文/張駿　大連市旅順口土地儲(chǔ)備交易中心 遼寧大連 116000

雖然城市與城市的發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程和人民生活水平的提高對(duì)城市發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)，但同時(shí)也帶來(lái)了負(fù)面影響，如城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，耕地面積減少，糧食安全和生態(tài)環(huán)境是城市的內(nèi)部威脅的人口擁擠，交通擁擠、綠地減少、空氣污染嚴(yán)重。這些負(fù)面影響不僅降低了城市生活質(zhì)量，而且在一定程度上阻礙了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如何從城市土地使用權(quán)交易管理的角度來(lái)規(guī)避和解決這些城市問(wèn)題，因?yàn)橥恋厥且磺谐鞘谢顒?dòng)的載體。

1、土地交易中存在的問(wèn)題

1.1　交易法律制度不完善

法律是我們做事情的準(zhǔn)則，但是在城市土地交易的過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)非常多的爭(zhēng)議。首先，土地所有權(quán)的歸屬爭(zhēng)議，比如城市中的土地，歸國(guó)家還是個(gè)人所有，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)一直以來(lái)都是討論的關(guān)鍵所在。自從國(guó)家實(shí)行“經(jīng)營(yíng)城市，經(jīng)營(yíng)土地”以來(lái)，將土地劃分給各個(gè)的地方政府，就接連不斷的出現(xiàn)問(wèn)題，所以完善相關(guān)土地交易制度是非常重要的。其次，集體土地使用權(quán)的交易制度也存在問(wèn)題，物權(quán)的歸屬?zèng)]有明確的規(guī)定，相關(guān)交易安全程度低，比如相關(guān)法律政策中規(guī)定，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)發(fā)包方的同意之下，承包方擅自作為發(fā)包方發(fā)展下級(jí)進(jìn)行交易的，被判定交易無(wú)效，以發(fā)包方是否同意作為標(biāo)準(zhǔn)，加大了不安全因素的存在，而且會(huì)發(fā)生很多不正當(dāng)?shù)慕灰住?/p>

1.2　房?jī)r(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)泡沫化

房?jī)r(jià)的上漲究其根本就是成本的投入過(guò)大，也就是土地價(jià)格過(guò)高。政府壟斷土地，為了取得最大經(jīng)濟(jì)效益，所以提高了地價(jià)，而開(kāi)發(fā)商為進(jìn)一步獲利，又再度提價(jià)，造成房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)，但最終承受這一切的就是購(gòu)房群眾。房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的泡沫化，會(huì)造成牽一發(fā)而動(dòng)全身的結(jié)果，如政府不加緊應(yīng)對(duì)，加以控制，將會(huì)造成整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈的癱瘓，出現(xiàn)金融危機(jī)。在抑制房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，政府雖然已出臺(tái)相關(guān)措施，但都無(wú)法從根本上緩解這些問(wèn)題。

2、城市土地交易問(wèn)題的解決措施

2.1　增加補(bǔ)償金額，降低土地價(jià)格

土地的補(bǔ)償是一個(gè)需要嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)與靈活性的工作，現(xiàn)如今補(bǔ)償過(guò)少的問(wèn)題就需要亟待解決，補(bǔ)償合理才能保證社會(huì)安定。通過(guò)土地價(jià)格直接掛鉤房?jī)r(jià)，控制房?jī)r(jià)求其本的方式，就是降低土地成本價(jià)格的有效措施，而這就需要政府以更高的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋?，更低的價(jià)格流入市場(chǎng)。我們可借鑒西方國(guó)家補(bǔ)償機(jī)制，加大補(bǔ)償范圍，比如征地搬遷，除補(bǔ)償城市土地建筑以及作物之外，對(duì)搬遷所產(chǎn)生的費(fèi)用也要做出適當(dāng)補(bǔ)償，對(duì)于城市郊邊耕地的征用，除補(bǔ)償耕地與作物之外，對(duì)于周邊耕地的影響也要做出補(bǔ)償，真正實(shí)現(xiàn)靈活人性化補(bǔ)償。此外，還有一些比較靈活性的補(bǔ)償措施，比如，成立補(bǔ)償家庭研究小組，對(duì)每一個(gè)占地家庭進(jìn)行占地后生活影響做出等級(jí)認(rèn)定，然后分等級(jí)進(jìn)行補(bǔ)償，而分等級(jí)補(bǔ)償方式，主要針對(duì)的是收入來(lái)源僅限于土地，土地被占用后崗位又無(wú)法安排，生活將受到重大沖擊的部分農(nóng)民。所以，政府應(yīng)采取更高層次的補(bǔ)償措施，只有切身從人民的利益出發(fā)，才會(huì)促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的發(fā)展，從而營(yíng)造出一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

