王曉燕　張玉霞　趙銀

摘 要 城市住宅小區(qū)停車(chē)位糾紛近年來(lái)日益增長(zhǎng)，影響了城市居民的生活秩序，其主要原因在于城市住宅小區(qū)停車(chē)位產(chǎn)權(quán)不明、相關(guān)立法及合同約定不完善、缺乏對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)位的管理和使用規(guī)定、停車(chē)位供小于求等，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)完善立法和合同條款，及時(shí)制止停車(chē)位方面的侵權(quán)行為，加強(qiáng)規(guī)劃，發(fā)展立體停車(chē)位和公共停車(chē)位。

關(guān)鍵詞 城市 住宅小區(qū) 停車(chē)位 糾紛 立法

基金項(xiàng)目：河北省秦皇島市社科聯(lián)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理困境及出路探討》，編號(hào)201705048。

作者簡(jiǎn)介：王曉燕，河北科技師范學(xué)院文法學(xué)院講師；張玉霞，河北科技師范學(xué)院文法學(xué)院教授；趙銀，河北科技師范學(xué)院文法學(xué)院講師。

中圖分類(lèi)號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.310

一、城市住宅小區(qū)停車(chē)位糾紛概況

近年來(lái)，我國(guó)城市住宅小區(qū)停車(chē)位糾紛日益頻發(fā)，圍繞著停車(chē)位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛不斷，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）停車(chē)位歸屬糾紛

主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間對(duì)停車(chē)位的歸屬性產(chǎn)生了爭(zhēng)議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司通常主張停車(chē)位屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在其擁有土地使用權(quán)的土地范圍內(nèi)設(shè)置，屬于開(kāi)發(fā)商合法所有，而業(yè)主一方可能會(huì)以停車(chē)位占用屬于業(yè)主的綠地等公共空間為由主張權(quán)益。

（二）停車(chē)位管理糾紛

首先，對(duì)初始權(quán)利屬于開(kāi)發(fā)商的停車(chē)位的管理存在爭(zhēng)議。業(yè)主在租賃和購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的停車(chē)位后，對(duì)開(kāi)發(fā)商的停車(chē)管理存在質(zhì)疑，主要表現(xiàn)在：第一，認(rèn)為不需要開(kāi)發(fā)商或其委托的物業(yè)公司管理。第二，認(rèn)為管理費(fèi)用過(guò)高。第三，對(duì)管理責(zé)任存在爭(zhēng)議。主要集中在當(dāng)車(chē)輛上的財(cái)物丟失、車(chē)輛發(fā)生意外損毀時(shí)管理人是否盡到管理責(zé)任之爭(zhēng)。

其次，對(duì)屬于全體業(yè)主共有的停車(chē)位的管理存在爭(zhēng)議。主要表現(xiàn)為：第一，管理人的確定。住宅小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多，在沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的情況下，確定管理人存在著較大難度，即使住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)，對(duì)管理人存在的必要性及管理人的選擇也存在著很多爭(zhēng)議。第二，管理人報(bào)酬和管理費(fèi)用的收取存在爭(zhēng)議。第三，管理人責(zé)任存在爭(zhēng)議。

（三）停車(chē)位使用糾紛

首先，對(duì)購(gòu)買(mǎi)或租賃開(kāi)發(fā)商的停車(chē)位的費(fèi)用存在爭(zhēng)議。我國(guó)目前對(duì)停車(chē)位的出售價(jià)格或租賃費(fèi)用實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，價(jià)格放開(kāi)。由于對(duì)停車(chē)位的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，所以目前城市住宅小區(qū)的停車(chē)位出售價(jià)格或租賃費(fèi)用普遍較高，這也導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系緊張，糾紛不斷。

其次，對(duì)業(yè)主共有車(chē)位的使用存在爭(zhēng)議。對(duì)業(yè)主共有的車(chē)位，存在著誰(shuí)來(lái)使用、使用時(shí)間、使用數(shù)量及使用費(fèi)等方面的爭(zhēng)議，業(yè)主缺乏對(duì)共有車(chē)位的自治管理。

