曹桂元

[摘 要]幾年來，許多房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金運(yùn)轉(zhuǎn)不開，最終只能通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，但從收購的角度來討論，還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我國對于房地產(chǎn)交易的管控嚴(yán)格，出臺了很多相關(guān)條例，例如限購令等相關(guān)政策的影響下，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工中資金周轉(zhuǎn)鏈斷開，這時(shí)如果還想將項(xiàng)目進(jìn)行下去，就必須采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式才能繼續(xù)下去。對此，文章提出了針對這些問題的預(yù)防措施。

[關(guān)鍵詞]股權(quán)收購；房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)；預(yù)防措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.23.038

1 股權(quán)收購類房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念和特點(diǎn)

1.1 股權(quán)收購類房地產(chǎn)項(xiàng)目的含義

房地產(chǎn)股權(quán)收購的含義是房地產(chǎn)投資人購買房地產(chǎn)開發(fā)商公司的全部股權(quán)或是其中部分股權(quán)，在成功購買后也代替了原來股東在法律上的地位和在公司的實(shí)際權(quán)力，包括公司的經(jīng)營管理權(quán)等。在這里所說的股權(quán)代表的是公司中權(quán)力、義務(wù)、全部資產(chǎn)，在隨持有者的變化而變化的。這種股權(quán)收購的過程中并不改變公司的名稱和房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)。在這種以股權(quán)方式的轉(zhuǎn)讓下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的權(quán)力屬于問題必然有所改變。

1.2 股權(quán)收購類房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

房地產(chǎn)收購項(xiàng)目有兩種方式：一是土地的直接轉(zhuǎn)讓；二是房地產(chǎn)開發(fā)商股權(quán)收購。出讓方需要辦理審批、許可等轉(zhuǎn)讓手續(xù)，手續(xù)辦理流程煩瑣，并由出讓方繳納一定的交易稅費(fèi)。

1.3 股權(quán)收購類房地產(chǎn)優(yōu)勢

與直接轉(zhuǎn)讓方式相比，股權(quán)類房地產(chǎn)收購更為簡便、收購方法靈活，是目前轉(zhuǎn)受讓雙方更傾向的交易方式。在完成股權(quán)的收購后，房地產(chǎn)項(xiàng)目仍以房地產(chǎn)開發(fā)商名義經(jīng)營。

2 股權(quán)收購類房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)

第一，擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)受方在對房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)收購時(shí)，應(yīng)該盡可能地向轉(zhuǎn)讓方全面了解其對外的擔(dān)保事項(xiàng)，必要時(shí)還要向銀行等相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查。因?yàn)樵谑召徆蓹?quán)時(shí)，發(fā)生變化的是房地產(chǎn)開發(fā)公司的股東，但是股權(quán)的實(shí)質(zhì)沒有發(fā)生變化，還是對土地的使用權(quán)，但是如果在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前轉(zhuǎn)讓方將土地使用權(quán)對外進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押，這導(dǎo)致了轉(zhuǎn)受方得到的股權(quán)的價(jià)值。如果轉(zhuǎn)讓方的股權(quán)已經(jīng)對外抵押，那么在簽訂交易協(xié)議之前應(yīng)該接觸其在外的抵押關(guān)系，必要時(shí)可以采用法律的手段解決。

第二，債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)之后，股權(quán)持有者發(fā)生變化，但是公司的債權(quán)債務(wù)也隨著發(fā)生變化。如果是轉(zhuǎn)讓方故意隱瞞公司潛在的債務(wù)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或是訴訟風(fēng)險(xiǎn)，這都會讓轉(zhuǎn)手方承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)問題，影響日后的發(fā)展等，甚至是惹上一身的官司等。

第三，項(xiàng)目公司設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)開發(fā)商在立項(xiàng)時(shí)可能存在的重大風(fēng)險(xiǎn)有轉(zhuǎn)受方?jīng)]有及時(shí)交付資金，或是新的股東使用資金出資方式不合法，沒有嚴(yán)格按法律規(guī)定執(zhí)行、非法抽調(diào)資金、未依法定期年檢。

