摘 要：本文以萬(wàn)科為例，分析其2014年-2016年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用比率分析法對(duì)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，從而總結(jié)萬(wàn)科應(yīng)該注重的財(cái)務(wù)方面問(wèn)題，并對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：萬(wàn)科；商業(yè)地產(chǎn)；財(cái)務(wù)分析

一、我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響

2000年以后，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展，并且快速的成為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷幾十年的發(fā)展之后，面對(duì)如今的經(jīng)濟(jì)變化，在房天下企業(yè)交易報(bào)告中以城市為單位看下在2015年9月-2017年5月在國(guó)內(nèi)五大城市的月成交金額和成交面積來(lái)看最近的經(jīng)濟(jì)變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響。分析可得五大城市的月成交金額從2015年1月開(kāi)始到2015年底都在逐月下降，但2016年初呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。五大城市的成交面積和成交金額是成正比的。從成交量來(lái)看，2015年在明顯的下降，2016年開(kāi)始不穩(wěn)定上升。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在面臨的情況，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求，所以我們以萬(wàn)科為例，分析其2014年-2016年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用比率分析法對(duì)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，從而總結(jié)萬(wàn)科應(yīng)該注重的財(cái)務(wù)方面問(wèn)題，并對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)提出相應(yīng)建議，具有較大的理論價(jià)值與較強(qiáng)的實(shí)踐意義。

二、萬(wàn)科企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析

由萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債表可以得出，萬(wàn)科企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)有小幅度的增長(zhǎng)，其中2016年的增長(zhǎng)速度比2015年的快；流動(dòng)負(fù)債在不段的變化之中，從2014年初到2015年初降低，但在2015年初到2016年又小幅度上升，但從負(fù)債的增長(zhǎng)比率來(lái)看，2016年的幅度最大，這說(shuō)明企業(yè)在2016年的時(shí)候比之前都有在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的作用，借用負(fù)債經(jīng)營(yíng)來(lái)?yè)Q取更大的利潤(rùn)；非流動(dòng)負(fù)債也是和流動(dòng)負(fù)債保持同樣的漲幅，從2014年初到2015年逐漸上升，在從2015年到2016年下降，但從增長(zhǎng)的比率來(lái)看，非流動(dòng)負(fù)債在2014年的比率最高；所有者權(quán)益這三年基本保持在同一水平上，波動(dòng)的幅度都不大。

分析萬(wàn)科的現(xiàn)金流量表可以得出，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~從2014年開(kāi)始逐年下降，直到2016年季度增長(zhǎng)量成負(fù)值，增長(zhǎng)比率也在逐年下降，說(shuō)明企業(yè)這三年在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上資金越來(lái)越少；投資活動(dòng)在2014年至2015年減少，但在2016年又增加投資，企業(yè)從2014年-2016年的投資活動(dòng)不穩(wěn)定；籌資活動(dòng)在2014年和2015年在大幅增加，但在2016年時(shí)籌資現(xiàn)金迅速下降，這樣明顯的漲與降，即可說(shuō)明萬(wàn)科在這三年的籌資活動(dòng)穩(wěn)定性較弱，波動(dòng)較大。

由企業(yè)利潤(rùn)表得營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本在2014年-2015年成增加趨勢(shì)但在2016年就開(kāi)始下降，兩者是完全對(duì)應(yīng)的；稅前利潤(rùn)從2014年開(kāi)始一直到2016年一直成下降趨勢(shì)，特別在2016年降幅最大，這可能和營(yíng)業(yè)成本有關(guān)系；凈利潤(rùn)從2014年到2015年成上漲趨勢(shì)，但在2016年又開(kāi)始下降，這個(gè)稅前利潤(rùn)保持一致。

從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率計(jì)算表可以看出，萬(wàn)科企業(yè)在2014年-2016年這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，周轉(zhuǎn)速度慢。從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期來(lái)看，正常的周轉(zhuǎn)天數(shù)是60天，然而這三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期都是正常天數(shù)的三倍多，但從商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來(lái)看，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)期過(guò)長(zhǎng)，因?yàn)楝F(xiàn)在一般購(gòu)買(mǎi)居民住房都是按一定比率支付首付，然后實(shí)施按揭支付的政策，正因此原因，特別像萬(wàn)科這種以居民住房開(kāi)發(fā)為主的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)也是必然的。

