盧燕

[摘 要]我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著諸多的宏觀政策調(diào)整，在限貸和限購(gòu)的政策下，一定程度上約束了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭；同時(shí)，在政府大力調(diào)整土地政策的形勢(shì)下，增大了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地壓力，大額土地讓金使資金負(fù)擔(dān)變得更為沉重，但在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資中土地又占據(jù)基礎(chǔ)地位，因此，怎樣借助稅收籌劃將土地增值稅稅負(fù)降低就成了房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問(wèn)題。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.23.132

最近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)我國(guó)政府實(shí)施了較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控措施，先后頒布了諸多稅務(wù)和金融等相關(guān)政策，而諸多房地產(chǎn)企業(yè)為了可以在政府宏觀調(diào)控政策下得到大力發(fā)展，需要運(yùn)用諸多手段和方法進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)，其中納稅籌劃是眾多房地產(chǎn)企業(yè)常用的手段之一。立足于此，和行業(yè)自身的特點(diǎn)相結(jié)合對(duì)相應(yīng)的納稅籌劃管理措施予以運(yùn)用和完善的意義十分重大。因?yàn)楹侠淼募{稅籌劃方法，既對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的降低有利，同時(shí)有利于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，從而獲得最大化的企業(yè)價(jià)值。

1 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃具有必要性

納稅籌劃是企業(yè)合理運(yùn)用稅收法律法規(guī)，和企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)際相結(jié)合對(duì)生產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)予以調(diào)整，以將免稅、避稅和節(jié)稅等利益獲得的手段和方式，就房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)涉及諸多稅種，如所得稅、印花稅、房地稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加、城建稅和營(yíng)業(yè)稅等，是企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的重要減項(xiàng)，而其中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅有著極大的影響的稅種即為土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃是確保經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的要求所在。[1]現(xiàn)如今，政府對(duì)相關(guān)稅收予以了宏觀調(diào)控，其納稅籌劃空間逐漸壓低，面對(duì)這一嚴(yán)峻形勢(shì)，企業(yè)為了獲得最大化的利潤(rùn)，需對(duì)土地增值稅予以科學(xué)籌劃，積極轉(zhuǎn)變思路，創(chuàng)新籌劃方法，找準(zhǔn)方向，積極應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)的調(diào)整，盡可能低降低稅收開(kāi)支，取得最大化、最顯著的利益，以此來(lái)確保企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃措施

2.1 轉(zhuǎn)變納稅籌劃思想，樹(shù)立全局統(tǒng)籌意識(shí)

使企業(yè)利潤(rùn)增加是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的主要目的，所以納稅籌劃必須和法律法規(guī)的要求相符，不然就很容易發(fā)生漏稅、逃稅和偷稅的現(xiàn)象，不僅使企業(yè)形象受到影響，同時(shí)也會(huì)受到罰款等法律制裁。房地產(chǎn)企業(yè)需要真正將合理合法的土地增值稅納稅籌劃意識(shí)樹(shù)立起來(lái)，對(duì)統(tǒng)籌土地增值稅納稅工作予以高度重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)政府政策予以重點(diǎn)關(guān)注和分析，把握政府調(diào)控方向與原則，對(duì)自身納稅籌劃予以及時(shí)調(diào)整，以此來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)組織相關(guān)人員系統(tǒng)學(xué)習(xí)土地增值稅有關(guān)的法律法規(guī)，剖析政府文件所傳達(dá)的精神，注重廣泛宣傳稅務(wù)知識(shí)和信息。企業(yè)管理層及員工均應(yīng)樹(shù)立戰(zhàn)略籌劃意識(shí)，基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力統(tǒng)籌調(diào)整土地增值稅籌劃方案。值得注意的是，以上企業(yè)各項(xiàng)措施都應(yīng)立足于企業(yè)實(shí)踐，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)予以整體把握，只有這樣才能制訂出科學(xué)合理的土地增值稅稅務(wù)籌劃整體方案。

