徐茵

摘 要 隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷優(yōu)化市場環(huán)境，個(gè)人住房貸款抵押受到越來越多的人的關(guān)注。本文以此為論點(diǎn)，闡述個(gè)人住房貸款抵押在我國的發(fā)展情況、產(chǎn)生的問題，并提出解決措施，希望能夠?qū)ο嚓P(guān)企業(yè)產(chǎn)生一定的參考作用。

關(guān)鍵詞 個(gè)人住房抵押貸款 商業(yè)銀行 風(fēng)險(xiǎn)

一、個(gè)人住房抵押貸款的含義

簡單來說，個(gè)人住房貸款抵押就是指有購房需求的個(gè)人，因資金短缺等情況而向商業(yè)銀行借款，以期獲得相應(yīng)購房資金;但與此同時(shí)，商業(yè)銀行要以購房者的房屋作為抵押品，作為銀行放貸的保障。這種業(yè)務(wù)分成兩大類型，一種是使用個(gè)人住房公積金來繳款，另一種是個(gè)人商業(yè)貸款。前者作為個(gè)人的基本社會保障，其公積金一般需要企業(yè)每月為個(gè)人繳納一部分，從而降低人們?nèi)蘸蟮馁彿抠Y金壓力;后者的商業(yè)貸款是純粹向銀行貸款，一般利率較高。無論是哪一種模式，都需要購房者具有一定的資金存量，因?yàn)閷ι唐贩康闹С稣紦?jù)個(gè)人支出非常大的一部分，只有在資金較充足且考慮到未來有足夠償還能力的情況下，才能考慮個(gè)人住房貸款。

二、個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國的個(gè)人住房消費(fèi)貸款抵押在持續(xù)增長，許多人通過抵押貸款購入商品房。其發(fā)展現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）住房消費(fèi)快速增長

由于生活水平的提高，人們的經(jīng)濟(jì)水平在不斷上升，住房消費(fèi)需求也不斷擴(kuò)大。目前，我國房產(chǎn)開發(fā)的投資增速在逐年提高。近三年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖低于全社會固定資產(chǎn)投資增速，但增速在逐年提升。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：從2015年至2017年，全社會固定資產(chǎn)投資增速分別為10%、8.1%、7.2%，增速在下降;國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。房產(chǎn)開發(fā)的投資增速提高源于我國住房消費(fèi)需求的擴(kuò)大，它會對上游的鋼鐵、建材需求產(chǎn)生較大影響，會增加上游產(chǎn)品價(jià)格上漲的需求動力，甚至使相關(guān)的上游產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)上升。

（二）購房貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)加大

由于購房消費(fèi)的增長，無論對于銀行還是購房者來說都是風(fēng)險(xiǎn)較大的舉措，市場要面臨利率波動、資產(chǎn)流動變化、信譽(yù)評估等各方面的風(fēng)險(xiǎn)。另外，近幾年投資增長速度明顯放緩，基本保持平穩(wěn)態(tài)勢，說明“限購令”等措施取得了一定成果。但其投入大、周期長、環(huán)節(jié)建設(shè)復(fù)雜等特點(diǎn)，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局部過熱、空置房多、“有價(jià)無市”，這些無疑加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的聚集，易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。因此，政府采取了一系列引導(dǎo)政策，如“國八條”、房產(chǎn)稅、“限購令”還有房地產(chǎn)長效機(jī)制，一定程度上穩(wěn)定了房價(jià)。

（三）購房貸款信譽(yù)評估有待商榷

目前，銀行對個(gè)人購房抵押貸款的放貸金額主要取決于購房者的信用評估情況，但其評估方式的單一以及貸款本人的實(shí)際信用度仍有待考核。一方面，我國在購房貸款的金融征信體系方面發(fā)展較晚，法律制定和法規(guī)落實(shí)方面存在操作性差等問題，沒有形成多層次、多維度、多方面的信用監(jiān)管，更多是理論化。在實(shí)際操作上，有些現(xiàn)實(shí)中的操作行為處于“法律灰色地帶”，沒有進(jìn)行條文上的說明，于是有些人便利用這個(gè)漏洞進(jìn)行違法行為。另一方面，在金融征信方面沒有形成一個(gè)良好的社會契合度，沒有統(tǒng)一的社會組織或者行業(yè)協(xié)會進(jìn)行社會監(jiān)督，而單單靠法律監(jiān)督是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。以上的信用問題加劇了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）貸款方風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國仍處于房地產(chǎn)發(fā)展的上升期，經(jīng)濟(jì)收益較高，但市場管理仍不完善。于是有些貸款人將自身信息加以修改，采用一定技術(shù)手段抹掉個(gè)人不良貸款記錄，或者通過虛增個(gè)人資產(chǎn)等手段來達(dá)到高額貸款的目的。他們得到資金后不是用于購房，而是用來炒房或者作為詐騙資金。這種違法行為因缺乏追償機(jī)制，違法行為較為隱蔽，難以被發(fā)現(xiàn)。因此，要加大信用監(jiān)管力度，普及信用知識，嚴(yán)懲信用造假者，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

