彭霈　張慧娟

摘 要：房產(chǎn)測繪已隨社會發(fā)展和進(jìn)步關(guān)系到了人們生產(chǎn)生活的諸多方面，成人們關(guān)注的焦點(diǎn)，同時也是發(fā)生爭議及訴訟的焦點(diǎn)。要想合理控制好房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，就需要對房產(chǎn)測繪的全過程做好管理與控制，通過精心的組織合理的安排，在不斷提高測繪技術(shù)水平的情況下，確保房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量符合人們的不斷提高的要求標(biāo)準(zhǔn)。本文就房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的管控技術(shù)要點(diǎn)進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：測繪；質(zhì)量；控制

1 引言

伴隨人們物質(zhì)生活水平的持續(xù)提升，市場經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房產(chǎn)交易日益活躍，房產(chǎn)面積在生活和生產(chǎn)中的重要性也日益提高。近年來有關(guān)房產(chǎn)面積的爭議及訴訟越來越多，人們對房產(chǎn)測繪的要求也越來越精細(xì)化，房產(chǎn)測繪應(yīng)隨之進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量控制。通過測繪成果質(zhì)量的有效控制，能為房地產(chǎn)管理提供準(zhǔn)確可靠的成果資料，也能為相關(guān)權(quán)利人提供數(shù)據(jù)支撐，同時更能為城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)、市政工程等行業(yè)提供服務(wù)。

2 房產(chǎn)測繪介紹

房屋是人民生活和生產(chǎn)的場所，房屋和房屋用地是人民生活和生產(chǎn)的基本物質(zhì)要素，這一要素信息的采集和表述必須經(jīng)過房地產(chǎn)測量。房地產(chǎn)測量是為城市建設(shè)和房地產(chǎn)管理服務(wù)的一門應(yīng)用技術(shù)，是調(diào)查和測定房地產(chǎn)自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測量。房地產(chǎn)測量的對象是房屋和房屋用地，房地產(chǎn)測量人員應(yīng)該具備房屋、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、測繪的基本知識。房產(chǎn)測量的資料是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)以后的房產(chǎn)成果資料具有法律效力。

3 影響房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的因素

3.1 影響房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的客觀因素

房產(chǎn)測繪作業(yè)是一個涉及諸多因素和諸多環(huán)節(jié)的過程。這個過程中客觀存在一些對作業(yè)不利的因素，包含下列幾種情況：

（1）測繪對象結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法經(jīng)過現(xiàn)場測繪完成其平面圖繪制；

（2）測繪對象后期改造嚴(yán)重，已無法與規(guī)劃設(shè)計圖紙相對應(yīng)而無法完成產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的；

（3）測繪對象中存在類似地下消防水池等人員無法到達(dá)的部位；

（4）測繪對象實(shí)際使用性質(zhì)與規(guī)劃設(shè)計等相關(guān)資料不一致的。

3.2 影響房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的人為因素

影響房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的關(guān)鍵因素是作業(yè)人員在作業(yè)過程中認(rèn)真是否依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范及規(guī)程，根據(jù)測繪數(shù)據(jù)及相關(guān)材料，完成測繪成果。常見的房產(chǎn)測繪成果人為差錯如下：

（1）面積計算依據(jù)的規(guī)范或細(xì)則版本錯誤；

（2）繪圖計算數(shù)據(jù)結(jié)果、電子文檔數(shù)據(jù)與報告書不一致；

（3）房屋層數(shù)編制方式與規(guī)劃許可不一致；

（4）樓棟范圍的確認(rèn)及依據(jù)不正確；

（5）報告書中重要指標(biāo)矛盾；

（6）功能區(qū)劃分不正確；

（7）共有部分、專有部分認(rèn)定錯誤；

（8）房屋基本登記單元認(rèn)定不正確；

（9）對基本單位的性質(zhì)認(rèn)定錯誤；

（10）基本部位面積計算方式錯誤；

（11）共有部位分?jǐn)偡绞教幚礤e誤；

（12）報告書內(nèi)容與要件資料記載內(nèi)容不一致；

（13）報告書中項(xiàng)目丘地及建筑物略圖、房屋坐落分布圖、分層平面圖表達(dá)不符合規(guī)范。

3.3 影響房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的組織因素

從以往的作業(yè)經(jīng)驗(yàn)看來，項(xiàng)目的組織也是影響房產(chǎn)測繪成果的一個重要因素。房地產(chǎn)測繪成果實(shí)行二級檢查，一級驗(yàn)收和審核備案制度。因此，一個完善的人員組織構(gòu)成和人員分組，可以提供較高的工作效率和工作質(zhì)量，可以有效的降低工作難度和工作壓力。

