（金華市財(cái)政局 浙江 金華）

行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)是行政事業(yè)單位履行職能，保障政權(quán)運(yùn)轉(zhuǎn)以及提供公共服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)，其管理是財(cái)政管理的重要組成部分。近年來，財(cái)政部頒布的《行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》對(duì)行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)的出租出借問題做出了明的規(guī)定，引起了地方政府和相關(guān)部門的重視，金華市本級(jí)行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理工作在這一基礎(chǔ)上取得明顯成效，完善了管理體制，構(gòu)建了制度框架，逐步規(guī)范資產(chǎn)配置、使用、處置等各環(huán)節(jié)管理。作為資產(chǎn)使用的重點(diǎn)――行政事業(yè)單位公房出租，經(jīng)過幾年的運(yùn)行，國有資產(chǎn)收益大幅度提升，產(chǎn)生了良好的社會(huì)效益，維護(hù)了市場公平和社會(huì)和諧。

一、加強(qiáng)公房出租管理的實(shí)踐

根據(jù)財(cái)政部35、36號(hào)令，依照相關(guān)的法律法規(guī)，金華市財(cái)政局通過幾年的實(shí)踐與摸索，以強(qiáng)化行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理、提高資產(chǎn)的使用效率為目標(biāo)，不斷加大公房出租管理力度，完善管理制度、規(guī)范審批和操作流程、加強(qiáng)對(duì)不規(guī)范出租行為的督促和整改，使管理和機(jī)制得到日趨完善。

金華市本級(jí)2016年共組織了9期行政事業(yè)單位公房出租使用權(quán)拍賣，全年320處公房通過審批參與拍租，成交185處，年租金1024.87萬元，累計(jì)租期內(nèi)應(yīng)繳租金3375.2189萬元；2017年組織了10期，參與使用權(quán)拍賣標(biāo)的554處，成交280處，年租金1409.799萬元，累計(jì)租期內(nèi)應(yīng)繳租金5001.9114萬元，同比2016年年租金增長37.56%，租期內(nèi)應(yīng)繳租金增長48.2%。

1.健全管理制度

目前已先后出臺(tái)了《金華市本級(jí)行政事業(yè)單位公有房產(chǎn)出租管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》、《金華市本級(jí)行政事業(yè)單位公有房產(chǎn)出租收入管理暫行辦法的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范行政事業(yè)單位公房出租管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》、《關(guān)于統(tǒng)一使用行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)房屋租賃合同的通知》、《關(guān)于行政事業(yè)資產(chǎn)管理審批事項(xiàng)內(nèi)部審批流程的通知》等制度。通過完善的制度體系，規(guī)范租金收入，實(shí)行“收支兩條線”管理，出租收入直接、及時(shí)、足額繳入財(cái)政專戶，統(tǒng)一納入部門預(yù)算綜合管理，按非稅收入績效考核管理機(jī)制執(zhí)行；建立出租公房數(shù)據(jù)庫，使管理更加透明、有效；統(tǒng)一合同范本，從法律層面避免了公房招租后可能會(huì)產(chǎn)生的糾紛；通過政府采購招投標(biāo)方式，確定4家具有資質(zhì)的拍賣公司，以輪流的方式對(duì)每一期的公房拍租實(shí)施具體操作，并對(duì)拍賣公司進(jìn)行考核，規(guī)范公房招租的拍賣流程。

2.規(guī)范審批流程

（1）產(chǎn)權(quán)單位提交申請(qǐng)，在填報(bào)的審批表中明確擬出租公房的坐落地點(diǎn)、建筑面積、出租期限、出租用途限定以及出租方式等信息，財(cái)政部門在收到申請(qǐng)后按程序進(jìn)行審核，對(duì)單位房產(chǎn)實(shí)際情況及使用情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)房產(chǎn)租金收繳情況進(jìn)行核實(shí)，確定出租條件與出租方式。

（2）制定財(cái)政內(nèi)部審批流程。從行政審批窗口接收初審、處長審核、局長審批、市政府審批，整個(gè)環(huán)節(jié)按出租面積大小等條件設(shè)置權(quán)限，明確權(quán)責(zé)：對(duì)于單處公房面積500平方米以上的，報(bào)局長審批，單處公房面積3000平方米以上的，報(bào)市政府審批。與市公共資源交易中心加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、層層落實(shí)職責(zé)，確保公房招租拍賣運(yùn)作的公開、公平、公正。

