)展態(tài)勢關(guān)系到民生，也關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長和金融安全。此外，“一帶一路”為房企海外投資帶來新變化，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)中出現(xiàn)的羊群效應(yīng)，追漲殺跌等傳統(tǒng)金融學(xué)無法解釋的異?，F(xiàn)象，行為金融學(xué)為其研究提供了新的視角，對中國房地產(chǎn)的研究具有實(shí)踐意義。長期以來，投資從傳統(tǒng)金融學(xué)的視角來研究，然而隨著市場異象的出現(xiàn)：格羅斯曼斯蒂格利茲悖論，搜集信息與不搜集信息兩種相悖動機(jī)的產(chǎn)生，對有效市場假說的結(jié)論提出質(zhì)疑；實(shí)證研究表明股票存在期間效應(yīng)。諸如此類的市場異常對傳統(tǒng)的金融學(xué)提出挑戰(zhàn)，20世紀(jì)80年代行為金融學(xué)應(yīng)運(yùn)而生，促使研究充分考慮“人”的因素，以全新的角度研究金融市場。本文從行為金融視角，對房地產(chǎn)的研究進(jìn)行整理，具有重要的理論意義。

二、房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展以及行為金融理論

1.房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展

房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，然而我國房地產(chǎn)存在高價位、高庫存、房地產(chǎn)功能結(jié)構(gòu)失衡等問題，探究房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。長期看，我國宏觀調(diào)控將逐步回歸市場化，長期有效機(jī)制逐步取代短期調(diào)控手段[1]。

2.行為金融理論

行為金融學(xué)是傳統(tǒng)金融學(xué)的創(chuàng)新，它是以非完全理性行為人假設(shè)模型來理解一些金融現(xiàn)象。更具體來說，他分析當(dāng)我們放寬構(gòu)成個體理性的一個或兩個條件時會發(fā)生的情況。[2]

（1）行為金融學(xué)發(fā)展歷程

Kahneman和Tversky作為行為金融領(lǐng)域開創(chuàng)者提出了前景理論。從投資者行為的實(shí)驗(yàn)中表明人們的確定性效應(yīng)。[3] Shefrin和Statman（1994）提出了行為資產(chǎn)定價模型。1999年，兩人又提出了行為組合理論挑戰(zhàn)資產(chǎn)組合理論。BAPM將投資者分為信息交易者和噪聲交易者兩種類型。兩類交易者互相影響，共同決定資產(chǎn)價格。

（2）行為金融學(xué)與傳統(tǒng)金融學(xué)對比分析

傳統(tǒng)金融學(xué)涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)等學(xué)科，核心命題為有效市場假說，基本假設(shè)為完全記性，隨機(jī)交易，有效套利，投資決策模型包括：預(yù)期效用理論，MPT，CAPM，ATC等。行為金融學(xué)涉及心理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、決策理論等學(xué)科，探究投資方為何出現(xiàn)系統(tǒng)性差錯，其基本假設(shè)是有限理性，有效套利，羊群行為，投資決策模型主要為前景理論，BAPM。

顯然，行為金融學(xué)并沒行有推翻傳統(tǒng)金融學(xué)，而是對經(jīng)濟(jì)學(xué)的假設(shè)進(jìn)行大膽的創(chuàng)新，開闊了金融的研究思路和方法，使金融理論更加客觀有效。隨著時間的推移，兩個理論將會逐漸走向融合，共同構(gòu)成金融學(xué)理論基礎(chǔ)。[4]

三、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析——基于行為金融視角

1.行為金融學(xué)在房地產(chǎn)方面的發(fā)展

Djaz（1990）將行為金融學(xué)引入房地產(chǎn)估值領(lǐng)域，通過調(diào)查美國居民住宅價格評估師是否遵循標(biāo)準(zhǔn)估價程序，表明評估師都嚴(yán)重地違反了標(biāo)準(zhǔn)估價程序。Julliard（2006）采用誤差修正模型對地產(chǎn)價格研究發(fā)現(xiàn)購房者的情緒對房價波動的解釋較投資基本面更有說服力。陳明政，高昌淼（2012）采用噪聲交易模型發(fā)現(xiàn)噪聲交易者的非理性行為是房價上漲的主要原因。

2.房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

從商品房銷售規(guī)模來看，由國家統(tǒng)計局2017年數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)市場刷新了歷史記錄，特別是銷售額和銷售面積，連續(xù)2年刷新歷史最高記錄。房價之高促使我國房地產(chǎn)投資者非理性行為的發(fā)生，表現(xiàn)為：投機(jī)過度，羊群效應(yīng)，反應(yīng)過度噪聲交易等市場異常。

3.從行為金融學(xué)對房地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析總結(jié)

逆向選擇：由于房地產(chǎn)開放商以及購房者過度依靠銀行貸款，造成銀行承擔(dān)壞賬風(fēng)險。羊群效應(yīng)：購房者不合理的購房需求和預(yù)期，以及房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重信息不對稱，“繁榮”的現(xiàn)象使購房者盲目跟風(fēng)。蓬齊對策：由于房地產(chǎn)本身特點(diǎn)：資金需求量大，通過融資銀行貸款使大量資金流入房地產(chǎn)，造成房價上漲。正負(fù)反饋交易：房地產(chǎn)市場中本期房價上漲對下期價格上漲的預(yù)期，或本期房價下跌對下期價格下跌的預(yù)期。周菲（2014）對脈沖響應(yīng)函數(shù)分析發(fā)現(xiàn)羊群效應(yīng)和蓬齊效應(yīng)和房價正相關(guān)，逆向選擇和正反饋交易對房價負(fù)相關(guān)，且逆向選擇效果最明顯。因此，我國房價過高主要是由于需求不合理以及相關(guān)財政政策的缺陷造成的。

可見，房地產(chǎn)市場分析的挑戰(zhàn)是對房地產(chǎn)投資決策的人為因素分析，通過運(yùn)用傳統(tǒng)金融學(xué)和行為金融，為研究房地產(chǎn)如何平穩(wěn)健康發(fā)展指明了道路。

四、從行為金融學(xué)角度為房地產(chǎn)發(fā)展提出建議

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該樹立理性的房地產(chǎn)發(fā)展觀，增強(qiáng)企業(yè)直接融資能力，降低逆向選擇風(fēng)險；抑制投機(jī)行為，以社會效益最大化為目標(biāo)。購房者克制自身情緒，避免盲從，理性購房。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)完善房地產(chǎn)投資體系，增強(qiáng)信用風(fēng)險防范措施。政府健全住房保障體系，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)；建立真實(shí)完整的信息公布平臺，減少市場噪音。

【參考文獻(xiàn)】

[1]理查德·H·泰勒 羅伯特·J·希勒 等.行為金融學(xué)新進(jìn)展[M].中國人民大學(xué)出版社，2018.

[2]陳鵬.中國股票市場與房地產(chǎn)市場的動態(tài)相關(guān)性研究[D].南京大學(xué)，2018.

[3]KAHNEMAN，TVERSKY. Prospect Theory： An Analysis of Decision Under Risk [J] . Econometrica 1979.（21） ：372.

[4]李夢玄，曹陽.我國房地產(chǎn)市場泡沫的測度及成因分析——基于行為金融理論的視角[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2013（09）.