文/丁永杰 新疆博樂市國土資源局 新疆博樂 833400

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，是不動產(chǎn)登記條例實(shí)施、簿冊統(tǒng)一和信息平臺建設(shè)的重要支撐，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果一經(jīng)登記，具備法律效力?？梢姡粍赢a(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及成果的審查工作在整個不動產(chǎn)登記過程中具有十分重要的地位。建立和實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以來，國土資源部先后出臺了《關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》和《關(guān)于規(guī)范不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有關(guān)工作的通知》（以下稱《通知》）等文件，為權(quán)籍調(diào)查工作提供了重要依據(jù)。但部分地方對權(quán)籍調(diào)查工作或多或少存在著把握不準(zhǔn)的問題，如把握過緊，一些不動產(chǎn)登記工作則無法推進(jìn)，嚴(yán)重影響工作成效和部門形象；如把握過松，則又怕存在登記風(fēng)險，擔(dān)當(dāng)責(zé)任。為了更好地理解部相關(guān)文件，做好權(quán)籍調(diào)查及成果審查工作，本文以國土資源部相關(guān)文件為基礎(chǔ)，結(jié)合工作實(shí)際，對如何做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查及成果審查工作進(jìn)行探討。

1、完善不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作

不動產(chǎn)權(quán)籍通常是指記載不動產(chǎn)的位置、界址、用途、等級、權(quán)屬、面積和價格等的表卡簿冊證、數(shù)據(jù)和圖件的總稱，從而為登記不動產(chǎn)、證書核發(fā)等提供一項(xiàng)技術(shù)性工作。實(shí)際上，權(quán)籍調(diào)查是一項(xiàng)具體的工作，包括調(diào)查權(quán)屬來源、界址點(diǎn)坐標(biāo)的明確等等，在權(quán)籍調(diào)查后出權(quán)籍調(diào)查報告，為不動產(chǎn)登記提供數(shù)據(jù)和依據(jù)。在進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，常用的調(diào)查方法有不動產(chǎn)測量、不動產(chǎn)單元設(shè)定與編碼、不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查方式，其一般需要根據(jù)實(shí)地調(diào)查與內(nèi)外業(yè)核實(shí)相結(jié)合的方式來開展不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查工作，以查清楚不動產(chǎn)單元的界址、權(quán)屬等狀況，為不動產(chǎn)權(quán)屬的界址確定提供保障。

不動產(chǎn)權(quán)籍統(tǒng)一登記工作的進(jìn)行是以不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查為基礎(chǔ)的，以便最大程度地保證各項(xiàng)制度的確切落實(shí)。目前，大部分地區(qū)在權(quán)籍登記之前都會進(jìn)行相應(yīng)的權(quán)籍調(diào)查，避免出現(xiàn)登記人謊報信息等問題的出現(xiàn)，維護(hù)好產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)利。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的進(jìn)行，還有利于保障司法制度，完善相應(yīng)的法律規(guī)范。例如，房屋產(chǎn)權(quán)屬于不動產(chǎn)的范疇，在房屋買賣等活動中，必須進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，如果未進(jìn)行登記，法律上對權(quán)利是不認(rèn)可的。

2、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基本原則

2.1 規(guī)范調(diào)查，便民利民

主要體現(xiàn)在充分利用已有調(diào)查成果，不得違規(guī)增加申請人負(fù)擔(dān)?！锻ㄖ访鞔_要求，在前期行業(yè)管理中已經(jīng)產(chǎn)生或部分產(chǎn)生并經(jīng)行業(yè)行政主管部門或其授權(quán)機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)且符合不動產(chǎn)登記要求的成果，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)沿用，不再重新組織權(quán)籍調(diào)查。

2.2 遵循“權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確”的原則

可以理解為權(quán)籍調(diào)查的目的是為登記提供數(shù)據(jù)支撐，其根本要求是做到權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確。

2.3 堅持創(chuàng)新，靈活運(yùn)用

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項(xiàng)新生事物，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作也需在實(shí)踐中不斷探索和完善，條件不成熟時，應(yīng)靈活運(yùn)用?！锻ㄖ分信e例提到，如宗地信息不完整房屋無法落宗的，可通過預(yù)編宗地號，先行辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)后完善權(quán)籍信息，這就是靈活、創(chuàng)新、便民的體現(xiàn)。

