文／劉悅

一、前言

寫字樓是特指專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，個別地方標準明確寫字樓的概念為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。寫字樓的發(fā)展是一個城市經濟發(fā)展的縮影，是一個城市產業(yè)結構的縮影，寫字樓的發(fā)展與城市經濟發(fā)展和產業(yè)結構布局息息相關，相互影響。那么，寫字樓的發(fā)展如何影響城市經濟的發(fā)展，城市經濟的發(fā)展如何推動寫字樓的發(fā)展，寫字樓的專業(yè)化發(fā)展如何帶動、促進城市經濟的發(fā)展呢？

二、寫字樓在城市經濟發(fā)展中的劣勢分析

（一）寫字樓的集中化與城市規(guī)劃不協(xié)調

寫字樓的發(fā)展目前出現(xiàn)集中化的模式，以北京國貿CBD地區(qū)為例，大量的寫字樓林立，出現(xiàn)了集中發(fā)展的情況，而大量的寫字樓林立，導致周邊附屬設施酒店、商場、餐廳的集中發(fā)展，白天大量人員聚集，常常出現(xiàn)道路堵塞、用餐困難等各種情況。寫字樓的集中發(fā)展暴露了附屬交通設施不完善，寫字樓職員的需求導致各種餐飲產業(yè)的不規(guī)則發(fā)展，個別寫字樓為了追求利潤，壓縮附屬設施如車位的建設，導致車輛亂停亂放，給周邊環(huán)境、秩序和道路帶來嚴重的負擔。

（二）寫字樓的非專業(yè)化

寫字樓是指專業(yè)商業(yè)辦公的用房，目前個別寫字樓為了單純的追求租賃效益，沒有長遠的規(guī)劃，使得寫字樓發(fā)展后續(xù)乏力，不能形成專業(yè)化的發(fā)展。一個寫字樓的良好發(fā)展，取決于對于寫字樓的準確定位。如某大廈，租戶中各種行業(yè)、各個企業(yè)參差不齊，個別小租戶的不規(guī)范經營導致同一樓層的優(yōu)質租戶為保證公司形象紛紛退租。如何準確定位寫字樓的發(fā)展方向，使樓內租戶能夠相互帶動，互為依托，擴大業(yè)務量，如何適應城市整體發(fā)展布局，使寫字樓形成專業(yè)化發(fā)展，是寫字樓經營者必須考慮的問題。

（三）寫字樓標準的不統(tǒng)一性

目前，對于寫字樓管理沒有統(tǒng)一的標準，對于其附屬的配套設施也沒有具體的要求，使得寫字樓的建設和管理沒有依據(jù)。目前寫字樓的等級評定主要基于智能化硬件方面，包括辦公智能化、樓宇自動化、通訊傳輸智能化、消防智能化、安保智能化，即我們俗稱的“5A”寫字樓。但在寫字樓的綜合發(fā)展，如樓宇品牌標準、地理位置標準、客戶層次標準、服務標志標準、硬件設施標準等各方面無專業(yè)評定標準，使得寫字樓發(fā)展良莠不齊。

三、寫字樓在城市經濟發(fā)展中現(xiàn)存的問題

（一）寫字樓與城市產業(yè)結構的不協(xié)調性

寫字樓的發(fā)展應與城市產業(yè)結構的發(fā)展相適應，不能盲目建設，追求超高、舒適的辦公環(huán)境，追求城市新地標，而舍棄了其適應企業(yè)辦公的重要性。某城市屬于沿海城市，因建設有大型港口且地理位置特殊，陸地交通發(fā)達，物流產業(yè)發(fā)達，經濟發(fā)展較快，在城市發(fā)展過程中，將港口區(qū)域定位于金融中心，建設屬于本市的CBD核心商圈。因過度開發(fā)，大量寫字樓、高檔酒店林立，而該市的支柱產業(yè)物流業(yè)，對于寫字樓辦公的需求不高，反而需要大量的庫房、車輛集散地，因為對城市產業(yè)結構的不了解，導致寫字樓大量空置且占用了物流企業(yè)所需的庫房和車輛用地，導致物流企業(yè)不得不在更遠的地方租賃辦公用地和所需的庫房。因此，寫字樓與城市產業(yè)結構的不協(xié)調是導致寫字樓不能持續(xù)發(fā)展的重要原因，也是制約城市經濟發(fā)展的重要因素。

