郭敏娜

漫漫黑夜，輾轉難眠。十幾年來辛辛苦苦賺的血汗錢換來的房子，不能就讓丈夫在她完全不知情的情況下轉讓給別人。看著身邊熟睡的兒子，趙然說什么也要把賣出去的房子給要回來，不只是為自己，更為了長大后的兒子。想到這，趙然決定再與丈夫丁虎協(xié)商一番，又撥起丈夫那個熟悉的號碼，耳邊傳來的依舊是“您好，您所撥打的電話忙”。自從兩人因房子問題吵過幾次后，丈夫的手機就成了這個模式。趙然知道，老公已經將她加入了黑名單，這也就意味著，房子的事，由不得她了。

房屋被賣 無奈走上法庭

房子、房子、房子，想起十幾年來跟老公一起為房子努力奮斗、省吃儉用的日子，趙然就一陣心酸。當初為了房子，他們打掉了腹中的第一個孩子；為了房子，他們放棄了節(jié)假日的休息時間加班工作；為了房子，他們付出了寶貴的青春。一切都是房子，如今房子有了兩套，沒想到當初對房子那么執(zhí)著的老公卻“不見了”。以前一無所有相依為命的兩人，現(xiàn)在日子好過了卻聚少離多。趙然知道，有著豐富工作經驗的老公為了事業(yè)再邁上一個新臺階，決定另起爐灶，所以整天在外為處理各種問題忙碌奔波。盡管老公經驗豐富，有一定的人脈關系，但是短缺的資金成了他最大的障礙。難不成賣房是為了籌錢辦公司？趙然心頭一震，現(xiàn)在雖說公司法放開了設立公司的條件，但是一旦運營起來，哪有想象中的那么容易。現(xiàn)在經濟不景氣，前陣子單位對面那家公司因經營不善倒閉，人去屋空，幾名員工隔三差五前來“巡視”，希望能發(fā)現(xiàn)老板的行跡，要回拖欠的工資。雖然趙然為老公積極進取感到高興，但是開公司畢竟有很大風險，萬一運營狀況不佳，拿房子當籌碼換來的錢豈不是要竹籃打水了？

想到這，趙然更加堅定了要回房子的決心，房子在手只會升值不會掉價，不能讓老公一時沖動就把自己和兒子以后的棲身之所搭上去。趙然有時間就會看央視的《今日說法》欄目，知道了法律上有個名詞叫“訴訟時效”，意思是權利如果不及時行使，最后就會得不到保護。老公聯(lián)系不上無法溝通，如果自己拖拉著過了訴訟時效，那么再想要回來就來不及了。況且現(xiàn)在房產證還在自己手里，買房人只是住了進去，還沒辦理過戶登記。于是，趙然咨詢了幾個打過官司的朋友，在網上查了相關法條，隨后一紙訴狀告到法院，請求法院確認丁虎在自己不知情的情況下與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。趙然認為，房屋屬于夫妻雙方婚后共同共有的不動產，處分共有的不動產必須經過共有人同意，丁虎賣房時未經她同意，根據(jù)《合同法》的規(guī)定屬于無權處分，所以主張房屋買賣合同無效。

一直拒接趙然電話的丁虎在得知她起訴的消息后，打來電話對她一頓痛罵。丁虎了解趙然，只要她認定的事就一定要做到，所以才沒跟她商量，自作主張把房子賣了，只是現(xiàn)在他沒料到趙然會為了要房子去打官司。從此兩人交流更少了，每次丁虎回家只是看看兒子，很少跟趙然有交流，還把被褥搬到了次臥，兩人開始了分居生活。趙然心想，根據(jù)自己查到的法律知識來看，法院應該支持自己的請求，丁虎你不理我沒關系，要回房子才是當務之急。

意外受挫 兩次對簿公堂

庭審前，法官聯(lián)系趙然，對她釋明現(xiàn)行法律的相關規(guī)定，告知她所主張的訴求不合理。但是，趙然堅持自己對法律的理解，不同意變更訴訟請求。庭審過程中，買方主張買賣合同有效，稱其不知曉丁虎沒有處分權的事實，且雙方以合理價格成交，其符合善意取得的相關規(guī)定。趙然又不能提供丁虎和買方惡意串通的證據(jù)，因此法院根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，作出駁回趙然訴訟請求的判決。接到判決書，趙然潸然淚下，難道這次自己堅持要回房子是錯的嗎？房子真的要歸他人所有了嗎？想到自己當初為房子所做的付出，趙然不甘心，她不能就這么讓房子成為丁虎開公司的“犧牲品”。

