馬繼鵬

之前，有很多人說中國的房價違背了經(jīng)濟學(xué)常識，如果仔細看完下面的文章，你會發(fā)現(xiàn)自己受騙了。

其實，并不是房價違背了常識，而是很多人沒有搞清楚現(xiàn)在的常識是什么？

一般來說，商品的價格是由供求關(guān)系決定的，供給多，價格跌，供給少，價格漲。現(xiàn)在房價大漲亦遵循這樣的規(guī)律。

如果把房子理解成一般的商品，這種商品能生產(chǎn)多少主要是由土地和設(shè)計決定的，供地多了，就能蓋更多的房子，設(shè)計時樓層更高，也能有更多的房子。

以上兩個因素主要由誰決定？土地供給是由地方政府控制的，房子的設(shè)計是由房地產(chǎn)商負責(zé)的，但最后還是需要地方政府審批。

所以，已經(jīng)很明白了，整個房地產(chǎn)市場，最后的主導(dǎo)者是地方政府，政府才是游戲規(guī)則的制定者，房產(chǎn)商和購房者只是參與方而已。

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最近多個城市房價暴漲，有些人覺得是開發(fā)商捂盤惜售，造成“萬人搶房”的局面，不排除這是一個重要原因，但根本原因是土地供給太少。

可能有人會問，現(xiàn)在很多地方政府還在依賴土地財政，為什么要減少土地供應(yīng)呢？不應(yīng)該是多賣土地多增加財政收入嗎？

一般來講，應(yīng)該是這樣，但現(xiàn)在地方政府也知道“捂盤惜售”的道理，憑什么開發(fā)商競拍完土地放幾年可以坐地漲價，而政府不行呢？

其實地方政府這幾年土地供應(yīng)量正在減少，但土地收入依然在增加，這說明啥？土地單價高了很多。

近10年中國房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)情況一共包含三項指標(biāo)，分別是房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)土地面積，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積和房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用。

按照國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計口徑，房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)土地面積指的是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，通過各種方式獲得土地使用權(quán)，但尚未開工建設(shè)的土地面積。

單獨分析這個數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，2008年房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商建房熱情不高，這個數(shù)據(jù)在近10年都是最高的，達到48161.07萬平方米。

后來，隨著2009年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，待開發(fā)土地面積開始下降，但隨著房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積的上升，待開發(fā)面積也相應(yīng)的增加了。

再來單獨看看房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積。

購置土地面積最高點出現(xiàn)在2011年，當(dāng)時是44327.44萬平方米，之后一直呈下降趨勢，尤其是2013年開始，下降幅度較大。

到2015年和2016年，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積只有最高峰時期的50%，2016年只有22025.25萬平方米。

所以，如果要論2016年中國房價大漲的原因，除了貨幣供應(yīng)量增加，很大一個原因就是土地供應(yīng)已經(jīng)告急，在需求增加的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無米下鍋。

2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積上升到25508萬平方米，比上年增長15.8%，但是和2013年之前相比，還是處于低位。

與以上兩個數(shù)據(jù)形成鮮明對比的是，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置費用近10年一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年已經(jīng)上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。

地價漲了，房價肯定要漲。關(guān)于這個說法，任志強有個形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都漲價了，面包不漲價說不過去。

不過，也有人質(zhì)疑，房地產(chǎn)商在中國一定就不能虧本嗎？從現(xiàn)實來說，基本上就是這樣，如果面粉價格高于面包價格，地產(chǎn)商要不漲房價，要不先放著不開發(fā)，或者把房子建好了捂盤惜售。

現(xiàn)在，政府為了防止房價大漲，用“限價”的方式降房價，結(jié)果大家也看到了，萬人搶房，搖號買房，購房成為少數(shù)人的權(quán)利。

從表面上看，“搖號買房”是因為新房二手房價格倒掛，買到就是賺到，本質(zhì)上其實是土地供應(yīng)量減少導(dǎo)致房子的有效供給減少，而多地的“人才戰(zhàn)略”卻創(chuàng)造了更多的需求。

