(四川大學(xué) 四川 成都 610200)

自2016年起，全國多個(gè)地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)急速上漲局面，造成合同約定的違約成本低于房屋上漲的差價(jià)，合同約定的違約責(zé)任已無法達(dá)到敦促出賣人按約履行合同義務(wù)的作用。于是大量買受人起訴來院，請求繼續(xù)履行合同或要求賠償損失，而后者幾乎都將房屋溢價(jià)損失列入損失賠償范圍。

一、違約損害賠償概述

違約損害賠償是指合同一方當(dāng)事人因不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對方造成損失時(shí)，根據(jù)合同約定或法律規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，它是合同違約責(zé)任中最常見的形式之一，目的在于填補(bǔ)守約人因違約行為所受之損害,恢復(fù)至損害未發(fā)生之前的狀態(tài)。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條之規(guī)定可知，我國法律關(guān)于賠償損失的違約責(zé)任既包括直接損失，也包括可得利益損失。而本文將要研究的房屋溢價(jià)損失，即屬于可得利益損失范疇。

二、房屋溢價(jià)損失是否應(yīng)當(dāng)納入買受人的可得利益損失

通過整理該類房屋買賣合同糾紛案件中雙方當(dāng)事人的訴稱與辯稱，對于房屋溢價(jià)損失是否應(yīng)當(dāng)納入買受人的可得利益損失問題，出賣人與買受人各執(zhí)一詞：

1.出賣人認(rèn)為，房屋溢價(jià)損失不應(yīng)當(dāng)納入買受人的可得利益損失。

首先，買受人起訴請求賠償損失，放棄了“繼續(xù)履行合同”的請求權(quán)，本質(zhì)上即是放棄了后續(xù)房屋價(jià)格上漲的可得利益。因此對于此后房屋價(jià)格上漲的差價(jià)，當(dāng)然屬于出賣方所有。

其次，在出賣人明確表示不履行合同后，買受人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取止損措施，此后的損失不應(yīng)當(dāng)由出賣人負(fù)擔(dān)。當(dāng)前房價(jià)快速上漲的趨勢還在持續(xù)，若買受人消極主張自己的權(quán)益，等到溢價(jià)增加，才起訴到法院并申請對房屋價(jià)格進(jìn)行鑒定評估，從而獲取高額利益，顯然對出賣人不公平。

復(fù)次，房價(jià)劇烈上漲系屬情勢變更，不屬于雙方在簽訂合同時(shí)可以預(yù)見的情形，因此其上漲利益不必然歸買受人所有。若將該溢價(jià)認(rèn)定為買受人的可得利益損失并由出賣人予以賠償，那么將會產(chǎn)生買受人僅支付了幾萬元定金，就可獲利幾十萬損失賠償?shù)乃痉ㄆ嬗^，對于出賣人而言，亦是極為不公的。

2.買受人認(rèn)為，該溢價(jià)損失應(yīng)當(dāng)納入買受人的可得利益損失范圍。

首先，若雙方簽訂的合同能夠被如約履行，而其后該房屋的上漲差價(jià)當(dāng)然屬于買受人可以獲得的利益。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款之規(guī)定，合同履行后的可得利益應(yīng)當(dāng)納入損失范圍，由違約方予以賠償。

其次，基于房價(jià)快速上漲且幅度較大的客觀事實(shí)，若買受人要購買相同房屋，必然需要支付該上漲差價(jià)，當(dāng)然屬于買受人的損失。此外，某些地區(qū)陸續(xù)頒布了限購政策，由此導(dǎo)致其中部分買受人失去當(dāng)?shù)刭彿抠Y格，其購房成本仍在持續(xù)增加，該損失亦難以通過雙倍返還定金等方式予以彌補(bǔ)。

復(fù)次，若出賣人違反誠信隨意撕毀雙方簽訂的買賣合同，卻僅僅判令其向守約的買受人賠償幾萬元的定金損失，而其即可再次將房屋出售，獲取高達(dá)幾十萬元甚至更多的利益，違約成本過低，根本達(dá)不到懲罰違約方的作用，甚至能基于違約而獲益，在客觀上鼓勵(lì)違約行為，破壞了民商事活動中的契約精神，擾亂了市場交易秩序有違公平正義。