2.2　完善土地登記制度

科學(xué)合理的登記規(guī)則是土地立體利用的重要前提，土地利用由二維平面拓展為立體空間，基于二維平面設(shè)計(jì)的土地登記規(guī)則在面向土地空間使用權(quán)登記時(shí)體現(xiàn)出一定局限性。因此，有必要轉(zhuǎn)換視角，探索土地立體化登記規(guī)則，進(jìn)而明晰土地空間權(quán)屬，以促進(jìn)科學(xué)合理的土地立體化利用。土地立體化登記是由面向二維平面土地自然狀況和權(quán)利狀況的登記向面向立體土地空間自然狀況和權(quán)利狀況的登記的轉(zhuǎn)變，因此，需要借鑒其它地區(qū)的做法，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，制定符合我國(guó)實(shí)際的宗地上下空間測(cè)定方法。高度的測(cè)定首先需要設(shè)置一個(gè)測(cè)量基準(zhǔn)，確定測(cè)量基準(zhǔn)的方法有三種：①以平均海平面為基準(zhǔn)確定其上下范圍；②以該地或鄰近地表上不易變更的特定點(diǎn)為基準(zhǔn)；③若設(shè)定時(shí)候已經(jīng)有建筑物存在，則以層別確定。而在實(shí)踐中，第一種方法由于海平面經(jīng)常發(fā)生變化，實(shí)際測(cè)量誤差和難度都較大，不易把握；第三種方法存在內(nèi)在缺陷，因?yàn)樵O(shè)立土地空間權(quán)時(shí)，有關(guān)建筑工程一般都尚未開(kāi)始建設(shè)，操作性不強(qiáng)。所以，目前我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于地上、地下空間范圍的測(cè)量主要采取相對(duì)高程測(cè)定法，設(shè)定人自己選定一個(gè)不易變更的基準(zhǔn)點(diǎn)，以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上下高度的測(cè)定。

2.3　完善公開(kāi)土地市場(chǎng)的監(jiān)督

這種土地市場(chǎng)形態(tài)如果存在隱形問(wèn)題，對(duì)土地交易環(huán)節(jié)實(shí)施監(jiān)督并不便利，因此土地隱形市場(chǎng)要堅(jiān)決取締，土地交易市場(chǎng)應(yīng)保持固定、有形、公開(kāi)。各市場(chǎng)主體進(jìn)行土地交易能夠給提供相對(duì)固定的場(chǎng)所，對(duì)土地交易環(huán)節(jié)的交易資格進(jìn)行審查確認(rèn)，對(duì)市場(chǎng)主體土地使用權(quán)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定，土地市場(chǎng)主體、客體的交易對(duì)象實(shí)施公開(kāi)監(jiān)督，可以保證合法性能，土地交易的透明度和公正性也能夠得到提高，在公開(kāi)土地市場(chǎng)內(nèi)增加土地交易機(jī)會(huì)，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，公開(kāi)土地市場(chǎng)提高土地交易效率，可派駐政府有關(guān)審批機(jī)構(gòu)，各種土地交易信息還可以集中發(fā)布，對(duì)二級(jí)土地市場(chǎng)的成交地價(jià)通過(guò)土地法規(guī)、法律、政策咨詢(xún)及其他中介代理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，明顯提供交易價(jià)格偏低，在土地價(jià)格調(diào)控方面的權(quán)威充分發(fā)揮，維護(hù)土地價(jià)格的合理性和土地市場(chǎng)秩序。

總之，隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，人們的法律意識(shí)也在不斷加強(qiáng)，對(duì)于土地交易程序法制化推進(jìn)的意義也越來(lái)也重要，上文對(duì)城市土地交易中存在的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)，對(duì)解決這些問(wèn)題提出了相應(yīng)的建議，期待城市土地交易的管理更加科學(xué)和合理。

參考文獻(xiàn)：

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