信琦

摘要：目前，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的主要內(nèi)容之一，對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展發(fā)揮著重要作用。文章介紹了物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容，分析了目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中存在的主要問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；財(cái)務(wù)信息

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，在1981年3月，我國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)--深圳市物業(yè)管理公司的成立，標(biāo)志著我國(guó)在物業(yè)管理上邁出了嶄新的第一步。此后，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了由發(fā)展、完善到逐步成熟的階段，同時(shí)也進(jìn)入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)期。會(huì)計(jì)核算是服務(wù)于內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求，為了面對(duì)挑戰(zhàn)和增強(qiáng)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)企業(yè)必須強(qiáng)化自身對(duì)會(huì)計(jì)核算的管理。

一、物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概述

（一）物業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容

物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算是指以貨幣為主要計(jì)量單位，以憑證為主要依據(jù)，借助于專(zhuān)門(mén)的技術(shù)方法和程序?qū)ζ髽I(yè)已經(jīng)發(fā)生和已經(jīng)完成的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)等有關(guān)資金的活動(dòng)進(jìn)行全面、綜合、連續(xù)、完整、系統(tǒng)的反映和監(jiān)督，即通過(guò)記賬，算賬，報(bào)賬，定期制定財(cái)務(wù)報(bào)表并提供給財(cái)務(wù)信息使用者的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，旨在提供經(jīng)濟(jì)信息，提高經(jīng)濟(jì)效益。其具體內(nèi)容主要包括反映和監(jiān)督各種資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的增減變動(dòng)結(jié)余情況；成本、費(fèi)用的發(fā)生和歸集；收入的取得、利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)及利潤(rùn)分配情況等。

（二）會(huì)計(jì)核算對(duì)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)等各方面的重要作用

隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步完善，會(huì)計(jì)核算不再是記憑證、記帳和匯總數(shù)額，而是通過(guò)對(duì)數(shù)字信息的收集、加工、總結(jié)，形成對(duì)經(jīng)濟(jì)決策和管理有效的信息系統(tǒng)，其在資本市場(chǎng)上的舉足輕重作用已日益顯現(xiàn)。會(huì)計(jì)核算作為企業(yè)管理的工具和重要組成部分，在經(jīng)營(yíng)中起著不可替代的作用。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，具有以下現(xiàn)實(shí)意義。

1. 有助于向信息使用者提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)

會(huì)計(jì)核算能夠?qū)ξ飿I(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果及資金流動(dòng)使用等情況進(jìn)行真實(shí)完整地記錄，并形成最核心的資料、最有價(jià)值和具有指導(dǎo)意義的信息，這是投資者、債權(quán)人、政府部門(mén)等使用者作出決策的依據(jù)。向外部提供真實(shí)的會(huì)計(jì)信息能夠起到規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為的作用并提高透明度；而且，政府部門(mén)通過(guò)匯總會(huì)計(jì)信息進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，實(shí)施有效的監(jiān)管，能夠保證國(guó)家的經(jīng)濟(jì)健康、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序的正常發(fā)展。

2. 有助于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理水平

物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平的高低直接影響著其經(jīng)濟(jì)效益、經(jīng)營(yíng)成果和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在一定程度上決定著發(fā)展前途，因此，合理有效的會(huì)計(jì)核算可以增強(qiáng)管理質(zhì)量并提高管理水平。會(huì)計(jì)核算關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和資金的使用情況，有系統(tǒng)性的會(huì)計(jì)核算才能對(duì)成本進(jìn)行有效控制、才能讓資金得到合理的使用。

3. 有助于考核與評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)

業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)須由會(huì)計(jì)核算的數(shù)據(jù)信息支撐，物業(yè)企業(yè)接受了投資者的投資，其管理者就有責(zé)任按照預(yù)定的發(fā)展目標(biāo)和要求，合理利用資源，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，接受考核和評(píng)價(jià)；其利益相關(guān)者可通過(guò)會(huì)計(jì)信息了解經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，有利于建立健全約束與激勵(lì)機(jī)制，改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，促進(jìn)相關(guān)人員共同努力，達(dá)到提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的目的。

二、目前物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

我國(guó)的物業(yè)行業(yè)是隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的，因此最初物業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算主要依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前物業(yè)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面存在著一些與其發(fā)展不相適應(yīng)的矛盾，具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。

（一）對(duì)會(huì)計(jì)核算制度缺乏正確認(rèn)識(shí)

當(dāng)前很多物業(yè)企業(yè)是從房產(chǎn)局或房主開(kāi)發(fā)企業(yè)的某些部門(mén)脫離出來(lái)或新成立的私營(yíng)性質(zhì)的企業(yè)。一方面，物業(yè)企業(yè)的管理者受傳統(tǒng)會(huì)計(jì)核算觀念的影響，認(rèn)為物業(yè)企業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)會(huì)計(jì)核算就是簡(jiǎn)單的收支與記賬、按時(shí)報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表就可以，沒(méi)有真正認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算在日常管理中的基礎(chǔ)性地位；另一方面，會(huì)計(jì)人員缺少專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，不懂創(chuàng)新，無(wú)法滿足經(jīng)營(yíng)管理要求。

