文/謝月飛 四川農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院 四川成都 611830

1、國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則概述

1.1 準(zhǔn)則概述

1997年，中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)總結(jié)資產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，開始了制定資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的工作。2017年，《中華人民資產(chǎn)評(píng)估法》被正式通過，財(cái)政部為貫徹落實(shí)資產(chǎn)評(píng)估法，制定了新的《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》。同年，中評(píng)協(xié)也根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》制定發(fā)布了若干條《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》，這標(biāo)志著我國資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)取得歷史性的發(fā)展。是為了規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益和公共利益而制定的。

《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》中所稱的不動(dòng)產(chǎn)主要是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益，不包含海域、林木等。準(zhǔn)則中指出，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估包含兩種情形，第一種是單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，另一種是企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

1.2 準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)

《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》共有七個(gè)章節(jié)，分別是總則、基本遵循、操作要求、評(píng)估方法、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、披露要求和附則。

首先是對(duì)該準(zhǔn)則的介紹和評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)如何遵守該準(zhǔn)則做了闡述?？倓t部分闡明了制定該準(zhǔn)則的目的，本準(zhǔn)則中所稱的不動(dòng)產(chǎn)具體范圍，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的兩種情形。然后是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的具體操作進(jìn)行簡要的敘述，包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)狀況的充分調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)的勘查等具體操作。其次介紹評(píng)估方法，評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。準(zhǔn)則中闡述了各種方法的概念、原理、使用條件、操作過程以及注意事項(xiàng)等方面做了詳細(xì)的介紹。再次企業(yè)價(jià)值評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的介紹，在這部分中準(zhǔn)則介紹了企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的主要項(xiàng)目，在評(píng)估企業(yè)價(jià)值中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)要關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)使用方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，合理的確定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)條件和限制條件，充分了解不動(dòng)產(chǎn)狀況后選擇合適的評(píng)估方法。最后披露要求及附則，在出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)必須披露在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的必要信息。

2、國際不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則概述

2.1 準(zhǔn)則概述

20世紀(jì)80年代，在世界各國資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)團(tuán)體或協(xié)會(huì)的助推下，英國、美國等國成立了國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（IAVSC），在2008年再次更名為國際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)，國際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)是逐步發(fā)展起來的國際性評(píng)估專業(yè)組織，在國際評(píng)估領(lǐng)域中發(fā)揮重要作用，制定《國際評(píng)估準(zhǔn)則》IVS），并且在世界上致力于該準(zhǔn)則的推廣。2017年國際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)發(fā)布了《國際評(píng)估準(zhǔn)則（2017版）》。稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是對(duì)土地和建筑物的所有權(quán)、控制權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)。

2.2 準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估的準(zhǔn)則包括八個(gè)章節(jié)，分別為概述、介紹、價(jià)值基礎(chǔ)、評(píng)估的途徑和采用的方法、市場(chǎng)法、成本法、收益法、不動(dòng)產(chǎn)特殊權(quán)益考慮。

準(zhǔn)則首先介紹了該準(zhǔn)則適用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)，在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估過程中，評(píng)估人員必須了解與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的法律框架，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)權(quán)益通常是由國家的法律來界定，指出了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是對(duì)土地和建筑物的所有權(quán)、控制權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)。然后介紹不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的途徑和方法，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估的主要途徑和方法是市場(chǎng)法、成本法和收益法。最后是不動(dòng)產(chǎn)利益的特殊考慮，當(dāng)估價(jià)超過租賃或由租賃產(chǎn)生的利息時(shí)，估價(jià)人必須考慮合同租金（在租賃期內(nèi)），同時(shí)應(yīng)該對(duì)租金的計(jì)算基礎(chǔ)或變化加以解釋，確定出租人獲得總利益。

3、國際不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則差異

我國資產(chǎn)評(píng)估從開始產(chǎn)生到現(xiàn)在經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，國內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)和專業(yè)的團(tuán)體組織在長期的理論實(shí)踐中，逐步發(fā)展了我國資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的理論與方法。在財(cái)政部和中評(píng)協(xié)的努力下，制定出了比較完整的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，并且逐漸與國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則接軌。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展中最先出現(xiàn)的，是評(píng)估業(yè)務(wù)中最重要的組成部分，我國的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相比國外起步較晚，但發(fā)展迅速。我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則經(jīng)歷次修訂，逐漸和國際不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則大致方向上趨于一致，但也在很多方面存在差異。

3.1 準(zhǔn)則內(nèi)容差異

我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在評(píng)估方法中增加了假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)，而在國際不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估中并沒有提出這兩種方法在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益中的應(yīng)用。我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中詳細(xì)解釋了假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以確定的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)在最高和最佳用途下，用開發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值減除后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤得到不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)的假設(shè)開發(fā)法在土地開發(fā)成房地產(chǎn)時(shí)評(píng)估土地的價(jià)值是應(yīng)用較為廣泛。

在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)修正法經(jīng)常被采用，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，確定使用基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)應(yīng)該調(diào)整的內(nèi)容。經(jīng)過各個(gè)步驟對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的修正得到待估土地的價(jià)值，該方法適用于已經(jīng)完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的土地。

我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中介紹了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的兩種情形，分別為單項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。準(zhǔn)則中分出了一個(gè)章節(jié)介紹了企業(yè)價(jià)值評(píng)估過程中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循的準(zhǔn)則，準(zhǔn)則中說明了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估包括的項(xiàng)目，評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)關(guān)注的信息、假設(shè)條件和限制條件等，再選擇合適的評(píng)估方法對(duì)該類型的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