丁虎見到妻子敗訴，心里輕松了許多，打算跟妻子結束“冷戰(zhàn)”狀態(tài)，也求得妻子的諒解，所以晚上特意為趙然準備了晚餐，打算借機與趙然討論一下公司的事情，況且他現(xiàn)在的事業(yè)十分需要趙然的支持。雖然心有不甘，對丁虎滿腹埋怨，但當趙然看到老公試圖與自己“和解”時，趙然內心稍許有些寬慰。盡管輸了官司、沒了房子，但是老公“回家”了。聽到老公的長遠規(guī)劃，看到他的滿懷信心，趙然不知道自己對房子仍有不甘是不是錯了。

老公外出，趙然晚上下班回到家又拿出判決書，重新讀了一遍。她不明白，自己明明依照《合同法》和《物權法》的規(guī)定去起訴，最后怎么會敗訴了。難道法官那天跟她解釋的是正確的？如果那天自己變更了訴訟請求，判決結果會是怎樣呢？望著身邊一天天長大的兒子，為了兒子以后不要重蹈她和老公為房子辛酸勞碌的老路，況且公司以后的運營狀況尚不明朗，趙然不能把房子當作公司的賭注，于是她決定換個訴求，上訴期屆滿之前再試一次。當然，趙然也考慮到老公公司的資金短缺問題，她打算一邊打官司要房子，一邊向在銀行當主任的表哥尋求幫助，爭取在銀行貸部分款項，幫老公解燃眉之急。

第二天，趙然先走進一家律師事務所，在咨詢過律師之后，她毅然走向了法院。這次，她按照上次法官所釋明的內容與律師的建議，將訴訟請求改為要求買方返還房屋。法庭上，趙然舉證證明自己是房子的共同共有人，對于丁虎賣房子的行為并不知情，請求法院判決買方返還房屋。對方則抗辯稱其已經交付了購房款，且已經實際入住房屋，對于丁虎沒有處分權的情況并不知情，法院應該按照善意取得的規(guī)定駁回趙然的訴訟請求。幾天后，判決結果出來了，這次法院支持了她，房子終于回來了。滿心歡喜的趙然，并沒將這個消息告訴丁虎，因為她怕老公不高興而影響他對公司的經營管理。

三進法庭 敗也欣然

幾天后，趙然接到出差在外的老公的電話。電話那頭，沒有責罵、沒有怨言，老公只是平靜地告知趙然讓她代自己去法庭應訴。原來房子的買方在得知第二次判決其返還房屋的結果后，將丁虎告上了法庭，要追究丁虎的違約責任，讓他按照房屋買賣合同的約定賠償違約金。其實，丁虎知道趙然不會輕易放棄兩人曾經一起努力買的房子，所以他在趙然第一次起訴時就不指望動用賣房那筆款項了，而是向銀行申請了貸款。不過他不想讓趙然知道這些，否則趙然又要為公司運營不好、怎樣還利息而擔憂了。

放下電話，趙然再一次問自己：前些日子自己對房子那么執(zhí)著，為了房子不惜與老公結怨，為了房子要第三次走上法庭，為了房子交違約金，為了房子影響老公的公司，這一切值得嗎？趙然情不自禁地暗示自己，寧愿掏出違約金，也不能拿房子去冒險。不管怎樣，既然事情來了，那么她就要全心應對！法庭之上，作為代替老公出庭的代理人，趙然在聽取對方陳述的事實、理由與訴訟請求后，針對案件情況也發(fā)表了自己的看法和觀點。庭審結束后，法院很快有了結果，支持了原告方的訴訟請求，按照雙方在房屋買賣合同中的約定，判決丁虎支付原告15萬元違約金。