把公房出租管理從各行政事業(yè)產(chǎn)權(quán)單位“各自為政”的分散管理轉(zhuǎn)變到“陽光操作”上來，既克服了“本位主義”思想，又響應(yīng)了黨風(fēng)廉政建設(shè)責(zé)任制的要求，保障了公房出租收益的提升，印證了政府性資源市場化運(yùn)作的合理性。

3.加強(qiáng)不規(guī)范出租整改

近幾年，金華市財(cái)政局在全市范圍內(nèi)組織開展行政事業(yè)單位資產(chǎn)清查工作，重點(diǎn)對(duì)市本級(jí)行政事業(yè)單位進(jìn)行財(cái)務(wù)清理、資產(chǎn)清查工作。涉及行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租出借方面，主要是制度的執(zhí)行情況，公房出租是否按規(guī)定履行申請(qǐng)審批手續(xù)，是否通過統(tǒng)一招租平臺(tái)公開招租；公房出租收入是否上繳財(cái)政非稅資金賬戶等情況實(shí)行進(jìn)駐核查。

聯(lián)合紀(jì)委監(jiān)察等部門，對(duì)資產(chǎn)清查中存在公房不規(guī)范出租的單位下發(fā)《市本級(jí)行政事業(yè)單位違規(guī)自行出租公房整改督辦通知》，要求產(chǎn)權(quán)單位限期進(jìn)行整改。通過整改督查督辦，絕大部分單位對(duì)自行出租、協(xié)議出租的房產(chǎn)，到期立即納入公共招租平臺(tái)實(shí)施公開招租，未到期的通過協(xié)商與承租人解除租賃合同，重新納入公共招租平臺(tái)實(shí)施公開招租，不斷規(guī)范公房招租流程。在后續(xù)的公房出租管理中，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)公房不規(guī)范出租的整改。對(duì)不規(guī)范出租整改未到位的，持續(xù)下達(dá)整改督辦通知書，督促產(chǎn)權(quán)單位加強(qiáng)整改。2015年共向36家單位181處出租房產(chǎn)下達(dá)了整改督辦通知書。同時(shí)還加強(qiáng)公房出租的日常監(jiān)管，對(duì)出租合同即將到期的公房，在公房到期前3個(gè)月就給單位發(fā)出《金華市本級(jí)行政事業(yè)單位公房出租提醒函》，提醒單位及時(shí)進(jìn)行出租申報(bào)，及時(shí)納入公共招租平臺(tái)進(jìn)行公開招租。

2012年資產(chǎn)清查以來，截止2017年年底，共對(duì)377處不規(guī)范出租房產(chǎn)進(jìn)行了整改，整改面積472191平方米；共組織了53場行政事業(yè)單位公房使用權(quán)拍賣會(huì)，競拍效果明顯，年租金較保留價(jià)平均增長29.2%，增長幅度最大達(dá)280%，大幅提高了國有資產(chǎn)出租收益。

二、當(dāng)前公房出租管理中存在的主要問題

1.部分單位對(duì)公房出租認(rèn)識(shí)還不到位，自行出租、低價(jià)出租、暗箱操作等情況仍然存在

通過近幾年的公房出租整改，大部分單位都充分認(rèn)識(shí)到公房出租的重要性，規(guī)范管理、積極配合，及時(shí)上報(bào)審批。但仍然有部分單位個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)辦人員不夠重視，對(duì)文件的理解和執(zhí)行有偏差。對(duì)于“公開招租”和“協(xié)議出租”的概念混淆，對(duì)符合出租條件的房產(chǎn)，打著“協(xié)議出租”的旗號(hào)，低價(jià)自行出租給承租人；有的經(jīng)辦人員，經(jīng)過首次審批之后，房屋租賃到期了，不經(jīng)審批，自行延續(xù)租期.更有甚者，根據(jù)承租人要求低價(jià)設(shè)置租金，按照目標(biāo)承租人的要求設(shè)置招租條件和經(jīng)營范圍，帶著傾向性條件進(jìn)行公開招租。

2.租賃合同執(zhí)行不規(guī)范，隨意變更租賃條款等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

從2013年6月1日起，要求金華市本級(jí)行政事業(yè)單位新訂立的房屋租賃合同統(tǒng)一使用《行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)房屋租賃合同》。合同就租賃履約保證金、交付驗(yàn)收等條款進(jìn)行約定，且需要第三方公共資源交易中心的見證。部分單位自行從網(wǎng)絡(luò)上或者房產(chǎn)中介取得不適宜國有資產(chǎn)房屋租賃的合同，導(dǎo)致后續(xù)引起疑義和糾紛不能很好的處理；還有的單位隨意更改延長租賃年限，擅自更改合同生效時(shí)間，把租賃期限的開始時(shí)間往后延幾個(gè)月甚至更長的時(shí)間，變相給承租人免費(fèi)使用，規(guī)矩意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

