林玉

一、前言

《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”《物權(quán)法》第28條至30條分別規(guī)定了因法律文書、征收導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，因繼承或者受遺贈(zèng)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)。

二、物權(quán)法第31條的法律效果

“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”是《物權(quán)法》第31條的核心內(nèi)容，其“不發(fā)生物權(quán)效力”的描述與國(guó)外立法例大不相同，國(guó)外大多數(shù)規(guī)定為禁止性規(guī)定，如前述《瑞士民法典》規(guī)定的“非登記不得處分土地”，《韓國(guó)民法典》之規(guī)定“未經(jīng)登記，不得處分”。與之相比，我認(rèn)為我國(guó)《物權(quán)法》之規(guī)定更為精妙。通過對(duì)《物權(quán)法》第31條的詳細(xì)闡析，可以看出該條款是為了貫徹和實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》第1條所述之“明確物的歸屬，發(fā)揮物的作用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)”的立法目的，權(quán)利人根據(jù)《物權(quán)法》第28條至30條規(guī)定取得物權(quán)，權(quán)利人擁有絕對(duì)而完整的物權(quán)效力，其中當(dāng)然包括處分權(quán)能，不應(yīng)該再存有任何瑕疵和限制。例如在基于法律文書取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)情況中，依照類似“未經(jīng)登記，不得處分”的制度，權(quán)利人若想處分其物權(quán)，不僅要提供據(jù)以取得物權(quán)的法律文書，同時(shí)還要證明自己已對(duì)該物權(quán)進(jìn)行了登記，變相減弱了法律文書的效力，使得交易過程變得繁瑣，而依我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，法律文書一經(jīng)生效，權(quán)利人即取得物權(quán)，也依法享有處分的權(quán)利，不必再對(duì)登記予以審查，至于未經(jīng)登記的處分不發(fā)生物權(quán)效力，可由處分人與相對(duì)人依據(jù)債法解決。

我國(guó)對(duì)基于合同的物權(quán)變動(dòng)采取了物權(quán)變動(dòng)結(jié)果與其原因行為的區(qū)分原則，“不發(fā)生物權(quán)效力”可以理解為承認(rèn)了該處分的債權(quán)效力，基于該不動(dòng)產(chǎn)的交易合同依法有效，但若想履行合同內(nèi)容，則需權(quán)利人積極的完成產(chǎn)權(quán)登記，否則便要因履行不能而承擔(dān)違約責(zé)任，從而在保護(hù)權(quán)利人取得的物權(quán)同時(shí)，引導(dǎo)權(quán)利人積極進(jìn)行登記，使不動(dòng)產(chǎn)登記得以連貫。

三、物權(quán)法第31條的相關(guān)問題

（一）物權(quán)法第31條與善意取得

在實(shí)務(wù)中，《物權(quán)法》第31條常伴有善意取得的訴訟請(qǐng)求，具體可分為兩種情況：一是買受人取信于法院裁判文書、繼承關(guān)系等，依據(jù)《物權(quán)法》第29條至第31條的規(guī)定而相信出賣人即是所有權(quán)人，因而與其發(fā)生交易，這種情況下因出賣人即為所有權(quán)人，并非無權(quán)處分，因而不適用善意取得制度，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)交易因《物權(quán)法》第31條限制而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力；另一情況便是不動(dòng)產(chǎn)雖登記在出賣人名下，但該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)際已依據(jù)《物權(quán)法》第28條至第31條轉(zhuǎn)移于其他人，買受人取信于不動(dòng)產(chǎn)登記薄與出賣人進(jìn)行交易，此時(shí)若買受人為善意并支付合理對(duì)價(jià)完成交付，滿足善意取得制度的其他構(gòu)成要件，便可取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

（二）處分行為之后的登記

在實(shí)務(wù)中，權(quán)利人在處分行為之后才對(duì)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行權(quán)屬登記的時(shí)候常有發(fā)生，此時(shí)該處分行為是否能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，我國(guó)《物權(quán)法》沒有給出明確的規(guī)定。既然當(dāng)事人雙方之間的處分行為合法有效，雙方便存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出賣人有義務(wù)協(xié)助買受人取得標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，并且《物權(quán)法》第31條的主要目的在于貫徹不動(dòng)產(chǎn)的登記，沒有阻止權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分的意圖，因而我認(rèn)為出賣人在作出處分行為之后，再對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，該處分行為可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

四、結(jié)語(yǔ)

《物權(quán)法》第31條規(guī)定中共涉及三類當(dāng)事人：原權(quán)利人A，依據(jù)《物權(quán)法》第28條至第30條取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)權(quán)利人B，欲從現(xiàn)權(quán)利人B處接受物權(quán)的新權(quán)利人C?，F(xiàn)權(quán)利人B通過原始取得或從原權(quán)利人A處繼受取得標(biāo)的物權(quán)，依法生效，成為標(biāo)的物的所有權(quán)人，享受占有使用收益處分的完整權(quán)能。但當(dāng)現(xiàn)權(quán)利人B欲將該物權(quán)處分給新權(quán)利人C時(shí)，如若未對(duì)該物權(quán)進(jìn)行登記，則該處分行為雖然有效，卻不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，新權(quán)利人C便不能夠取得標(biāo)的物權(quán)，無法成為該物權(quán)的權(quán)利人。

該條款銜接了非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)與基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，將我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式所貫徹的公示要件主義之例外情形引回到公示原則之中，就非基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，法律對(duì)權(quán)利人的處分行為并不禁止，權(quán)利人有權(quán)進(jìn)行處分并且處分行為合法有效，但涉及到第三人的交易安全利益時(shí)，出于維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的目的，要求權(quán)利人必須登記才可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，引導(dǎo)權(quán)利人積極登記，使登記與實(shí)質(zhì)能夠趨于統(tǒng)一。因此在實(shí)際交易中，個(gè)人或企業(yè)依照《物權(quán)法》第28條至第31條規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)盡早進(jìn)行權(quán)屬登記，以保障該所有權(quán)可順利的實(shí)現(xiàn)處分結(jié)果。而作為買受人，在接手該種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，亦應(yīng)對(duì)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)登記情況積極審查，以確保自己可以順利取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，避免不必要的訴訟糾紛。

（作者單位：煙臺(tái)大學(xué)）