再一次拿到判決書，趙然心里并沒有前兩次的大幅波動。經歷了3次的庭審，趙然感覺自己明白了很多。正是因為自己前兩次對房子苦苦追求、不愿放棄，才會讓丁虎和她共同償還15萬元的違約金。跟打官司要回來的房子相比，這15萬元算得了什么？趙然將判決結果告訴老公，老公沒有因為15萬的違約賠償而責備她一意孤行。因為丁虎明白，趙然不單單是為了房子，更是為了長大后的兒子和他們共同的家，他很慶幸有這樣的妻子，同時也為自己當初背著趙然賣房籌錢辦公司的事而愧疚。他知道，現(xiàn)在要做的就是好好經營自己的公司，不讓賠償這件事影響自己，否則趙然就要自責了。雖然前一陣子開辦公司需要錢，成立之初又資金緊張，但是這段時間經過他和員工的不懈努力以及妻子的支持，經營狀況已經開始好轉了，丁虎有信心渡過資金短缺這一難關。

違約金支付完畢，這件事情總算是徹底了結了?？粗瞎刻旄蓜攀愕貫楣緰|奔西走，趙然也決定要為公司去做點事了。她找到表哥，跟表哥說明了來意，表哥告訴趙然這種性質的公司申請貸款國家還會給予優(yōu)惠來鼓勵支持的。趙然將這個消息告訴丁虎，于是丁虎告訴了她已經向銀行申請了貸款，否則公司也不會支撐到現(xiàn)在，現(xiàn)在公司已經步入正軌，不久就能營利了。丁虎為隱瞞趙然私自賣房的事向趙然道歉，他告訴趙然現(xiàn)在最需要的是妻子對自己的鼓勵與支持。一向強勢的趙然聽到老公的話，知道自己的一意孤行差點影響了老公的事業(yè)與前途，便告訴自己，今后一定多多支持老公，通過誠信經營讓老公在生意場上站住腳、站穩(wěn)腳。

法官釋法

近年來，因夫妻一方處分夫妻共有房屋而導致夫妻另一方與房屋買受人之間的糾紛越來越多。

關于夫妻一方未經另一方同意出賣共有房屋的行為認定

我國《物權法》第97條規(guī)定了按份共有和共同共有情況下對共有物的兩種不同處分原則。按份共有采取經2/3以上按份共有人的同意即可；共同共有則需要經全體共同共有人同意。當然，在上述兩種情形下，共有人另有約定的除外?！逗贤ā返?1條規(guī)定了無權處分的內容，那么無權處分是否也適用于處分共有物呢？依據(jù)《婚姻法》的相關規(guī)定，夫妻共同財產，如果沒有特別約定即為共同共有，夫妻一方未經另一方同意擅自處分的，符合《合同法》第51條的規(guī)定，構成無權處分。

是否構成善意取得

丁虎與買方簽訂合同后，買方實際入住了房屋，則房屋完成了事實上的交付。因為房屋尚未完成辦理產權變更登記，所以買方尚未取得涉案房屋的所有權。傳統(tǒng)民法理論認為，善意取得只適用于動產，但是《物權法》第106條的規(guī)定表明，善意取得也適用于不動產，只需滿足以下條件：（1）受讓人在受讓不動產時是善意的；（2）物品以合理的價格轉讓；（3）轉讓的不動產已經依法完成登記。本案中，買方只是入住了房屋，并沒有將房屋的產權變更到登記到自己名下，不符合條件（3），所以買方不構成善意取得。

夫妻一方處分共有房屋的合同效力認定

根據(jù)2012年5月10日最高人民法院頒布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，無權處分合同有效。

合同效力不受有無處分權的影響，而是取決于當事人的真實意思表示且不存在合同法定無效的條件。只要雙方在簽訂合同時意思表示真實，并且不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效的幾種情形，即使房屋沒有辦理產權登記，雙方簽訂的合同仍然有效。因此，本案例中不管趙然是否同意丁虎出售房屋，丁虎與買方簽訂的合同自簽訂時就生效。

買方因返還房屋遭受的損失，如何獲得救濟

買方的損失可通過向出賣人主張違約責任，或者解除合同，請求損害賠償?shù)确绞絹慝@得賠償救濟。最高人民法院頒布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條第2款規(guī)定，出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。所以買方在返還房屋之后，有權根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同的約定，追究丁虎的違約責任。作為市場交易活動的參與者，我們必須誠實信用地遵守市場交易秩序與原則，并能夠巧妙地預測交易過程中可能出現(xiàn)的交易風險。丁虎作為市場交易主體，應當根據(jù)誠實信用的原則從事交易活動，并自行承擔風險，以達到保證交易安全、平衡交易雙方利益的效果。