邢媛媛+秦研

業(yè)委會(huì)由業(yè)主選舉，是代表業(yè)主利益的組織，可謂是業(yè)主的“娘家人”。可是不久前，南京秦淮區(qū)香格里拉花園小區(qū)的部分業(yè)主和“娘家人”鬧起矛盾，還把業(yè)委會(huì)告至法院。原來(lái)，業(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會(huì)私立小金庫(kù)，要求業(yè)委會(huì)公開維修基金使用賬目。該案在秦淮法院審理后未當(dāng)日判決。

業(yè)主：業(yè)委會(huì)越權(quán)動(dòng)了自己的“奶酪”

香格里拉小區(qū)現(xiàn)有800多戶居民。這次被部分業(yè)主起訴的業(yè)委會(huì)于2011年3月產(chǎn)生，是小區(qū)自2003年交付以來(lái)成立的第二屆業(yè)委會(huì)，從上一屆業(yè)委會(huì)手里“繼承”了1900多萬(wàn)元維修基金。

按照法律規(guī)定，維修基金由物業(yè)管理企業(yè)代管，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代管維修基金，定期進(jìn)行檢查與監(jiān)督。也就是說(shuō)，維修基金的使用執(zhí)行權(quán)在物業(yè)，業(yè)委會(huì)只負(fù)監(jiān)督和檢查職責(zé)。據(jù)相關(guān)規(guī)定和約定，小區(qū)沿街商鋪的出租應(yīng)由物業(yè)管理，收取的租金除去貼補(bǔ)物業(yè)的30%外，70%應(yīng)納入小區(qū)維修基金?？墒菢I(yè)主發(fā)現(xiàn)，作為小區(qū)維修基金來(lái)源的經(jīng)營(yíng)性收入，卻被業(yè)委會(huì)直接截留了。業(yè)委會(huì)將小區(qū)沿街的一間商鋪出租給某教育機(jī)構(gòu)，并連續(xù)3年向其收取租金，每年10萬(wàn)元以上。業(yè)主發(fā)現(xiàn)這筆直接由業(yè)委會(huì)收取的租金，并未按規(guī)定貼補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用，也未納入維修基金，不知去向。

截留了租金，業(yè)主便質(zhì)疑業(yè)委會(huì)私立了小金庫(kù)。當(dāng)天旁聽庭審的多位業(yè)主表示，他們的擔(dān)心并非沒(méi)有來(lái)由，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)始終不愿意公開財(cái)務(wù)，他們只好 “霧里看花”。周先生2003年就入住小區(qū)，他向記者表示，早在2010年，他們就質(zhì)疑業(yè)委會(huì)“花錢糊涂”，“電梯里的廣告費(fèi)用是多少，收到哪去了，小區(qū)公共收益到底有多少，小區(qū)的大門整修，又花了多少，我們都看不到，是一筆糊涂賬。”業(yè)主呼吁業(yè)委會(huì)公開收支賬目，但業(yè)委會(huì)未予尊重。

一位旁聽庭審的女業(yè)主激動(dòng)地向記者表示：“小區(qū)里修小路時(shí)，我們對(duì)業(yè)委會(huì)使用的材料都有意見，可他們根本不聽我們的?！币粦魳I(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會(huì)動(dòng)了自己的“奶酪”，把業(yè)委會(huì)告上了法院。

業(yè)委會(huì)：設(shè)小金庫(kù)是為“大家”

對(duì)業(yè)主指稱業(yè)委會(huì)截留部分經(jīng)營(yíng)性收入的質(zhì)疑，業(yè)委會(huì)在庭審中表示，出租給某教育機(jī)構(gòu)的商鋪?zhàn)饨?，的確是由其直接收取的。共收取的30萬(wàn)元租金，也確由其保管。業(yè)委會(huì)表示此舉也實(shí)屬無(wú)奈，“小區(qū)物業(yè)強(qiáng)勢(shì)，一旦租金落入物業(yè)腰包，想要再要出來(lái)就很難。”業(yè)委會(huì)透露，此前，業(yè)委會(huì)為了小區(qū)公共部分的改造，想要?jiǎng)佑镁S修基金，但物業(yè)不予配合，過(guò)程異常艱辛。此外，維修基金啟動(dòng)復(fù)雜也是重要原因。

業(yè)委會(huì)進(jìn)一步解釋，直接收取租金的商鋪老板就是本小區(qū)的業(yè)主，該業(yè)主也體諒業(yè)委會(huì)難處，答應(yīng)將租金直接交由業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)表示，收取的租金都用于小區(qū)公共部位的改造和整修，都有賬目明細(xì)可供業(yè)主審閱。之所以直接參與一些小區(qū)項(xiàng)目，是因?yàn)樗麄儗?duì)物業(yè)不放心，想最大程度地幫業(yè)主省錢。

對(duì)于業(yè)主要求公開賬目明細(xì)的訴請(qǐng)，業(yè)委會(huì)也十分委屈。陳姓副主任展示“公示”書面證據(jù)，并表示“我們的每一筆收支，都在賬本上寫得清清楚楚。共動(dòng)用過(guò)8次維修基金，每次都有公示，隨時(shí)歡迎業(yè)主來(lái)查閱?！睒I(yè)委會(huì)表示，之前對(duì)部分業(yè)主召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的呼吁，他們做“不答復(fù)”處理，是因?yàn)閾?dān)心背后有物業(yè)挑唆。記者了解到，業(yè)委會(huì)和物業(yè)就維修基金的來(lái)源問(wèn)題也存在糾紛，業(yè)委會(huì)已將物業(yè)訴至法院另案處理。

律師點(diǎn)評(píng)：好的出發(fā)點(diǎn)，還需要好程序來(lái)維護(hù)

江蘇熙典律師事務(wù)所曹 律師這樣點(diǎn)評(píng)此案：業(yè)委會(huì)越過(guò)物業(yè)直接收取租金，出發(fā)點(diǎn)是為了更加便利啟動(dòng)維修基金，說(shuō)起來(lái)也是為了公利。但是這就容易引起業(yè)主擔(dān)憂，本來(lái)物業(yè)收取，業(yè)委會(huì)監(jiān)督，對(duì)資金使用有個(gè)制衡。如果業(yè)委會(huì)自取自支，誰(shuí)來(lái)監(jiān)督呢？

如果業(yè)委會(huì)按章辦事，執(zhí)行中需要不少時(shí)間和成本。貌似“自取自支”會(huì)有效率得多，但這樣就缺少程序和制度上的監(jiān)督，容易引發(fā)業(yè)主擔(dān)心，反而引發(fā)一場(chǎng)訴訟將業(yè)委會(huì)卷入訟累中。所以，法律上說(shuō)沒(méi)有程序正義就沒(méi)有實(shí)體正義，好的出發(fā)點(diǎn)還需要好的程序來(lái)維護(hù)。endprint