摘要：自管公房的權益轉移問題已經成為一個歷史遺留問題，目前處于法律模糊化階段，因為缺少具體的法律規(guī)定則使得實際的權益轉移中困難重重。對此本文從自管公房使用權轉移的角度，分析自管公房權益轉移的法律依據。

關鍵詞：自管公房權益轉移法律依據

一、自管公房內涵與特征

自管公房是國家機關、企事業(yè)單位給予員工的一種住房福利。參照職工的年齡、職稱等來綜合權衡向其分配的特定面積的住房。獲得公房福利的職工和供房單位之間形成房屋租賃關系，其中單位擁有房屋產權，職工則只僅有居住權，沒有產權。

自管公房雖然在職工與供房單位之間形成的是租賃關系，然而，其使用權也蘊含了實際的價值意義，其價值體現，即是對職工住房花銷的一種有效補貼，屬于勞動價值的組成部分。從市場經濟的角度來分析，勞動價值則與生產勞動力所必需的生活資料價值呈正比例關系，住房則屬于職工生產與發(fā)展所必須的資料，這其中的消費勢必成為創(chuàng)造勞動價值的回報，也就是應該成為職工工資的一部分。然而，在最初的住房分配制度之下，通常將住房福利與工資分隔開來，也就是將本該納入工資的住房福利歸為供房單位，供房單位從自管公房獲得利潤，單位則利用這部分利潤建設公房，并以低于市場價的租金再分配給職工，所以自管公房的權益問題則有待探究。

二、自管公房轉移需求的合理性分析

（一）滿足住房需求，維護社會和諧

一方面，獲得公房的職工可以通過公房轉租、交易等賺得差價，增加經濟收入：另一方面，國有企事業(yè)單位向職工提供處管公房還能讓無房群體低價地獲得暫時的住所，緩解社會住房壓力，安撫了無房職工的情緒，提高工作積極性。因此不是簡單地為企事業(yè)單位提供住房福利，而是有效地維護了社會安定，具有實實在在的現實社會意義。

（二）提高公房使用效率

獲得公房的職工在經濟條件允許后，可以自行購置其他商品房或者二手房進行居住，騰空的公房可以再次分配給無房群體，這樣就可以有效地提高企事業(yè)單位公房的使用效率，同時也助推了一個地域房地產市場的發(fā)展，并逐步形成住房的層次性消費模式。不同人根據自身的經濟條件來選擇適合自身的住房，達到人人有房可住，達到合理科學地進行資源配置的目的。

（三）推動住房的商品化分配

現階段，隨著市場經濟的發(fā)展，特別是房地產蓬勃興起，住房正在逐步朝著市場化方向發(fā)展。然而，國家機關以及企事業(yè)單位受歷史遺留問題地阻擾和制約，至今依然無法把分給職工的公房福利納入職工工資體系，對此個人認為應借助市場經濟的助推力量，將自管公房的交易納入市場，逐步推動和實現自管公房的商品化分配。

三、自管公房權益轉移問題剖析

（一）自管公房權益的債權屬性

從物權法與傳統債權法兩大法律角度分析，自管公房使用權依然沒有明確的法律定位，而是有著債權與物權雙重屬性。然而，兩者之間自管公房更具債權屬性。這是因為自管公房特殊的使用權產生模式，依賴于兩份契約。其一：租賃合同，公房使用人要定期向供房單位交租金，禁止買賣、轉租等交易行為，公房產權人則要優(yōu)化房屋居住條件，負責維護與檢修，也就是說自管公房自始至終都非使用人自身之物，即便被轉租與轉讓也系他人之物，使用者絕非擁有物權法所規(guī)定的自物獨立處理權利，因為其寄托于租賃權，對此其債權屬性更為合適。其二：買賣合同，自管公房在權益買賣中也需要簽訂買賣合同，它們都被認定為合同法規(guī)領域，對此自管公房使用權更具債權性質。

（二）權益轉移的利益糾葛

不同于直管公房，自管公房的產權歸單位，其權益轉移會干涉到產權所有者單位的利益，雖然目前的住房分配逐漸趨向于市場化、商品化。但是，自管公房鑒于其獨特的所有權與使用權歸屬，絕對不能繞開法律來行事，依然要維護公房產權人的利益。得不到法律保護的自管公房權益轉移不僅得不到法律的認可，還可能讓公房使用者受到經濟制裁。