（二）會(huì)計(jì)核算制度體系不健全

相比與其他比較成熟工商業(yè)，物業(yè)行業(yè)作為新興行業(yè)，其本身的發(fā)展時(shí)間短，物業(yè)企業(yè)沒(méi)有建立起與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的完善的會(huì)計(jì)核算制度，或者即使建立的會(huì)計(jì)制度也不規(guī)范不完善。例如未嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)建立企業(yè)會(huì)計(jì)制度；因企業(yè)會(huì)計(jì)制度的不健全使得會(huì)計(jì)工作雜亂無(wú)章；會(huì)計(jì)科目的設(shè)置和使用不合理；沒(méi)有按國(guó)家相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定填寫(xiě)憑證、登記明細(xì)賬、保管會(huì)計(jì)資料、制定資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)制度；會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)不健全，會(huì)計(jì)崗位設(shè)置不夠規(guī)范，會(huì)計(jì)人員的配備欠缺，會(huì)計(jì)的業(yè)務(wù)處理環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。不完善的?huì)計(jì)核算制度體系使會(huì)計(jì)信息不能完整、及時(shí)、真實(shí)地被記錄，以至造成會(huì)計(jì)核算過(guò)程中出現(xiàn)失真，削弱了會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性和擴(kuò)大了會(huì)計(jì)信息差錯(cuò)，會(huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確使信息使用者做出不正確的判斷。

（三）收入成本費(fèi)用核算方式過(guò)于集中

目前，一個(gè)物業(yè)企業(yè)服務(wù)范圍較廣，可能同時(shí)管理多個(gè)居民小區(qū)和不同的項(xiàng)目，但很多物業(yè)企業(yè)為了控制并掌握下設(shè)的各職能部門(mén)的日常支出，其收入成本費(fèi)用核算只由一個(gè)財(cái)務(wù)部門(mén)設(shè)置收入、成本、費(fèi)用的明細(xì)賬目和科目，進(jìn)行集中核算，而相關(guān)的各小區(qū)和職能部門(mén)沒(méi)能參與到收入成本費(fèi)用的核算中或只設(shè)收支總賬不作收入成本費(fèi)用明細(xì)核算，這樣就導(dǎo)致不能準(zhǔn)確核算每個(gè)居民小區(qū)和職能部門(mén)物業(yè)收入、日常支出和經(jīng)營(yíng)成果，這種單一集中的核算方式并不能滿足現(xiàn)實(shí)的物業(yè)企業(yè)需要。

（四）會(huì)計(jì)核算軟硬件不理想

在如今社會(huì)信息化的大環(huán)境下，由于發(fā)展不規(guī)范，很多物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)部門(mén)的硬件不完備，甚至沒(méi)有會(huì)計(jì)核算軟件還停留在用計(jì)算器核算階段，對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的收集、處理（包括登賬和對(duì)賬）、分析等仍使用人工操作。這樣不僅耗費(fèi)了會(huì)計(jì)人員大量的時(shí)間和精力且效率低，容易發(fā)生數(shù)據(jù)計(jì)算失誤以至影響到會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而造成經(jīng)濟(jì)損失；時(shí)效性跟不上最新的會(huì)計(jì)信息，無(wú)法提供有效的信息，從而在一定程度上限制了會(huì)計(jì)科目編碼的進(jìn)一步深入細(xì)分。endprint

（五）財(cái)務(wù)報(bào)表信息缺乏針對(duì)性

財(cái)務(wù)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算結(jié)果的最終體現(xiàn)，目前很多物業(yè)企業(yè)只向會(huì)計(jì)資料使用者提供稅務(wù)局等政府部門(mén)要求的通用的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表，這些表內(nèi)的信息籠統(tǒng)、沒(méi)有特性和針對(duì)性，這讓使用者對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的了解與指導(dǎo)有限，給經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)的作用不大。

三、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策建議

（一）樹(shù)立正確的會(huì)計(jì)核算意識(shí)

物業(yè)企業(yè)的管理者和會(huì)計(jì)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)工作的重視，更新理念并樹(shù)立正確觀念，把會(huì)計(jì)工作落到實(shí)處。會(huì)計(jì)人員是保證會(huì)計(jì)核算能夠有效開(kāi)展的基礎(chǔ)，因此物業(yè)企業(yè)應(yīng)有計(jì)劃地定期開(kāi)展會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)以增強(qiáng)會(huì)計(jì)方面理論知識(shí)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和提高工作能力；會(huì)計(jì)人員也需要加強(qiáng)自身的建設(shè)以提高自己的能力；對(duì)相關(guān)人員會(huì)計(jì)實(shí)施定期崗位輪換，防止發(fā)生舞弊。

