李子俊

[摘 要] 從2017年3月多項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺后，信貸收緊、租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)等政策直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)一貫以來的發(fā)展路徑。在宏觀調(diào)控政策收緊的基調(diào)下，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將是未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主旋律。房地產(chǎn)企業(yè)沿用先前的傳統(tǒng)的發(fā)展模式無疑將會在激烈的行業(yè)競爭中被淘汰。本文結(jié)合當前房地產(chǎn)行業(yè)政策與現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)企業(yè)將如何在未來的發(fā)展中戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并提出相應(yīng)的對策與展望。

[關(guān)鍵詞] 金融去杠桿；戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型；租售同權(quán)；長租公寓；城市綜合體

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 05. 040

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2018）05- 0097- 02

0 引 言

2017年元旦以來，全國多地尤其是三四線城市房價飆漲，隨后各地相繼出臺調(diào)控政策為樓市降溫，并出現(xiàn)了多種調(diào)控手段（如限價、限購、限貸、限售、限商）結(jié)合的現(xiàn)象，政府調(diào)控力度與決心之大前所未有。伴隨著三四線城市的普漲結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代步入白銀時代，即將告別“野蠻生長”式的高速增長階段，進入平穩(wěn)發(fā)展的“新常態(tài)”。而在當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型將成為學(xué)術(shù)界與實務(wù)界共同探討的熱點議題。

1 宏觀政策驅(qū)動房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

十九大中習(xí)近平主席提出要嚴控國家金融風(fēng)險，保持貨幣和信貸合理增長，同時強調(diào)房子是用來住的，不是用來炒的。宏觀政策深刻地影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的走向，能否透徹地研判政策將決定房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展。同時如何發(fā)展房企的品牌競爭力，是房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型期中彎道超車的關(guān)鍵所在。整個行業(yè)亟需戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始著手進行“去杠桿”“去房地產(chǎn)化”的轉(zhuǎn)型嘗試。

在房地產(chǎn)的傳統(tǒng)模式的動力逐步減弱的背景下，如何將增長動力平滑地切換到“轉(zhuǎn)型模式”是當前房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)界共同探討的議題。本文將從以下方面探究未來我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何轉(zhuǎn)型。

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)進軍長租公寓

近日，住建部等國家部委公布廣州、深圳、武漢等12個租賃試點城市名單，我國住房租賃市場改革的時代將要到來，我國房地產(chǎn)市場長期以來重售輕租的傳統(tǒng)模式或?qū)⒈恍碌哪Ｊ筋嵏?。租購并舉是房地產(chǎn)行業(yè)長效調(diào)控機制之一，構(gòu)建租購并舉的機制是房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的重要課題。

據(jù)測算，我國租賃市場規(guī)模在今后20年將達到高峰，總值超過4萬億元，而當前從事該領(lǐng)域的上市公司整體數(shù)量較少且規(guī)模較小，住房租賃行業(yè)在未來仍是一座有待深度挖掘的富礦。

近期、上海、廣州、深圳等地已出讓多宗純租賃用地。此外由房企龍頭如綠地、保利、萬科、龍湖等房企已經(jīng)紛紛以不同形式涉足長租公寓，進軍萬億租賃市場。

北京市住建委表示將會進一步引導(dǎo)和鼓勵全社會來支持參與住房保障工作。加大政策支持力度，鼓勵國有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障性住房。加大企業(yè)自持商品房作為租賃房推進力度。 北京作為首批利用集體土地作為租賃住房試點的城市，已建設(shè)朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)等五個企業(yè)自持租賃房項目。北京市還計劃投入超過1 000公頃集體土地用于租賃住房。未來五年北京市還將繼續(xù)加大租賃住房的供應(yīng)，預(yù)計供應(yīng)土地1 300公頃，擬建設(shè)租賃住房50萬套。

為了激活集體土地潛力，讓住房回歸居住屬性。毫無疑問，未來樓市將向“房子是用來住的，不是用來炒的”這個清晰的定位持續(xù)發(fā)展。

近期，中國建設(shè)銀行組建房地產(chǎn)租賃管理公司，該公司憑借自身的優(yōu)良信用資質(zhì)、低財務(wù)成本的大宗資金等優(yōu)勢與房地產(chǎn)開發(fā)商共同合作，進軍長租公寓的相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。同時建設(shè)銀行、招商蛇口開展長租住房租賃業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，并宣布完成國內(nèi)第一單銀行市場長租公寓ABN（建行與招商蛇口在銀行間市場成功注冊總額為200億元“飛馳-建融招商住房租賃資產(chǎn)支持票據(jù)”），標志著我國長租公寓市場的資產(chǎn)證券化時代的開啟。ABN是由非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行、由基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款支持、約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。這也拓寬了住房租賃市場直接融資渠道，給金融行業(yè)資金流入住房租賃市場開辟了新的路徑。這也充分說明了金融企業(yè)對未來我國住房租賃市場行情的看好，并希望通過積極資本運作進入該領(lǐng)域，占得先機。

自持長租公寓與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式不同，其沉淀資金量相對較多，對企業(yè)資金鏈壓力較大，需要房企有很強的融資能力以及資金運營能力，并且要求房企資金成本相對較低，且仍需相對長的周期才能獲得盈利?；谛刨J收緊政策后國家對住房租賃業(yè)務(wù)的融資政策優(yōu)惠，龍頭房企紛紛進軍長租公寓，大舉發(fā)展自持租賃住宅業(yè)務(wù)，這將是未來期房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主要方向之一。