從存貨周轉(zhuǎn)率計(jì)算表可以看出，萬(wàn)科企業(yè)這三年的存貨周轉(zhuǎn)率一直保持在一個(gè)幅度的波動(dòng)，2014年-2016年的存貨周轉(zhuǎn)期的管理效率極低，可能存在及其嚴(yán)重的停滯、積壓，這點(diǎn)需要引起企業(yè)管理層的注意。從國(guó)家的政策來(lái)說(shuō)，從2007年開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)的售房?jī)r(jià)格就在不斷飆升，國(guó)家為控制這種現(xiàn)象而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了價(jià)格控制，在加上近幾年貨幣貸款利率提高，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)短暫性的放慢，存貨出現(xiàn)積壓。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越大，說(shuō)明總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，反映出銷(xiāo)售能力越強(qiáng)。萬(wàn)科企業(yè)從2011年到2013年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在逐漸的上升，這是一個(gè)很好的跡象，這也表明企業(yè)的銷(xiāo)售能力在逐年增強(qiáng)。企業(yè)想提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，可以通過(guò)薄利多銷(xiāo)的辦法，帶來(lái)利潤(rùn)絕對(duì)額的增加。

綜合來(lái)看，萬(wàn)科企業(yè)在2014年-2016年這三年的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)都存在著不足，流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)不足，流動(dòng)比率逐漸下降；速動(dòng)比率小于1的企業(yè)在償債能力安全方面有很大的缺陷；資產(chǎn)負(fù)債率偏高；應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，周轉(zhuǎn)速度慢，這些問(wèn)題應(yīng)引起企業(yè)管理層的應(yīng)有重視。

三、從萬(wàn)科看我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況

面對(duì)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)漲幅的不穩(wěn)定，我們以對(duì)萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在2014年-2016年的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行財(cái)務(wù)分析得出萬(wàn)科存在以下問(wèn)題。短期償債能力比較強(qiáng)，長(zhǎng)期償債能力比較弱。這主要表現(xiàn)在企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重較小，而造成此結(jié)果的原因可以歸因于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，負(fù)債經(jīng)營(yíng)、成本高、資金周轉(zhuǎn)回籠速度慢，導(dǎo)致此結(jié)果的出現(xiàn)，但是整體水平都較穩(wěn)定。存貨管理應(yīng)該引起管理層的關(guān)注，存貨的量一直保持在很高水平上，引起存貨發(fā)生呆滯和積壓的問(wèn)題。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因可以歸因于目前市場(chǎng)對(duì)住房需求量的飽和，從2000年以后市場(chǎng)對(duì)住房的需求量在逐漸上升，對(duì)發(fā)屋的居住環(huán)境要求都較高，自然價(jià)格也在不斷上漲，自從國(guó)家在2013年出臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)的速度也開(kāi)始慢下來(lái)，這就是照成存貨大量積壓的原因。

萬(wàn)科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也得到明顯的改善，為萬(wàn)科企業(yè)在營(yíng)業(yè)成本的減少以及公司預(yù)留的資金的增加，固定資產(chǎn)使用得當(dāng)，充周轉(zhuǎn)天數(shù)從2014年到2016年在逐漸的降低，流動(dòng)資產(chǎn)占用得到了節(jié)約。萬(wàn)科的盈利能力在整體上是逐漸降低。建議企業(yè)通過(guò)提高營(yíng)業(yè)收入來(lái)改善，降低營(yíng)業(yè)成本，或者處置總資產(chǎn)從而提高總資產(chǎn)的管理能力和管理水平，萬(wàn)科企業(yè)也可以考慮資金的借貸，有效的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿作用來(lái)滿(mǎn)足自身財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)問(wèn)題。萬(wàn)科在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)中屬于龍頭地位，從萬(wàn)科的銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額、占地面積的儲(chǔ)存量、規(guī)模的大小以及銷(xiāo)售信用度對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)都屬于發(fā)展經(jīng)營(yíng)較好，從以上結(jié)論我們可以由萬(wàn)科的企業(yè)發(fā)展情況延伸至整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)60%多的企業(yè)都面臨資產(chǎn)負(fù)債率較高的情況。資產(chǎn)負(fù)債率較高一直都屬于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍的財(cái)務(wù)狀況，但以前的商業(yè)地產(chǎn)擁有這個(gè)特點(diǎn)必不異常，因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率較高且盈利能力較強(qiáng)，這可以使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行運(yùn)用到財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)。但面對(duì)如今的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率依舊普遍較高，但盈利能力卻下降，這就造成了現(xiàn)階段整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要關(guān)注的問(wèn)題。

