楊芮

習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中指出： 堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位， 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017年最后一個(gè)季度以來，以工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行為代表的大型銀行率先推出住房租賃市場(chǎng)相關(guān)金融產(chǎn)品、與房地產(chǎn)集團(tuán)或企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議等，以積極促成金融與房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。

股份行、城商行、農(nóng)商行等中小銀行在機(jī)構(gòu)布局、資金成本、客戶基礎(chǔ)等方面不及大型銀行具有明顯優(yōu)勢(shì)，較難滿足住房租賃業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、資金量大的需求。但是，中小銀行由于機(jī)制靈活，對(duì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的推進(jìn)和實(shí)施反應(yīng)迅速及時(shí)；與當(dāng)?shù)卣⒈就疗髽I(yè)具有良好的政銀、銀企合作基礎(chǔ)，仍然可以尋找到開展住房租賃業(yè)務(wù)的價(jià)值。

商業(yè)銀行與房地產(chǎn)行業(yè)的既有關(guān)系

較長(zhǎng)時(shí)間以來，我國(guó)金融與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系，尤其是商業(yè)銀行與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系主要通過信貸業(yè)務(wù)得以構(gòu)建。2008 年至2017年，我國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款余額十年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為21%、14%和22%。截至2017年末，我國(guó)房地產(chǎn)貸款余額增長(zhǎng)至32.25萬億元，同比增長(zhǎng)20.9%，占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的26.8%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長(zhǎng)至7 萬億元，同比增速為21.7%；個(gè)人住房貸款余額增長(zhǎng)至21.9萬億元，同比增速為22.2%，占房地產(chǎn)貸款余額的67.9%。

個(gè)人住房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重較大主要源于一是從需求端講，我國(guó)傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，只有買房才是“安家置業(yè)”，近幾年來，以一、二線城市為代表的人口凈流入城市具有較大的購房剛需，再加上投機(jī)性的買房需求，推動(dòng)購房“加杠桿”。二是對(duì)于信貸主要供給方來講，個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行較為優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，是發(fā)展銀行零售業(yè)務(wù)（如信用卡、個(gè)人理財(cái)、個(gè)人存款等）、增強(qiáng)個(gè)人客戶黏性、提升零售產(chǎn)品交叉銷售的重要引擎。因此，在過去十年里，房地產(chǎn)交易中的購房端（需求端）幾乎與商業(yè)銀行的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)是相互“綁定”的關(guān)系，再加上商業(yè)銀行通過向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放貸款、永續(xù)債、建立產(chǎn)業(yè)基金等方式為售房端（供給端）提供資金支持，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)交易的資金鏈上扮演著重要角色。貨幣供應(yīng)量、信貸政策、貸款利率等因素均對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)產(chǎn)生重要影響。2017年1～12月， 全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格為10455元/平方米，與上年同期相比漲幅為5.6%。

商業(yè)銀行布局住房租賃市場(chǎng)的契機(jī)

從政策層面上講，2016年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），為建立住房租賃市場(chǎng)體系打開了政策紅利的大門。隨后，九部委、住建部、國(guó)土資源部以及11個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布了加快發(fā)展和規(guī)范本地住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)文件，其中增加新建租賃住房供應(yīng)、扶持國(guó)有企業(yè)發(fā)展規(guī)模化租賃、扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)、租購?fù)瑱?quán)、建立政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)等是被提及較多的政策要點(diǎn)。

從市場(chǎng)需求上講，人口凈流入的大中城市的住房租賃需求量更大。2017年我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模為2.5億人，其中在現(xiàn)住地購房人口占8.6%，租賃廉租房和公租房人口占0.3%，租住私房的人口占67.3%。2017年全國(guó)住房需求較上年末增長(zhǎng)57個(gè)百分點(diǎn)。其中，北上廣深一線城市租房需求占全國(guó)的13%，成都、重慶、杭州、武漢等12個(gè)新一線城市租房需求占全國(guó)的20%。