3、不動產(chǎn)權(quán)籍登記的作用

不動產(chǎn)財產(chǎn)是我們每個人的財產(chǎn)中極為重要的一部分財產(chǎn)，不動產(chǎn)權(quán)籍登記是確定不動產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)，因此做好不動產(chǎn)權(quán)籍登記具有十分重要的意義。

3.1 使得不動產(chǎn)權(quán)籍登記更加便捷

將過去需要在幾個不同的部門分別辦理產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔等程序整合為統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)籍登記，這樣大大減少了不動產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的辦理登記程序，很大程度上避免了權(quán)利人“跑斷腿、磨破嘴”的現(xiàn)象的出現(xiàn)，為其提供了便利。

3.2 使得登記信息更加透明

做好不動產(chǎn)權(quán)籍登記后，能夠?qū)崿F(xiàn)真實(shí)、快捷查詢不動產(chǎn)的相關(guān)信息，從而盡最大程度地避免偽造假證、偷稅漏稅等現(xiàn)象的出現(xiàn)，避免一房二賣情況的出現(xiàn)，更好地保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。而且不動產(chǎn)權(quán)籍登記的建立和健全對于反腐敗也有一定的積極作用，信息的透明使得有關(guān)不動產(chǎn)的貪污腐敗行為無處遁形，更好地顯示出社會的公正性，很大程度上提高了政府的公信力。

4、優(yōu)化不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的方法

4.1 繼續(xù)加快基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整合速度

數(shù)據(jù)整合是目前制約不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)展的重要因素之一，目前各地的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整合工作基本都已開展，數(shù)據(jù)整合工作也進(jìn)行到了深水區(qū)，經(jīng)常會碰到一些疑難雜癥。在此情況下，要繼續(xù)加快數(shù)據(jù)整合，一方面要改進(jìn)數(shù)據(jù)整合轉(zhuǎn)換處理工作流程，在數(shù)據(jù)整合中引入大數(shù)據(jù)處理方法，按照批處理方式、分時處理方式和實(shí)時處理方式對數(shù)據(jù)進(jìn)行分類處理，從而改進(jìn)數(shù)據(jù)處理速度；另外一方面要轉(zhuǎn)變數(shù)據(jù)整合工作模式，要從依靠項(xiàng)目單位轉(zhuǎn)變?yōu)橛刹粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)籍調(diào)查部門負(fù)責(zé)對疑難雜癥進(jìn)行處理出臺數(shù)據(jù)處理方案，項(xiàng)目單位要在技術(shù)上全力支持，按照處理方案對數(shù)據(jù)加以處理。

4.2 加快不動產(chǎn)信息管理系統(tǒng)升級換代

目前多地的不動產(chǎn)管理信息系統(tǒng)仍然是不動產(chǎn)登記時上線運(yùn)行，主要任務(wù)是為了能夠進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，將不同的登記業(yè)務(wù)統(tǒng)一到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺下，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一發(fā)證。隨著不動產(chǎn)登記的深入開展，不動產(chǎn)管理信息系統(tǒng)迫切需要進(jìn)行升級換代。主要升級的方向有：一是進(jìn)一步擴(kuò)大不動產(chǎn)信息管理的互聯(lián)互通。要將各地不動產(chǎn)管理信息系統(tǒng)與上一級信息系統(tǒng)的單向上報功能向雙向反饋機(jī)制改進(jìn)。要將不動產(chǎn)管理信息系統(tǒng)逐步與其他部門相連，逐步打破信息孤島，破除不同部門之間的信息藩籬，促成不同部門之間的數(shù)據(jù)互通互聯(lián)，從而提高行政效率，為行政審批服務(wù)增效提速奠定基礎(chǔ)，為“最多跑一次”提供信息保障。二是要提升信息系統(tǒng)的強(qiáng)壯程度。健壯的信息系統(tǒng)是不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)能夠持續(xù)穩(wěn)定開展的保障。2016年以來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆使得不動產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的健壯性直接受到火爆的房地產(chǎn)市場帶來的業(yè)務(wù)量沖擊，在持續(xù)的沖擊中，各地的系統(tǒng)相繼出現(xiàn)系統(tǒng)響應(yīng)速度慢、系統(tǒng)卡頓等系統(tǒng)處理能力下降的現(xiàn)象，有些甚至出現(xiàn)了系統(tǒng)崩潰的現(xiàn)象。為此，要將系統(tǒng)的單機(jī)式部署改為雙機(jī)熱備部署，預(yù)防系統(tǒng)突發(fā)性的故障，同時要逐步將系統(tǒng)部署到當(dāng)?shù)卣?wù)云上，實(shí)現(xiàn)云端部署。系統(tǒng)本身也要加以改進(jìn)，要優(yōu)化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，整合系統(tǒng)流程，改進(jìn)數(shù)據(jù)管理，改進(jìn)系統(tǒng)的穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)快速穩(wěn)定的運(yùn)行。

