包駿勇

摘 要 本文對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投后管理模式進(jìn)行探討，并分析其未來(lái)的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目 投后管理 模式探索

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金中，除貸款和自籌資金外的其他資金比上年增長(zhǎng)31.9%，位居第一。房地產(chǎn)行業(yè)資金生態(tài)已由自有資金、銀行項(xiàng)目貸款轉(zhuǎn)變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)基金投資、地產(chǎn)信托、股權(quán)投資等，出資形式豐富、融資結(jié)構(gòu)模式多樣化。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地資源獲取到建設(shè)完成整個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金規(guī)模大，項(xiàng)目管理系統(tǒng)復(fù)雜，需要加強(qiáng)外部協(xié)調(diào)。因此其投資活動(dòng)具有風(fēng)險(xiǎn)性高、管理難度大的特點(diǎn)。

由于長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好，加之土地稀缺、項(xiàng)目難求，機(jī)構(gòu)投資方一般“重投前輕投后”，往往將主要精力集中到項(xiàng)目篩選和盡職調(diào)查方面，對(duì)投后管理以及管理中的價(jià)值挖掘沒(méi)有引起足夠的重視。然而隨著資本投資規(guī)模的擴(kuò)大，特別是隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，只要有房地產(chǎn)項(xiàng)目就能賺錢的局面已不復(fù)存在。機(jī)構(gòu)投資方已經(jīng)認(rèn)識(shí)到必須通過(guò)完善的制度和運(yùn)營(yíng)機(jī)制來(lái)管理資金投入后的管理模式。投后管理成為投資績(jī)效考核的重要組成部分，越來(lái)越被機(jī)構(gòu)投資方重視。

本文通過(guò)機(jī)構(gòu)投資方對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理模式的分析，闡述其中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，探討房地產(chǎn)投后管理的方法，在新形勢(shì)、新經(jīng)濟(jì)背景下，逐步確立房地產(chǎn)項(xiàng)目投后管理模式的常態(tài)化。

房地產(chǎn)項(xiàng)目“重投前輕投后”現(xiàn)象較為普遍，非銀行金融機(jī)構(gòu)投資方如信托、基金、財(cái)務(wù)公司等基于抗風(fēng)險(xiǎn)和便利，通常會(huì)將房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資性融資回報(bào)做成貸款模式，其他企業(yè)機(jī)構(gòu)投資方也會(huì)將房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資回報(bào)做成固定收益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目整體管理復(fù)雜性較大，加之不可預(yù)見(jiàn)的政策調(diào)控和市場(chǎng)的不確定性，以及前期盡職調(diào)查疏漏和融資方自然性抗力，就難以保證投資收益的回報(bào)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投后管理普遍存在的三種模式

（一）投前投后一體化

投前投后一體化模式的實(shí)質(zhì)就是“投資經(jīng)理負(fù)責(zé)制”。這種模式的特點(diǎn)在于投資經(jīng)理既負(fù)責(zé)投前盡職調(diào)查、投資協(xié)議簽訂，同時(shí)將繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，糾正項(xiàng)目偏差，保障投資回報(bào)。這種模式就要求投資經(jīng)理屬于全能型人才，投資經(jīng)理必須精通財(cái)務(wù)、工程、市場(chǎng)等房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)。因此該模式一般適合小型或單體項(xiàng)目、短期融資性項(xiàng)目的投資。這也造成機(jī)構(gòu)投資方在不配備專業(yè)人員的情況下，更愿意將投資回報(bào)做成貸款模式。

（二）投后專業(yè)化

投后專業(yè)化就是“投后負(fù)責(zé)制”，為了彌補(bǔ)投前投后一體化模式的缺陷，適應(yīng)大體量房地產(chǎn)項(xiàng)目，保障投資回報(bào)，機(jī)構(gòu)投資方建立獨(dú)立的投后管理團(tuán)隊(duì)，獨(dú)立負(fù)責(zé)投后管理事務(wù)。它包括項(xiàng)目對(duì)接、介入項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理和市場(chǎng)運(yùn)作、建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。這種模式能夠應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的復(fù)雜性，持續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，確保項(xiàng)目實(shí)施不偏離投資預(yù)期。

（三）投后外部化

該模式就是機(jī)構(gòu)投資方將投后管理工作委托給外部相關(guān)專業(yè)公司，自身僅從事管理整合、績(jī)效考核、費(fèi)用核算事務(wù)。這種模式最大的特點(diǎn)就是機(jī)構(gòu)投資方不可能與外部相關(guān)專業(yè)公司形成投資企業(yè)利益核心，僅僅是一種附著性的責(zé)權(quán)利工作動(dòng)機(jī)。此外還需要額外支出管理費(fèi)用，該費(fèi)用也不可能附加到融資企業(yè)身上。

總體上看，三種模式各自適應(yīng)不同類型的機(jī)構(gòu)投資方，以及其發(fā)展階段也各不相同，投后管理模式選擇的核心思想是機(jī)構(gòu)投資方自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)在管理重心中的具體體現(xiàn)，也是機(jī)構(gòu)投資方投資過(guò)程中投前投后的責(zé)權(quán)利平衡。