從國(guó)際比較上看，我國(guó)租賃房屋占比與租賃人口占比均低于發(fā)達(dá)國(guó)家。英國(guó)、日本、美國(guó)等國(guó)家的租賃房屋占比與租賃人口占比保持在30%以上，而我國(guó)的租賃房屋占比和租賃人口占比不足20%。美國(guó)和日本的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模在交易市場(chǎng)規(guī)模中占比達(dá)50%以上，而我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模在交易市場(chǎng)規(guī)模中的占比不足10%，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展空間較大。

商業(yè)銀行開展住房租賃業(yè)務(wù)的模式

從現(xiàn)行模式上看，我國(guó)商業(yè)銀行布局住房租賃市場(chǎng)仍然主要是扮演資金供給者的角色，并在不同程度上參與了間接融資市場(chǎng)和直接融資市場(chǎng)。

間接融資市場(chǎng)上，仍然以信貸業(yè)務(wù)為主。參與者主要是大型銀行，就目前推出的住房租賃貸款模式，主要可以分為三種：

第一，與地方政府或龍頭房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手打造住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，向租戶提供個(gè)人住房租賃貸款。住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)用以保障房源的充足和可靠，目前一些銀行推出的個(gè)人租賃住房貸款實(shí)質(zhì)上是一種指定用途的類個(gè)人信用貸款，具有長(zhǎng)租需求的貸款申請(qǐng)者滿足一定條件（年齡、社保繳存期限、個(gè)人征信記錄等）， 一次性交清房租后，銀行可以對(duì)其放款， 貸款用途限定于只能是交房租。目前銀行提供的最高額度可達(dá)100萬元，且為一次性放款，額度有效期長(zhǎng)達(dá)10年，利率小于購房貸款利率。

第二，與租賃住房建設(shè)主體達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，為企業(yè)端提供租賃住房開發(fā)貸款。目前銀行可提供的最高融資金額達(dá)項(xiàng)目總投資的80%，期限長(zhǎng)達(dá)25年；同時(shí)向該住房建設(shè)主體的租戶提供個(gè)人租賃住房貸款。與第一種模式相比，銀行加強(qiáng)了在租賃住房市場(chǎng)上的參與程度，在企業(yè)端與個(gè)人端同時(shí)分別提供租賃住房開發(fā)貸款和個(gè)人住房租賃貸款，不僅有利于擴(kuò)大租賃房源供給，穩(wěn)定租賃關(guān)系，而且還有助于銀行提高對(duì)公客戶轉(zhuǎn)介零售客戶的客戶轉(zhuǎn)化率。

第三，與大型房地產(chǎn)企業(yè)攜手打造新房長(zhǎng)租社區(qū)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)商品房開發(fā)銷售與租賃經(jīng)營(yíng)的一體化運(yùn)作模式。通過設(shè)立保障性基金、投資住房租賃服務(wù)公司等方式，銀行與長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域的房地產(chǎn)企業(yè)共同成長(zhǎng)，參與住宅從開發(fā)、租賃、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、綜合整治等整個(gè)租賃產(chǎn)業(yè)鏈， 同時(shí)整合銀行金融資源，為長(zhǎng)租住宅市場(chǎng)提供一攬子綜合化金融服務(wù)。相較于前兩種模式，銀行參與的階段前置，有利于構(gòu)建住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的閉環(huán)，但真正推出相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行交易流轉(zhuǎn)可能需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

隨著穩(wěn)健貨幣政策的推進(jìn)，再加上住房租賃市場(chǎng)的迅速發(fā)展和資金需求的不斷擴(kuò)大，僅從信貸渠道獲得資金的規(guī)模愈加有限?！兑庖姟分刑岬?，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。以CMBS、REITs、類REITs等房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化為代表的直接融資方式將有望成為另一個(gè)重要的資金來源。