1.2 推動房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的深度融合

未來住房租賃市場將會迅速地發(fā)展壯大，租賃市場規(guī)模將會與日俱增，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期間與其他企業(yè)之間合作不可或缺。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)由于過去數(shù)十年房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗累積，在融資能力、成本控制、專項人才、客戶群體等方面優(yōu)勢突出，有能力主導(dǎo)住房租賃業(yè)務(wù)的開展。

其次，房企在發(fā)揮自身優(yōu)勢的同時也要兼顧與中介服務(wù)企業(yè)的合作。由于中介公司能夠有效連接房東和租客，具有強大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，能夠抓住租賃市場規(guī)模最大的私人住房出租業(yè)主，預(yù)測，2030年我國整個租賃市場的規(guī)模將達到4萬億元左右，房企與中介企業(yè)的合作推廣會使房企租賃業(yè)務(wù)發(fā)展得更加迅速。

與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)作發(fā)展不僅是時代發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的必然趨勢。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民生活水平的提高，推動和加強諸如養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸、促進房地產(chǎn)業(yè)順利轉(zhuǎn)型的有效途徑。房地產(chǎn)市場日益成熟，對企業(yè)多元化業(yè)態(tài)融合提出了更高的要求，從而使產(chǎn)業(yè)融合成為企業(yè)新的利潤增長點，發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)項目成了許多房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須變革傳統(tǒng)的發(fā)展經(jīng)營模式，采取綜合性經(jīng)營模式，在產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)上進行創(chuàng)新與融合。

1.3 建設(shè)富有活力的城市綜合體

本次調(diào)控還有一個不同以往的顯著特點，即大型城市群周邊的三四線城市也進入到限購名單。對比先前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，此次限購，在全國范圍內(nèi)對比，有的經(jīng)濟不太活躍的、人口流出的地區(qū)，可能就沒有限購，而一些中心城市群周邊的二線三線甚至四線城市，也就是一些縣區(qū)等，也開始進入限購名單，比如環(huán)京的燕郊，環(huán)滬的嘉興，環(huán)深的惠州，環(huán)廣的佛山等等。這足以說明中國這一輪的房地產(chǎn)行業(yè)城市化過程進入一個新的轉(zhuǎn)型階段，即以有活力的城市群為布局核心，驅(qū)動城市化推進力量。同屬一個城市群的房價出現(xiàn)明顯的同漲同跌的情況，雖然屬于不同的行政區(qū)劃，但是同一城市群內(nèi)部的聯(lián)動趨勢非常明顯。

在當前樓市進入全面調(diào)控時期，城市綜合體備受各方開發(fā)商的青睞，其相對較為可觀的投資回報等優(yōu)勢吸引著越來越多的龍頭地產(chǎn)商都聚焦在城市綜合體上。所謂“城市綜合體”，就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、會展、餐飲、文化等城市生活空間的多種要素進行組合，且在各要素間建立一種相互依存、相互協(xié)同的促進關(guān)系，從而形成一個具備相當潛力的多功能綜合體。在史上最嚴的樓市調(diào)控之后，城市綜合體項目成為房地產(chǎn)行業(yè)未來新的發(fā)展方向，消費升級未來必將帶動大型商業(yè)綜合體的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)也將更加注重把握新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵，順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的導(dǎo)向，完成相應(yīng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級。并以打造智慧城市為目標，積極推動城鎮(zhèn)化發(fā)展由速度擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型，建設(shè)富有活力的城市綜合體。

2 結(jié) 語

近期，各大地產(chǎn)商紛紛搶灘登陸，搶占新市場的先機，謀求創(chuàng)新戰(zhàn)略布局，一些原本專注住宅的地產(chǎn)企業(yè)也開始改變策略。以萬科為代表的龍頭企業(yè)精準定位“城市配套服務(wù)商”，以多元化和全國布局的發(fā)展路徑，把生活配套服務(wù)半徑放大到整個城市。而以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)新城運營商，另辟蹊徑地開拓政企合作PPP模式，以產(chǎn)業(yè)新城項目為切入點，實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。綠地集團開拓了房地產(chǎn)主業(yè)與“大基建”“大金融”“大消費”共同構(gòu)筑的產(chǎn)業(yè)集群戰(zhàn)略格局以適應(yīng)當前的轉(zhuǎn)型期。恒大則是將目標瞄準了健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，投資建設(shè)恒大養(yǎng)生谷，打造全方位的、全齡化健康養(yǎng)生服務(wù)項目，以期實現(xiàn)服務(wù)多元化的健康產(chǎn)業(yè)集合。

房地產(chǎn)企業(yè)下一階段的發(fā)展重點在于創(chuàng)新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)是，如何把基建和房地產(chǎn)傳統(tǒng)的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變到新的增長點上，平穩(wěn)地過渡到新的發(fā)展模式。本文認為房地產(chǎn)企業(yè)積極參與長租公寓及其配套的建設(shè)以及開展建設(shè)多位一體的“城市綜合體”建設(shè)將是未來房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型期發(fā)展的重要方向。

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