王露 吳紅艷

我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，在城鎮(zhèn)化和人口集聚的推動(dòng)下，一線城市及部分重點(diǎn)二三線城市，一方面房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，購(gòu)房熱情越來(lái)越高，一方面租賃需求不斷增加，租金也水漲船高。目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)潛力巨大卻發(fā)展滯后，體制規(guī)章不夠完善。2016年6月《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“若干意見(jiàn)”）出臺(tái)，各地積極落實(shí)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”市場(chǎng)定位，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，上海、廣州、武漢等地相繼開展試點(diǎn)。我國(guó)住房市場(chǎng)將邁入新時(shí)代，全民買房進(jìn)入到租售并舉，住房租賃企業(yè)將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。本文對(duì)比新形勢(shì)下住房租賃市場(chǎng)政策與以往政策的不同，分析我國(guó)住房租賃企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

一、“若干意見(jiàn)”和以往政策的區(qū)別

與以往政策不同，住房租賃市場(chǎng)“若干意見(jiàn)”呈現(xiàn)新特點(diǎn)：

1.定位不同，轉(zhuǎn)“次”為“主”。以往住房租賃政策主要作為完善市場(chǎng)體系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的配套政策，唱的是“配角”。如2001年提到“有必要發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，用來(lái)改善市場(chǎng)體系”；2009年在擴(kuò)大內(nèi)需、減輕居民和企業(yè)負(fù)擔(dān)的框架下規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展；2010年則提到發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、保護(hù)民生的重要手段；2014年在新型城市化國(guó)家政策背景下，住房租賃市場(chǎng)是健全住房供應(yīng)制度的重要組成部分；2015年提出支持住房租賃市場(chǎng)，完善公積金支持和稅收優(yōu)惠等制度。2016年“若干意見(jiàn)”延續(xù)新城鎮(zhèn)化的政策框架，建立租購(gòu)并舉的住房制度，將其作為針對(duì)租賃市場(chǎng)的主要政策，不是服務(wù)其它政策的配套措施，唱的是“主角”。

2.手段不同，由“點(diǎn)”到“面”。以往住房租賃政策力度小、效果弱，大多作為相關(guān)政策，點(diǎn)到為止，缺少詳細(xì)而全面的措施。培育住房租賃市場(chǎng)是系統(tǒng)工程，需要地方政府在財(cái)政、稅收和企業(yè)管理等方面給予政策支持?！叭舾梢庖?jiàn)”從供求關(guān)系和市場(chǎng)秩序等方面提出了多項(xiàng)措施，而以往政策相對(duì)簡(jiǎn)單。

二、新形勢(shì)下住房租賃企業(yè)面臨的機(jī)遇

1.引導(dǎo)住房租賃需求，租賃企業(yè)挖掘潛力。

一是落實(shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，釋放租賃需求。目前大部分城市福利和公共服務(wù)的獲得與房屋產(chǎn)權(quán)有關(guān)，如購(gòu)房可以落戶，而租房不能，“租買不同權(quán)”抑制了大量的租賃需求。“若干意見(jiàn)”提出非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)，如廣州、沈陽(yáng)、鄭州、南京等提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，杭州提出“租購(gòu)?fù)帧钡?。落?shí)租購(gòu)?fù)瑱?quán)將使承租人享有租售同權(quán)的待遇，消除上學(xué)、就醫(yī)等問(wèn)題的擔(dān)憂，有助于釋放部分租賃需求，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)規(guī)模。

二是拓寬支付渠道，刺激租賃需求。目前，北京、上海、深圳等城市住房租金高達(dá)5000元/月，對(duì)于中低收入者、就業(yè)不久的青年人及進(jìn)城務(wù)工人員而言，難以獨(dú)立承擔(dān)高房租，不僅造成“群租”，也壓制了部分租房需求?！叭舾梢庖?jiàn)”針對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。拓寬租金渠道將使承租人有效發(fā)揮公積金支付功能，提高租金支付能力，刺激住房租賃市場(chǎng)需求。

相比主要發(fā)達(dá)國(guó)家30%～60%的家庭租房比例，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭租房比例不到10%。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，釋放租賃需求潛力，需要住房租賃企業(yè)廣泛參與，提供更專業(yè)的服務(wù)和更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，住房租賃企業(yè)將大有作為。

2.住房租賃增加供給，政策支持租賃企業(yè)。

一是激勵(lì)住房租賃供應(yīng)。目前房?jī)r(jià)上漲，租賃回報(bào)率低，回收期長(zhǎng)，投資者參與住房租賃市場(chǎng)的積極性不高?！叭舾梢庖?jiàn)”為住宅租賃企業(yè)的快速發(fā)展提供政策支持：首先是多種方式增加租賃住房有效供應(yīng)，如鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)通過(guò)租房、買房等方式集資建房，開展住房租賃業(yè)務(wù)；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房發(fā)展租賃地產(chǎn)等。其次是金融稅收支持降低住房租賃企業(yè)的資金成本，如支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金等；支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用優(yōu)惠稅率等。

二是增加租賃住房房源。目前租賃住房需求者以就業(yè)不久的青年人、進(jìn)城務(wù)工人員等中低收入群體為主，為減輕房租負(fù)擔(dān)，其租賃需求以中小戶型為主，而市場(chǎng)上中小戶型及適合租住房屋相對(duì)較少?！叭舾梢庖?jiàn)”通過(guò)鼓勵(lì)新建租賃住房和允許改建房?jī)煞N渠道來(lái)增加租賃房源。

