王 譯 萱

(天津土地交易中心，天津 300042)

0 引言

近幾年來，隨著天津的整體經(jīng)濟(jì)形勢迅速發(fā)展，越來越多的投資者涌入天津市場，尤其以一些獨(dú)具實(shí)力的房地產(chǎn)投資公司為代表。它們的投資意向使天津土地市場的成交土地?cái)?shù)量不斷增加，成交金額也屢創(chuàng)新高。從擬定招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓公告到擬定招標(biāo)、拍賣、掛牌文件再到組織實(shí)施土地公開交易活動最后到簽訂《天津市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》這一系列的手續(xù)都在天津土地交易中心完成。

天津市政府設(shè)立的天津土地交易中心是全市唯一的有形土地市場和土地交易的專門機(jī)構(gòu)。天津土地交易中心作為全市唯一實(shí)施國有土地使用權(quán)出讓、租賃工作的機(jī)構(gòu)，為天津市出讓土地、辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃等手續(xù)，對各種土地交易信息進(jìn)行統(tǒng)一的收集、分析和發(fā)布，為土地交易提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的土地投資、交易場所。天津土地交易中心的唯一性決定了其職能地位的重要性，也決定了在每一塊土地交易過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)謹(jǐn)性，因此，國有土地使用權(quán)掛牌出讓網(wǎng)上交易系統(tǒng)變得尤其重要。

1 系統(tǒng)介紹

天津土地交易中心國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)的構(gòu)架內(nèi)部將劃分為表現(xiàn)層、應(yīng)用層、邏輯層和數(shù)據(jù)層四個(gè)層次結(jié)構(gòu)。

該系統(tǒng)采取競買人在現(xiàn)場進(jìn)行登記、報(bào)名后確認(rèn)掛牌人的身份，確認(rèn)身份后在掛牌文件所要求的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行報(bào)價(jià)，如果在掛牌地塊的截止時(shí)間仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買人表示要求參加該地塊的競買活動，則該地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)。在現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)中，出示的有效報(bào)價(jià)最高者為競得人。在報(bào)名及其競價(jià)過程中，競買者身份均不被透露。

2 系統(tǒng)優(yōu)勢

我市國有土地使用權(quán)掛牌出讓網(wǎng)上交易系統(tǒng)與傳統(tǒng)交易方式相比具有如下優(yōu)勢：

1)掛牌交易的形式相比更加快捷更加方便。與傳統(tǒng)的交易方式相比，網(wǎng)上交易系統(tǒng)更加的人性化、智能化，競買人可以通過瀏覽相關(guān)網(wǎng)站來查看各個(gè)公告地塊的相關(guān)信息，簡化了交易競買程序。

2)掛牌交易的過程更加透明公正。掛牌地塊在交易過程中的截止時(shí)間倒計(jì)時(shí)是以系統(tǒng)自動記錄的時(shí)間為準(zhǔn)，不能進(jìn)行人為更改，在掛牌地塊競價(jià)時(shí)只有按照相關(guān)地塊要求的競買加價(jià)幅度進(jìn)行競買的報(bào)價(jià)，系統(tǒng)才會予以確認(rèn)。而報(bào)價(jià)系統(tǒng)只有在競價(jià)人員出具有效報(bào)價(jià)單的情況下，工作人員才能進(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行報(bào)價(jià)，這些相應(yīng)的制度都對交易市場進(jìn)行了約束，杜絕了不良行為的發(fā)生，使交易環(huán)節(jié)更加透明公正。

3)網(wǎng)上掛牌交易時(shí)間充分。網(wǎng)上交易系統(tǒng)有20 d地塊公示期和10個(gè)工作日的掛牌期，在公告規(guī)定的掛牌期限內(nèi)，競買人填寫報(bào)價(jià)單，經(jīng)交易中心審查后，將高于當(dāng)前最高掛牌價(jià)格的有效報(bào)價(jià)公告顯示在電子屏幕上(按報(bào)價(jià)時(shí)間的先后順序處理)，且允許多次報(bào)價(jià)。在掛牌時(shí)間截止時(shí)，除最高報(bào)價(jià)人外，另有一個(gè)或一個(gè)以上競買人表示要報(bào)出比掛牌截止時(shí)的最高報(bào)價(jià)更高的價(jià)格的，則掛牌出讓進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)階段。現(xiàn)場競價(jià)由競價(jià)主持人主持，取得該地塊掛牌競買資格的競買人均可參加現(xiàn)場競價(jià)，掛牌截止時(shí)的最高報(bào)價(jià)人必須參加現(xiàn)場競價(jià)。這種交易模式給競買人較為充分的考慮時(shí)間，有利于競買人的理性決策[1]。網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)流程如圖1所示。