二、城市住宅小區(qū)停車(chē)位糾紛發(fā)生的原因

（一）產(chǎn)權(quán)不明

停車(chē)位合法性和歸屬糾紛產(chǎn)生的重要原因是停車(chē)位所占用土地和空間的產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要確定停車(chē)位的歸屬，明確建筑規(guī)劃和業(yè)主共有的道路和場(chǎng)地是前提，然而，從大量的停車(chē)位糾紛來(lái)看，很多城市住宅小區(qū)對(duì)停車(chē)位所占場(chǎng)地和空間的權(quán)利界定不明確。

（二）房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定不明確

開(kāi)發(fā)商未與買(mǎi)房人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定停車(chē)位的位置和停車(chē)位的歸屬，導(dǎo)致雙方在事后發(fā)生停車(chē)位的糾紛。具體來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，未約定停車(chē)位的歸屬問(wèn)題。第二，未約定停車(chē)位的管理問(wèn)題。第三，未約定停車(chē)位的租金或售價(jià)問(wèn)題。合同約定不明導(dǎo)致事后雙方都按照有利于己方的理解處理停車(chē)位的問(wèn)題，必然導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。

（三）缺乏對(duì)住宅小區(qū)停車(chē)位的管理和使用規(guī)定

1.缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)商所有車(chē)位的政府指導(dǎo)和管理

目前，我國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商所有的車(chē)位缺乏法律和政策方面的有效規(guī)定和指導(dǎo)，基本實(shí)行的是由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的管理模式。這樣的管理模式存在著較多的弊端，主要表現(xiàn)在利益保護(hù)的不平衡。由于城市住宅小區(qū)停車(chē)位總體上供小于求，開(kāi)發(fā)商在停車(chē)位的出租、出售、管理、定價(jià)方面處于主導(dǎo)地位，業(yè)主缺乏談判的話語(yǔ)權(quán)，不利于業(yè)主利益的保護(hù)。而停車(chē)位供小于求的局面短期內(nèi)不可能徹底改變，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的模式勢(shì)必導(dǎo)致業(yè)主長(zhǎng)期將處于停車(chē)位交易的弱勢(shì)一方，糾紛的長(zhǎng)期存在也成為不可避免的現(xiàn)象。停車(chē)位關(guān)系到城市大多數(shù)居民的共同利益，涉及到民生問(wèn)題，立法和政府部門(mén)不應(yīng)袖手旁觀，放任停車(chē)位矛盾和糾紛的存在，而是應(yīng)該采取有效的立法和行政措施，適當(dāng)對(duì)停車(chē)位市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。

2.缺乏對(duì)業(yè)主共有車(chē)位的政府指導(dǎo)和自治管理

一方面，對(duì)于業(yè)主共有車(chē)位，我國(guó)法律和政策方面的規(guī)定基本是空白的，雖然《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主的共有權(quán)，但對(duì)業(yè)主共有車(chē)位，卻缺乏明確的規(guī)定，只是表達(dá)了業(yè)主自治的立法精神。另一方面，業(yè)主自治的難度較大。根據(jù)現(xiàn)行立法的規(guī)定，城市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的成立需要業(yè)主人數(shù)和占有面積的雙三分之二通過(guò)，業(yè)主對(duì)類(lèi)似共有停車(chē)位等重大事項(xiàng)的表決，也需要業(yè)主人數(shù)和占有面積的雙三分之二通過(guò)，從大部分城市住宅小區(qū)的實(shí)際情況來(lái)看，很多住宅小區(qū)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的成立費(fèi)時(shí)費(fèi)力，業(yè)主大會(huì)會(huì)議所討論的業(yè)主共同事項(xiàng)往往因達(dá)不到法定的贊成比例而無(wú)法通過(guò)。因此，立法和政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)適當(dāng)?shù)慕槿耄訌?qiáng)對(duì)業(yè)主共有車(chē)位的指導(dǎo)和管理。