從以往投后管理的案例情況看，投后管理主要是由機(jī)構(gòu)投資方派出項(xiàng)目投資經(jīng)理，管理工作集中在財(cái)務(wù)方面，其管理的主要形式僅僅是收集財(cái)務(wù)報(bào)表，參加股東和重要議題工作會(huì)議，項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的流進(jìn)途徑是通過(guò)融資企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)傳遞。因此，投后管理并未觸及項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)際中，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行方向上和目標(biāo)上的把控。筆者所在的公司通過(guò)與融資企業(yè)協(xié)商，在投資協(xié)議中約定投后管理的模式和介入的深度，利用公司自身從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和已有的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，嘗試了投后專業(yè)化模式。

投后專業(yè)化管理模式必須建立由各專業(yè)工程師組成的投后管理團(tuán)隊(duì)，管理團(tuán)隊(duì)將涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)、工程、成本、財(cái)務(wù)及市場(chǎng)各專業(yè)部門，介入項(xiàng)目管理中的每一個(gè)環(huán)節(jié)。從方向、目標(biāo)、計(jì)劃和實(shí)施各個(gè)方面進(jìn)行把關(guān)。參與項(xiàng)目管理流程、風(fēng)險(xiǎn)管理和指標(biāo)體系的建設(shè)，同時(shí)為融資企業(yè)提供額外資源，投融資雙方與項(xiàng)目同呼吸共命運(yùn)。

二、投后管理和融資企業(yè)項(xiàng)目管理的差異

（一）投后管理的目標(biāo)與融資企業(yè)項(xiàng)目管理的目標(biāo)不同

投后管理的目標(biāo)是投資收益的回報(bào)以及投入資金的安全。對(duì)于融資企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，投后管理應(yīng)采用凈負(fù)債率指標(biāo)，凈負(fù)債率是指有息負(fù)債減去賬上現(xiàn)金的差額除以公司權(quán)益減去永續(xù)債后凈額的值。

由于在會(huì)計(jì)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)收款對(duì)企業(yè)來(lái)講是負(fù)債，而這種負(fù)債并不等同于借款，因此單純采用企業(yè)負(fù)債率并不能正確衡量融資企業(yè)的債務(wù)狀況。從目前的一些資料來(lái)看，港資地產(chǎn)如恒基地產(chǎn)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)如中海外，凈資產(chǎn)負(fù)債率可以控制在30%以下。

（二）投后管理的內(nèi)容不同于融資企業(yè)的項(xiàng)目管理

項(xiàng)目投資決策的依據(jù)是投前對(duì)潛在目標(biāo)投資項(xiàng)目已定戰(zhàn)略的判定，因此投后管理注重于對(duì)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)在實(shí)施過(guò)程中的監(jiān)控和評(píng)估。機(jī)構(gòu)投資方在分析潛在投資項(xiàng)目投資決策時(shí)，通過(guò)盡職調(diào)查除了充分掌握融資企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況外，還必須充分了解項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度、成本預(yù)算、銷售計(jì)劃和現(xiàn)金流量。上述四項(xiàng)內(nèi)容必須融入與交易對(duì)手簽署的投資合同中，未來(lái)的投后管理內(nèi)容是基于上述四項(xiàng)內(nèi)容，將其作為管控標(biāo)準(zhǔn)。

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投后管理需要對(duì)設(shè)計(jì)方案、工程計(jì)劃、施工方案、預(yù)算成本和資金流動(dòng)等諸多方面進(jìn)行監(jiān)控。對(duì)于上述監(jiān)控并不需要過(guò)多地考慮建筑如何美觀、成本如何節(jié)省。投后管理集中關(guān)注的是項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)在實(shí)施過(guò)中是否存在偏差，在實(shí)施過(guò)程中是否存在安全隱患。例如，對(duì)設(shè)計(jì)方案和預(yù)算成本的監(jiān)控，防止項(xiàng)目成本目標(biāo)超控；對(duì)施工方案的監(jiān)控，保障項(xiàng)目安全實(shí)施，避免項(xiàng)目額外支出；對(duì)工程計(jì)劃和資金流動(dòng)監(jiān)控，既為機(jī)構(gòu)投資方提供資金預(yù)算計(jì)劃又保障投入資金的安全。

（三）投后管理的工作方式不同于融資企業(yè)的項(xiàng)目管理

投后管理不會(huì)替代融資企業(yè)的項(xiàng)目管理。所簽署的投資合同不僅要加重投資比例的股權(quán)，還應(yīng)通過(guò)簽訂監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管方案以此來(lái)爭(zhēng)取對(duì)項(xiàng)目的管理權(quán)限。

投后管理不依靠專業(yè)工程師個(gè)人經(jīng)驗(yàn)解決問(wèn)題，而是通過(guò)團(tuán)隊(duì)流程的方式。投后管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)工程師不會(huì)獨(dú)立面對(duì)融資企業(yè)的項(xiàng)目管理專業(yè)部門，專業(yè)工程師通過(guò)參加專業(yè)會(huì)議，收集圖紙、文件和數(shù)據(jù)等專業(yè)資料，憑借自身的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷并帶回投后管理團(tuán)隊(duì)。投后管理團(tuán)隊(duì)作為一個(gè)不可分割的整體，用戰(zhàn)略的眼光審視，從面向終極回報(bào)的角度，從事物邏輯的發(fā)展出發(fā)，去審視融資企業(yè)的項(xiàng)目管理。