相較于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)證券化還處于發(fā)展階段中。目前，證券交易所的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要以銀行間市場(chǎng)資產(chǎn)支持證券、封閉式基金、類REITs等產(chǎn)品為主，尚缺乏真正意義上的REITs產(chǎn)品； 已發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，如CMB S、CMBN、類REITs等，主要以寫字樓、酒店、會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等商業(yè)地產(chǎn)為主，鮮有涉及到住房租賃資產(chǎn)。

2017年，我國(guó)類REITs產(chǎn)品的規(guī)模達(dá)379.67億元，較2016年增長(zhǎng)了156.1%，共發(fā)行類REITs產(chǎn)品16單，88%為權(quán)益型產(chǎn)品，抵押型和混合型產(chǎn)品各占6%。2017年下半年發(fā)行的長(zhǎng)租公寓類REITs主要有兩種模式，以股份行和城商行為代表的中小銀行參與其中：

第一種是權(quán)益型的類REITs模式。由原始權(quán)益人設(shè)立契約型私募基金，私募基金的份額為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)，私募基金直接或間接持有項(xiàng)目公司股權(quán)，資產(chǎn)支持證券投資人的預(yù)期收益為標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收益。商業(yè)銀行在其中扮演的角色是私募基金的基金托管方，并通過私募基金向項(xiàng)目公司發(fā)放委托貸款。2017 年10月在深交所獲批發(fā)行的新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃主要采用“股+ 債”模式，這也是國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs。

但是，自2018年1月銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）后，任何資產(chǎn)管理產(chǎn)品募集的資金不能再發(fā)放委托貸款，這意味著上述通過私募基金發(fā)放委托貸款的模式難以復(fù)制。

第二種是儲(chǔ)架發(fā)行的類REITs模式。設(shè)立以租賃住房物業(yè)為標(biāo)的資產(chǎn)的專項(xiàng)計(jì)劃，租金現(xiàn)金流為優(yōu)先級(jí)還款來源。對(duì)于住房租賃業(yè)務(wù)在短期內(nèi)融資金額較大、融資頻率較高的需求，可以借助AB S儲(chǔ)架發(fā)行的模式予以解決：在交易所首次申報(bào)提交框架性申報(bào)材料、總的發(fā)行期數(shù)和規(guī)模，審批通過后可在約定時(shí)間內(nèi)分期發(fā)行。這不僅提高了發(fā)行效率，也降低了市場(chǎng)的集中融資壓力。商業(yè)銀行在這類模式中可以作為租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的托管人和監(jiān)管行，或者優(yōu)先級(jí)的購買方。2017年10月發(fā)行的R E I Ts-保利租賃和2018年2月獲批的碧桂園長(zhǎng)租公寓REUTs 均采用了儲(chǔ)架發(fā)行模式。

在目前的監(jiān)管環(huán)境下，這種模式對(duì)主體的兜底能力要求較高?！掇k法》實(shí)施后，由于不能通過私募基金發(fā)放委托貸款，私募基金與資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃相結(jié)合的雙SPV模式主要通過發(fā)放股東借款給項(xiàng)目公司。