（二）房地產(chǎn)商風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)商來說，建造商品房最主要的目的就是能在購房需求高的階段盡早銷售完，但這種銷售會受到利率波動、社會總體發(fā)展情況以及購房者個(gè)人情況的影響，因此具有較大的不確定因素。并且，房地產(chǎn)商還有自身的籌資能力問題。主要表現(xiàn)在：第一，受國家政策影響，籌資難度大。由于銀行貸款利率和銀行存款準(zhǔn)備金率在提高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金獲得70%來源于銀行貸款，信貸規(guī)模的收縮導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的難度變大;加之國家鼓勵(lì)加快建設(shè)保障性住房，會對商品房產(chǎn)生替代作用，消費(fèi)者需求發(fā)生改變，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。第二，籌資渠道單一，間接融資過多。我國房地產(chǎn)籌資渠道大部分來自銀行貸款，其他籌資渠道，如股權(quán)融資、資金信托等方式因?yàn)橹贫炔煌晟频雀鞣矫娴南拗贫^少運(yùn)用。

（三）償債風(fēng)險(xiǎn)

第一，資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。2017年上半年，我國前十大房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍高于70%，因?yàn)榉慨a(chǎn)企業(yè)在融資過程中也要償還較高利息，而這需要企業(yè)有一定的資金積累才償還，若不重視資金積累，無法償債，資產(chǎn)負(fù)債率只會越來越高，最后資不抵債。第二，償還債務(wù)渠道單一，償債計(jì)劃不完善。償債計(jì)劃是一個(gè)完整的規(guī)劃，涉及償債渠道、償債方式搭配等。房產(chǎn)企業(yè)大多是靠經(jīng)營所得和資金融通來償還債務(wù)，由于沒有合理的償債計(jì)劃，導(dǎo)致償債渠道單一、不能有效與市場對接，一旦資金鏈斷裂，則無法還債。

（四）銀行操作風(fēng)險(xiǎn)

許多商業(yè)銀行在審核貸款申請和征信報(bào)告時(shí)都是各自為政，征信數(shù)據(jù)只能在銀行內(nèi)部流動，不允許其他銀行查詢。這樣一來，不但阻礙了其他部門對貸款方的查詢，也影響了銀行自身的查詢結(jié)果。如果征信系統(tǒng)封閉獨(dú)立，信息不能互相查閱，那么借款人若同時(shí)在多個(gè)平臺進(jìn)行借款的行為就有可能被遺漏，從而難以全面評估一個(gè)人的信用情況，加大貸款風(fēng)險(xiǎn)。這種操作會帶來很大的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（五）市場和政策風(fēng)險(xiǎn)

任何金融領(lǐng)域都會受到市場風(fēng)險(xiǎn)的影響，對于房地產(chǎn)業(yè)來說亦是如此。市場的總體上下行變化、利率波動、投資需求等方面的變化都會引發(fā)購房需求的變化。而房地產(chǎn)作為目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，自然受到政府的關(guān)注，政府近幾年一直采取相關(guān)措施打壓房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。近幾年我國房地產(chǎn)市場交易活躍，帶動了基礎(chǔ)建設(shè)投資及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但其投入大、周期長、環(huán)節(jié)建設(shè)復(fù)雜等特點(diǎn)，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)局部過熱、空置房多、“有價(jià)無市”，這些無疑加大了金融風(fēng)險(xiǎn)的聚集，易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。盡管政府采取了一系列引導(dǎo)政策：從“國八條”到房產(chǎn)稅，從“限購令”到房地產(chǎn)長效機(jī)制，一定程度上穩(wěn)定了房價(jià)。