3.4 對房產(chǎn)測繪作業(yè)過程中成果質(zhì)量的具體管理和控制方法

在進(jìn)行房產(chǎn)測繪作業(yè)的過程中，要把握好作業(yè)過程的各個環(huán)節(jié)，解決好其中的技術(shù)難點(diǎn)，就可以從很大程度上解決房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量問題。針對影響房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的各個因素，筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面進(jìn)行管控。

首先，在面對客觀因素時，應(yīng)積極分析問題原因，收集其他可作為依據(jù)的相關(guān)資料，通過與相關(guān)部門或相關(guān)權(quán)利人的溝通，全面掌握測繪對象情況，從而制定合理的測繪方案。例如，在前文中提到的因測繪對象結(jié)構(gòu)復(fù)雜無法完成現(xiàn)場測繪的情況，在作業(yè)過程中可通過在規(guī)劃管理部門、設(shè)計單位調(diào)取相關(guān)圖紙，聯(lián)系施工單位掌握其竣工資料，依據(jù)上述材料完成測繪草圖，依據(jù)測繪草圖制定測繪方案并完成測繪。如果遇到因測繪對象后期改造嚴(yán)重，已無法與規(guī)劃設(shè)計圖紙相對應(yīng)而無法完成產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的情況，則應(yīng)當(dāng)先與相關(guān)管理部門溝通，在完全掌握現(xiàn)場的基礎(chǔ)上，制定測繪方案，準(zhǔn)確認(rèn)定現(xiàn)場具體部位性質(zhì)，確認(rèn)適用計算規(guī)范的條款，從而完成經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定的測繪成果。

在解決影響房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量的人為因素方面，管理者要制定相關(guān)的作業(yè)流程和標(biāo)準(zhǔn)，對作業(yè)人員進(jìn)行反復(fù)的作業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和探討，提高作業(yè)人員的技術(shù)實(shí)力和水平。同時對作業(yè)人員進(jìn)行分組，由能力強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)豐富的人員對技術(shù)水平相對欠缺的人員進(jìn)行傳幫帶，由技術(shù)過硬認(rèn)真負(fù)責(zé)的人員完成檢查工作，從而提高成果質(zhì)量。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)定期組織作業(yè)人員與房管、規(guī)劃等管理部門進(jìn)行探討學(xué)習(xí)，及時掌握對于現(xiàn)行規(guī)范的解讀，統(tǒng)一模糊問題的處理方式，提高測繪成果的適用性和準(zhǔn)確性。

在具體項(xiàng)目的組織中，對人員進(jìn)行完善配置，包括項(xiàng)目經(jīng)理1名，技術(shù)負(fù)責(zé)人1名，檢查人員數(shù)名，作業(yè)人員若干。項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)評估項(xiàng)目部的組織、協(xié)調(diào)和日常管理工作，技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)技術(shù)工作，檢查人員負(fù)責(zé)對成果數(shù)據(jù)和中間數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查工作，作業(yè)人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場測量、計算、完成報告等工作。在項(xiàng)目的組織實(shí)施中，按照項(xiàng)目管理的方式，運(yùn)用項(xiàng)目管理的理論，將測量項(xiàng)目的全部工作進(jìn)行工作結(jié)構(gòu)分解，然后對每項(xiàng)工作進(jìn)行分工，并明確各部門職責(zé)，根據(jù)房產(chǎn)測量工作需要配備足夠的技術(shù)人員，保質(zhì)、保量、按時完成房產(chǎn)測繪工作。

4 結(jié)束語

房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量控制不僅考慮現(xiàn)場測繪的質(zhì)量，更要考慮到測繪內(nèi)業(yè)的質(zhì)量，完成的測繪成果需最終經(jīng)過在相關(guān)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)才能產(chǎn)生法律效力。故在房產(chǎn)測繪的作業(yè)過程中要做到綜合的考量，既考慮到反映測繪對象的現(xiàn)實(shí)性，又要考慮到規(guī)劃、房管等的適用性。既要考慮符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，又要考慮完成測繪成果的工作效率。綜合利用各方面的知識，準(zhǔn)確完善地提供房產(chǎn)測繪成果。

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