對(duì)商業(yè)銀行開展住房租賃業(yè)務(wù)的建議

培育差異化客戶群體，提高各層次客群質(zhì)量，助力規(guī)范住房租賃市場(chǎng)。一、二線城市面臨更多大量流動(dòng)人口和新市民的租賃住房需求，大型銀行在一、二線城市設(shè)立網(wǎng)點(diǎn)、機(jī)構(gòu)的時(shí)間較早，客戶積累和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面具備地域上的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。在住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的初期，與國(guó)內(nèi)龍頭地產(chǎn)企業(yè)、地方政府合作，也符合大型銀行穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)偏好。隨著長(zhǎng)租市場(chǎng)規(guī)模化和規(guī)范化發(fā)展，資金支持更加傾向于流入專業(yè)化機(jī)構(gòu)。大型銀行應(yīng)發(fā)揮綜合化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，通過自身培育或有條件吸收的途徑，以設(shè)立專營(yíng)機(jī)構(gòu)或子公司的方式，積累高質(zhì)量房源和住房租賃客戶，為企業(yè)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)和租房者提供資金保障，從源頭上降低銀行住房租賃貸款的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中小型銀行來講，發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)盡管在地域、客戶基礎(chǔ)等方面的優(yōu)勢(shì)不及大行突出，但當(dāng)?shù)卣^(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)仍然可以成為目標(biāo)客戶，挖掘其開展住房租賃業(yè)務(wù)時(shí)涉及到發(fā)債、建立產(chǎn)業(yè)基金等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的金融服務(wù)需求；零售客戶端上，通過引入第三方征信的方式，加強(qiáng)對(duì)客戶信息的甄別，減少由于套利而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；通過向券商、基金、私募、保險(xiǎn)等非銀金融機(jī)構(gòu)提供與類RE I T s、REITs相關(guān)的投資交易、產(chǎn)品推送、信息交互撮合、流動(dòng)性支持、私募基金服務(wù)等，提升托管業(yè)務(wù)附加值。

大型銀行應(yīng)發(fā)揮資金成本較低的優(yōu)勢(shì)，提供專項(xiàng)信貸支持。在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展初期，銀行介入住房租賃市場(chǎng)仍然以提供信貸支持為主要融資方式。以REITs 為代表的資產(chǎn)證券化融資模式目前在我國(guó)尚未完全形成發(fā)展的基礎(chǔ)和環(huán)境。目前發(fā)行的類REITs產(chǎn)品偏債權(quán)并主要采用私募方式發(fā)行，只面向機(jī)構(gòu)投資者交易，與真正意義上的REITs產(chǎn)品還有一定差距。在監(jiān)管趨嚴(yán)的環(huán)境下，通道業(yè)務(wù)、非標(biāo)業(yè)務(wù)、影子銀行業(yè)務(wù)等規(guī)模受到制約，類REITs業(yè)務(wù)較難帶動(dòng)住房租賃資產(chǎn)證券化快速發(fā)展。因此，目前商業(yè)銀行作為融資主體參與住房租賃市場(chǎng)仍然以信貸融資為主。五大行由于具備資金來源穩(wěn)定、資金成本較低的優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)前住房租賃融資市場(chǎng)的主力軍。在此過程中，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)租房貸款申請(qǐng)人的信用資質(zhì)、貸款用途、還款能力進(jìn)行多維度審核，在租房貸款審批額度、制定貸款利率、發(fā)放貸款等環(huán)節(jié)都應(yīng)減少產(chǎn)生套利的可能，防止將此前在購房市場(chǎng)上的“杠桿”轉(zhuǎn)移到住房租賃市場(chǎng)上來。用杠桿炒作住房租賃。

中小銀行應(yīng)“抱團(tuán)取暖”，挖掘住房租賃市場(chǎng)的非息收入盈利點(diǎn)。住房租賃業(yè)務(wù)，尤其是長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)具有資金需求量較大、周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，中小銀行可以考慮發(fā)揮銀行間的聯(lián)動(dòng)作用，通過銀團(tuán)貸款向企業(yè)提供信貸支持，這不僅可以滿足企業(yè)資金的需求，同時(shí)也在多邊參與、多邊審查的過程中防范了各類風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，通過參與銀團(tuán)貸款，有利于中小銀行共同打造獲取住房租賃客戶信息、監(jiān)測(cè)分析、監(jiān)管服務(wù)、服務(wù)共享、服務(wù)管理的平臺(tái)，為平臺(tái)上的零售客戶（租戶）提供支付繳費(fèi)、消費(fèi)貸款、租期分期、房租分期、理財(cái)產(chǎn)品等金融服務(wù)；為對(duì)公客戶（如開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商等）提供代理股權(quán)投資、代理債券投資、資產(chǎn)托管、融資租賃、資產(chǎn)支持證券等業(yè)務(wù)。賬戶管理、資金結(jié)算、資產(chǎn)托管、代理業(yè)務(wù)、咨詢顧問等非息收入業(yè)務(wù)基本不占用銀行的風(fēng)險(xiǎn)資本，在息差收窄的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，中小銀行為住房租賃市場(chǎng)提供信貸業(yè)務(wù)在資金成本、資金來源的穩(wěn)定性方面不及大型銀行有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但可以通過大力發(fā)展非息收入業(yè)務(wù)，在租購并舉的政策紅利中尋找盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