四、自管公房權益轉移的法律依據

（一）準用益物權特征

從物權法中準用益物權的角度來剖析，自管公房使用權達到了在承認供房單位擁有公房產權基礎上，使用人在符合法律、合同規(guī)定的前提下來行使公房的直接支配權，體現出用益物權的法律規(guī)定。參照《物權法》的相關法規(guī)：用益物權人對非本人的不動產可以占有、使用與收益，而且不動產的使用方享有優(yōu)先獲得收益的權利。由此來看，職工通過轉讓公房的使用權也是享受收益權的體現，可以免受公房產權方的制約。但是，傳統意義上的不承認公房使用權轉讓主要是因為害怕這種轉讓會干涉到產權方的利益，單位之所以為職工提供公房使用權，也是對職工工資的一種補償，這種補償體現在職工所創(chuàng)造的勞動價值中，從這一方面來看自管公房使用權的轉讓是職工自我維權的表現，而不是傳統意義上認為的通過交易用人單位的房屋使用權自主獲利行為，更不是對集體財產的侵犯，可以理解為單位職工對自己的勞動報酬或工資的自行處理。整個過程中，用人單位依然享有公房產權，也就是公房所有權還是歸單位所有，作為產權人的用人單位依然可以通過租賃的方式同其他使用人創(chuàng)建關系。所以，從物權法中準用益物權的角度來剖析，公房使用權的轉讓具有一定的法律依據。

（二）傳統債權角度

用人單位與職工以簽署合同的形式來讓轉讓自管公房使用權，這其中就涉及到了職工對公房的自行管理，用人單位無權處分等問題。所謂無權處分就是指行為人在不享有處分權的情況下依然以自身名義來處分他人財產。行為人自行把單位的公房使用權通過轉租、轉借以及轉讓等方式提供給其他使用人的行為就被認定為無權處分。這其中所有人的追查與認定則成為影響無權處分合同是否生效的一個重要因子。所以，房屋產權人實際所選的公房使用權享受對象也影響了公房使用權轉讓的行為是否具有法律依據，然而，現實中全盤地否認公房使用權轉讓的想法也是不科學的。

雖然，我國在九十年代出臺了一系列法律，對公房使用權轉讓合同的是否有效做出了一系列的規(guī)定，然而，在公房使用權方面卻未能形成特定的法規(guī)系統，不具有強制性約束意義。由此看來，公房使用全權轉讓合同缺少違背效力性的統一規(guī)范，然而，其是否有效也無法準確定位。所以，站在傳統債權的角度，全面去權衡，片面地否認自管公房使用權轉讓合同是無效也是不科學的。

（三）《合同法》的依據

參照《合同法》中的相關條文“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無權處分人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！睆拇藯l文可以看出，無處分權的合同是否具有有效也有待研究，最后是否有效力主要看產權人是否追查，而且從買賣合同法的角度來看，物權之所以變動與買賣行為有直接關系，所有權的轉移成為最終的物權變動依據，即便簽署合同的一方當時不享有所有權與處分權，但是，合同卻依然可能是有效的。然而，具體的物權變動與否則主要在于雙方的日后協商，這就意味著整個過程中，物權變動的效力也難以確定，合同內容僅需達到規(guī)定的規(guī)范與要件就具有法律效力。

五、完善自管公房權益轉移操作管理的建議

自管公房權益轉移之所以存在多重問題和阻力，一方面是因為目前的有關自管公房使用權轉移的法律法規(guī)不健全，另一方面也是因為自管公房特殊的產權與使用權歸屬所決定的。但是，隨著房產的商品化、市場化發(fā)展，自管公房權益依然無法適應這一形勢，最佳的辦法就是讓公房產權人以買賣的方式轉移公房產權，讓職工享有獨立的產權，這樣就可以讓他們在法律范圍內自行轉讓、支配，從而逐漸形成一個循環(huán)鏈，最終獲得一個較為理想管理的管理效果。

自管公房權益轉移中的問題是歷史遺留性問題，由于自管公房其特殊的產權性質導致其在使用權轉讓過程中困難重重，對此需要國家不斷地完善相關法律法規(guī)，在保護公房產權人與使用人雙方利益的前提下逐步推動自管公房的市場化、商品化發(fā)展。

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（張恒，蘭州石化公司民建與房產管理部）