3.租金管理存有漏洞，出租監(jiān)管乏力

存在部分租金收繳不及時(shí)、不足額問題，有的單位未按照合同約定及時(shí)收取租金，個(gè)別單位收取的租金未能及時(shí)足額上繳財(cái)政，存在國有資產(chǎn)收益流失的隱患。公房出租監(jiān)管部門間協(xié)調(diào)機(jī)制不健全，部門間協(xié)調(diào)溝通不夠，責(zé)任機(jī)制不健全，產(chǎn)生監(jiān)管盲區(qū)。對(duì)租賃合同的監(jiān)管力度還不夠大，合同的簽訂、執(zhí)行與監(jiān)管脫節(jié)的現(xiàn)象還很突出。雖然財(cái)政部門和招投標(biāo)部門對(duì)公房出租的合同簽訂進(jìn)行了監(jiān)督、見證和備案，對(duì)第一年的租金的收取進(jìn)行了監(jiān)督，對(duì)合同執(zhí)行的第二年以及后幾年的監(jiān)管手段較缺乏，尤其是租金是否按時(shí)繳納、承租人是否轉(zhuǎn)租牟利等情況監(jiān)管乏力。

4.解決公房出租問題的手段欠缺

在公開招租過程中，經(jīng)常會(huì)遇到一些不可預(yù)見的問題，如經(jīng)營戶被黃牛“脅標(biāo)要價(jià)”，在拍賣前到公房現(xiàn)場以所謂“協(xié)商”的名義，索要錢財(cái)，如果不給就去拍租現(xiàn)場抬高價(jià)格，經(jīng)常造成惡意抬價(jià)，原意向承租戶棄標(biāo)，公房出租不順暢。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)行政事業(yè)單位公房出租管理的思路和對(duì)策

1.完善制度建設(shè)

（1）整合公房出租政策。最近財(cái)政部在35號(hào)令、36號(hào)令的基礎(chǔ)框架下，出臺(tái)《行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理?xiàng)l例》。結(jié)合財(cái)政部新《條例》和我們資產(chǎn)整個(gè)工作新情況、新要求，改變現(xiàn)有管理方式和思路，對(duì)現(xiàn)有公房出租的文件規(guī)定進(jìn)行重新修訂和完善，出臺(tái)符合當(dāng)前實(shí)際、主體責(zé)任明確且具有可操作性的公房出租管理制度，以便更好的指導(dǎo)公房出租管理工作。

（2）建立懲處機(jī)制。按照公房產(chǎn)權(quán)主體單位不同和整合歸并后的管理模式不一，將公房出租管理作為行政事業(yè)單位部門預(yù)算績效管理的重要內(nèi)容，對(duì)公房出租管理不力造成出租收益流失或其他問題的單位，在相關(guān)績效管理中予以扣分，對(duì)問題嚴(yán)重等違規(guī)違紀(jì)行為，移交紀(jì)檢監(jiān)察部門進(jìn)行查處。

（3）制定經(jīng)營性房產(chǎn)運(yùn)營考核評(píng)價(jià)制度。針對(duì)經(jīng)營性房產(chǎn)集中統(tǒng)一管理的情況，會(huì)同有關(guān)部門制定經(jīng)營性房產(chǎn)運(yùn)營考核制度，對(duì)經(jīng)營性房產(chǎn)的運(yùn)營管理進(jìn)行考核。逐步改變現(xiàn)行管理形式，去“行政管理化”，向市場化靠攏，將經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行徹底分解，屬于繼續(xù)出租的房產(chǎn)，發(fā)掘潛力，運(yùn)用多種運(yùn)行手段，達(dá)到價(jià)值最大化；對(duì)于破舊、不易管理的零星出租房，予以公開拍賣。行政事業(yè)單位因工作需要購置的，可考慮到新型小區(qū)或便于管理的地段，通過整合，實(shí)現(xiàn)效益最大化。

2.強(qiáng)化監(jiān)管職責(zé)

（1）強(qiáng)化行政事業(yè)單位公房出租管理的主體責(zé)任。行政事業(yè)單位是國有資產(chǎn)管理、占有、使用的具體實(shí)施單位，更是公房出租管理的責(zé)任主體。要進(jìn)一步強(qiáng)化行政事業(yè)單位的主體責(zé)任，積極推行單位主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制，提高單位對(duì)公房出租管理重要性的認(rèn)識(shí)，層層壓實(shí)責(zé)任，做到公房出租工作領(lǐng)導(dǎo)常過問、時(shí)時(shí)有人管、問題速解決，各司其職、各負(fù)其責(zé)，切實(shí)將公房出租管理的各項(xiàng)工作落實(shí)到實(shí)處。

