寧韜

物業(yè)是現(xiàn)代城市發(fā)展起來的一項重要的社會服務(wù)內(nèi)容，伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的活躍態(tài)勢，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也迅猛發(fā)展。城市居民的日常生活方方面面都要跟物業(yè)公司發(fā)生聯(lián)系。處理好業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系，是實現(xiàn)社區(qū)和諧治理的一項重要內(nèi)容。近期，北京市第一中級人民法院通過總結(jié)近三年來審理的該類案件的情況，發(fā)布了該院《涉物業(yè)糾紛審判白皮書》，不少亮點(diǎn)內(nèi)容、扎實的維權(quán)提示值得社會公眾廣泛關(guān)注。

據(jù)了解，北京市第一中級人民法院近5年共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件，案件量呈逐年遞增的趨勢，尤其引人注意的是，今年以來，涉眾物業(yè)糾紛明顯增多。而從案件類型上看，傳統(tǒng)的涉物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛依然占據(jù)大部分比例，高達(dá)此類案件總比的73.59%。物業(yè)企業(yè)作為原告身份參與訴訟的達(dá)到全部案件的90%，且由于舉證能力、專業(yè)化法律顧問參與等因素，也導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)整體勝訴率較高。

通過審理大量的涉物業(yè)糾紛，該院發(fā)現(xiàn)，近年來此類糾紛呈現(xiàn)出的一個突出變化：業(yè)主維權(quán)意識明顯增強(qiáng)。用該院長年專門審理此類案件的王法官的話說，“前些年，所謂的涉物業(yè)糾紛，幾乎全部是物業(yè)公司起訴業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的，而這些年，類型明顯增多，比如業(yè)委會要求物業(yè)公司移交賬目、交付經(jīng)營性收入，物業(yè)服務(wù)的安全保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同效力認(rèn)定，等等，案件主體從單一的業(yè)主與物業(yè)企業(yè)糾紛，向業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)糾紛以及其它群體性糾紛發(fā)展?？梢哉f前些年的物業(yè)糾紛法律關(guān)系比較簡單，事實比較清楚，案件審理起來非常快，而現(xiàn)在的涉物業(yè)糾紛往往牽扯合議庭更多的精力，對于法官如何認(rèn)定各種法律關(guān)系，怎樣平衡、考量各方的合法利益都提出了新的挑戰(zhàn)?！?/p>

此外在以涉物業(yè)糾紛為代表的群體性糾紛案件中，社會力量介入時間先后對化解矛盾至關(guān)重要。而司法審判的程序性和化解群體性糾紛的時效性有時會存在矛盾。一旦糾紛訴至法院，矛盾經(jīng)過無數(shù)的訴訟流程更加尖銳，法院審理時再調(diào)解起來難度非常大。在部分案件中，業(yè)主通過物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)費(fèi)的方式與物業(yè)企業(yè)達(dá)成調(diào)解后，又拒絕交納下一年度的物業(yè)費(fèi)，造成物業(yè)企業(yè)再次訴訟時明確表示拒絕調(diào)解。

針對涉物業(yè)糾紛近年來呈現(xiàn)出的特點(diǎn)，北京市第一中級人民法院通過區(qū)分涉物業(yè)案件的難易程度，構(gòu)建了“繁簡分流”的差異化審判機(jī)制，推動涉物業(yè)糾紛審判工作的高效率，并以繁簡分流為基礎(chǔ)，對非簡單的涉物業(yè)案件實施專業(yè)化審判工作機(jī)制，推動涉物業(yè)糾紛案件裁判基準(zhǔn)的統(tǒng)一。此外，該院依托專業(yè)化人才資源，強(qiáng)化調(diào)查研究，全面提升涉物業(yè)糾紛案件審判的能力水平，出版了《物業(yè)糾紛新型典型案例與專題指導(dǎo)》一書。與中國政法大學(xué)合作開展對小區(qū)物業(yè)管理法律問題的專題研究，研究成果刊載于著名民法學(xué)家柳經(jīng)緯教授主編的《房地產(chǎn)法制專題研究》中，力促在專業(yè)化審判的基礎(chǔ)上更加精細(xì)化。