（二）城市整體布局缺乏前瞻性

大多數(shù)中小城市缺乏長期的城市規(guī)劃，對于城市發(fā)展沒有前瞻性，個別城市為了追求政績、吸引眼球，建設超高建筑，建設所謂的城市新地標，導致大量的寫字樓空置，浪費城市資源。而個別城市對于經濟發(fā)展預判不足，沒有長遠規(guī)劃，單純的為了土地收益，隨意更改土地使用性質，使得寫字樓周邊配套設施明顯不足，且在以往的規(guī)劃中，堅持出現(xiàn)寫字樓位于居民區(qū)包圍之中，進出車輛困難，辦公環(huán)境差，導致寫字樓的衰敗。

因此合理的城市布局對于寫字樓的發(fā)展有著積極的推動和促進作用，在城市用地和整體規(guī)劃上要基于城市產業(yè)結構和特色經濟，規(guī)劃適合的地段，建設適合的中央商務區(qū)，以點帶線，以線帶面，良好發(fā)展。

（三）對寫字樓對城市產業(yè)結構布局的影響缺乏認識

根據(jù)有關調查，寫字樓已經成為一個城市發(fā)展的風向標，對整個城市產業(yè)結構的布局存在重大影響。以珠江三角洲的經濟發(fā)展為例，以前的勞動密集型企業(yè)，良好的交通條件帶動了區(qū)域經濟的發(fā)展，物美價廉的貨品吸引了大量的外資進入，大量外資的進入促進了寫字樓的形成和發(fā)展。目前，珠江三角洲形成了良好的“外向型”經濟發(fā)展模式，即“引進來，走出去”，“引進來”是利用外資促進國內經濟快速發(fā)展和產業(yè)結構升級，“走出去”則是適應經濟全球化的需要，開展對外投資和跨國經營。如果沒有大量寫字樓的建設，珠江三角洲的產業(yè)布局是否能從最初的對外貿易、物流辦公為主發(fā)展到現(xiàn)在的銀行金融、會展服務、信息服務、科學技術為主，答案肯定是否定的。

“外向型”經濟發(fā)展模式，使得大量的辦公人員涌入，推動了珠江三角洲寫字樓的發(fā)展，寫字樓功能從最初的對外貿易，物流辦公，發(fā)展到現(xiàn)在城市重點產業(yè)的載體：銀行和金融、會展服務、信息服務、科學技術等，經濟的發(fā)展推動產業(yè)結構的調整，外資的不斷涌入改變著經濟的發(fā)展模式，而寫字樓的高速發(fā)展為銀行金融、外資涌入提供了良好的辦公場所，隨著高端寫字樓的發(fā)展，各家跨國企業(yè)的入駐，進一步影響城市產業(yè)結構的調整。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，目前珠三角的傳統(tǒng)行業(yè)批發(fā)零售和物流行業(yè)僅占到整個經濟總量的30%，而房地產、金融保險及其它行業(yè)占經濟總量的70%。

（四）對寫字樓的發(fā)展推動城市經濟發(fā)展缺乏認識

很多城市管理者沒有真正認識到寫字樓發(fā)展的重要性，存在兩種錯誤的認識：一是認為寫字樓只是提供商務辦公場所，忽視其入駐企業(yè)帶來的經濟效應；二是認為舒適的辦公場所一定可以吸引到較好的企業(yè)入駐，忽視城市產業(yè)結構布局和寫字樓的整體規(guī)劃。

寫字樓的專業(yè)、良性發(fā)展，不僅能夠吸引國際知名企業(yè)入駐，同時在寫字樓內部往往形成良好的促進作用，單位之間互為客戶，互相吸引，促進城市經濟的發(fā)展；在城市管理者的引導規(guī)范下，寫字樓的發(fā)展能夠很好的推動城市經濟的發(fā)展。

四、寫字樓與城市經濟的協(xié)調發(fā)展

（一）分析城市特色，合理布局產業(yè)結構

首先是從城市發(fā)展特色來合理布局寫字樓的發(fā)展。如北京的中關村，高新技術企業(yè)匯聚，北京國貿CBD商務區(qū)，大量的國際集團總部，金融公司，電視臺落戶，造就了國貿CBD金融中心的地位。各個城市，特別是中小城市應根據(jù)城市特色，合理布局產業(yè)結構，如某城市港口集中且陸地交通發(fā)達，整個城市經濟以物流集散地和對外貿易為支撐。在寫字樓的建設規(guī)劃方面應充分考慮城市經濟特色，在物流企業(yè)集中地建立專業(yè)的寫字樓，吸引對外貿易企業(yè)入駐，由對外貿易吸引銀行金融業(yè)的發(fā)展，由金融業(yè)的發(fā)展帶動區(qū)域經濟的發(fā)展。