（四）汽車(chē)保有量的持續(xù)增長(zhǎng)與有限停車(chē)位之間的矛盾日益突出

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年我國(guó)民用汽車(chē)擁有量為18574.54萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)14.1%。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢的河北省，2016年私家轎車(chē)保有量已經(jīng)達(dá)到了7313840輛，與去年同期相比增長(zhǎng)了17.7%。 與私家轎車(chē)保有量日益增長(zhǎng)相矛盾的是，我國(guó)城市停車(chē)位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，特別是城市住宅小區(qū)停車(chē)位，一位難求。

三、解決城市住宅小區(qū)停車(chē)位糾紛的對(duì)策

（一）完善立法

1.完善城市停車(chē)位規(guī)劃方面的立法

（1）完善城市住宅小區(qū)規(guī)劃審批相關(guān)方面的立法。明確規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)住宅小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建筑工程規(guī)劃許可證時(shí)，要在申請(qǐng)中標(biāo)明停車(chē)位的位置、所有權(quán)歸屬，規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)，要與房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)調(diào)，對(duì)綠地等業(yè)主共有場(chǎng)地和開(kāi)發(fā)商所有場(chǎng)地進(jìn)行區(qū)分并反映在規(guī)劃圖紙上。

（2）完善城市整體停車(chē)位規(guī)劃相關(guān)方面的立法。在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中明確城市所在人民政府規(guī)劃停車(chē)位的義務(wù)，在城市建設(shè)中，將公共停車(chē)位和住宅小區(qū)停車(chē)位的規(guī)劃納入到規(guī)劃的重要范疇中，財(cái)政部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)充分配合，提供資金、土地等方面的政策支持，大力發(fā)展城市公共停車(chē)位。

2.完善城市住宅小區(qū)停車(chē)位管理及使用方面的立法

（1）完善對(duì)開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位的管理及使用方面的立法。首先，對(duì)開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位的收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。停車(chē)位關(guān)系到老百姓的出行問(wèn)題，是民生問(wèn)題，停車(chē)位不同于一般的產(chǎn)品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性，因此，在停車(chē)位的出售價(jià)格、出租租金及管理費(fèi)上，應(yīng)改變純粹的市場(chǎng)定價(jià)模式，對(duì)開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位，由政府根據(jù)本地區(qū)的停車(chē)位的供給、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人民收入水平及開(kāi)發(fā)商的利益等因素綜合確定。其次，明確停車(chē)位管理者的法律責(zé)任。在立法上細(xì)化停車(chē)位管理者基于收取停車(chē)費(fèi)而產(chǎn)生的法定義務(wù)，明確其管理的職責(zé)，將場(chǎng)地占用收費(fèi)與車(chē)輛財(cái)物保管收費(fèi)產(chǎn)生的責(zé)任統(tǒng)一起來(lái)，明確管理者在車(chē)輛丟失及損毀、相關(guān)財(cái)物的丟失及損毀案件中承擔(dān)責(zé)任的情形及責(zé)任程度。

（2）完善對(duì)業(yè)主共有停車(chē)位的管理及使用方面的立法。建立政府指導(dǎo)、業(yè)主自治的管理模式。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)明確房地產(chǎn)行政管理部門(mén)、街道辦事處在政府指導(dǎo)中的地位和職責(zé)。由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)，街道辦事處具體實(shí)施，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)等自治機(jī)構(gòu)，通過(guò)自治機(jī)構(gòu)確定業(yè)主共有車(chē)位的管理人、管理職責(zé)、管理費(fèi)用和使用人的確定辦法、使用費(fèi)及權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)，建立業(yè)主共有停車(chē)位管理及使用規(guī)則，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并協(xié)調(diào)業(yè)主間的糾紛和矛盾。在業(yè)主沒(méi)有建立自治機(jī)構(gòu)之前，由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)、街道辦事處結(jié)合本地實(shí)際情況建立業(yè)主共有停車(chē)位管理及使用規(guī)則，并及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整和修改。