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早些年，確實是因為土地財政的本質(zhì)，導(dǎo)致了地方政府依靠賣地獲取利潤，這一方面拉動地方投資或者說 GDP 增長，另一方面依靠地產(chǎn)商來打造公共市政配套。

這些年，地方政府都在落實“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

本以為，地方政府要主動革自己的命，主動擺脫對土地財政的依賴，但從現(xiàn)實情況來看，地方政府在下一盤很大的棋。

棋譜是這樣的：減少土地供應(yīng)-通過各種手段去庫存（棚戶區(qū)改造、人才計劃等）-房價上漲-以更高的價格賣地。

這局棋的結(jié)果就是供地減少了但是土地購置費直線上升。

土地少了，開放商為了賺錢，要不漲價，要不在單位面積土地上蓋更多的房子，所以出現(xiàn)了以下奇怪的現(xiàn)象。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積從2011年大幅下降的這幾年，房屋竣工面積卻在一路上漲。

所以，現(xiàn)在很多城市樓盤房子越蓋越高，密度越來越大，只有這樣，才能在土地越來越少的情況下蓋越來越多的房子。

這樣看來，說地方政府是房地產(chǎn)市場最大的受益者一點也不過分，以前靠多賣地增加財政收入還可以理解，現(xiàn)在賣的地少了，收入?yún)s翻了好幾倍，房價不漲都難。

政府為什么對土地財政如此上癮，而且近幾年把這個制度運用的如此爐火純青？主要還是跟地方政府債務(wù)惡化有關(guān)。

按照經(jīng)濟學(xué)原理，去庫存的最好手段就是降價大甩賣，很多商品都是這么做的，但房子在中國是一種非常特殊的商品。

去庫存，如果低價拋售的話，就會引發(fā)通縮螺旋，導(dǎo)致資產(chǎn)價格崩盤，進而引起企業(yè)利潤減少，導(dǎo)致員工工資下降，從而抑制消費，引起了商品價格持續(xù)下跌，企業(yè)利潤進一步減少。

這是一個惡性循環(huán)，這也是為什么，國家過幾年就會向市場投放基礎(chǔ)貨幣，可以造成一種“財富增加”的假象，消費者才愿意消費。

看看下面這個例子會更容易理解，國家為什么不敢捅破房地產(chǎn)泡沫。

假如你是一個社區(qū)便利店的老板，批發(fā)了很多醬油在小區(qū)里面賣，如果醬油全國統(tǒng)一降價，對于小區(qū)的居民來說，當(dāng)然是好事。但對于你來說，就會虧錢。

虧錢了，便利店就會倒閉。如果你的便利店倒閉了，你賒賬的上游經(jīng)銷商的應(yīng)收款就收不上來，經(jīng)銷商也會虧錢，經(jīng)銷商就會破產(chǎn)，就沒錢給還給生產(chǎn)醬油的廠家，廠家的應(yīng)收賬款要不回來，也會破產(chǎn)，它們從銀行貸款的錢，就無法償還。

再往下面聯(lián)想，銀行收不回貸款，那么銀行也會虧損，也會倒閉。商業(yè)銀行倒閉了，最后一道防線就是央行以及廣大儲戶。

如果再惡化，整個社會就會出現(xiàn)信用崩潰，進而爆發(fā)大規(guī)模的經(jīng)濟危機。這就是一個完整的通縮螺旋，這個螺旋能持續(xù)的根本原因在于債務(wù)杠桿過高。

現(xiàn)在，中國居民的負債率已經(jīng)很高了，很大一個原因是房價上漲，貸款買房成為常態(tài)，所以，一旦房價暴跌，發(fā)生債務(wù)違約，后果不堪設(shè)想。

試想，如果你開便利店，進貨的時候沒賒賬，用的都是自己的現(xiàn)金儲蓄，商品價格下跌，便利店虧錢了，倒閉了，經(jīng)銷商會受到波及嗎？后面的連鎖反應(yīng)也不會發(fā)生。