4.3 優(yōu)化整合權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)流程

清晰的業(yè)務(wù)流程是辦理權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)的指導(dǎo)，是權(quán)籍調(diào)查順利開展的保證。優(yōu)化整合權(quán)籍調(diào)查流程就是要把分散于各部門的房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)調(diào)查業(yè)務(wù)整合到不動產(chǎn)登記部門來，建立起前臺受理、外業(yè)測繪調(diào)查、內(nèi)業(yè)處理（入庫）、出具成果的權(quán)籍調(diào)查流程，使調(diào)查成果符合不動產(chǎn)登記要求。優(yōu)化整合權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)流程首先要根據(jù)不同的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)將權(quán)籍調(diào)查分為出讓（劃撥）土地調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)籍調(diào)查、工業(yè)項(xiàng)目權(quán)籍調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目房屋首次登記調(diào)查、歷史遺留問題的權(quán)籍調(diào)查、零星宗地的權(quán)籍調(diào)查、政府開展的區(qū)域性權(quán)籍調(diào)查等。其次要根據(jù)不同的業(yè)務(wù)設(shè)立不同的業(yè)務(wù)辦理流程。零星宗地的權(quán)籍調(diào)查在受理窗口進(jìn)行辦理，實(shí)行即辦制，方便群眾辦理不動產(chǎn)業(yè)務(wù)；政府開展的區(qū)域性權(quán)籍調(diào)查由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一組織開展，項(xiàng)目性質(zhì)為公益性的政府服務(wù)項(xiàng)目，此類項(xiàng)目周期長，一般定期開展；其他類型的權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)經(jīng)過國土資源內(nèi)部業(yè)務(wù)流程進(jìn)行流轉(zhuǎn)，不需要再由申請人到窗口單獨(dú)受理權(quán)籍調(diào)查業(yè)務(wù)，切實(shí)做到“最多跑一次”。

4.4 公益性調(diào)查服務(wù)與市場性調(diào)查服務(wù)共同發(fā)展

權(quán)籍調(diào)查工作要健康有序地發(fā)展，必須要堅持“兩條腿走路”，公益性調(diào)查與市場性要齊頭并進(jìn)，協(xié)同發(fā)展，要建立起機(jī)構(gòu)健全、運(yùn)行規(guī)范、方便群眾的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查運(yùn)行機(jī)制。登記機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)公益性調(diào)查服務(wù)工作，要以區(qū)域性權(quán)籍調(diào)查為重點(diǎn)調(diào)查對象，尤其要加快農(nóng)村不動產(chǎn)、林權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。對歷史遺留問題的處理要制定相應(yīng)的解決辦法，為解決歷史遺留問題提供指導(dǎo)。對于完成區(qū)域性普查后，對于日常更新工作、新增不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等零星調(diào)查工作，要堅決推向市場，由第三方調(diào)查機(jī)構(gòu)來進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，要積極培育市場主體，充分發(fā)揮市場主體在權(quán)籍調(diào)查中的作用，使市場性調(diào)查服務(wù)成為公益性調(diào)查服務(wù)的有效補(bǔ)充。通過政府、登記機(jī)構(gòu)、市場組織的共同努力，逐步建立政府引導(dǎo)、登記機(jī)關(guān)組織、市場實(shí)施的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)制。

結(jié)語：

總而言之，不動產(chǎn)權(quán)籍登記關(guān)系著人們的切身利益，是社會生活與生產(chǎn)中較為重要的部分。在不動產(chǎn)權(quán)籍登記中，要對不動產(chǎn)權(quán)籍深入調(diào)查，保證權(quán)籍的合法性，提高登記信息的完整性、準(zhǔn)確性。在不動產(chǎn)權(quán)籍登記中，要進(jìn)行相應(yīng)的管理，建立完善的數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)信息的時效傳遞，為各項(xiàng)工作的進(jìn)行提供便利。