3.完善業(yè)主自治相關(guān)方面的立法

修改《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，降低業(yè)主對(duì)共有停車(chē)位自治的難度。第一，應(yīng)當(dāng)降低業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的難度?？紤]到住宅小區(qū)很多業(yè)主參與投票的積極性較低，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)下調(diào)成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)時(shí)對(duì)業(yè)主贊成票的雙三分之二要求，改為雙四分之三或雙過(guò)半數(shù)。第二，降低業(yè)主大會(huì)通過(guò)表決事項(xiàng)時(shí)對(duì)贊成票的要求。對(duì)共有停車(chē)位的使用和管理進(jìn)行表決時(shí)，適當(dāng)降低對(duì)贊成票的雙三分之二要求，改為雙四分之三或雙過(guò)半數(shù)，使得事關(guān)全體業(yè)主利益的重大問(wèn)題能夠通過(guò)業(yè)主大會(huì)得到及時(shí)順利地解決。

（二）完善合同條款

針對(duì)合同約定不明導(dǎo)致的停車(chē)位糾紛，應(yīng)當(dāng)由政府主管部門(mén)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在商品房買(mǎi)賣(mài)合同或停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)租賃合同中完善相關(guān)條款，在合同中明確停車(chē)位的歸屬、停車(chē)位的管理及使用、停車(chē)位的售價(jià)、租金等事項(xiàng)。

（三）及時(shí)制止侵權(quán)行為

對(duì)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司或業(yè)主侵犯對(duì)方合法權(quán)益的停車(chē)位糾紛，鼓勵(lì)當(dāng)事人通過(guò)對(duì)話和解，政府相關(guān)部門(mén)也可以主動(dòng)進(jìn)行調(diào)解，必要時(shí)支持受損方提起司法訴訟，及時(shí)處理侵權(quán)行為，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

（四）合理規(guī)劃布局以發(fā)展立體停車(chē)位及共享停車(chē)位

供需矛盾是停車(chē)位糾紛發(fā)生的根本原因，對(duì)此，城市人民政府和相關(guān)部門(mén)要從整體上謀劃，積極增加停車(chē)位的供給。第一，發(fā)展立體停車(chē)位。立體停車(chē)位占用土地少，容納汽車(chē)量大，是未來(lái)城市停車(chē)位發(fā)展的重要方向。對(duì)此，政府在城市規(guī)劃中，要根據(jù)新建住宅小區(qū)的布局和人口數(shù)量，合理預(yù)留土地，在小區(qū)紅線外及小區(qū)紅線內(nèi)建設(shè)立體停車(chē)位。對(duì)于已建成住宅小區(qū)，盡可能整合土地資源，改建立體停車(chē)位。第二，發(fā)展共享停車(chē)位。停車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)和租賃導(dǎo)致停車(chē)位在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)由使用人或所有權(quán)人獨(dú)占使用，但權(quán)利人并不一定全天使用停車(chē)位，停車(chē)位空置現(xiàn)象比較常見(jiàn)，使用效率不高。目前我國(guó)一些城市正在開(kāi)展共享停車(chē)位的探索，相關(guān)的技術(shù)研發(fā)也正在進(jìn)行。政府部門(mén)可以結(jié)合實(shí)踐，從法律政策、資金、技術(shù)、人員等方面積極扶持共享停車(chē)位的發(fā)展。

注釋?zhuān)?/p>

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中商產(chǎn)業(yè)研究院.山東省汽車(chē)擁有情況分析：保有量全國(guó)第二 私人汽車(chē)擁有量1579萬(wàn)輛.中商情報(bào)網(wǎng).http：//m.askci.com/news/chanye/20171102/1650371110 34.sht ml.2017-11-02.

蔡洪坡.2016年底河北省汽車(chē)保有量接近1300萬(wàn)輛.河北新聞網(wǎng).http：//hebei.hebnews.cn/2017-02/10/content_6296264.htm.2017-02-10.