羅恒

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可缺少的一部分。由此，人們對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理越來(lái)越重視，但房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到完成是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程體系，其開(kāi)發(fā)難度和項(xiàng)目管理難度相對(duì)較高。因此本文簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，并提出相應(yīng)的對(duì)策，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；對(duì)策分析

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要，國(guó)家發(fā)展越來(lái)越重視房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要分為決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施三大階段，是一項(xiàng)系統(tǒng)性、復(fù)雜性較強(qiáng)的工程。而作為工程建設(shè)開(kāi)發(fā)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，既是整個(gè)工程項(xiàng)目的組織者，又是項(xiàng)目的管理者；既要對(duì)整體項(xiàng)目作出規(guī)劃，保證項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)、預(yù)測(cè)的資金成本下完成項(xiàng)目施工，又要對(duì)工程的各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行高效的分工，對(duì)各部門進(jìn)行綜合管理，保證項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。因此不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理措施對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理難點(diǎn)

目前，我國(guó)項(xiàng)目管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)具有一定的難度。我國(guó)不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)仍然存在不合理的現(xiàn)象，比如說(shuō)房屋質(zhì)量低劣、延遲交房、高空置率等問(wèn)題。本文從三大方面來(lái)分析其管理難度高的原因：

（一）項(xiàng)目決策中存在的管理問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目準(zhǔn)備前期，對(duì)市場(chǎng)的研究不充分，導(dǎo)致定位不夠準(zhǔn)確，無(wú)法找準(zhǔn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)方向，致使項(xiàng)目決策行動(dòng)緩慢，并且效率低下。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的過(guò)程，前期開(kāi)發(fā)商工作人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目要有一個(gè)宏觀的把控，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)研究報(bào)告和具有可行性的規(guī)劃方案[1]。但、目前很多開(kāi)發(fā)商忽略前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，單純的追求經(jīng)濟(jì)效益，而疏于對(duì)房屋質(zhì)量的正確認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目決策從一開(kāi)始就出現(xiàn)偏差。我國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是從建筑單位或者是施工單位轉(zhuǎn)變而來(lái)，其中包括主要決策人員、施工設(shè)計(jì)師等主要人員，他們不具備專業(yè)的開(kāi)發(fā)管理知識(shí)，在決策機(jī)制上盲目決策，致使決策機(jī)制不完善。由此，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策階段造成了一系列困難。

例如，某項(xiàng)目在前期對(duì)圖紙的準(zhǔn)備不夠充分，造成施工現(xiàn)場(chǎng)永遠(yuǎn)都是等圖的狀態(tài)，同時(shí)變更圖紙幾率增多，導(dǎo)致施工單位拿到圖紙后急急忙忙進(jìn)行施工、改造、敲打，為了達(dá)到工期目標(biāo)時(shí)間，急功近利，項(xiàng)目管理不妥當(dāng)，嚴(yán)重影響項(xiàng)目施工的質(zhì)量，為后期項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)埋下了隱患。再比如，某項(xiàng)目在進(jìn)行銷售階段時(shí)，才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目戶型單一、戶型偏大與市場(chǎng)定位不相符等問(wèn)題；某項(xiàng)目對(duì)商務(wù)公務(wù)重新進(jìn)行定位和設(shè)計(jì)；某項(xiàng)目公司高層經(jīng)常對(duì)戶型進(jìn)行修改，包括房屋顏色、窗型、車位設(shè)計(jì)等。這一系列問(wèn)題都是由于決策機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)修改、變更的情況，嚴(yán)重拖延工程進(jìn)度，影響建筑的質(zhì)量。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)中存在的管理問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的設(shè)計(jì)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心地位。項(xiàng)目設(shè)計(jì)中有兩大常見(jiàn)的管理問(wèn)題，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一是設(shè)計(jì)草率，不因地制宜。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要結(jié)合實(shí)際地質(zhì)和環(huán)境進(jìn)行協(xié)調(diào)，在滿足消費(fèi)者需求的前提下，從實(shí)際出發(fā)。但是很多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中往往只注重美觀的設(shè)計(jì)，而沒(méi)有充分結(jié)合樓盤(pán)自身的優(yōu)缺點(diǎn)來(lái)設(shè)計(jì)，過(guò)于依賴借鑒國(guó)外的歐式建筑、宮廷式等風(fēng)格，沒(méi)有結(jié)合本地自身的優(yōu)勢(shì)條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，導(dǎo)致與現(xiàn)實(shí)情況不協(xié)調(diào)，影響后期樓盤(pán)的營(yíng)銷推廣。二是很多房屋設(shè)計(jì)師重施工，輕設(shè)計(jì)。一味的追求經(jīng)濟(jì)效益而忽略了對(duì)工程施工質(zhì)量的重視，導(dǎo)致很多開(kāi)放商在進(jìn)行施工時(shí)，過(guò)度控制投資，使得設(shè)計(jì)出來(lái)的建筑美觀度不夠，滿足不了居民的生活需求[2]。例如，在中等戶型的樓盤(pán)中，120平方米的戶型竟然是兩室兩廳的戶型，凸顯出其設(shè)計(jì)不合理，不能滿足購(gòu)房者的生活需求。

