高慧云

張先生在海南買了10套住宅房，經(jīng)營(yíng)民宿。李先生在北京買了一套普通住宅房，空置;上海買了一套普通住宅房，出租;深圳買了一套普通住宅房，自住。王先生在南京買了一套350平米的別墅，自住。

最近聽說有可能開征房產(chǎn)稅，張先生、李先生、王先生都很疑惑自己的這些房子會(huì)不會(huì)被征收房產(chǎn)稅？

經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅一直存在

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。2011年1月8日，根據(jù)國(guó)務(wù)院令第588號(hào)<國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止和修改部分行政法規(guī)的決定》對(duì)其進(jìn)行了修訂。而最近備受關(guān)注的房產(chǎn)稅其實(shí)在中國(guó)一直都在征收。

1986年生效的房產(chǎn)稅暫行條例第5條規(guī)定：個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。也就是說，個(gè)人住宅如果是自己住，不營(yíng)業(yè)，是免征房產(chǎn)稅的。因此目前自然人購(gòu)買住宅用房，不需要繳納房產(chǎn)稅。但如果將住宅用于出租、用于個(gè)人或公司經(jīng)營(yíng).則需要繳納房產(chǎn)稅。張先生利用個(gè)人住宅經(jīng)營(yíng)民宿，屬于“用于經(jīng)營(yíng)”，應(yīng)該征收房產(chǎn)稅;李先生將上海的住宅房出租，也應(yīng)該征收房產(chǎn)稅。目前房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)包括從價(jià)或從租兩種情況：

從價(jià)計(jì)征 指其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10% -3 00A后的余值，按年計(jì)算。10%-300A的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式是：

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（ 1-10%或30%）×稅率（1 2%）

比如上述案例中的張先生在海南買了10套住宅房，經(jīng)營(yíng)民宿，其房產(chǎn)就應(yīng)該從價(jià)計(jì)征，如果該10套房購(gòu)買時(shí)的價(jià)值300萬，則張先生每年的應(yīng)納稅額=300萬×（1-30%）×1.2%=2.52萬元。

從租計(jì)征 從租計(jì)征（即房產(chǎn)出租的）是指以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。如果將房產(chǎn)出租，是要優(yōu)先采取從租計(jì)征這種方法納稅的。應(yīng)納稅額的年稅率為12%，計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=當(dāng)年房產(chǎn)租金收入×12%。

但對(duì)于個(gè)人住宅出租，依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[ 2008] 24號(hào)）第二條第三款規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。營(yíng)改增之后，依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不合增值稅。因此上述案例中的李先生在上海買了一套普通住宅房用于出租，假設(shè)其2018年租金收入為10萬元，則李先生2 018年需要繳納房產(chǎn)稅=100000元/（ 1+5%）×4% =3809.5元（當(dāng)然，李先生還須繳納增值稅和個(gè)人所得稅）。

張先生和李先生在此時(shí)可能疑惑了，原來我將住宅用于經(jīng)營(yíng)或出租現(xiàn)在就應(yīng)該繳房產(chǎn)稅啊？可我一直沒有交過啊。那是因?yàn)槎悇?wù)局對(duì)個(gè)人的住宅房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的情況還沒有摸清楚，個(gè)人又沒有主動(dòng)申報(bào)，稅務(wù)局不知道。一旦知道了，稅務(wù)局自然會(huì)要求張先生和李先生繳納房產(chǎn)稅并向前追溯繳納至少3年的稅款，如果稅務(wù)局取得證據(jù)認(rèn)為他們是故意逃稅不繳納稅款的，還要無限期追征。如果大家都像王先生那樣，購(gòu)買住宅不出租，空置或自住，目前是不征收房產(chǎn)稅的。

上海試點(diǎn)住宅房產(chǎn)稅的征收情況

2011年1月28日《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》正式施行。

上海需要繳納住宅房產(chǎn)稅的情形 上海住宅房產(chǎn)稅的征收對(duì)象是本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。

計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%。

上海應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅（元）=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購(gòu)住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×稅率。

例如：王先生一家三口有100平方米的存量房，現(xiàn)新買了130平方米的新房，單價(jià)20000元/平方米，新購(gòu)住房應(yīng)征稅面積：100+130-180=50平方米;應(yīng)繳房產(chǎn)稅額：50×20000 x70%×0.6%=4200元。

有四種減免房產(chǎn)稅的情況：（1）本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房建筑面積人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅;（2）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;（3）符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;（4）持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人，其在本市新購(gòu)住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

重慶房產(chǎn)稅的征收情況

2011年1月28日《重慶市關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》正式施行，2017年1月14日，上述文件又進(jìn)行了修訂。

需要繳納房產(chǎn)稅的情形 重慶試點(diǎn)的區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)，在這些區(qū)域的以下房產(chǎn)需要繳納住宅房產(chǎn)稅：（1）個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅;（2）個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房;（3）在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房。

應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍.如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納稅對(duì)象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)。即使將應(yīng)稅住房用于出租的，也不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。

2 011年1月28日前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除。但在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人應(yīng)稅住房不予扣除免稅面積;納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應(yīng)稅住房不予扣除免稅面積。

例如：重慶趙先生在2003年購(gòu)買了一棟獨(dú)棟別墅，建筑面積350平方米，購(gòu)買價(jià)140萬，該獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下，稅率適用0.5%，則趙先生2 018年應(yīng)納住宅房產(chǎn)稅=4000元×（350平方米-180平方米×0.5%=3400元。

中國(guó)住宅房產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢(shì)

中共中央政治局2014年6月30日召開會(huì)議，審議通過了《深化財(cái)稅體制改革總體方案》等方案，該方案對(duì)房地產(chǎn)稅的要求是：在2020年以前，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，由人大常委會(huì)牽頭，加強(qiáng)調(diào)研，立法先行，扎實(shí)推進(jìn)，主要方向是將房產(chǎn)稅和土地使用稅合二為一，變成房地產(chǎn)稅。2017年12月20日，財(cái)政部長(zhǎng)在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》文章，明確了要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。

按照中國(guó)房地產(chǎn)稅力爭(zhēng)在2 019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)，主要立法趨勢(shì)包括：一、對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅;二、個(gè)人住宅超過兩套、三套住房可能才會(huì)被征稅，在此基礎(chǔ)上，多占資源，多交稅。例如我住100平，你住200平，你多交稅;占好資源多交稅，例如你100平方米，我也100平方米，但你擁有的是市中心+學(xué)區(qū)房，我在郊區(qū)還挨著工廠，你多交稅。

經(jīng)過以上分析，由于房地產(chǎn)稅是地方稅，是按照每個(gè)省份的住宅面積和數(shù)量決定是否征稅的，而且由于房地產(chǎn)稅采取分步實(shí)施的策略，未來是否征收是由各省說了算。因此對(duì)于張先生、李先生和王先生來說，倒不是應(yīng)該擔(dān)心未來房地產(chǎn)稅的問題，而是要考慮自己一直沒有申報(bào)繳納稅收的風(fēng)險(xiǎn)了。如果住宅用于自住，而且在本省內(nèi)就一套房，面積也沒有超標(biāo)，也不用擔(dān)心房產(chǎn)稅。但如果購(gòu)買的是別墅，面積比較大，未來房地產(chǎn)稅如果按照房產(chǎn)評(píng)估值征收，則稅負(fù)還是比較重的，確實(shí)需要認(rèn)真考慮。