第四，項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，對于股權(quán)類房地產(chǎn)項(xiàng)目來說由于工程項(xiàng)目的巨大，土地的性質(zhì)、獲得土地的方式復(fù)雜、規(guī)劃審批手續(xù)煩瑣、使用期限不統(tǒng)一或者是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜流程，特別是對于由于種種原因項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行不順利的甚至是停建的工程項(xiàng)目。對于這樣的工程項(xiàng)目進(jìn)行收購時(shí)，其中涉及的股權(quán)收購類房地產(chǎn)項(xiàng)目的專業(yè)性問題較多，轉(zhuǎn)受方在要收購項(xiàng)目之前，應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備。其中，做足準(zhǔn)備的具體方向應(yīng)該包含的大方向是土地所有權(quán)使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目主體工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，對于一些老舊房區(qū)土地還存在一些動遷拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，在規(guī)劃時(shí)如果遇到地形復(fù)雜地區(qū)時(shí)還存在規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)，與土地周圍相鄰的建筑環(huán)境對于房地產(chǎn)項(xiàng)目還存在相鄰關(guān)系的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目建設(shè)中辦理各種證件的時(shí)候還存在未通過政府審批的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目建設(shè)中各個(gè)環(huán)境簽訂環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，還可能由于監(jiān)管不力出現(xiàn)的違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)工程的工程質(zhì)量由于建設(shè)水平不達(dá)標(biāo)導(dǎo)致的工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，對于一些轉(zhuǎn)讓方的提前告知還可能存在不動產(chǎn)有無抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)，還可能出現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)或竣工之后的銷售分享。

第五，項(xiàng)目公司重大合同風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)的合同簽訂都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期運(yùn)轉(zhuǎn)操作合同，建筑材料采供合同，建筑施工合同，項(xiàng)目建設(shè)中和竣工后的預(yù)售和銷售合同簽訂的合同。

第六，其他風(fēng)險(xiǎn)，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于首選煩瑣，因此雙方要嚴(yán)格按照國家規(guī)定執(zhí)行，不要存在僥幸心理，避免日后由于手續(xù)或是稅務(wù)等問題影響自身的發(fā)展。