（作者單位：恒豐銀行研究院）

商業(yè)銀行月度資訊

溫州銀行因以不正當(dāng)手段虛增存貸款被罰100萬元

3月7日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布了溫州監(jiān)管分局行政處罰信息公開表，對(duì)溫州銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓附回購協(xié)議且未計(jì)提資本；以不正當(dāng)手段虛增存貸款；貸款資金用途管理不到位進(jìn)行處罰，罰款人民幣100萬元。

恒生銀行委任44歲宋躍升為副董事長(zhǎng)兼行長(zhǎng)

3月12日，恒生銀行宣布，委任現(xiàn)年44歲的宋躍升先生為恒生銀行（中國(guó)）有限公司（“恒生中國(guó)”）副董事長(zhǎng)兼行長(zhǎng)，以及恒生銀行的執(zhí)行委員會(huì)委員，有關(guān)委任仍須得到中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)正式核淮。

郵儲(chǔ)銀行長(zhǎng)春市分行因違規(guī)被吉林銀監(jiān)局罰款15萬元

3月14日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布了吉林銀監(jiān)局機(jī)關(guān)行政處罰信息公開表， 郵儲(chǔ)銀行長(zhǎng)春分行因?yàn)槲窗匆?guī)定報(bào)送銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員處罰信息，違反了《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第四十七條，被罰款15萬元。

哈爾濱銀行股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變動(dòng) 撤回A股上市申請(qǐng)

3月16日，哈爾濱銀行鑒于本行內(nèi)資股股權(quán)結(jié)構(gòu)可能發(fā)生變動(dòng)，決定撤回A 股上市申請(qǐng)，待該等內(nèi)資股股權(quán)結(jié)構(gòu)變動(dòng)完成后再重啟A股上市申請(qǐng)。

寧夏銀行因接受第三方金融機(jī)構(gòu)信用擔(dān)保被罰30萬元

3月23日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布了寧夏銀監(jiān)局行政處罰信息公開表，對(duì)寧夏銀行股份有限公司同業(yè)投資未嚴(yán)格進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審查和資金投向合規(guī)性審查、接受間接的第三方金融機(jī)構(gòu)信用擔(dān)保進(jìn)行處罰，罰款人民幣30萬元。

中信銀行和百度將分別向百信銀行增資14億元和6億元

3月26日，據(jù)中信銀行發(fā)布的董事會(huì)會(huì)議決議公告顯示，中信銀行和百度將向雙方的合資銀行“百信銀行”分別增資14億元和6億元人民幣。

工商銀行2017全年凈利潤(rùn)2875億元日均賺7.88億元

3月27日，中國(guó)工商銀行晚間披露年報(bào)，工商銀行2017年凈利潤(rùn)2875億元，歸屬母公司凈利潤(rùn)2860.49億元，同比增2.8%，市場(chǎng)預(yù)期2816.9億元。截至2017年末不良貸款率1.55%，2016年末1.62%。

交通銀行全年凈利潤(rùn)702.2億元 不良貸款率1.50%

3月29日，交通銀行披露年報(bào)，全年凈利潤(rùn)702.2億元人民幣，同比增長(zhǎng)4.48%，市場(chǎng)預(yù)估660.7億元人民幣，全年不良貸款率1.50%，全年撥備覆蓋率153.1%。