（二）完善會(huì)計(jì)核算制度體系

在管理者重視的前提下，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該遵循會(huì)計(jì)法、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定以及實(shí)施細(xì)則等規(guī)定再結(jié)合自身的行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和內(nèi)部管理的要求，制定出會(huì)計(jì)核算辦法、財(cái)產(chǎn)清查制度、資金管理辦法等一系列的會(huì)計(jì)制度并完善核算體系。有了制度的規(guī)范和約束，會(huì)計(jì)核算才能有序的開(kāi)展，并確保每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生都能被準(zhǔn)確詳實(shí)記錄，會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)和全面才能讓經(jīng)營(yíng)取得更好的發(fā)展。

（三）構(gòu)建多級(jí)的合理的會(huì)計(jì)核算模式

2000年1月1日起開(kāi)始執(zhí)行的《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》是對(duì)物業(yè)會(huì)計(jì)比較具體的工作性指導(dǎo)，統(tǒng)一設(shè)置了物業(yè)會(huì)計(jì)科目，分清易混淆科目的界限并作了具體地解釋和歸類(lèi)說(shuō)明。在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，單一的集中的核算模式已不能滿足發(fā)展的需求，物業(yè)企業(yè)對(duì)此必須進(jìn)行改變。現(xiàn)階段，每個(gè)居民小區(qū)或項(xiàng)目都是獨(dú)立的，物業(yè)企業(yè)為此提供物業(yè)管理服務(wù)也是獨(dú)立的。物業(yè)企業(yè)應(yīng)以小區(qū)或項(xiàng)目為單位，按照法律法規(guī)再結(jié)合其職能部門(mén)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)務(wù)的特點(diǎn)來(lái)合理設(shè)置明細(xì)分類(lèi)和輔助會(huì)計(jì)核算科目，在一級(jí)核算的基礎(chǔ)上增加設(shè)置二級(jí)甚至多級(jí)核算級(jí)別，以提高核算數(shù)據(jù)的針對(duì)性、詳細(xì)性和準(zhǔn)確性，發(fā)揮會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)，保證會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量，為內(nèi)部正確統(tǒng)計(jì)運(yùn)作和有效控制成本支出提供合理的會(huì)計(jì)信息和充分的理論依據(jù)。

（四）加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算軟硬件建設(shè)

隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的快速發(fā)展，信息化在為社會(huì)和大眾帶來(lái)了極大便利的同時(shí)，也幫助人們可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)獲取大量的信息與數(shù)據(jù)。物業(yè)會(huì)計(jì)核算也要緊跟信息化的發(fā)展潮流，配備并提高會(huì)計(jì)核算硬件和選擇并使用合適的會(huì)計(jì)核算軟件，提高數(shù)據(jù)的收集速度，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和實(shí)效性，同時(shí)大大減輕會(huì)計(jì)核算人員日常工作的負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步提高會(huì)計(jì)核算工作效率，用信息技術(shù)來(lái)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，造就企業(yè)的發(fā)展。

（五）披露有針對(duì)性的財(cái)務(wù)報(bào)表信息

財(cái)務(wù)報(bào)表是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的重要內(nèi)容，物業(yè)企業(yè)必須確保向會(huì)計(jì)資料使用者提供的是全方位反映企業(yè)真實(shí)狀況的報(bào)表資料。除了通用的財(cái)務(wù)報(bào)表外，根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理的特點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)可以針對(duì)使用者提供相應(yīng)的報(bào)表資料：為投資者提供側(cè)重于盈利能力、資本結(jié)構(gòu)等方面的報(bào)表資料；為債權(quán)人提供著重于有關(guān)償債能力的報(bào)表資料；為管理者提供著重于某一特定日期的資產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益狀況和某一特定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和現(xiàn)金流方面的報(bào)表資料；為企業(yè)職工提供勞動(dòng)報(bào)酬、職工福利好壞及就業(yè)穩(wěn)定性的資料；為物權(quán)人提供物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)表等。

總之，會(huì)計(jì)核算是經(jīng)營(yíng)的核心環(huán)節(jié)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在遵守國(guó)家會(huì)計(jì)制度、準(zhǔn)則的前提下，按照一定程序制定出會(huì)計(jì)核算制度，用科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算方法審核、記賬、核算發(fā)生的每個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，記錄、分類(lèi)和匯總業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地計(jì)算出經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及變動(dòng)情況，編成報(bào)表，并對(duì)日常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行控制。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)為提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力并在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中穩(wěn)步前行，對(duì)自身經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題要深入分析與改進(jìn)，以促進(jìn)物業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中取得較好的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

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（作者單位：沈陽(yáng)金鑫物業(yè)管理有限公司）endprint