四、應(yīng)對商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）做好信用評估，嚴(yán)懲虛假貸款

銀行貸款評估員要認(rèn)真審核，從多方面、多指標(biāo)上對房貸的申請人進(jìn)行核驗(yàn)，確保其信息真實(shí)可靠;要及時(shí)發(fā)現(xiàn)虛假偽造信息的個(gè)人，用法律手段制裁，必要時(shí)全網(wǎng)通報(bào)，再也不予貸款。作為銀行金融風(fēng)險(xiǎn)防范的管理者，要做好互聯(lián)網(wǎng)金融網(wǎng)絡(luò)的安全工作，要認(rèn)識到征信系統(tǒng)建設(shè)的重要作用，避免隨意貸款、虛假貸款。

（二）保證資金安全，提升籌資能力

針對房地產(chǎn)企業(yè)籌資渠道單一的問題，建議鼓勵(lì)多種籌資方式，針對自身情況制定籌資方案，減少對銀行貸款的依賴，滿足不同企業(yè)的多樣需求。如建立專業(yè)的信貸機(jī)構(gòu)，加速企業(yè)資金籌集，做到規(guī)范化、專業(yè)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合適的銷售策略，加速銷售，實(shí)現(xiàn)資金回籠。如適當(dāng)降低商品房價(jià)格，刺激購房者需求，增加現(xiàn)金流。另外，我國地域差異明顯，房地產(chǎn)企業(yè)可通過調(diào)研，開發(fā)針對不同地域、不同階層的適銷對路的房屋，防止房屋滯銷，增加資金。

（三）加強(qiáng)資金管理，提高償債能力

針對償債計(jì)劃不完善的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)借款金額、借款期限、可承受的利率等要素，結(jié)合自身企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況，將各種舉債方式的利弊一一列出，選出最合適的償債方案。運(yùn)用多種方式償債，增強(qiáng)償債能力。如通過增資擴(kuò)股，將籌集到的資金用于償債;又如，與金融機(jī)構(gòu)舉債，利用企業(yè)自身的商業(yè)信用可以籌集到較高的金額和較低的利息。只有做到量入為出，才能有備無患。

（四）健全評估制度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控

住房貸款評估涉及的內(nèi)容方方面面，并且專業(yè)性強(qiáng)。所以，相關(guān)人員在制定時(shí)也要本著高效、細(xì)致的原則，對制度先進(jìn)性進(jìn)行分類，再作明細(xì)規(guī)定。如制度規(guī)定在確認(rèn)放貸時(shí)，要有經(jīng)辦人員簽字和部門負(fù)責(zé)人審核并注明用途，否則是違反規(guī)定。另外，要通過專業(yè)培訓(xùn)，使評估員不斷更新綜合知識水平和較強(qiáng)的綜合實(shí)踐能力，為征信信息系統(tǒng)提供動力和支持，提升系統(tǒng)應(yīng)用效率，發(fā)揮信息系統(tǒng)最大的管理效用，讓信息系統(tǒng)成為評估決策的重要依據(jù)。

（五）完善平臺信息共享

我國銀行可以借助NFCS等技術(shù)，建立互聯(lián)網(wǎng)金融征信信息共享平臺，直接與央行的信息對接。增加信息庫資源，完善網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，對房屋貸款方的個(gè)人身份、名下資產(chǎn)、社會關(guān)系等各方面進(jìn)行全方面查詢。另外，要建立行業(yè)協(xié)會，制定統(tǒng)一的監(jiān)管體制，對收集到的信息進(jìn)行最大化利用，防止虛假貸款行為的發(fā)生，加快內(nèi)部溝通的速度，使機(jī)構(gòu)中復(fù)雜的結(jié)構(gòu)逐漸消失，組織結(jié)構(gòu)管理。

五、結(jié)語

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款既實(shí)現(xiàn)了居民的買房需求，又促進(jìn)了市場資本的流動，但其在發(fā)展過程中也會遇到較多問題，因此需要多方努力，加強(qiáng)信用監(jiān)管、加強(qiáng)人才建設(shè)、適應(yīng)市場變化。相信我國商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)會發(fā)展得越來越好，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生更多正面影響。

（作者單位為廈門大學(xué)）

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