3 股權(quán)收購類房地產(chǎn)項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防措施

3.1 加強(qiáng)法律職責(zé)調(diào)查

針對上文分析提到的關(guān)于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目公司重大合同風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)等應(yīng)該加強(qiáng)在投入項(xiàng)目生產(chǎn)之前的法律調(diào)查，具體應(yīng)在三個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)：一是房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目主體調(diào)查，在轉(zhuǎn)受方進(jìn)行股權(quán)收購的時(shí)候，應(yīng)該仔細(xì)核對轉(zhuǎn)讓股權(quán)公司項(xiàng)目續(xù)存是否合法有效，還要核對轉(zhuǎn)受方是否與法律上的持股人一致。還要對公司中的所有股東以往的變更情況和公司上下章程的具體變化情況，公司以前的每一次股東會議的紀(jì)要以及每一個(gè)董事會的會議紀(jì)要，并要核查開發(fā)公司的相關(guān)資質(zhì)手續(xù)問題。以上提到的任何一項(xiàng)都有可能造成雙方簽訂的合同無效，嚴(yán)重的情況還可能對轉(zhuǎn)受方造成巨大的損失。因此，在雙方簽訂合同之前要對這些項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的法律調(diào)查。二是對重要交易合同的調(diào)查，在雙方簽訂合同的時(shí)候，應(yīng)該請雙方的律師仔細(xì)檢查合同內(nèi)容條款，因?yàn)檫@關(guān)系到公司的后期發(fā)展運(yùn)轉(zhuǎn)的好壞與否問題。各個(gè)環(huán)節(jié)都有重要的合同，例如，土地出讓合同，如果涉及動遷拆遷的問題還需要有動遷拆遷補(bǔ)償合同，還有對房地產(chǎn)開發(fā)公司資金狀況的融資類合同，這樣做的目的是充分了解房地產(chǎn)開發(fā)公司目前的經(jīng)濟(jì)狀況。通過對房地產(chǎn)開發(fā)公司的這些會議紀(jì)要的查閱和公司里各種簽訂的合同可以判斷準(zhǔn)備接受公司存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，例如存在的隱藏的債務(wù)，并且有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)已簽訂的合同中存在的潛在法律問題和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。三是要到相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行核查，看是否存在正在進(jìn)行的刑事訴訟或是仲裁，或是正處在行政處罰時(shí)期。因?yàn)檫@個(gè)訴訟仲裁或是處罰會給轉(zhuǎn)受方帶來不可估計(jì)的巨大的經(jīng)濟(jì)損失。轉(zhuǎn)受方有權(quán)利知道這些案件，不必要為這些不可估計(jì)案件結(jié)果承擔(dān)任何的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 通過制定完善、周密的收購協(xié)議防范風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)過前期周密的考察之后，為了更好地防范在股權(quán)收購類房地產(chǎn)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)對待要簽訂的收購協(xié)議，避免今后由于收購協(xié)議的不周密導(dǎo)致的各種風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任等，具體應(yīng)該加強(qiáng)定價(jià)與支付條款方面的周密性，可以委托通過第三方進(jìn)行賬戶保管，并且為了防止在收購協(xié)議簽訂之后房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)一些不可預(yù)知的債務(wù)問題或法律責(zé)任，可以繳納一定的質(zhì)量保證金?？梢詫?shí)現(xiàn)設(shè)定先決條件，這樣的做法能有效地促進(jìn)雙方履行收購條款中的內(nèi)容和義務(wù)，同時(shí)也能充分調(diào)動轉(zhuǎn)受方對房地產(chǎn)開發(fā)公司中存在的問題積極地去解決。還能為轉(zhuǎn)受方提供一個(gè)有力的保障，如果是發(fā)生了先決條件中所列出的條款問題，轉(zhuǎn)受方可以單方面提出終止收購協(xié)議。還要仔細(xì)核查稅務(wù)等問題。

4 結(jié) 論

股權(quán)收購類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)逐漸成為一種深受各投資人喜愛的土地獲取方式，但這種交易方式還存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)雖然是不可預(yù)知的，但可以通過采用人為干預(yù)的方式有效避免，嚴(yán)格把控風(fēng)險(xiǎn)。具體做法是應(yīng)該加強(qiáng)前期調(diào)查，對要收購的房地產(chǎn)項(xiàng)目了如指掌，只有知己知彼才能百戰(zhàn)百勝，制定周密完善的合同條款，盡量將各種風(fēng)險(xiǎn)狀況包含其內(nèi)。必要時(shí)聘請專業(yè)人士來完成這些工作，例如聘請律師來進(jìn)行前期調(diào)查，專業(yè)的評估師進(jìn)行資產(chǎn)核定評估等工作，保證股權(quán)收購的整個(gè)流程能順利進(jìn)行。本文主要對股權(quán)類房地產(chǎn)項(xiàng)目的概念進(jìn)行了闡述，并分析其中存在的問題，最后針對這些問題提出了相應(yīng)的解決措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁娜.內(nèi)部審計(jì)職能及作用延伸淺析——以X公司股權(quán)收購項(xiàng)目為例[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（3）：247.

[2]青英.論收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)過程中或有負(fù)債的控制與防范[J].中國總會計(jì)師，2012（3）：102-103.

[3]馬艷秀.淺析股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)及防范風(fēng)險(xiǎn)的措施[J].經(jīng)營管理者，2013（10）：190.