（三）項(xiàng)目實(shí)施中存在的管理問(wèn)題

城鎮(zhèn)建設(shè)當(dāng)中高層建筑越來(lái)越多，房地產(chǎn)工程建設(shè)包括不同單位的施工方，他們交叉作業(yè)，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間和出場(chǎng)時(shí)間各有不同。此時(shí)的項(xiàng)目管理內(nèi)容較為復(fù)雜，各個(gè)承包方都需要與甲方簽訂施工合同，并各有不同。那么，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的工程招標(biāo)中，對(duì)于工程交叉部分的界定不夠詳細(xì)，簽訂的施工合同內(nèi)容不合理并且不嚴(yán)密，導(dǎo)致不同的承包商其合作意識(shí)不夠，各個(gè)施工單位之間溝通不協(xié)調(diào)，對(duì)于一些針對(duì)性的問(wèn)題往往“斤斤計(jì)較”，反而解決不了實(shí)際性的問(wèn)題，糾纏不清，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度，造成工期拖延。例如，當(dāng)?shù)搅朔课萁ㄔO(shè)的收尾階段，大部分工作人員把精力都投入到“協(xié)商”的工作上來(lái)，而忽略了真正需要重視的收尾工程，使得項(xiàng)目工程建設(shè)有頭無(wú)尾，在一定程度上增加了施工難度和工作量。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的建議及措施

要想改善這些問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就要不斷改革創(chuàng)新企業(yè)項(xiàng)目管理模式，努力構(gòu)建科學(xué)、高效、合理的管理模式，為進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)奠定基礎(chǔ)。

（一）找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，做好市場(chǎng)調(diào)研工作的準(zhǔn)備

開(kāi)發(fā)商只有在開(kāi)發(fā)前通過(guò)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的了解以及對(duì)消費(fèi)者的需求進(jìn)行調(diào)研，時(shí)刻掌握市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)行信息化管理，時(shí)刻觀察市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。然后在此基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)力，分析自身的不足之處，合理制定自身樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)方案。如在經(jīng)濟(jì)相對(duì)較發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，可以通過(guò)多建設(shè)別墅、高檔住宅小區(qū)的方式，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌服務(wù)，加強(qiáng)售后服務(wù)

對(duì)于我國(guó)大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)房屬于大事，需要一大筆資金，需要在一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件的支持下，才能達(dá)成的營(yíng)銷交易。因此，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)綜合考慮開(kāi)發(fā)商品牌、信譽(yù)、以及房屋價(jià)格、整體質(zhì)量、服務(wù)等各方面因素。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在前期必須制定一整套詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃，提升自身品牌的知名度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的整體素質(zhì)，為了適應(yīng)消費(fèi)者的需求，在建設(shè)高質(zhì)量建筑的基礎(chǔ)上，積極打造與消費(fèi)者相適應(yīng)的品牌信譽(yù)，吸引消費(fèi)者購(gòu)房[3]。開(kāi)發(fā)商可以采用專業(yè)培訓(xùn)的課程對(duì)銷售人員進(jìn)行綜合素質(zhì)的提升，提升服務(wù)質(zhì)量，吸引更多消費(fèi)者的關(guān)注。

（三）完善施工合同制度的管理機(jī)制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要各個(gè)不同的承包商組成完成，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在施工前必須做好全面的基礎(chǔ)工作，包括合同的擬定等。例如，在合同管理實(shí)施當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式選擇更加優(yōu)秀的工程咨詢單位，并簽訂工程咨詢合同，為建設(shè)提供科學(xué)的、可行性的研究方案，為基礎(chǔ)工作的落實(shí)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（四）充分利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行信息化管理工作

在“互聯(lián)網(wǎng)+”不斷發(fā)展的背景下，我國(guó)的信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷發(fā)展，這對(duì)企業(yè)的管理水平提升具有重要意義。房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到收尾，其中資金投入大，工作生產(chǎn)時(shí)期長(zhǎng)，運(yùn)用好信息化管理對(duì)其有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作當(dāng)中，運(yùn)用信息化自動(dòng)管理軟件可以提高工作效率，加快信息之間的交互速度，提升工作質(zhì)量，在一定程度上減輕可工作人員的工作壓力，對(duì)實(shí)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)代化、信息化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的促進(jìn)作用。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮中占據(jù)主導(dǎo)地位，因此，不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平的提升對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。堅(jiān)持科學(xué)的項(xiàng)目管理方法，不斷提高工作人員的素質(zhì)和技能，建立健全完善的管理流程，才能不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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