（2）建立公房出租管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。成立以財(cái)政、監(jiān)察、審計(jì)、公共資源交易中心、公安、信訪等職能部門的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，全方位加強(qiáng)公房出租的管理，制定糾紛應(yīng)對(duì)機(jī)制，不斷促進(jìn)公房出租的健康發(fā)展。

（3）強(qiáng)化租賃合同執(zhí)行。公房產(chǎn)權(quán)單位有責(zé)任和義務(wù)，定期對(duì)公房出租情況進(jìn)行檢查，查驗(yàn)公房租金是否按期繳納、查驗(yàn)公房經(jīng)營人是否有變動(dòng)等等，對(duì)租賃合同執(zhí)行不力的加強(qiáng)整改。避免出現(xiàn)出租開始時(shí)間延遲等變相讓利現(xiàn)象，針對(duì)合同開始時(shí)間做了規(guī)定，規(guī)定合同的起始時(shí)間必須在15日之內(nèi)。

3.創(chuàng)新管理手段

（1）進(jìn)一步優(yōu)化審批流程。要建立“產(chǎn)權(quán)單位申報(bào)―主管部門審核―財(cái)政部門審批―招標(biāo)部門招標(biāo)―產(chǎn)權(quán)單位執(zhí)行”的監(jiān)管，優(yōu)化審批流程，規(guī)范審批程序。

（2）進(jìn)一步優(yōu)化拍租方式。通過招標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范公房拍租組織流程，優(yōu)化服務(wù)，創(chuàng)新網(wǎng)上拍租等新方式，提高拍租成交率。建立中介機(jī)構(gòu)考核評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)考核不達(dá)標(biāo)和違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行淘汰，確保政府公房出租工作高效操作。

（3）加強(qiáng)公房出租信息宣傳。當(dāng)前公房拍租溢價(jià)率低和流標(biāo)較多，其中很重要的原因就是公房出租信息傳播力度不夠，受眾對(duì)公房出租知曉度低，導(dǎo)致關(guān)注度不夠，參與度不高。加強(qiáng)公房出租信息宣傳，出租公告不能只限于傳統(tǒng)媒體、平面媒體，在成本核算的同時(shí)，加大在新興媒體上的宣傳力度，例如金華房網(wǎng)、微信平臺(tái)大力宣傳公房出租信息，擴(kuò)大受眾面，吸引更多的競拍人參與公房拍租，使公房出租充分競爭，提高公房成交率和出租收益。

（4）打通與非稅收入征管系統(tǒng)的無縫對(duì)接。由于公房出租審批和實(shí)際租金收益上繳脫節(jié)，是否按時(shí)足額繳納年租金，出租年限對(duì)應(yīng)年租金收入是否按照合同規(guī)定年限全部上繳，產(chǎn)權(quán)單位上繳租金對(duì)應(yīng)哪一處房產(chǎn)等都無法查詢，影響實(shí)際收入。打通接口，把公房出租從審批環(huán)節(jié)、拍賣環(huán)節(jié)、合同簽訂環(huán)節(jié)、租金繳納環(huán)節(jié)等，形成一個(gè)閉合的監(jiān)管流程，確保租金直接、及時(shí)、足額上繳，糾正錯(cuò)放的經(jīng)濟(jì)科目，使不規(guī)范出租浮出水面，從監(jiān)管角度杜絕這一現(xiàn)象。

（5）加強(qiáng)對(duì)流拍公房的后續(xù)管理。由于公房自身或?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)受到網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的沖擊等原因，造成部分行政事業(yè)單位公房在使用權(quán)拍賣過程中流拍，針對(duì)流拍的公房，聯(lián)合房產(chǎn)中介力量進(jìn)行宣傳，通過協(xié)議談判的方式進(jìn)行預(yù)招租，規(guī)定期限內(nèi)可協(xié)議出租流拍的公房，預(yù)招租過程中有兩家以上意向租戶的，則轉(zhuǎn)入下一期公開拍租程序；對(duì)一些租金設(shè)置較高的公房，引入評(píng)估中介，根據(jù)目前市場行情進(jìn)行重新評(píng)估；對(duì)于面積較大，裝修投入較多的公房，適當(dāng)延長其租期年限；對(duì)于流拍兩次及以上的公房，允許租金下降10%以內(nèi)。通過一系列的有針對(duì)性的措施，有效提高的公房的成交率和出租收益。