針對涉物業(yè)糾紛業(yè)主勝訴率較低的問題，該院特別提出了一些有針對性的建議：

首先，業(yè)主應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化法律意識，加強(qiáng)舉證能力，理性維權(quán)。對此，該院民二庭的李法官舉例說道：“如在房屋質(zhì)保期內(nèi)，要注意對房屋問題的報修留存相關(guān)書證以及視聽資料等證據(jù)，注意及時通過物業(yè)企業(yè)尋找開發(fā)商以期在質(zhì)保期內(nèi)得到妥善維修。對于漏水等疑難爭議問題可嘗試通過政府相關(guān)部門介入，尋找中立第三方進(jìn)行相關(guān)鑒定，以明確問題和責(zé)任，并在日后可能發(fā)生的訴訟中提供依據(jù)?！?/p>

其次，符合業(yè)委會成立條件的小區(qū)應(yīng)當(dāng)積極促進(jìn)成立業(yè)主委員會，有效發(fā)揮業(yè)委會作用。有數(shù)據(jù)顯示，全北京成立業(yè)主委員會的小區(qū)只占全部小區(qū)總數(shù)的1/7，大部分小區(qū)均未召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對于物業(yè)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)及時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的行為，應(yīng)及時采取解除物業(yè)管理合同或提起訴訟等措施加以維護(hù)。

再次，物業(yè)服務(wù)合同究其本質(zhì)仍是合同，因此，對于人身、財產(chǎn)損害問題應(yīng)盡量在合同中作特別約定，以便發(fā)生糾紛時，厘清合同權(quán)利義務(wù)，避免爭論不休。

最后，根據(jù)域外物業(yè)管理中的成熟經(jīng)驗，雖然聘請對物業(yè)管理方面有專長的律師作為法律顧問會增加一定的成本支出，但能夠有效地對物業(yè)服務(wù)合同的簽訂及履行進(jìn)行審查和監(jiān)督，為業(yè)主委員會提供必要的法律幫助，有條件的小區(qū)或者業(yè)委會可以考慮聘請專業(yè)的法律顧問提供物業(yè)法律知識方面的服務(wù)。

當(dāng)然營造物業(yè)環(huán)境的和諧，除了廣大業(yè)主的努力外，物業(yè)企業(yè)也應(yīng)明確自身定位，明確自身是為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，而非“管理企業(yè)”。對于欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)應(yīng)避免采取斷水、斷電等措施，避免把矛盾擴(kuò)大化。同時應(yīng)著力提升服務(wù)質(zhì)量，按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容達(dá)標(biāo)完成服務(wù)事項，避免爭取“蠅頭小利”而縮減物業(yè)成本開支，物業(yè)服務(wù)過程中的各項收支應(yīng)做到有據(jù)可查——物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，小區(qū)內(nèi)共有物業(yè)、樓梯和電梯廣告等收益，以及員工工資、培訓(xùn)、公共設(shè)施維護(hù)維修等支出費(fèi)用均應(yīng)向業(yè)主公開透明，避免為涉物業(yè)糾紛的產(chǎn)生埋下隱患。

物業(yè)問題關(guān)系到每一個業(yè)主，與百姓民生息息相關(guān)，法院作為解決社會矛盾的最后一道防線，在糾紛的化解問題上必將發(fā)揮應(yīng)有的作用。但我們也應(yīng)看到，物業(yè)糾紛的解決也需要社會各界，特別是相關(guān)物業(yè)協(xié)會、社區(qū)，包括每一位社區(qū)公民的共同努力。希望全社會在提升社區(qū)基層治理，實現(xiàn)社會和諧穩(wěn)定的道路上形成合力，共同建造我們美好的生活環(huán)境。