投后管理通過(guò)備忘錄形式，向融資企業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)通報(bào)監(jiān)控簡(jiǎn)報(bào)，定期與融資企業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)召開(kāi)管理協(xié)調(diào)會(huì)。如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施行為偏離了計(jì)劃，存在超出預(yù)定目標(biāo)的可能，投后管理會(huì)以團(tuán)隊(duì)的名義給出監(jiān)控意見(jiàn)，在發(fā)現(xiàn)偏差過(guò)大、協(xié)調(diào)無(wú)果，并超出約定授權(quán)金額時(shí)，投后管理團(tuán)隊(duì)將專題上報(bào)董事會(huì)審議。

三、投后管理未來(lái)發(fā)展邏輯

首先應(yīng)該認(rèn)識(shí)到投后管理團(tuán)隊(duì)不是融資企業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的上級(jí)或管理單位，應(yīng)定位于項(xiàng)目的“知情者”“管理顧問(wèn)”和“積極參與者”?！爸檎摺笔菍?duì)融資企業(yè)的項(xiàng)目管理知情。雖然融資企業(yè)對(duì)自身企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)完全自主管理，但是作為機(jī)構(gòu)投資方必須充分了解融資企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)概況，熟悉其風(fēng)險(xiǎn)管控體系的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。作為“管理顧問(wèn)”就是在融資企業(yè)的管理體系和戰(zhàn)略框架下，通過(guò)建議、指導(dǎo)、督促等方式幫助其實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。作為“積極參與者”，要求投后管理團(tuán)隊(duì)融入項(xiàng)目中去，既如自身企業(yè)的項(xiàng)目，又用第三者的視角，去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，洞察風(fēng)險(xiǎn)。主動(dòng)與融資企業(yè)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)溝通，把握項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，積極參與重大事項(xiàng)的表決，清晰地把握融資企業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展的方向是否偏離預(yù)定的目標(biāo)。

其次，股權(quán)投資形式的融資方式以及股權(quán)比重不高，造成機(jī)構(gòu)投資方在所投資的項(xiàng)目公司中不具有決策權(quán)和主動(dòng)性，為了保障機(jī)構(gòu)投資方的資金安全，降低風(fēng)險(xiǎn)，就有必要在投資協(xié)議中加入投后管理?xiàng)l約和應(yīng)急機(jī)制，使機(jī)構(gòu)投資方的投后管理工作嵌入融資企業(yè)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控體系中，投后管理團(tuán)隊(duì)人員職責(zé)明確，能夠名正言順地開(kāi)展工作。

另外，強(qiáng)大的投后管理團(tuán)隊(duì)不僅能夠幫助項(xiàng)目克服風(fēng)險(xiǎn)，還存在幫助融資企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的可能。投后管理團(tuán)隊(duì)利用行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和自身的能力，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的外部協(xié)調(diào)能力、項(xiàng)目建設(shè)施工中的識(shí)別能力、成本預(yù)算管控中的通曉能力、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的洞察能力，從而幫助融資企業(yè)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，提升項(xiàng)目管理能力。

總之，優(yōu)秀的投后管理團(tuán)隊(duì)不僅需要精通房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的業(yè)務(wù)能力，而且需要具備金融知識(shí)、投資意識(shí)。投后管理不是孤立的項(xiàng)目管理，必須與投前管理相互影響、共同促進(jìn)，投前與投后構(gòu)成循環(huán)，形成相互監(jiān)督的績(jī)效考核機(jī)制。投前在設(shè)定目標(biāo)的同時(shí)制訂有效的投后管理計(jì)劃。反之，投后管理為投前總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)項(xiàng)目投后管理中的得失，充分學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，為下一個(gè)項(xiàng)目的投資提供合理標(biāo)準(zhǔn)，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的預(yù)判能力。

雖然筆者所在企業(yè)投資的項(xiàng)目在進(jìn)行專業(yè)化的投后管理，以及目前所能收集的相關(guān)投后管理的資料，還沒(méi)有具體差異性的數(shù)據(jù)能得出量化性的結(jié)論，但是隨著國(guó)家金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)股權(quán)性融資方式會(huì)日益增多。對(duì)機(jī)構(gòu)投資方而言，股權(quán)性投資既是一種輕資產(chǎn)投資模式，又能降低房地產(chǎn)行業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，在投資收益頗高的房地產(chǎn)投資中分得一杯羹。同時(shí)，在目前的金融體制下，固定收益回報(bào)的股權(quán)投資并不能得到合法的保障，而且其收益遠(yuǎn)小于非固定收益回報(bào)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投后管理未來(lái)存在較大的發(fā)展空間，并形成獨(dú)特的行業(yè)模式。

（作者單位為上海盛源房地產(chǎn)<集團(tuán)>有限公司）

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