（二）合理規(guī)劃，提前布局，帶動周邊經濟發(fā)展

現(xiàn)在部分寫字樓的建設沒有合理的規(guī)劃就提前上馬，導致寫字樓落成后招租困難，無法繼續(xù)經營。寫字樓的規(guī)劃應充分考慮所在地的產業(yè)結構、經濟發(fā)展情況，周邊交通情況，配套設施建設情況等，如沒有合理的規(guī)劃，良好的布局，非但不能對區(qū)域經濟起到良好的推動作用，還使得寫字樓難以持續(xù)發(fā)展，無法持續(xù)經營。如寫字樓建立在城市邊緣，交通不暢，信息不暢，周邊又無特色產業(yè)，無法形成完整的經濟鏈，何以吸引客戶入住，更別說國際化公司。因此寫字樓的規(guī)劃發(fā)展應充分考慮城市的整體布局，建設前應對區(qū)域經濟有明確的了解，充分的定位，明確區(qū)域經濟特色，合理規(guī)劃交通，布局產業(yè)，使得寫字樓成為成為公共建筑的一部分，參與打造城市文化、構建城市形象，促進經濟和城市的全面發(fā)展。

（三）重視寫字樓的專業(yè)化發(fā)展

隨著城市的快速發(fā)展，寫字樓林立，但個別寫字樓雖處于CBD商務區(qū)卻存在招租困難，難以為繼的情況。究其根本為追求眼前利益，忽視長遠發(fā)展。如某寫字樓坐落在北京國貿CBD商圈，建設初期對寫字樓就沒有準備定位，對招租客戶沒有選擇性，該寫字樓作為某能源集團的總部，第一個招租客戶為律師事務所，在以后的招租過程中引進各行各業(yè)的公司入駐，使得寫字樓無專業(yè)特色，入駐公司之間無業(yè)務關聯(lián)，造成退租情況越來越多，發(fā)展困難。而臨近寫字樓自建成初期，就明確發(fā)展方向，僅為金融行業(yè)提供辦公場所，發(fā)展初期頗為艱難，但隨著各大金融公司的入駐，吸引了保險、銀行、理財?shù)葌€金融相關行業(yè)的強勢入住，客戶穩(wěn)定，持續(xù)發(fā)展。寫字樓的良性發(fā)展，可以吸引更多的國際大公司、集團總部、研發(fā)中心到城市落戶，加速企業(yè)信息、銷售、決策在城市的集聚，不斷提升城市的服務功能和作用，帶動酒店、餐飲等相關第三產業(yè)的發(fā)展，提升城市的知名度和美譽度，進一步改善城市的投資環(huán)境。

（四）重視寫字樓消費帶動效應和勞動就業(yè)效應

寫字樓對于所在區(qū)域的消費帶動包括兩個方面：一方面是寫字樓辦公企業(yè)的頻繁商務活動、研發(fā)活動所帶來的各種配套消費，必然促進周邊地區(qū)的商業(yè)、會展、旅游、文化娛樂和餐飲等行業(yè)的蓬勃發(fā)展；第二方面是寫字樓高級白領的個人生活消費，包括住宅、交通、子女教育、健身、購物等等，這種消費對于推動區(qū)域經濟發(fā)展具有重要作用。而勞動就業(yè)效應尤為明顯，大量的企業(yè)在寫字樓匯聚，可以帶來大量的就業(yè)崗位，數(shù)據(jù)顯示，一棟200米高的寫字樓建成，至少可以提供約1萬個就業(yè)崗位，因此寫字樓經濟對于城市經濟的發(fā)展有著必不可少的促進作用，是城市經濟的重要組成部分，將為城市創(chuàng)造良好的投資、就業(yè)等社會效益，從而推動城市經濟的發(fā)展。

五、結論

寫字樓經濟是城市經濟的重要組成部分，寫字樓在城市產業(yè)結構中扮演重要角色，高品質的寫字樓大量聚集，為國內、外企業(yè)提供完善的商務平臺的同時也帶動了周邊區(qū)域經濟的發(fā)展。高密度的商務活動，衍生出大量的品牌商業(yè)、酒店，高檔餐飲等一系列的相關業(yè)態(tài)，使公司商務活動的半徑大幅減少，商務活動的成本降低，商務活動的活力增強，商務活動的效率得到提高，寫字僂的商務價值得以放大，城市的整體商務能力得到提高。

參考文獻：

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