四、對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)的幾點(diǎn)建議

基于前文分析，文章認(rèn)為我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)應(yīng)該：第一，重視對(duì)現(xiàn)金的管理；第二，擴(kuò)大投資，搶占市場(chǎng)；第三，盡可能獲得國(guó)家政策支持；第四，擴(kuò)寬渠道，發(fā)展新戰(zhàn)略；第五，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與職員的利益捆綁，提高職員工作積極性。

1.重視對(duì)現(xiàn)金的管理

在持續(xù)經(jīng)營(yíng)的會(huì)計(jì)假設(shè)條件下更準(zhǔn)確明確的確定通過(guò)以下建議使短期償債能力維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平上。企業(yè)的真實(shí)償債能力，我們?cè)诳紤]其他的財(cái)務(wù)指標(biāo)之外，需要更多的結(jié)合房地長(zhǎng)真實(shí)情況去關(guān)注利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表以及現(xiàn)金流量表，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)特別的企業(yè)負(fù)債率高，存貨比重大，依賴(lài)于銀行，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該重視現(xiàn)金為王的原則，更加重視對(duì)現(xiàn)金的管理。

2.擴(kuò)大投資，搶占市場(chǎng)

商業(yè)地產(chǎn)的特殊姓，決定了其開(kāi)發(fā)期時(shí)間長(zhǎng)，在前期階段的資金投入多，而現(xiàn)金流轉(zhuǎn)也并不是我們想象的那么可觀，甚至出現(xiàn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但投資者以及金融機(jī)構(gòu)不應(yīng)該因?yàn)檫@原因而放棄投資或者借貸，加強(qiáng)通過(guò)和其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合作，引進(jìn)更多的投資，增加長(zhǎng)期籌資伙伴的方法來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)定性。

3.盡可能獲得國(guó)家政策支持

企業(yè)可以從國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策考慮，面臨現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)不穩(wěn)定的情況下，政府應(yīng)該積極、適度、合理的出臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，比如：土地儲(chǔ)蓄政策、土地開(kāi)發(fā)政策、閑置土地政策、新增土地政策等從宏觀上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)給予支持，土地政策的應(yīng)用可以起到對(duì)商業(yè)地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模，供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)價(jià)格的平衡調(diào)控目的。

4.擴(kuò)寬渠道，發(fā)展新戰(zhàn)略

企業(yè)應(yīng)該積極主動(dòng)尋求新型發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整股東結(jié)構(gòu)，加大引入海外資金，滿(mǎn)足員工的需求，提高企業(yè)整體形象，讓企業(yè)的商業(yè)運(yùn)行模式與國(guó)際一流公司接軌，使公司的業(yè)務(wù)模式逐步走向國(guó)際化。

5.實(shí)現(xiàn)企業(yè)與職員的利益捆綁，提高職員工作積極性

面對(duì)21世紀(jì)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，企業(yè)也應(yīng)該強(qiáng)調(diào)互聯(lián)網(wǎng)思維，積極鼓勵(lì)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新，搶占市場(chǎng)份額，提高市場(chǎng)占用率，另一方面，在全面開(kāi)展事業(yè)合伙人制度下，實(shí)現(xiàn)公司與員工利益的捆綁，提高管理層的工作熱情和創(chuàng)造力，激發(fā)管理層市值管理的動(dòng)力，促使公司股價(jià)預(yù)期更加穩(wěn)定。

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作者簡(jiǎn)介：俞相成（1997.09- ），女，漢族，安徽滁州人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2015級(jí)本科生，研究方向：經(jīng)濟(jì)學(xué)