三、司法實(shí)踐中法官認(rèn)定房屋溢價(jià)損失數(shù)額時(shí)的考量因素

《合同法》第一百一十三條前半段確立了完全賠償原則，即指與違約行為具有因果關(guān)系的一切損害都應(yīng)賠償，這是保護(hù)非違約方利益的當(dāng)然要求。[1]。同時(shí)該條文后半段體現(xiàn)了我國在損失范圍的認(rèn)定上采用可預(yù)見性規(guī)則。根據(jù)該條文規(guī)定，其中預(yù)見的主體為違約方，預(yù)見的時(shí)間為訂立合同時(shí)，并未對預(yù)見到的損害的程度或者金額作出要求。

事實(shí)上，違約損害賠償?shù)姆秶J(rèn)定，屬于法官的自由裁量權(quán)范圍。法院對債權(quán)人的過失在何種程度上加以斟酌，系委諸法院的自由裁量，法院應(yīng)通過考量過失大小、原因力的強(qiáng)弱及其他情事進(jìn)行決定。[2]因此，司法實(shí)踐中，具體如何認(rèn)定損失范圍，還需由法官綜合各方面的因素，再進(jìn)行整體把握，作出裁判。

通過分析相關(guān)裁判文書，法官在裁判該類案件時(shí)，考量因素大致包括以下幾點(diǎn)：

1.出賣人違約原因。雖然最終都體現(xiàn)為出賣人違約，但違約原因不同，法官對違約責(zé)任的認(rèn)定亦會有所不同。一般來說，若系出賣人直接告知買受人因房價(jià)上漲不再出售，或是出賣人要求買受人必須加價(jià)購買否則拒絕辦理過戶的，因其主觀惡意較大，法官一般會將此因素納入違約損害賠償?shù)目剂糠秶蛴趪?yán)懲。而某些因?yàn)榈盅?、查封未能辦結(jié)等因素導(dǎo)致合同不能履行從而違約的出賣人，相對來說主觀惡性輕于前者，在認(rèn)定違約損害賠償責(zé)任時(shí)，一般也會輕于前者。

2.買受人有無過錯(cuò)。若在合同履行過程中，買受人未盡到足夠的審慎義務(wù)，或是存在一定的履行瑕疵，比如說欲購買的房屋是夫妻共有，卻僅與其中一方簽訂買賣合同，那么法官也會將此類因素納入認(rèn)定的考量范圍。再譬如在簽訂合同時(shí)，買受人既已知曉該房屋存在抵押、查封等情形，最后因出賣人未能按約解除查封、抵押而導(dǎo)致合同不能履行的，買受人亦要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，在損失數(shù)額上酌情予以扣減。

3.合同履行程度。解除合同時(shí)的違約損害賠償范圍須視履行情況而定，因此，對于房屋溢價(jià)損失，買受人已經(jīng)全部履行的，可要求出賣人賠償全部的可得利益損失；若僅為部分履行，則應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少可得利益的賠償額度。譬如買受人僅支付幾萬元定金的情況下，出賣人違約，則應(yīng)當(dāng)將該履行程度納入考量范圍，酌情減少損失數(shù)額。

4.定金返還情況。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十八條的規(guī)定，買受人可以同時(shí)主張定金及違約損害賠償。因此，若已雙倍返還定金，則應(yīng)當(dāng)酌情減少違約損害賠償?shù)臄?shù)額。

5.合同中的違約金條款。司法實(shí)踐中常有買受人將違約金與違約損害賠償一同主張的情形，但是其請求權(quán)基礎(chǔ)卻是源于同一違約行為，因此二者不能同時(shí)主張。若已經(jīng)支持其違約金訴求，則不應(yīng)當(dāng)再認(rèn)定違約損害賠償；若已經(jīng)支持違約損害賠償請求，則不宜再認(rèn)定違約金。

綜上，在房屋買賣合同出賣人違約時(shí)，對買受人主張的房屋溢價(jià)損失的認(rèn)定，不能一概而論，需要針對具體的案件，從出賣人違約原因、買受人有無過錯(cuò)、合同履行程度、定金是否已經(jīng)雙倍返還以及合同中的違約金條款等多方面進(jìn)行考量，最大限度發(fā)揮法律維護(hù)公平正義的作用，倡導(dǎo)正確的交易價(jià)值觀，促進(jìn)交易秩序的良性運(yùn)行。