3 系統(tǒng)存在問題

國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)為土地市場的發(fā)展和建設(shè)做出了卓越的貢獻(xiàn)，使土地交易的各個(gè)環(huán)節(jié)更加便捷，但是國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)還處于初級探索階段，整個(gè)系統(tǒng)建設(shè)還不夠完善、有待成熟，一些地方在交易過程中出現(xiàn)了一些弊端還需亟待解決，其中主要存在以下幾個(gè)方面的問題：

1)還需要競買人來到現(xiàn)場進(jìn)行競價(jià)。要求競買者不斷往返于土地交易中心的交易大廳進(jìn)行地塊報(bào)價(jià)，還不能實(shí)現(xiàn)競買人遠(yuǎn)程報(bào)價(jià)。這種競買增加了競買人的競買成本；與此同時(shí)，競買人參與公開競買，容易透露競買人的身份，出現(xiàn)私人聯(lián)盟招投標(biāo)、暗箱操縱、壓低買賣價(jià)格等不良現(xiàn)象[2]。

2)在掛牌截止時(shí)間，如果有兩家及其以上的競買人表示還要繼續(xù)參與競買，現(xiàn)在還需轉(zhuǎn)入現(xiàn)場舉牌競價(jià)環(huán)節(jié)，還不能實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)上競價(jià)。現(xiàn)場舉牌競價(jià)則需要拍賣師進(jìn)行組織競價(jià)。這種競價(jià)方式多少存在一些人為的煽動性，最終成交需要拍賣師人為判斷，有時(shí)會存在競買人考慮時(shí)間長短不一的情況[3]。

3)競買人之間競爭過于激烈。由于網(wǎng)上交易系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)，競買人及時(shí)了解出讓的相關(guān)地塊，因此地塊的競爭就愈發(fā)激烈，從而造成了土地價(jià)格的高漲。

表1 心城區(qū)2016年—2017年部分成交地塊明細(xì)表

從表1中可以看出2016年—2017年我市中心城區(qū)地塊成交金額較高主要是因?yàn)槭袌龅拈_放，使得很多省外的大型房地產(chǎn)開發(fā)商涌進(jìn)天津市場，加劇了競爭，推動了土地價(jià)格的高漲[4]。

4)國有建設(shè)用地使用權(quán)目前還沒有完全能夠在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)。在國有建設(shè)用地使用權(quán)交易過程中，如發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告；掛牌截止時(shí)間顯示；成交結(jié)果公示等可以在網(wǎng)上完成，但遠(yuǎn)程報(bào)價(jià)、簽訂出讓合同、土地交付等環(huán)節(jié)還需線下達(dá)成[5]。

4 結(jié)語

天津土地掛牌網(wǎng)上交易系統(tǒng)，從發(fā)布公告、用戶登錄、提交競買申請、繳納保證金獲得競買資格、競買人網(wǎng)上報(bào)價(jià)、競得人簽訂成交確認(rèn)書等多個(gè)環(huán)節(jié)緊密相扣，體現(xiàn)了土地市場的公開、公平、公正，方便了競買人競買流程，保證了土地掛牌交易系統(tǒng)的安全性。但針對系統(tǒng)的不足還需在今后的使用過程中不斷完善，從而實(shí)現(xiàn)全部的網(wǎng)上交易流程?？陀^地講，土地交易信息系統(tǒng)只完成了近期目標(biāo)，要完成土地信息動態(tài)管理系統(tǒng)的建設(shè)，還有很多很多的工作要做，還有很多很多的系統(tǒng)要建，有待進(jìn)一步的把握和深入。

參考文獻(xiàn):

[1] 楊治宇.惠州國土資源網(wǎng)上掛牌交易系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[D].廣州:華南理工大學(xué)碩士學(xué)位論文,2012.

[2] 邵宇飛,姚 東,王學(xué)斌,等.國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓運(yùn)行模式的探索[J].科技資訊,2011(17):219-220.

[3] 李曉輝.國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)研究[D].濟(jì)南:山東大學(xué)碩士學(xué)位論文,2012.

[4] 鄒禮卿,孫 浩.長沙網(wǎng)上招拍掛全解[J].國土資源導(dǎo)刊,2011,7(3):35-36.

[5] 王 敏.土地使用權(quán)出讓公告[J].資源與人居環(huán)境,2004(10):12-15.