國際不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估準(zhǔn)則中單獨(dú)列明了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估在利益層次和租金兩個(gè)方面的特殊考慮，而這個(gè)在國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中是沒有的。絕對(duì)利益提供永久所有權(quán)，但絕對(duì)利益可能受到從屬利益的影響。這些從屬利益可以包括租賃、先前所有者所施加的限制或規(guī)約所施加的限制。因此在評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益時(shí)，有必要確定該利益持有人的權(quán)利的性質(zhì)，并反映其他利益存在時(shí)對(duì)價(jià)值施加的約束。當(dāng)租金超過租賃或由租賃產(chǎn)生的利息時(shí)，估價(jià)人必須采用合同租金（根據(jù)實(shí)際租賃條款支付的租金），否則就采用市場(chǎng)租金。

3.2 詳細(xì)程度差異

國際評(píng)估準(zhǔn)則和我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相比最大的一個(gè)特色就是國際評(píng)估準(zhǔn)則在對(duì)每一條準(zhǔn)則的解釋非常的詳細(xì)，甚至?xí)ㄟ^列舉例子解釋準(zhǔn)則的內(nèi)容。比如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益這一內(nèi)容的闡釋，國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中就詳細(xì)解釋為對(duì)土地和建筑物的所有權(quán)、控制權(quán)、使用權(quán)和占有權(quán)，而國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估準(zhǔn)則卻沒有相應(yīng)的解釋。在不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估目的上兩者表述也有較大的不同，國際不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估準(zhǔn)則明確列出的評(píng)估目的有擔(dān)保貸款、買賣、稅收、訴訟、補(bǔ)償、破產(chǎn)程序和財(cái)務(wù)報(bào)告等，而國內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則卻沒有涉及。兩者對(duì)折現(xiàn)率的解釋的詳略不同，國際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則上比較詳細(xì)的解釋了兩種折現(xiàn)率的求取方法，而國內(nèi)卻沒有說明具體采用何種方法求取折現(xiàn)率。

4、兩者間差異對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的啟示

我國在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展?fàn)顩r與國際上發(fā)達(dá)國家相比有很大不同，相應(yīng)的準(zhǔn)則制定也體現(xiàn)國家特征，在我國制定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則過程中，吸收借鑒國際評(píng)估準(zhǔn)則的完備之處，對(duì)完善我國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則有重要意義。通過國際不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估準(zhǔn)則和國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的主要內(nèi)容研究，本文得出以下啟示。

4.1 結(jié)合實(shí)踐、完善準(zhǔn)則

本文通過對(duì)中國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和國際不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估準(zhǔn)則的內(nèi)容、框架結(jié)構(gòu)分析，得出了兩者較多的不同之處，從這當(dāng)中我們可以得到啟示，必須結(jié)合評(píng)估實(shí)踐，完善準(zhǔn)則的內(nèi)容。兩者相比，國外不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)其準(zhǔn)則條款的解釋更加清晰，更能夠讓評(píng)估專業(yè)人員理解準(zhǔn)則的內(nèi)容，更能指導(dǎo)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中遵守和應(yīng)用該準(zhǔn)則體系。所以，我們國家的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則上也應(yīng)做到完善準(zhǔn)則內(nèi)容，清晰的解釋準(zhǔn)則內(nèi)容，指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐。

4.2 精益求精、指導(dǎo)實(shí)踐

增強(qiáng)評(píng)估準(zhǔn)則的導(dǎo)向作用，使準(zhǔn)則在評(píng)估實(shí)踐中更具指導(dǎo)作用。通過對(duì)中國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和國際不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估準(zhǔn)則的差異分析，認(rèn)識(shí)到必須增強(qiáng)評(píng)估準(zhǔn)則在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中的指導(dǎo)作用，國際評(píng)估準(zhǔn)則在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐過程更加具備導(dǎo)向性，詳細(xì)闡述某種方法的使用步驟、參數(shù)確定方法以及應(yīng)注意的限制條件，這些內(nèi)容對(duì)評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估實(shí)踐中具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。相反，國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則這方面的功能卻沒有得到重視，在評(píng)估實(shí)踐中的導(dǎo)向功能不足。所以，完善我國不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則還必須增強(qiáng)準(zhǔn)則在評(píng)估實(shí)踐中的指導(dǎo)作用。

4.3 加強(qiáng)職業(yè)教育、提升評(píng)估人員能力

無論不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則發(fā)展到何種程度，評(píng)估人員的專業(yè)素養(yǎng)必須得到重視，只有評(píng)估專業(yè)人員具有過硬的專業(yè)素質(zhì)，才能使評(píng)估得出的結(jié)論更加準(zhǔn)確。通過對(duì)中國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和國際不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估準(zhǔn)則的差異分析，發(fā)現(xiàn)我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中雖然對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則解釋簡單，但是評(píng)估準(zhǔn)則的內(nèi)容較多，比如假設(shè)開發(fā)法，基準(zhǔn)地價(jià)法在國際不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中并沒有涉及，所以這兩種方法在評(píng)估實(shí)踐中的應(yīng)用就需要評(píng)估專業(yè)人員具備較高的專業(yè)素養(yǎng)。不僅如此，我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中還講解了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，這也是對(duì)評(píng)估專業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)的考驗(yàn)。所以，必須加強(qiáng)評(píng)估專業(yè)人員的培訓(xùn)教育，提升評(píng)估專業(yè)人員的素質(zhì)。