2.2 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理制度

現(xiàn)實(shí)中，土地增值稅稅收籌劃工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響比較深刻，為了確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)想方設(shè)法提高土地增值稅納稅的科學(xué)性和合理性?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際進(jìn)一步健全土地增值稅征收管理的及時(shí)性，明確稅種，采取針對(duì)性有效的管理方法預(yù)防和降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)明確土地稅負(fù)和企業(yè)稅負(fù)之間的差別，轉(zhuǎn)變稅務(wù)調(diào)節(jié)理念和方式，采用注水調(diào)節(jié)方式，從而避免了重復(fù)稅種、交叉稅種的情況。[2]其次，企業(yè)還應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有法律法規(guī)，明確土地增值稅征收方法、清算方法，確保其調(diào)節(jié)能力能夠充分發(fā)揮其功效。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)對(duì)評(píng)估機(jī)制予以完善，進(jìn)一步規(guī)范評(píng)估流程，從而確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的降低。保障房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以將必要的材料數(shù)據(jù)提供給稅務(wù)機(jī)關(guān)，以便于做到合理征稅，以此使土地增值稅納稅過(guò)程中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)安全問(wèn)題的概率得到降低。稅務(wù)部門(mén)在運(yùn)營(yíng)中還應(yīng)加強(qiáng)管理房地產(chǎn)稅源，保障征收征管的實(shí)行力度。借助有效的管理和措施讓委托代管方法更為完善，以此促進(jìn)企業(yè)單位在土地增值稅預(yù)征管理中的質(zhì)量得到提高，使征收管理工作的秩序性得到提高，將征收市場(chǎng)混亂的程度以及土地增值稅相關(guān)納稅安全風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生的概率有效降低。

2.3 利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，為了能夠順利實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目標(biāo)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：首先，將銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y、出租聯(lián)營(yíng)方式來(lái)節(jié)約稅收。企業(yè)將所擁有的房屋租出，獲取相對(duì)應(yīng)的租金，從而變相降低了房地產(chǎn)稅收。因產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒉粚儆谕恋卦鲋刀愓魇諏?duì)象。

其次，借助合作建房節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)之間，商量好雙方分別負(fù)責(zé)出地和出資金，雙方合作建房，建成后根據(jù)比例分房自用的，可以暫時(shí)不征收土地增值稅。若是建成后轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛻?yīng)當(dāng)對(duì)土地增值稅予以征收?；诖?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)這一規(guī)定予以深入分析，并巧妙運(yùn)用，加強(qiáng)同相關(guān)企業(yè)的合作，共同完成項(xiàng)目建設(shè)。

然而，值得注意的是，這一過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生任何轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥羞@樣才能真正完成合理避稅的目標(biāo)。最后，立足于代建房節(jié)稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍根據(jù)簽訂的合同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，待到項(xiàng)目竣工后，收取一定的代建費(fèi)用。但是，這一種行為所產(chǎn)生的費(fèi)用只是一種單純的勞務(wù)性質(zhì)收入，并未獲得相關(guān)產(chǎn)權(quán)，因此不得作為土地增值稅征收對(duì)象。

2.4 利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，免征土地增值稅的一項(xiàng)前提條件就是，增值額在扣除項(xiàng)目金額的20%以?xún)?nèi)。[3]反之，則應(yīng)把其所有增值額按照規(guī)定計(jì)稅，與此同時(shí)，稅法中還明確規(guī)定：若納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的同時(shí)，還在進(jìn)行其他房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，那么應(yīng)對(duì)增值額予以分別核算。未進(jìn)行分別核算增值額或缺乏對(duì)增值額進(jìn)行準(zhǔn)確核算的，則這一免稅規(guī)定對(duì)其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并不適用。為了將成本降低，房地產(chǎn)企業(yè)可將上述稅收政策充分利用起來(lái)，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，對(duì)扣除項(xiàng)目予以合理利用，并結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)土地增值稅是否需要進(jìn)行分別核算展開(kāi)考慮。

2.5 利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

為了把納稅人的納稅積極性充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，使納稅人的負(fù)擔(dān)減輕，我國(guó)稅法明確規(guī)定“部分能夠從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收益中扣除的項(xiàng)目”。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)這一政策進(jìn)行認(rèn)真研讀，對(duì)可扣除項(xiàng)目金額予以合理增加，將增值率降低，以使稅負(fù)減輕。大多數(shù)時(shí)候，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，均沒(méi)有寬裕的運(yùn)營(yíng)資金，需要通過(guò)借款的方式來(lái)完成資金籌集，而相應(yīng)的利益費(fèi)用就會(huì)在這一過(guò)程中產(chǎn)生，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅收籌劃的要點(diǎn)就是扣除利息支出?；谖覈?guó)稅法相關(guān)規(guī)定的，對(duì)于稅收的扣除存在兩種現(xiàn)象，基于此房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)利息支出兩種情況的高低予以對(duì)比，從而選取最佳的降低稅負(fù)方法，具體而言是選擇分擔(dān)項(xiàng)目利益支出情況還是向相關(guān)職能部門(mén)提供證明。

3 結(jié) 論

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，就必須科學(xué)地對(duì)土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行制定，節(jié)約稅收，將稅負(fù)壓力降低，促使土地增值稅稅收籌劃發(fā)揮真正作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

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