文/本刊記者 宋龍艷

北京市人口眾多，住房一直較緊張，近年來(lái)北京市政府推出了一系列相關(guān)政策來(lái)緩解這一狀況，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。為進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理，回歸住房公積金的政策性屬性，經(jīng)北京住房公積金管理委員會(huì)第十九次全體會(huì)議批準(zhǔn)，北京住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知》，此次政策調(diào)整，堅(jiān)持住房公積金貸款的政策性屬性，嚴(yán)格貸款條件，重點(diǎn)支持購(gòu)買(mǎi)首套住房且首次使用個(gè)人購(gòu)房貸款的繳存職工家庭。實(shí)施差別化貸款政策，體現(xiàn)制度的公平性和公正性，實(shí)行貸款額度與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤、進(jìn)一步細(xì)化了首付款比例要求。

認(rèn)房又認(rèn)貸

2017年3月17日，北京市出臺(tái)了新一輪的樓市調(diào)控政策，其中商業(yè)貸款已經(jīng)實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而公積金貸款只“認(rèn)房”。即不看貸款記錄，只要名下無(wú)房，就能按首套房申請(qǐng)公積金貸款。這次的公積金貸款新政更改了判定二套房的規(guī)則，公積金貸款變得與商貸一樣“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

所謂的“認(rèn)房又認(rèn)貸”就是說(shuō)，既要看名下是否無(wú)房，也要看全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款記錄?！锻ㄖ芬?guī)定，借款申請(qǐng)人名下無(wú)住房貸款記錄（包括商業(yè)性住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款）且在本市無(wú)住房的，按首套房貸款政策辦理；凡不屬于首套房情形，被核定為是二套房的，按二套房貸款政策辦理；如果被核定為有兩套及以上住房的，不予貸款。在首付比例方面，具體來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的，首付款比例不低于20%；購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；購(gòu)買(mǎi)政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。購(gòu)買(mǎi)普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次北京公積金新政顯示出北京公積金政策全面收緊，年輕的剛需購(gòu)房者將是被此次新政顯著影響的群體。當(dāng)下北京市場(chǎng)平均購(gòu)房年齡在28歲左右，若以本科畢業(yè)開(kāi)始繳存計(jì)算，按照新政貸款只能50萬(wàn)左右。本來(lái)公積金貸款額度就很少，按照這個(gè)政策，公積金將基本離開(kāi)剛需。

鼓勵(lì)郊區(qū)購(gòu)房

為落實(shí)北京城市總體規(guī)劃的有關(guān)要求，公積金貸款實(shí)行差別化貸款額度。此次調(diào)整的焦點(diǎn)還包括鼓勵(lì)戶(hù)籍在北京市城六區(qū)的借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)外的首套住房等。根據(jù)《通知》，公積金貸款額度將與借款申請(qǐng)人住房公積金的繳存年限掛鉤。每繳存一年可貸10萬(wàn)元，最高可貸120萬(wàn)元，如果繳存年限不夠一整年的，按一整年計(jì)算。如借款申請(qǐng)人為已婚的，核算貸款額度以夫妻雙方繳存年限較長(zhǎng)的一方計(jì)算。借款申請(qǐng)人戶(hù)籍均在北京市東城區(qū)或西城區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮20萬(wàn)元；對(duì)于不屬于前一種情況，但借款申請(qǐng)人的戶(hù)籍均在城六區(qū)的，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高貸款額度可上浮10萬(wàn)元。對(duì)于戶(hù)籍不在城六區(qū)的申請(qǐng)人，購(gòu)買(mǎi)首套住房，最高貸款額度為120萬(wàn)元。符合二套房貸款政策要求的，最高貸款額度為60萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，按照《通知》上公積金貸款額度的規(guī)定來(lái)看，如果戶(hù)籍在東城區(qū)或西城區(qū)，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高可貸140萬(wàn)元；如果戶(hù)籍在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)，購(gòu)買(mǎi)城六區(qū)以外的首套住房，最高可貸130萬(wàn)元。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，市區(qū)戶(hù)籍到郊區(qū)購(gòu)房，可以享受公積金貸款額度增加的優(yōu)惠，這是新政的一大亮點(diǎn)。這種措施與北京當(dāng)前市區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市規(guī)劃調(diào)整等有關(guān)。當(dāng)前，北京市區(qū)人口過(guò)于擁擠，非首都功能產(chǎn)業(yè)面臨外遷，在此背景下，公積金貸款對(duì)于郊區(qū)買(mǎi)房的優(yōu)惠政策，實(shí)際上配合了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃，類(lèi)似做法也值得全國(guó)其他城市學(xué)習(xí)和借鑒。

異地購(gòu)房提取設(shè)限

新規(guī)對(duì)異地購(gòu)房提取設(shè)定了新的標(biāo)準(zhǔn)。今后，只有在戶(hù)籍所在地或者省會(huì)城市購(gòu)房，才可以辦理異地購(gòu)房提取公積金。如果已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了外地房、并辦理過(guò)首次提取的，將按照原政策正常提取。

據(jù)了解，目前北京已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了異地購(gòu)房提取公積金，但也發(fā)現(xiàn)了一大批偽造材料騙提公積金的情況。為此，新政規(guī)定不再是購(gòu)買(mǎi)任何城市的住房都能在北京提取公積金。除購(gòu)買(mǎi)位于北京市行政區(qū)域內(nèi)的住房，僅限于購(gòu)買(mǎi)本人及配偶身份證、戶(hù)口簿記載的縣、市或戶(hù)籍所在地的省會(huì)城市內(nèi)的住房，才能辦理住房公積金購(gòu)房提取。比如，如果購(gòu)房人的戶(hù)籍在河北省張家口市，只有在購(gòu)買(mǎi)北京、張家口、石家莊的住房，才能提取公積金；如果該人在廊坊市等地買(mǎi)房，則無(wú)法提取公積金。

北京還將加大對(duì)違規(guī)提取公積金的懲罰力度：凍結(jié)其住房公積金賬戶(hù)，責(zé)令其全額退還違規(guī)提取的金額，將個(gè)人信息記入不良信息庫(kù)，自違規(guī)行為發(fā)現(xiàn)之日起五年內(nèi)不予辦理住房公積金提取、不予受理住房公積金貸款申請(qǐng)。同時(shí)，不良信息還將依法依規(guī)抄送市工商局、市經(jīng)信委等部門(mén)，實(shí)施聯(lián)合懲戒。如個(gè)人住房公積金賬戶(hù)轉(zhuǎn)移到異地，違規(guī)提取的不良記錄隨個(gè)人賬戶(hù)一并轉(zhuǎn)移。

此外，《通知》還將以往公積金貸款期限最長(zhǎng)計(jì)算到申請(qǐng)人70周歲的規(guī)定，調(diào)整為原則上最高不得超過(guò)65歲以及原則上取消大病提取等規(guī)定。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，此次北京公積金政策的調(diào)整會(huì)進(jìn)一步減弱需求。公積金貸款盡管額度有限，但其利率較低，能夠幫助購(gòu)房者減輕貸款壓力，這是公積金制度設(shè)計(jì)的本意。在目前商業(yè)信貸保持緊縮的狀態(tài)下，消費(fèi)者本身的購(gòu)買(mǎi)力就受到制約。公積金政策調(diào)整不僅影響低總價(jià)剛需市場(chǎng)，還會(huì)在人們的換房鏈條上“釜底抽薪”，進(jìn)而影響中高端市場(chǎng)。由此估計(jì)，四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況不容樂(lè)觀。