渠道、金融、稅收等方面的政策支持為住房租賃企業(yè)提供了保障，有利于住房租賃企業(yè)降低投資成本，增強(qiáng)投資信心，認(rèn)清形勢(shì)，迅速布局，搶占發(fā)展先機(jī)。

3.租賃市場(chǎng)環(huán)境逐步改善，助力租賃企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

一是完善住房租賃法規(guī)。目前住房租賃市場(chǎng)以散租為主，出租人和承租人常常個(gè)人對(duì)個(gè)人，私下簽訂合同或口頭約定，承租人容易遭遇頻繁搬家、租金上調(diào)、設(shè)施簡(jiǎn)陋、服務(wù)缺失、中介失信等問(wèn)題?！叭舾梢庖?jiàn)”提出加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。通過(guò)信息化監(jiān)管，凈化市場(chǎng)環(huán)境，降低交易成本，保障承租權(quán)益，幫助出租人專心經(jīng)營(yíng)，承租人安心租住。

二是穩(wěn)定住房租賃合同。目前租賃合同違約普遍，雙方權(quán)益無(wú)法保障?！叭舾梢庖?jiàn)”要求出租人保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求，合同期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。通過(guò)穩(wěn)定租賃合同，增強(qiáng)承租人的安全感和穩(wěn)定性，獲得租金穩(wěn)定、租期長(zhǎng)久和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)的住房，部分購(gòu)房意愿將會(huì)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。

租賃市場(chǎng)發(fā)展依賴于環(huán)境建設(shè)。完善住房租賃法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，建立良好的環(huán)境，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，提升承租人長(zhǎng)期租房和住房租賃企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的信心，租賃企業(yè)將走出更穩(wěn)健的發(fā)展道路。

三、新形勢(shì)下住房租賃企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

隨著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，租賃企業(yè)合作、整合與并購(gòu)也會(huì)頻頻發(fā)生，住房租賃企業(yè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

1.住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變需時(shí)漫長(zhǎng)，市場(chǎng)預(yù)期存在不確定因素。

“若干意見(jiàn)”提出研究租金減免和稅收問(wèn)題，消除“租買不同權(quán)”。傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念認(rèn)為“有房才有家”，租房沒(méi)有“家”的感覺(jué)，購(gòu)房有成就感和安全感。根深蒂固的住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變并非一朝一夕，租售同權(quán)落實(shí)也非水到渠成，如果租房是短時(shí)期過(guò)渡，最終需求仍會(huì)轉(zhuǎn)向購(gòu)買住房。住房租賃企業(yè)如何通過(guò)租金價(jià)格制定，提供適合需求的住宅產(chǎn)品和市場(chǎng)進(jìn)退機(jī)制來(lái)穩(wěn)定承租人，降低空置率，保持合理的居住率，如何宣傳引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，是難點(diǎn)也是挑戰(zhàn)。

2.住房租賃細(xì)則有待完善，落實(shí)依賴地方政府。

“若干意見(jiàn)”定調(diào)住房租賃市場(chǎng)，但缺乏詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則。如為住房租賃機(jī)構(gòu)提供資金支持，但沒(méi)有貸款利率優(yōu)惠、期限等具體規(guī)定；允許商業(yè)改住宅增加房屋供應(yīng)，但沒(méi)有前提條件和詳細(xì)說(shuō)明；規(guī)范監(jiān)管租賃市場(chǎng)，但沒(méi)有具體違規(guī)行為的監(jiān)督和處罰規(guī)定。

住房租賃市場(chǎng)因地制宜，政策執(zhí)行和落實(shí)最終歸于地方政府，不僅要投入大量的人力、物力和財(cái)力，還可能失去部分土地出讓和稅收收入，如何提高地方政府的積極性？制定實(shí)施細(xì)則，是發(fā)展租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵，也是住宅租賃企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和外部挑戰(zhàn)。

3.住房租賃行業(yè)百花齊放，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略至關(guān)重要。

一是租賃企業(yè)多元化，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前住宅租賃市場(chǎng)相對(duì)分散，尚未形成規(guī)模，租賃企業(yè)類型多元化，市場(chǎng)上有地產(chǎn)開發(fā)類、中介服務(wù)類、酒店運(yùn)營(yíng)類及互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)類企業(yè)，各具優(yōu)勢(shì)。住宅租賃企業(yè)如何找到市場(chǎng)切入點(diǎn)，明確市場(chǎng)定位，走向?qū)I(yè)化、培育品牌化，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的租賃市場(chǎng)突出重圍，也是不容忽視的問(wèn)題。

二是綜合天時(shí)地利，合理選擇經(jīng)營(yíng)模式。目前住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。重資產(chǎn)模式可進(jìn)可退，資金實(shí)力雄厚的企業(yè)持有物業(yè)并以租賃的方式獲取資產(chǎn)溢價(jià)收益，后期也可出售物業(yè)換取投資回報(bào)。輕資產(chǎn)模式不持有物業(yè)，以轉(zhuǎn)租獲取租金價(jià)差或獲取服務(wù)管理報(bào)酬，前期投入資金相對(duì)少，但經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)較大。無(wú)論是重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)，關(guān)鍵在于“資金”管理。住房租賃總體投資比較大，投資回收期比較長(zhǎng)，物業(yè)折舊等運(yùn)營(yíng)成本比較高，維持穩(wěn)定且合理的空置率比較難，這些制約因素考驗(yàn)住宅租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，恰當(dāng)選擇經(jīng)營(yíng)模式至關(guān)重要。